房地产暴利时代已终结

统计局：三大理由不支持高房价
      国家统计局5日发表了题为“2008年二季度经济述评:市场不支持高房价”的文章，文章认为，房价下调是必然的，而且“在确信房地产市场真正稳定下来之前，政府不会过早地松动房地产的调控政策”。

1.宏观政策不支持高房价
      从宏观经济形势方面来看，根据国家统计局的统计，上半年，全国完成房地产开发投资同比增长33.5%，房地产业的景气指数仍然维持在100点以上的高位。这表明，房地产行业繁荣发展的格局并未改变。从政策面来看，房地产是宏观调控的重点对象。业界专家分析，对房地产调控有两个方面:一是进一步实行从紧的货币政策；二是进一步对房地产市场进行划分，把中等收入阶层住房、流动就业人口如农民工等划到政府干预和保障范围之内。

      今年上半年各地房价环比出现下降，说明政府的宏观调控效果终于得以显现，购房需求受到房地产调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力，房价开始回归理性。房价涨幅高位回落，中央的调控政策效应初步显现，调控方向不可能在房价依然较快上涨的情况下发生改变。因此新华社发表评论文章:“岂能房价一跌就喊救市”。

2.需求层面不支持高房价
      据全国6.5万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6.3%，远低于房价近几年的增长幅度。

      为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。尤其是提高第二套住房首付比例和贷款利率的政策，对遏制投机作用更加明显；超越购买能力的“恐慌性”购房行为也得到控制。于是造成了今年房地产市场的另一个显著特点———销售面积大幅度下滑，成交量严重萎缩。

      成交低迷只能说明需求方认为价格不合理，市场观望氛围较重，房价自然还会下跌。按照国内目前购房者群体的情况，以及普通百姓的收入增长速度，不足以支撑房价的高位运行状态，房价下调是必然的。

3.资金供给不支持高房价
      对于房地产市场来说，决定房价走高的关键在于资金，当流向房地产的资金足够多，就可能推动房价上涨，反之亦然。但就目前的现状而言，对房地产行业似乎并不能形成这种支撑。

      自2007年9月27日起，我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策，银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少。现在，央行依然执行从紧的货币政策。有关部门制定了一系列法规，打击房地产的过度投机炒作，此外从紧的货币政策造成银行信贷投放进一步放缓，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。

      维持房地产商资金快速回笼的另一个通道———销售，今年表现一直不佳。不论是商品房销售面积，还是商品房销售额均为负增长，出现了近年来房地产市场少有的“冷”现象。然而，对于目前五花八门的楼市优惠促销手段，消费者并不买账，因为他们需要的是真正的降价和实惠。

炒楼者：不要用“断供”潮来要挟政府
      这几天，深圳楼市居民住房按揭贷款断供被热炒，相关监管部门已经开始展开调查。但通过分析我们认为，深圳所谓的断供潮不可能发生，即使发生了也不过是几个孤案，不值得大惊小怪，也不要用这种断供潮来要挟政府改变当前的房地产政策，让中国房地产市场重新成为一个炒作投机的市场，让开发商大获暴利。

      首先，深圳房价下跌了30%，但其对自住需求的居民住房也不会造成多少影响。因为对购房自住的人，深圳房价下跌并不能改变已购买住房的基本效用。在住房按揭贷款没有增加或减少的情况下，除非少数居民碰到突发性事件，没有一个居民会随意选择断供。因为断供的居民户不仅要承受已支付首付的损失、已供款的损失及住房交易费用的损失，而且会损毁个人信用记录。因此，住房投资者不是随意看到房价下跌就断供，其一定会考虑有形及无形成本，不是迫不得已不会选择断供。在香港，在严重负资产的1997-2003年，根本就没有多少人会选择断供。因为，一旦这样的情况发生，就得影响个人一生的生活。

      其次，对于投资性购房者，一则其在购房者中所占比重不高，即使这些投资者要断供，对整个深圳的影响也十分小。二则投资性购房者断供的节点，是房价下跌到其要还银行的按揭贷款与住房的市值均衡点上。如果要还银行的贷款远远高于住房市值，投资者断供的可能性较大。但是投资者是否断供还得由他对房地产市场价格预期来决定。如果预期房价下跌只是短期的，那么其断供的机率不大。如果预期房价下跌会持续并且幅度过大，那么可能会选择断供。三是如果投资违规操作，比如零首付、低比重首付等，那么只要房价有一定调整，这些投资者就可能选择断供。但是，这是政府打击的对象。

      你有必要去同情那些炒房客的跳楼秀吗？（继深圳闹得不可开交的“断供潮”之后，炒楼者又出狠招。8月2日广州某楼盘20多名业主不满房价下跌，爬上还未竣工的楼房扬言“要跳楼”。逼于压力，开发商承诺本周三再次协商）。近年来炒楼者塑造了这样一个群体形象:有种人不用工作，他们在全国飞来飞去，买下楼盘，然后喝茶静等时间飞逝，半月或一年后转手卖出，赚下民工流血流汗一辈子也赚不到的财富。轻松的来钱渠道让炒楼者充满优越感，甚至嘲笑所有非圈子内的人:你们为什么不炒房？你们永远是穷人，永远买不起房。

      那么，今天这些聪明与财富化身的新贵们为何沦落到要跳楼的地步？原因无它，仅仅是房价下跌而已(还不见得是真跌)。房价上涨风光无限，房价下跌则沦为跳楼一族，这跟赌徒有何区别？

      扬言跳楼的业主确实很惨，但在房价上涨时他们干什么来着？80万买来的房子喝完一杯茶后100万卖出，别人忙活几年甚至一辈子也赚不到的20万财富轻松入袋，数钱数到手软的那会，他们是怎么嘲笑买不起房的人来的？如果说房价上涨时他们是以智慧赚钱，那么房价下跌时他们的智慧又丢在哪了，何苦去演拙劣的跳楼秀。真有人炒楼炒到跳楼，兴许我们无话可说。但世界不是围着炒楼者而转的，房价有涨必有跌，炒赢时没人嫉妒你，但炒亏时，也应该“所有痛都自己一个人扛”。

开发商：应从“猪倌”身上学习转型
      盖房子和养猪，这两件风马牛不相及的事，如今在南京的地产开发商身上联系起来了。在南京市，房地产企业正纷纷“转身”养猪企业，且为数不少，转型养猪的房企已达数十家，且这一数字正加速上升。江苏富腾农康农牧发展有限公司已经投产生猪养殖半年之久，在江苏的多个地方进行了生猪养殖的投资，其投资规模目前来看是江苏省房地产企业转型企业中投资较大的一个，也是转型较为成功的一家。该公司将在未来5年内投资12亿元人民币实现生猪的规模化养殖，达到年出栏生猪180万头的规模。

      转型生猪养殖的南京房产企业还有不少，南京金东城集团已开始在江宁横溪街道开建年出栏生猪5万头的标准化养猪场。康发集团将投资5000万元在江宁汤山和湖熟建设年出栏4万头的标准化养猪场。还有，南京雨发农业科技开发有限公司将在浦口区星甸镇投资建设万头规模的养猪场，该项目已经在浦口区破土动工，生猪种苗尚未进入。

      这种现象，是一个逆转。“花无百日红”，想当年，多少各行各业的企业，从国字号的到民营的，从实力强的到底子薄的，无不愿进军房地产行业，哪怕沾点边也好。

      面对销售萎缩的市场，开发商需要调整心态，认识到房地产的暴利时代已经终结这个事实，必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡。世界上没有只涨不跌的房地产市场，在长达10年的房价上涨之后，国人应该开始熟悉一个房价理性回归的市场。在确信房地产市场真正稳定下来之前，政府不会过早地松动房地产的调控政策。所以开发商必须“一叶知秋”转变思路，不要陷进去无法自拔，应该尽快学会转型，哪怕去当“猪倌”也好。

      目前政府从各方面加大了宏调力度，楼市步入行业周期低谷，适当转型可规避风险，而国家发改委、农业部等相关部门纷纷出台的政策，生猪养殖等农业项目将获得财税政策上的大力支持与补贴。有位转型“猪倌”的开发商风趣地说，“卖猪肉比卖房好”。尽管这只是房产商的一句玩笑话，却显示出我国经济走向和热点已经开始发生变化。开发商目前面临拿地难、贷款难以及卖房难等诸多问题，而生猪产业至少可获国家支持，在CPI高企背景下，猪肉价格一直居高不下，开发商始终以逐利为目的，下一个获利丰厚的投资热点也许将是农业项目，可能就是其中的生猪养殖产业，人家搞资本玩金融的高盛不是已经到中国来开始养猪了吗？统计局：三大理由不支持高房价
      国家统计局5日发表了题为“2008年二季度经济述评:市场不支持高房价”的文章，文章认为，房价下调是必然的，而且“在确信房地产市场真正稳定下来之前，政府不会过早地松动房地产的调控政策”。

1.宏观政策不支持高房价
      从宏观经济形势方面来看，根据国家统计局的统计，上半年，全国完成房地产开发投资同比增长33.5%，房地产业的景气指数仍然维持在100点以上的高位。这表明，房地产行业繁荣发展的格局并未改变。从政策面来看，房地产是宏观调控的重点对象。业界专家分析，对房地产调控有两个方面:一是进一步实行从紧的货币政策；二是进一步对房地产市场进行划分，把中等收入阶层住房、流动就业人口如农民工等划到政府干预和保障范围之内。

      今年上半年各地房价环比出现下降，说明政府的宏观调控效果终于得以显现，购房需求受到房地产调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力，房价开始回归理性。房价涨幅高位回落，中央的调控政策效应初步显现，调控方向不可能在房价依然较快上涨的情况下发生改变。因此新华社发表评论文章:“岂能房价一跌就喊救市”。

2.需求层面不支持高房价
      据全国6.5万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6.3%，远低于房价近几年的增长幅度。

      为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。尤其是提高第二套住房首付比例和贷款利率的政策，对遏制投机作用更加明显；超越购买能力的“恐慌性”购房行为也得到控制。于是造成了今年房地产市场的另一个显著特点———销售面积大幅度下滑，成交量严重萎缩。

      成交低迷只能说明需求方认为价格不合理，市场观望氛围较重，房价自然还会下跌。按照国内目前购房者群体的情况，以及普通百姓的收入增长速度，不足以支撑房价的高位运行状态，房价下调是必然的。

3.资金供给不支持高房价
      对于房地产市场来说，决定房价走高的关键在于资金，当流向房地产的资金足够多，就可能推动房价上涨，反之亦然。但就目前的现状而言，对房地产行业似乎并不能形成这种支撑。

      自2007年9月27日起，我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策，银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少。现在，央行依然执行从紧的货币政策。有关部门制定了一系列法规，打击房地产的过度投机炒作，此外从紧的货币政策造成银行信贷投放进一步放缓，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。

      维持房地产商资金快速回笼的另一个通道———销售，今年表现一直不佳。不论是商品房销售面积，还是商品房销售额均为负增长，出现了近年来房地产市场少有的“冷”现象。然而，对于目前五花八门的楼市优惠促销手段，消费者并不买账，因为他们需要的是真正的降价和实惠。

炒楼者：不要用“断供”潮来要挟政府
      这几天，深圳楼市居民住房按揭贷款断供被热炒，相关监管部门已经开始展开调查。但通过分析我们认为，深圳所谓的断供潮不可能发生，即使发生了也不过是几个孤案，不值得大惊小怪，也不要用这种断供潮来要挟政府改变当前的房地产政策，让中国房地产市场重新成为一个炒作投机的市场，让开发商大获暴利。

      首先，深圳房价下跌了30%，但其对自住需求的居民住房也不会造成多少影响。因为对购房自住的人，深圳房价下跌并不能改变已购买住房的基本效用。在住房按揭贷款没有增加或减少的情况下，除非少数居民碰到突发性事件，没有一个居民会随意选择断供。因为断供的居民户不仅要承受已支付首付的损失、已供款的损失及住房交易费用的损失，而且会损毁个人信用记录。因此，住房投资者不是随意看到房价下跌就断供，其一定会考虑有形及无形成本，不是迫不得已不会选择断供。在香港，在严重负资产的1997-2003年，根本就没有多少人会选择断供。因为，一旦这样的情况发生，就得影响个人一生的生活。

      其次，对于投资性购房者，一则其在购房者中所占比重不高，即使这些投资者要断供，对整个深圳的影响也十分小。二则投资性购房者断供的节点，是房价下跌到其要还银行的按揭贷款与住房的市值均衡点上。如果要还银行的贷款远远高于住房市值，投资者断供的可能性较大。但是投资者是否断供还得由他对房地产市场价格预期来决定。如果预期房价下跌只是短期的，那么其断供的机率不大。如果预期房价下跌会持续并且幅度过大，那么可能会选择断供。三是如果投资违规操作，比如零首付、低比重首付等，那么只要房价有一定调整，这些投资者就可能选择断供。但是，这是政府打击的对象。

      你有必要去同情那些炒房客的跳楼秀吗？（继深圳闹得不可开交的“断供潮”之后，炒楼者又出狠招。8月2日广州某楼盘20多名业主不满房价下跌，爬上还未竣工的楼房扬言“要跳楼”。逼于压力，开发商承诺本周三再次协商）。近年来炒楼者塑造了这样一个群体形象:有种人不用工作，他们在全国飞来飞去，买下楼盘，然后喝茶静等时间飞逝，半月或一年后转手卖出，赚下民工流血流汗一辈子也赚不到的财富。轻松的来钱渠道让炒楼者充满优越感，甚至嘲笑所有非圈子内的人:你们为什么不炒房？你们永远是穷人，永远买不起房。

      那么，今天这些聪明与财富化身的新贵们为何沦落到要跳楼的地步？原因无它，仅仅是房价下跌而已(还不见得是真跌)。房价上涨风光无限，房价下跌则沦为跳楼一族，这跟赌徒有何区别？

      扬言跳楼的业主确实很惨，但在房价上涨时他们干什么来着？80万买来的房子喝完一杯茶后100万卖出，别人忙活几年甚至一辈子也赚不到的20万财富轻松入袋，数钱数到手软的那会，他们是怎么嘲笑买不起房的人来的？如果说房价上涨时他们是以智慧赚钱，那么房价下跌时他们的智慧又丢在哪了，何苦去演拙劣的跳楼秀。真有人炒楼炒到跳楼，兴许我们无话可说。但世界不是围着炒楼者而转的，房价有涨必有跌，炒赢时没人嫉妒你，但炒亏时，也应该“所有痛都自己一个人扛”。

开发商：应从“猪倌”身上学习转型
      盖房子和养猪，这两件风马牛不相及的事，如今在南京的地产开发商身上联系起来了。在南京市，房地产企业正纷纷“转身”养猪企业，且为数不少，转型养猪的房企已达数十家，且这一数字正加速上升。江苏富腾农康农牧发展有限公司已经投产生猪养殖半年之久，在江苏的多个地方进行了生猪养殖的投资，其投资规模目前来看是江苏省房地产企业转型企业中投资较大的一个，也是转型较为成功的一家。该公司将在未来5年内投资12亿元人民币实现生猪的规模化养殖，达到年出栏生猪180万头的规模。

      转型生猪养殖的南京房产企业还有不少，南京金东城集团已开始在江宁横溪街道开建年出栏生猪5万头的标准化养猪场。康发集团将投资5000万元在江宁汤山和湖熟建设年出栏4万头的标准化养猪场。还有，南京雨发农业科技开发有限公司将在浦口区星甸镇投资建设万头规模的养猪场，该项目已经在浦口区破土动工，生猪种苗尚未进入。

      这种现象，是一个逆转。“花无百日红”，想当年，多少各行各业的企业，从国字号的到民营的，从实力强的到底子薄的，无不愿进军房地产行业，哪怕沾点边也好。

      面对销售萎缩的市场，开发商需要调整心态，认识到房地产的暴利时代已经终结这个事实，必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡。世界上没有只涨不跌的房地产市场，在长达10年的房价上涨之后，国人应该开始熟悉一个房价理性回归的市场。在确信房地产市场真正稳定下来之前，政府不会过早地松动房地产的调控政策。所以开发商必须“一叶知秋”转变思路，不要陷进去无法自拔，应该尽快学会转型，哪怕去当“猪倌”也好。

      目前政府从各方面加大了宏调力度，楼市步入行业周期低谷，适当转型可规避风险，而国家发改委、农业部等相关部门纷纷出台的政策，生猪养殖等农业项目将获得财税政策上的大力支持与补贴。有位转型“猪倌”的开发商风趣地说，“卖猪肉比卖房好”。尽管这只是房产商的一句玩笑话，却显示出我国经济走向和热点已经开始发生变化。开发商目前面临拿地难、贷款难以及卖房难等诸多问题，而生猪产业至少可获国家支持，在CPI高企背景下，猪肉价格一直居高不下，开发商始终以逐利为目的，下一个获利丰厚的投资热点也许将是农业项目，可能就是其中的生猪养殖产业，人家搞资本玩金融的高盛不是已经到中国来开始养猪了吗？