超级军网房地产敲响警钟：万科保利等4房企08年计提减值准备将达1 ...
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/28 04:40:44
万科，保利招商金地四家企业08年计提的减值准备总额将达到13.6亿。这一数字已经超过了招商地产(000024,股吧)07年的净利润。
过去两年的高价地或将拉低房地产上市企业的毛利率，部分上市房企项目甚至面临着亏损压力。
计提
国金证券分析师曹旭特日前发表研究报告称，万科，保利招商金地四家上市公司08年报将集体计提存货减值准备。
“存货跌价准备”是指，由于存货销售价格低于成本等原因，使存货成本不可以收回的部分。
2008年10月27日，万科发布公告显示，受计提5.35亿元存货跌价准备影响，三季度净利润为2.15亿元，同比下降13.4%。
以万科计提五个项目中之一的北京金色城品为例，这块地楼面地价为11409元/平方米，预计售价可达16150元/平方米，以建安成本为3200元/平方米，营业税5.5%，期间费率10.7%计算，该项目每平方将亏损812元，因此计提减值准备合计1.21亿元。
万科也是首个开始在财报中，计提存货跌价准备的开发商。对此万科执行副总裁肖莉表示，在执行层面以高价获得了若干土地，公司在快速扩张的过程中，对于成本的管理、费用的控制也存在一些松懈。有分析认为，计提存货跌价准备代表了万科对07年高价拿地的反思。
13.6亿利润成空
曹旭特在报告中指出，万科年报内需要继续计提压力不大，预计计提金额不超过1.95亿元，占08年净利润4.3%。如果考虑三季报中已经计提的5.35亿元，则合计减值准备占净利润的13.5%。预计招商地产将计提1.61亿元，占08年净利润13.5%。预计保利地产(600048,股吧)将计提2.2亿元，占08年净利润10%。预计金地集团(600383,股吧)将计提1.59亿元，占08年净利润16.7%。
按照他的预计，万科，保利招商金地四家企业08年计提的减值准备总额将达到13.6亿。这一数字已经超过了招商地产07年的净利润。
以招商地产07年10月拿下的佛山魁奇路地块为例，其楼面地价为5611元/平方米，按照预计售价为8300元/平方米，建安成本2000元/平方米计算，毛利率仅为8%，除去营业税5.5%，期间费率8.5%，会产生473元/平方米的亏损。因此按照50%的权益计算，预计招商地产会计提减值准备1.27亿元。有业内人士认为，按照佛山现在的市场行情，招商在佛山的这一项目很难卖到8000以上。
据分析，在曹旭特分析师预计可能会产生减值准备计提的项目中，大多数是相应城市07年名动一时的的“地王”项目。如招商地产和九龙仓合作拿下的南京仙林地块，保利地产拿下的广州白云区金沙洲地块，金地的番禺滨江路地块。
但他同时指出，上市公司计提减值准备并不能带来什么好处，动力并不强，而迫于市值管理压力和对房价判断可以存在的较高弹性，上市公司未必会严格计提减值准备，而按照保守假设推算，上市公司需计提减值准备数量会高于上述金额。
他指出，某些项目放弃土地定金停止开发或许能更大程度的减少损失。以招商地产的为例，由于南京仙林地块仅交付了1.2亿元定金，相比该项目预计可能计提2.58亿减值准备，选择放弃定金可以更大程度减少损失。
安信证券分析师陶学明在接受观点地产网采访时表示，高价地只占上市公司项目的一部分，上市公司计提减值准备只是个别地块，并不是普遍现象，而且有的上市公司会和政府协商修改规划或者改变容积率等方式降低开发成本。而且这种计提是一次性的，只会造成短期内的影响。
另一家不愿具名的证券公司分析师表示，08年年报出现计提应该会是普遍现象。
据一位业内人士透露，保利和招商地产08年报应该都会进行计提。万科，保利招商金地四家企业08年计提的减值准备总额将达到13.6亿。这一数字已经超过了招商地产(000024,股吧)07年的净利润。
过去两年的高价地或将拉低房地产上市企业的毛利率，部分上市房企项目甚至面临着亏损压力。
计提
国金证券分析师曹旭特日前发表研究报告称，万科，保利招商金地四家上市公司08年报将集体计提存货减值准备。
“存货跌价准备”是指，由于存货销售价格低于成本等原因，使存货成本不可以收回的部分。
2008年10月27日，万科发布公告显示，受计提5.35亿元存货跌价准备影响，三季度净利润为2.15亿元，同比下降13.4%。
以万科计提五个项目中之一的北京金色城品为例，这块地楼面地价为11409元/平方米，预计售价可达16150元/平方米，以建安成本为3200元/平方米，营业税5.5%，期间费率10.7%计算，该项目每平方将亏损812元，因此计提减值准备合计1.21亿元。
万科也是首个开始在财报中，计提存货跌价准备的开发商。对此万科执行副总裁肖莉表示，在执行层面以高价获得了若干土地，公司在快速扩张的过程中，对于成本的管理、费用的控制也存在一些松懈。有分析认为，计提存货跌价准备代表了万科对07年高价拿地的反思。
13.6亿利润成空
曹旭特在报告中指出，万科年报内需要继续计提压力不大，预计计提金额不超过1.95亿元，占08年净利润4.3%。如果考虑三季报中已经计提的5.35亿元，则合计减值准备占净利润的13.5%。预计招商地产将计提1.61亿元，占08年净利润13.5%。预计保利地产(600048,股吧)将计提2.2亿元，占08年净利润10%。预计金地集团(600383,股吧)将计提1.59亿元，占08年净利润16.7%。
按照他的预计，万科，保利招商金地四家企业08年计提的减值准备总额将达到13.6亿。这一数字已经超过了招商地产07年的净利润。
以招商地产07年10月拿下的佛山魁奇路地块为例，其楼面地价为5611元/平方米，按照预计售价为8300元/平方米，建安成本2000元/平方米计算，毛利率仅为8%，除去营业税5.5%，期间费率8.5%，会产生473元/平方米的亏损。因此按照50%的权益计算，预计招商地产会计提减值准备1.27亿元。有业内人士认为，按照佛山现在的市场行情，招商在佛山的这一项目很难卖到8000以上。
据分析，在曹旭特分析师预计可能会产生减值准备计提的项目中，大多数是相应城市07年名动一时的的“地王”项目。如招商地产和九龙仓合作拿下的南京仙林地块，保利地产拿下的广州白云区金沙洲地块，金地的番禺滨江路地块。
但他同时指出，上市公司计提减值准备并不能带来什么好处，动力并不强，而迫于市值管理压力和对房价判断可以存在的较高弹性，上市公司未必会严格计提减值准备，而按照保守假设推算，上市公司需计提减值准备数量会高于上述金额。
他指出，某些项目放弃土地定金停止开发或许能更大程度的减少损失。以招商地产的为例，由于南京仙林地块仅交付了1.2亿元定金，相比该项目预计可能计提2.58亿减值准备，选择放弃定金可以更大程度减少损失。
安信证券分析师陶学明在接受观点地产网采访时表示，高价地只占上市公司项目的一部分，上市公司计提减值准备只是个别地块，并不是普遍现象，而且有的上市公司会和政府协商修改规划或者改变容积率等方式降低开发成本。而且这种计提是一次性的，只会造成短期内的影响。
另一家不愿具名的证券公司分析师表示，08年年报出现计提应该会是普遍现象。
据一位业内人士透露，保利和招商地产08年报应该都会进行计提。
过去两年的高价地或将拉低房地产上市企业的毛利率，部分上市房企项目甚至面临着亏损压力。
计提
国金证券分析师曹旭特日前发表研究报告称，万科，保利招商金地四家上市公司08年报将集体计提存货减值准备。
“存货跌价准备”是指，由于存货销售价格低于成本等原因，使存货成本不可以收回的部分。
2008年10月27日，万科发布公告显示，受计提5.35亿元存货跌价准备影响，三季度净利润为2.15亿元，同比下降13.4%。
以万科计提五个项目中之一的北京金色城品为例，这块地楼面地价为11409元/平方米，预计售价可达16150元/平方米，以建安成本为3200元/平方米，营业税5.5%，期间费率10.7%计算，该项目每平方将亏损812元，因此计提减值准备合计1.21亿元。
万科也是首个开始在财报中，计提存货跌价准备的开发商。对此万科执行副总裁肖莉表示，在执行层面以高价获得了若干土地，公司在快速扩张的过程中，对于成本的管理、费用的控制也存在一些松懈。有分析认为，计提存货跌价准备代表了万科对07年高价拿地的反思。
13.6亿利润成空
曹旭特在报告中指出，万科年报内需要继续计提压力不大，预计计提金额不超过1.95亿元，占08年净利润4.3%。如果考虑三季报中已经计提的5.35亿元，则合计减值准备占净利润的13.5%。预计招商地产将计提1.61亿元，占08年净利润13.5%。预计保利地产(600048,股吧)将计提2.2亿元，占08年净利润10%。预计金地集团(600383,股吧)将计提1.59亿元，占08年净利润16.7%。
按照他的预计，万科，保利招商金地四家企业08年计提的减值准备总额将达到13.6亿。这一数字已经超过了招商地产07年的净利润。
以招商地产07年10月拿下的佛山魁奇路地块为例，其楼面地价为5611元/平方米，按照预计售价为8300元/平方米，建安成本2000元/平方米计算，毛利率仅为8%，除去营业税5.5%，期间费率8.5%，会产生473元/平方米的亏损。因此按照50%的权益计算，预计招商地产会计提减值准备1.27亿元。有业内人士认为，按照佛山现在的市场行情，招商在佛山的这一项目很难卖到8000以上。
据分析，在曹旭特分析师预计可能会产生减值准备计提的项目中，大多数是相应城市07年名动一时的的“地王”项目。如招商地产和九龙仓合作拿下的南京仙林地块，保利地产拿下的广州白云区金沙洲地块，金地的番禺滨江路地块。
但他同时指出，上市公司计提减值准备并不能带来什么好处，动力并不强，而迫于市值管理压力和对房价判断可以存在的较高弹性，上市公司未必会严格计提减值准备，而按照保守假设推算，上市公司需计提减值准备数量会高于上述金额。
他指出，某些项目放弃土地定金停止开发或许能更大程度的减少损失。以招商地产的为例，由于南京仙林地块仅交付了1.2亿元定金，相比该项目预计可能计提2.58亿减值准备，选择放弃定金可以更大程度减少损失。
安信证券分析师陶学明在接受观点地产网采访时表示，高价地只占上市公司项目的一部分，上市公司计提减值准备只是个别地块，并不是普遍现象，而且有的上市公司会和政府协商修改规划或者改变容积率等方式降低开发成本。而且这种计提是一次性的，只会造成短期内的影响。
另一家不愿具名的证券公司分析师表示，08年年报出现计提应该会是普遍现象。
据一位业内人士透露，保利和招商地产08年报应该都会进行计提。万科，保利招商金地四家企业08年计提的减值准备总额将达到13.6亿。这一数字已经超过了招商地产(000024,股吧)07年的净利润。
过去两年的高价地或将拉低房地产上市企业的毛利率，部分上市房企项目甚至面临着亏损压力。
计提
国金证券分析师曹旭特日前发表研究报告称，万科，保利招商金地四家上市公司08年报将集体计提存货减值准备。
“存货跌价准备”是指，由于存货销售价格低于成本等原因，使存货成本不可以收回的部分。
2008年10月27日，万科发布公告显示，受计提5.35亿元存货跌价准备影响，三季度净利润为2.15亿元，同比下降13.4%。
以万科计提五个项目中之一的北京金色城品为例，这块地楼面地价为11409元/平方米，预计售价可达16150元/平方米，以建安成本为3200元/平方米，营业税5.5%，期间费率10.7%计算，该项目每平方将亏损812元，因此计提减值准备合计1.21亿元。
万科也是首个开始在财报中，计提存货跌价准备的开发商。对此万科执行副总裁肖莉表示，在执行层面以高价获得了若干土地，公司在快速扩张的过程中，对于成本的管理、费用的控制也存在一些松懈。有分析认为，计提存货跌价准备代表了万科对07年高价拿地的反思。
13.6亿利润成空
曹旭特在报告中指出，万科年报内需要继续计提压力不大，预计计提金额不超过1.95亿元，占08年净利润4.3%。如果考虑三季报中已经计提的5.35亿元，则合计减值准备占净利润的13.5%。预计招商地产将计提1.61亿元，占08年净利润13.5%。预计保利地产(600048,股吧)将计提2.2亿元，占08年净利润10%。预计金地集团(600383,股吧)将计提1.59亿元，占08年净利润16.7%。
按照他的预计，万科，保利招商金地四家企业08年计提的减值准备总额将达到13.6亿。这一数字已经超过了招商地产07年的净利润。
以招商地产07年10月拿下的佛山魁奇路地块为例，其楼面地价为5611元/平方米，按照预计售价为8300元/平方米，建安成本2000元/平方米计算，毛利率仅为8%，除去营业税5.5%，期间费率8.5%，会产生473元/平方米的亏损。因此按照50%的权益计算，预计招商地产会计提减值准备1.27亿元。有业内人士认为，按照佛山现在的市场行情，招商在佛山的这一项目很难卖到8000以上。
据分析，在曹旭特分析师预计可能会产生减值准备计提的项目中，大多数是相应城市07年名动一时的的“地王”项目。如招商地产和九龙仓合作拿下的南京仙林地块，保利地产拿下的广州白云区金沙洲地块，金地的番禺滨江路地块。
但他同时指出，上市公司计提减值准备并不能带来什么好处，动力并不强，而迫于市值管理压力和对房价判断可以存在的较高弹性，上市公司未必会严格计提减值准备，而按照保守假设推算，上市公司需计提减值准备数量会高于上述金额。
他指出，某些项目放弃土地定金停止开发或许能更大程度的减少损失。以招商地产的为例，由于南京仙林地块仅交付了1.2亿元定金，相比该项目预计可能计提2.58亿减值准备，选择放弃定金可以更大程度减少损失。
安信证券分析师陶学明在接受观点地产网采访时表示，高价地只占上市公司项目的一部分，上市公司计提减值准备只是个别地块，并不是普遍现象，而且有的上市公司会和政府协商修改规划或者改变容积率等方式降低开发成本。而且这种计提是一次性的，只会造成短期内的影响。
另一家不愿具名的证券公司分析师表示，08年年报出现计提应该会是普遍现象。
据一位业内人士透露，保利和招商地产08年报应该都会进行计提。
救市政策上半年将放大 开发商资金链不再紧绷
（作者：黄颖）1月4日，也就是2009年的一个工作日，因为存量房贷可享受利率7折优惠的消息传出，广州各大银行的咨询电话几乎被市民打爆。这是去年年底至今，国家出台多项救市政策后，市民反响最大的一次。业内人士认为，由于去年广州楼价处于下行通道，包括首次置业两成首付优惠、营业税减免等系列救市政策的积极影响未能得以实现，而这些政策的利好影响将会在今年上半年得到放大，并直接刺激市民的购房需求。
二次房贷松绑
带动改善型购房
2008年12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，正式对二次房贷进行松绑，包括首套按揭房面积未达到本地平均居住面积的，二次房贷可以继续享受首次置业的房贷优惠，而其他的二次房贷也可以由银行按风险合理确定。实际上，在元旦假期期间，四大银行仅是推出了首次按揭的存量房房贷的利率7折优惠，对于上述两种情况的二次房贷执行细则并未真正出台。
保利地产代理市场部总经理吴定金表示，随着二次房贷政策的真正松绑，将会有更多的改善型置业买家获得购房优惠，在大经济环境稳定下来后，将会刺激这部分人的购房需求。
营业税新政
将刺激二手市场
2008年12月29日，财政部国家税务总局正式发文，在今年1月1日实施营业税减免的新政，这意味着营业税新政的细则正式出台。今年开始，广州市民购房超过两年的，在卖房时就能免征营业税，而之前这个免征期限是5年。这一新政策实施后，市民卖出一套100万元的房子，如果符合上述条件，就能减少5.5万元的营业税卖房成本。
满堂红研究部预测，2008年下半年出台的楼市利好政策效应有望在2009年上半年集中释放，并在三四月份形成一个成交的小高潮。
开发商资金链不再紧绷
据了解，在银行对个人房贷政策有所放松的同时，对于开发商放贷也相对松绑。广州某上市房企营销人士告诉记者，去年底开始，银行对开发商的贷款有所松动，加上广州各大开发商都在去年年底开始促销加快销售速度，回笼了一笔资金，所以今年上半年，开发商们的资金与去年相比要充裕一些。
业内人士指出，在目前广州楼市处于低迷的情况下，系列救市措施所带来的利好影响都会有一个滞后性，这些利好影响有望在今年上半年得到放大，利于稳定广州的楼市。但是，这些救市政策所带来的利好影响也会与大经济环境相互作用，只有在大经济环境稳定下来后，救市政策才能真正刺激市民的购房需求。
（作者：黄颖）1月4日，也就是2009年的一个工作日，因为存量房贷可享受利率7折优惠的消息传出，广州各大银行的咨询电话几乎被市民打爆。这是去年年底至今，国家出台多项救市政策后，市民反响最大的一次。业内人士认为，由于去年广州楼价处于下行通道，包括首次置业两成首付优惠、营业税减免等系列救市政策的积极影响未能得以实现，而这些政策的利好影响将会在今年上半年得到放大，并直接刺激市民的购房需求。
二次房贷松绑
带动改善型购房
2008年12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，正式对二次房贷进行松绑，包括首套按揭房面积未达到本地平均居住面积的，二次房贷可以继续享受首次置业的房贷优惠，而其他的二次房贷也可以由银行按风险合理确定。实际上，在元旦假期期间，四大银行仅是推出了首次按揭的存量房房贷的利率7折优惠，对于上述两种情况的二次房贷执行细则并未真正出台。
保利地产代理市场部总经理吴定金表示，随着二次房贷政策的真正松绑，将会有更多的改善型置业买家获得购房优惠，在大经济环境稳定下来后，将会刺激这部分人的购房需求。
营业税新政
将刺激二手市场
2008年12月29日，财政部国家税务总局正式发文，在今年1月1日实施营业税减免的新政，这意味着营业税新政的细则正式出台。今年开始，广州市民购房超过两年的，在卖房时就能免征营业税，而之前这个免征期限是5年。这一新政策实施后，市民卖出一套100万元的房子，如果符合上述条件，就能减少5.5万元的营业税卖房成本。
满堂红研究部预测，2008年下半年出台的楼市利好政策效应有望在2009年上半年集中释放，并在三四月份形成一个成交的小高潮。
开发商资金链不再紧绷
据了解，在银行对个人房贷政策有所放松的同时，对于开发商放贷也相对松绑。广州某上市房企营销人士告诉记者，去年底开始，银行对开发商的贷款有所松动，加上广州各大开发商都在去年年底开始促销加快销售速度，回笼了一笔资金，所以今年上半年，开发商们的资金与去年相比要充裕一些。
业内人士指出，在目前广州楼市处于低迷的情况下，系列救市措施所带来的利好影响都会有一个滞后性，这些利好影响有望在今年上半年得到放大，利于稳定广州的楼市。但是，这些救市政策所带来的利好影响也会与大经济环境相互作用，只有在大经济环境稳定下来后，救市政策才能真正刺激市民的购房需求。