（原创）由房价拐点说开去

时下房地产拐点论炒得热火朝天，随之而来的是无数房价诸葛亮的出现，甚至一篇报道中出现有专家预测房子会涨，有专家预测会跌，还有专家预测不涨也不跌得有趣现象。
其实不管是政策面，抑或是什么奥运年或者刚性需求论，都是小因素。短时间内因这些因素可能会出现波动，但不会影响大局。但真正的决定因素是经济规律，这个不管是昔日的苏联帝国还是如今的美利坚合众国都无法抗衡，更不要说一贯伟大正确的某组织了。
   下面我们分析一下经济规律的作用。日本香港的房地产泡沫说的太多，海南的烂尾楼相信大家也不会忘记。这些实际的例子我们先不去谈。仅仅从技术层面讲讲。
房子是用来住人的，归根结底要有人住才能体现出他的价值。那么现在有多少房子有人住呢。捂盘惜售不是新闻了吧。那么难道搞房子的人都是傻子吗?造好房子不买？这显然是囤积居奇，这个不是什么新鲜东西了吧，吕不韦就是这方面的高手。但是这些房子迟早是要卖给住家的，只不过囤积的人是要找一个高点，卖个好价钱。这和炒股票一样。股票的高点很难找准，房子乃至任何商品都是一样。如果大多数人的高点都找的那么准，那就巴菲特就不能叫股神了，而应该叫股民，因为人人都是巴菲特，当然这也不可能，大家都赚钱，那赚的谁的钱呢，除非科技超级进步，生产力水平神一样的提高。
   那么中国的房产商什么时候会把囤积的房子卖掉呢？这个高点具体什么时间来呢？说实话，不好说。不然我就不是我了，而是神。但是可以肯定的说，剔除物价上涨因素，房子肯定是要跌的。原因再简单不过，就是价格不会背离价值的理论。
   可能大家注意到了，现在的物价上涨很厉害，什么都涨，但是房子却前所未有的出现波动。通货膨胀了，房子不涨价就是在缩水。那么拿什么来衡量价值呢，黄金？现在的黄金热得很，已经碰不得了。那么是什么呢？简单，就是粮食。我们拿热门的猪肉做例子。现在猪肉也涨了，涨了多少呢？00年7块的猪肉现在已经13块了，那么大概涨到了原来的13/7=185%。那么00年到现在，房子涨了多少呢。我说现在房价是00年3倍不过分吧。这样算来房价上涨就是说如果物价维持在现在水平，那么符合价值的真实房价x应该与现在房价h关系是：
                         x=185%h/3
也就是说，现在房子如果是5000，那么符合价值的真实价格应该是3095（元）
这个结论够耸人听闻吧。肯定有人说这还不得抢疯了啊?但是即使这样的价格，一个60多平的房子也要20万。诸位看官中有多少能花20万银子眼睛都不眨的就去抢。要知道货币从紧了，贷款也不那么容易搞了哦。
    不过房价真能到3095吗？那关键要就要看上面的“猪肉价格”也就是通货膨胀率了。
那就不妨先说说通货膨胀。
    所谓通货膨胀字面意思就是社会上流通的货币多了。表现是物价上涨。浅层面的原因是银行发放贷款速度过快，印制钞票的速度大大超过了新创造的社会财富速度。那么我们现在这一轮通货膨胀是怎么产生的呢。首先是银行过去几年连续的积极放贷。但是那时候我们的经济增长有那么快吗？有，但是不是实业，而是房地产的火爆导致的。银行放出的钱都涌向了地产市场，这些钱一轮一轮的投入到房产中去，没有流向社会其他领域，房产商赚的钱也不停的再次投入到房产市场中。这样即使银行大量放贷，可这些钱只是影响了房地产，造成房地产领域内的“通货膨胀”。所以房产泡沫产生了。那么国家为什么要拼命的发展房地产，往这个方向大力的施放贷款呢。那就要追溯到亚洲金融危机前后了。
当时中国进行了几年的市场化改革，刚刚经历一轮经济过热，96年底政府就迫不及待的宣布“中国经济实现软着陆”。可是事与愿违，亚洲金融风暴作为导火索，教科书中的资本主义周期性经济危机还是如期而至的降临到刚刚市场化的中国，企业亏损，工人失业(当时叫 “下岗”)，经济萧条。
   经济危机来了，政府怎么办？也简单，就是要刺激经济。这方面最成功的就是上世纪著名的“罗斯福新政”。那我们也这么干。也修水库，修公路，搞基础设施建设乃至也搞个西部大开发来刺激经济。可是还是不行，社会货币流动性还是不够，经济也难以启动。那就再刺激，加大力度刺激，不择手段的刺激，国家的基础设施建设的刺激不够，那就要老百姓花钱，让老百姓的钱流动起来，所以又搞一个名词曰“扩大内需”，其实就是要老百姓花钱。可是老百姓积攒点钱不容易，要他们大把花钱谈何容易？仁慈点的政策例如“黄金周”（现在黄金周少了一个，因为房产危机高悬，货币政策“从紧”了），让老百姓有时间去旅旅游，到还好。可是旅游的还是少数啊。那就在要害上下手。你不旅游，那你得病了得吃药打针看医生吧，那就来个“医疗改革”，让你得病多花钱；你不旅游，那你的孩子得上学吧，那就来个“教育产业化”，不仅要提高上学的费用，还要让更多的人去上学，来个“高校扩招”，以便让更多的家庭承担高额的学费，来促使货币流动。（当然这个直接的目的不是要“提高全民教育水平”，因为本来就萧条，哪来那么多工作岗位等着学生呢。这和通货膨胀一个道理，只不过是国家制造人才的速度超过了经济发展的速度，造成一个“人才膨胀”，所以才有了今天毕业生就业这个问题。这是题外话。）凭心而论，这些政策的动机没什么错误，经济衰退了就是要刺激，只有经济繁荣了大家的生活才会提高。只是有些政策太过于急功近利太不考虑老百姓的承受能力也太短视了。难道这些浅显的道理当时那位“懂经济”的人不知道吗？他当然知道。写到这里我到想起了一句话：“我死后哪管那洪水滔天！”
     扯远了，回头说时下最热门的房子。房子的疯长，恐怕也是扩大内需的继续。只不过更厉害一点。你们上学，治病看医生，都还是花你们现有的钱，就是花光也没多少。更何况，对比较富足的家庭而言，孩子上个学，自己或亲人吃药看医生也不是什么太大的负担。也就几万银子的事情。可是房子呢？你几万银子买一套来看看？恐怕多数得借贷吧。这个好，我银行有钱啊，有印钞机啊，住房按揭贷款我放宽条件，也来个“次”级贷款。于是大批的人开始按揭买房，这不仅是房价高涨的原动力，更可怕的是人们把自己的未来劳动所得也预支了。你未来赚的钱还没到手就得花掉，这下子可是把货币流通刺激到位了。有人也会说贷款消费是很先进的消费理念啊，人家发达国家都是酱紫地呀？还记得忽悠了中国的两个老太太的故事吧。人家外国老太太，医疗养老乃至子女上学都有保障，中国老太太有吗？经济发展还没到那个程度，人民的生活水平自然也到不了那个程度，硬是套用别人的消费理念，那是自己给跟“国际接轨”接上的只能是“鬼”。再说老美的次贷危机现在不是也已经如火如荼了吗？看来这个理念在大洋彼岸也未必是行得通的。
    随着房贷的大幅增加，能贷得到款从而买房子的人越来越多，因为简单的供求关系理论，买的多了房价自然会上升。但是房贷增加的速度太快了，能有机会贷到款买房子的人也越来越多，房子价格也随之疯长，这自然就吸引了投资者，也就是所谓的炒房人，不仅个人炒，公司炒，甚至国外的风险投资资金也大量的涌入到中国的房地产市场，从此房子价格一发不可收拾。地方政府因为房地产市场的火爆更是名利双收，“名”是GDP增长，让他们有了政绩，有了升迁的依据；“利”是房产商的孝敬，甚至自己的儿子，老婆，小蜜，二奶，私生子都开始在房产界大展身手。这些人的参与就把本来就疯狂的房产市场搞的更加混乱了。
    但是房地产的泡沫已经太大了，一旦破裂对经济的影响太大了。但是泡沫迟早是要破裂的，政府唯一的应对措施就是让这个泡沫也“软着陆”。就是房子不能再疯长了，也不能暴跌。但是市场这个无形之手会同意有形之手的这招“软着陆”吗？
    这还得从目前的通货膨胀来入手分析。虽然早有预料，但07年的通货膨胀来的还是有点突然。07前三个季度不管是股市还是楼市都是高歌猛进，势头愈加猛烈。似乎这两个市场完全有理由把银行这些年放到房产市场上的货币吸收进去，除了这两个市场，社会上不应该出现通货膨胀，但是随着猪肉的涨价，通货膨胀随着房价和股市的疯长一起到来了。那这些钱是哪里来的呢？是我们涨工资了，是炒股的股民和炒房的小老百姓在股市房产上赚了钱来疯狂消费了？好像都不是吧。那是谁？是谁把这么多的钱投入到社会上呢？他为什么要投呢？
快过年了，我要忙着回家过年，后面的没时间写了。
我把自己的思路写出来，感兴趣的朋友可以看看。
  先说通胀的成因。
  首先，我觉得开始于07年初的通货膨胀可能是因为房产市场的流动性开始变差，所以房产市场的资金开始流向社会。虽然07年前11个月房产市场火爆，但是可能有部分房产资金预感到形式不明朗，所以在07年初就开始撤资，比如我们常讨论的国际热钱，很可能趁着人民币的走高而撤走，这样必然出现过多的货币流向市场，导致通胀。这个只是我的猜想，时间仓卒，手头也没证据，姑且算是个假说吧。
  如果是这样，这种撤资逃跑的事情一旦扩大化，引起房市的恐慌，大家纷纷效仿逃离，必然导致房产泡沫的破裂。开始还好，有股市的高涨吸引了部分资金，但是后来股市也开始委靡，所以通胀救更加的愈演愈烈了。故而出现“货币从紧”的政策，以抑制通胀。
  可是在今年年尾，大概是资金的逃离房市的后果显现，同时肯定也受了“货币从紧”的影响，所以房市史无前例的出现波动甚至下滑。这样政府就更紧张了，因为他们担心房价的暴跌，同时也不得不正视通胀问题。但是这两个问题的解决方式是互相矛盾的，采取通货紧缩的政策，通货膨胀可以得到暂时缓解，不过会影响房产市场的稳定，对政府而言最好的形式就是房子价格不涨也不跌，维持在现有水平，用通胀和以后几年的经济增长把房产泡沫吸收，一旦因采取紧缩的政策导致房产泡沫破裂，对政府而言有些得不偿失。所以还是要想办法来稳定房价。比如说以保护耕地的名义来限制农村小产权房的买卖等等。
  现在的廉租房建设也一样是个小动作，还是要让“中产阶级”买商品房，又严格限制廉租房的购买人群，这个政策主要还是为了稳定房子价格，限制一下房价过快上涨，但是又没什么实际意义，只是一个形式上“定心丸”而已，缓和一下房价，而不是要降低房价，因为一旦房子价格松动，谁也不能预料会不会因为人们的集体恐慌而导致房价暴跌，从而出现超级严重的通货膨胀。这才是政府绝对不愿意看到的。
  可以预计的是，在今后一段时间里，政府所扮演的角色就像一个和事老，在通胀与房价之间和稀泥。如果房价有跌的迹象，那就放缓一点限制房价的政策，比如放慢廉租房的建设，严格限制小产权房等等；如果房价趋缓，那就抽出手治理下通胀，把货币政策再改紧一点……
  政府的这个行为好比走钢丝，无论偏左还是偏右都会掉下来，但是这个钢丝的强度是一定的，如果不能控制房价的疯狂上涨，无论是怎么保持平衡，钢丝也会断裂，因为房产市场的泡沫一旦大到无法挽回的地步，那么这个泡沫破裂之时也就是“钢丝”断裂之日，那个时候无论谁也解决不了因房产市场崩溃而涌向社会的大量货币，超级的通货膨胀将是无法收拾的时下房地产拐点论炒得热火朝天，随之而来的是无数房价诸葛亮的出现，甚至一篇报道中出现有专家预测房子会涨，有专家预测会跌，还有专家预测不涨也不跌得有趣现象。
其实不管是政策面，抑或是什么奥运年或者刚性需求论，都是小因素。短时间内因这些因素可能会出现波动，但不会影响大局。但真正的决定因素是经济规律，这个不管是昔日的苏联帝国还是如今的美利坚合众国都无法抗衡，更不要说一贯伟大正确的某组织了。
   下面我们分析一下经济规律的作用。日本香港的房地产泡沫说的太多，海南的烂尾楼相信大家也不会忘记。这些实际的例子我们先不去谈。仅仅从技术层面讲讲。
房子是用来住人的，归根结底要有人住才能体现出他的价值。那么现在有多少房子有人住呢。捂盘惜售不是新闻了吧。那么难道搞房子的人都是傻子吗?造好房子不买？这显然是囤积居奇，这个不是什么新鲜东西了吧，吕不韦就是这方面的高手。但是这些房子迟早是要卖给住家的，只不过囤积的人是要找一个高点，卖个好价钱。这和炒股票一样。股票的高点很难找准，房子乃至任何商品都是一样。如果大多数人的高点都找的那么准，那就巴菲特就不能叫股神了，而应该叫股民，因为人人都是巴菲特，当然这也不可能，大家都赚钱，那赚的谁的钱呢，除非科技超级进步，生产力水平神一样的提高。
   那么中国的房产商什么时候会把囤积的房子卖掉呢？这个高点具体什么时间来呢？说实话，不好说。不然我就不是我了，而是神。但是可以肯定的说，剔除物价上涨因素，房子肯定是要跌的。原因再简单不过，就是价格不会背离价值的理论。
   可能大家注意到了，现在的物价上涨很厉害，什么都涨，但是房子却前所未有的出现波动。通货膨胀了，房子不涨价就是在缩水。那么拿什么来衡量价值呢，黄金？现在的黄金热得很，已经碰不得了。那么是什么呢？简单，就是粮食。我们拿热门的猪肉做例子。现在猪肉也涨了，涨了多少呢？00年7块的猪肉现在已经13块了，那么大概涨到了原来的13/7=185%。那么00年到现在，房子涨了多少呢。我说现在房价是00年3倍不过分吧。这样算来房价上涨就是说如果物价维持在现在水平，那么符合价值的真实房价x应该与现在房价h关系是：
                         x=185%h/3
也就是说，现在房子如果是5000，那么符合价值的真实价格应该是3095（元）
这个结论够耸人听闻吧。肯定有人说这还不得抢疯了啊?但是即使这样的价格，一个60多平的房子也要20万。诸位看官中有多少能花20万银子眼睛都不眨的就去抢。要知道货币从紧了，贷款也不那么容易搞了哦。
    不过房价真能到3095吗？那关键要就要看上面的“猪肉价格”也就是通货膨胀率了。
那就不妨先说说通货膨胀。
    所谓通货膨胀字面意思就是社会上流通的货币多了。表现是物价上涨。浅层面的原因是银行发放贷款速度过快，印制钞票的速度大大超过了新创造的社会财富速度。那么我们现在这一轮通货膨胀是怎么产生的呢。首先是银行过去几年连续的积极放贷。但是那时候我们的经济增长有那么快吗？有，但是不是实业，而是房地产的火爆导致的。银行放出的钱都涌向了地产市场，这些钱一轮一轮的投入到房产中去，没有流向社会其他领域，房产商赚的钱也不停的再次投入到房产市场中。这样即使银行大量放贷，可这些钱只是影响了房地产，造成房地产领域内的“通货膨胀”。所以房产泡沫产生了。那么国家为什么要拼命的发展房地产，往这个方向大力的施放贷款呢。那就要追溯到亚洲金融危机前后了。
当时中国进行了几年的市场化改革，刚刚经历一轮经济过热，96年底政府就迫不及待的宣布“中国经济实现软着陆”。可是事与愿违，亚洲金融风暴作为导火索，教科书中的资本主义周期性经济危机还是如期而至的降临到刚刚市场化的中国，企业亏损，工人失业(当时叫 “下岗”)，经济萧条。
   经济危机来了，政府怎么办？也简单，就是要刺激经济。这方面最成功的就是上世纪著名的“罗斯福新政”。那我们也这么干。也修水库，修公路，搞基础设施建设乃至也搞个西部大开发来刺激经济。可是还是不行，社会货币流动性还是不够，经济也难以启动。那就再刺激，加大力度刺激，不择手段的刺激，国家的基础设施建设的刺激不够，那就要老百姓花钱，让老百姓的钱流动起来，所以又搞一个名词曰“扩大内需”，其实就是要老百姓花钱。可是老百姓积攒点钱不容易，要他们大把花钱谈何容易？仁慈点的政策例如“黄金周”（现在黄金周少了一个，因为房产危机高悬，货币政策“从紧”了），让老百姓有时间去旅旅游，到还好。可是旅游的还是少数啊。那就在要害上下手。你不旅游，那你得病了得吃药打针看医生吧，那就来个“医疗改革”，让你得病多花钱；你不旅游，那你的孩子得上学吧，那就来个“教育产业化”，不仅要提高上学的费用，还要让更多的人去上学，来个“高校扩招”，以便让更多的家庭承担高额的学费，来促使货币流动。（当然这个直接的目的不是要“提高全民教育水平”，因为本来就萧条，哪来那么多工作岗位等着学生呢。这和通货膨胀一个道理，只不过是国家制造人才的速度超过了经济发展的速度，造成一个“人才膨胀”，所以才有了今天毕业生就业这个问题。这是题外话。）凭心而论，这些政策的动机没什么错误，经济衰退了就是要刺激，只有经济繁荣了大家的生活才会提高。只是有些政策太过于急功近利太不考虑老百姓的承受能力也太短视了。难道这些浅显的道理当时那位“懂经济”的人不知道吗？他当然知道。写到这里我到想起了一句话：“我死后哪管那洪水滔天！”
     扯远了，回头说时下最热门的房子。房子的疯长，恐怕也是扩大内需的继续。只不过更厉害一点。你们上学，治病看医生，都还是花你们现有的钱，就是花光也没多少。更何况，对比较富足的家庭而言，孩子上个学，自己或亲人吃药看医生也不是什么太大的负担。也就几万银子的事情。可是房子呢？你几万银子买一套来看看？恐怕多数得借贷吧。这个好，我银行有钱啊，有印钞机啊，住房按揭贷款我放宽条件，也来个“次”级贷款。于是大批的人开始按揭买房，这不仅是房价高涨的原动力，更可怕的是人们把自己的未来劳动所得也预支了。你未来赚的钱还没到手就得花掉，这下子可是把货币流通刺激到位了。有人也会说贷款消费是很先进的消费理念啊，人家发达国家都是酱紫地呀？还记得忽悠了中国的两个老太太的故事吧。人家外国老太太，医疗养老乃至子女上学都有保障，中国老太太有吗？经济发展还没到那个程度，人民的生活水平自然也到不了那个程度，硬是套用别人的消费理念，那是自己给跟“国际接轨”接上的只能是“鬼”。再说老美的次贷危机现在不是也已经如火如荼了吗？看来这个理念在大洋彼岸也未必是行得通的。
    随着房贷的大幅增加，能贷得到款从而买房子的人越来越多，因为简单的供求关系理论，买的多了房价自然会上升。但是房贷增加的速度太快了，能有机会贷到款买房子的人也越来越多，房子价格也随之疯长，这自然就吸引了投资者，也就是所谓的炒房人，不仅个人炒，公司炒，甚至国外的风险投资资金也大量的涌入到中国的房地产市场，从此房子价格一发不可收拾。地方政府因为房地产市场的火爆更是名利双收，“名”是GDP增长，让他们有了政绩，有了升迁的依据；“利”是房产商的孝敬，甚至自己的儿子，老婆，小蜜，二奶，私生子都开始在房产界大展身手。这些人的参与就把本来就疯狂的房产市场搞的更加混乱了。
    但是房地产的泡沫已经太大了，一旦破裂对经济的影响太大了。但是泡沫迟早是要破裂的，政府唯一的应对措施就是让这个泡沫也“软着陆”。就是房子不能再疯长了，也不能暴跌。但是市场这个无形之手会同意有形之手的这招“软着陆”吗？
    这还得从目前的通货膨胀来入手分析。虽然早有预料，但07年的通货膨胀来的还是有点突然。07前三个季度不管是股市还是楼市都是高歌猛进，势头愈加猛烈。似乎这两个市场完全有理由把银行这些年放到房产市场上的货币吸收进去，除了这两个市场，社会上不应该出现通货膨胀，但是随着猪肉的涨价，通货膨胀随着房价和股市的疯长一起到来了。那这些钱是哪里来的呢？是我们涨工资了，是炒股的股民和炒房的小老百姓在股市房产上赚了钱来疯狂消费了？好像都不是吧。那是谁？是谁把这么多的钱投入到社会上呢？他为什么要投呢？
快过年了，我要忙着回家过年，后面的没时间写了。
我把自己的思路写出来，感兴趣的朋友可以看看。
  先说通胀的成因。
  首先，我觉得开始于07年初的通货膨胀可能是因为房产市场的流动性开始变差，所以房产市场的资金开始流向社会。虽然07年前11个月房产市场火爆，但是可能有部分房产资金预感到形式不明朗，所以在07年初就开始撤资，比如我们常讨论的国际热钱，很可能趁着人民币的走高而撤走，这样必然出现过多的货币流向市场，导致通胀。这个只是我的猜想，时间仓卒，手头也没证据，姑且算是个假说吧。
  如果是这样，这种撤资逃跑的事情一旦扩大化，引起房市的恐慌，大家纷纷效仿逃离，必然导致房产泡沫的破裂。开始还好，有股市的高涨吸引了部分资金，但是后来股市也开始委靡，所以通胀救更加的愈演愈烈了。故而出现“货币从紧”的政策，以抑制通胀。
  可是在今年年尾，大概是资金的逃离房市的后果显现，同时肯定也受了“货币从紧”的影响，所以房市史无前例的出现波动甚至下滑。这样政府就更紧张了，因为他们担心房价的暴跌，同时也不得不正视通胀问题。但是这两个问题的解决方式是互相矛盾的，采取通货紧缩的政策，通货膨胀可以得到暂时缓解，不过会影响房产市场的稳定，对政府而言最好的形式就是房子价格不涨也不跌，维持在现有水平，用通胀和以后几年的经济增长把房产泡沫吸收，一旦因采取紧缩的政策导致房产泡沫破裂，对政府而言有些得不偿失。所以还是要想办法来稳定房价。比如说以保护耕地的名义来限制农村小产权房的买卖等等。
  现在的廉租房建设也一样是个小动作，还是要让“中产阶级”买商品房，又严格限制廉租房的购买人群，这个政策主要还是为了稳定房子价格，限制一下房价过快上涨，但是又没什么实际意义，只是一个形式上“定心丸”而已，缓和一下房价，而不是要降低房价，因为一旦房子价格松动，谁也不能预料会不会因为人们的集体恐慌而导致房价暴跌，从而出现超级严重的通货膨胀。这才是政府绝对不愿意看到的。
  可以预计的是，在今后一段时间里，政府所扮演的角色就像一个和事老，在通胀与房价之间和稀泥。如果房价有跌的迹象，那就放缓一点限制房价的政策，比如放慢廉租房的建设，严格限制小产权房等等；如果房价趋缓，那就抽出手治理下通胀，把货币政策再改紧一点……
  政府的这个行为好比走钢丝，无论偏左还是偏右都会掉下来，但是这个钢丝的强度是一定的，如果不能控制房价的疯狂上涨，无论是怎么保持平衡，钢丝也会断裂，因为房产市场的泡沫一旦大到无法挽回的地步，那么这个泡沫破裂之时也就是“钢丝”断裂之日，那个时候无论谁也解决不了因房产市场崩溃而涌向社会的大量货币，超级的通货膨胀将是无法收拾的