“退地”是楼市步入调整的又一征兆

最近, 上海多家媒体披露了上海普陀长风生态商务区4号东南地块被开发商"退
地"的消息.市场人士分析指出,以超出底价几倍的高价拿地,在楼市风向变化时就可
能面临无力开发的问题.去年9月, 该地块经过两个多小时440轮叫价的艰苦"鏖战",
以11.04亿元一锤定音,超出底价3.14亿元250%,折合楼板价约1.64万元/平方米.
    而这种现象并非个别.据报道, 2007年9月11日,福建融信地产以总价9.04亿元,
每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块,成为轰动一时的"地王",楼面地价高达
9953元/平方米.到今年3月初, 融信地产不惜损失7000万元土地保证金,将昔日高价
拍得的土地退还;5月14日,万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转
让, 项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的"地王"东莞市南城
水濂村地块(折合楼面地价为3772. 3元/平方米).由于当地房价已经降至5000元/平
方米左右,按当时拿地价格,开发商几乎没有利润可言.
    地价持续攀升是推动房价上涨的最重要力量.这种影响主要包括三个方面：
    其一,成本转嫁和传导.去年,全国各地"地王"一个接一个出现,拿地已经到了近
乎疯狂的地步.开发商敢于高价拿地最重要的原因是,他们能将拿地的成本向房价中
转嫁, 而在我国房地产市场供应主体单一,开发商垄断供应市场的情况下,这种成本
转嫁几乎是轻而易举的.成本从土地向房价的传递过程, 也是房价疯狂上涨的过程.
由此形成了一个恶性循环：地价上涨构成房价的强大推动力,而房价上涨又成为开发
商高价拿地的信心支撑.
    其二,心理预期.对未来某种商品价格走势的预期,会直接影响到消费者的选择,
而"地王"增强了人们对未来房价将继续上涨的预期. 由于"地王"楼面价远远高出周
围房价,形成了所谓"面粉贵过面包"的现象,使人们确信未来房价还可能继续大幅度
上涨,进行在"买涨不买跌"的心理推动下,蜂拥入市,进一步推高房价.
    其三, 土地囤积,强化稀缺性.许多开发商拿到土地后,并不立即开发,而是囤积
起来坐等土地升值, 提高自己的利润空间.这是房价持续上涨的最重要的根源之一.
建设银行去年发布的一份研究报告显示, 2001年初至2007年5月份,房地产开发商累
计购置土地面积21.62亿平方米,而实际仅开发完成12.96亿平方米,"囤地"数量高达
近10亿平方米.土地囤积强化了土地的稀缺性,推动了地价的进一步上涨.
    但是, 所谓物极必反,当开发商们通过疯狂拿地和囤积土地坐享暴利的时候,他
们也在从源头上制造并累积泡沫.当"面粉贵过面包"的时候,意味着面粉包含着比面
包更大的泡沫和风险!事实也正是如此,当部分城市的房价从去年年底开始首先步入
下跌轨道, 高价拿地的风险立即显现出来.如果开发商继续囤积土地,不仅面临着房
价继续下跌带来财富缩水风险, 还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风
险.于是, 一些开发商开始"退地","退地"是楼市泡沫长期累积的必然结果,同时,也
是开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一惯用手段的终结.
    地价与房价是互相依托,互相影响的关系.如果说地价下跌是房价下跌的倒逼所
致,那么,地价下跌又会反过来影响到人们对未来房价的预期,引发观望效应,使得房
价因缺少购买力支撑而步入下跌轨道.如当初房价与地价的交替上攻那样,在中国楼
市承受不了日积月累的泡沫时,房价与地价的轮番下滑就可能出现.
    其实, 早在"退地"现象之前,全国各地不断出现的大量土地流派现象,就已经表
现出业内对常年累积的巨大泡沫的恐惧感, "退地"则更进一步表现了业内对未来楼
市泡沫破裂的担忧,一旦形成羊群效应,"退地潮"就可能出现,进而传递到房价中去.
    尽管开发商们还在继续鼓吹房价只涨不跌的荒谬论调, 但"退地"使他们露出了
马脚.因此, 我们不能单纯地看待"退地"现象,这是中国楼市将步入新一轮调整的又
一征兆.最近, 上海多家媒体披露了上海普陀长风生态商务区4号东南地块被开发商"退
地"的消息.市场人士分析指出,以超出底价几倍的高价拿地,在楼市风向变化时就可
能面临无力开发的问题.去年9月, 该地块经过两个多小时440轮叫价的艰苦"鏖战",
以11.04亿元一锤定音,超出底价3.14亿元250%,折合楼板价约1.64万元/平方米.
    而这种现象并非个别.据报道, 2007年9月11日,福建融信地产以总价9.04亿元,
每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块,成为轰动一时的"地王",楼面地价高达
9953元/平方米.到今年3月初, 融信地产不惜损失7000万元土地保证金,将昔日高价
拍得的土地退还;5月14日,万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转
让, 项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的"地王"东莞市南城
水濂村地块(折合楼面地价为3772. 3元/平方米).由于当地房价已经降至5000元/平
方米左右,按当时拿地价格,开发商几乎没有利润可言.
    地价持续攀升是推动房价上涨的最重要力量.这种影响主要包括三个方面：
    其一,成本转嫁和传导.去年,全国各地"地王"一个接一个出现,拿地已经到了近
乎疯狂的地步.开发商敢于高价拿地最重要的原因是,他们能将拿地的成本向房价中
转嫁, 而在我国房地产市场供应主体单一,开发商垄断供应市场的情况下,这种成本
转嫁几乎是轻而易举的.成本从土地向房价的传递过程, 也是房价疯狂上涨的过程.
由此形成了一个恶性循环：地价上涨构成房价的强大推动力,而房价上涨又成为开发
商高价拿地的信心支撑.
    其二,心理预期.对未来某种商品价格走势的预期,会直接影响到消费者的选择,
而"地王"增强了人们对未来房价将继续上涨的预期. 由于"地王"楼面价远远高出周
围房价,形成了所谓"面粉贵过面包"的现象,使人们确信未来房价还可能继续大幅度
上涨,进行在"买涨不买跌"的心理推动下,蜂拥入市,进一步推高房价.
    其三, 土地囤积,强化稀缺性.许多开发商拿到土地后,并不立即开发,而是囤积
起来坐等土地升值, 提高自己的利润空间.这是房价持续上涨的最重要的根源之一.
建设银行去年发布的一份研究报告显示, 2001年初至2007年5月份,房地产开发商累
计购置土地面积21.62亿平方米,而实际仅开发完成12.96亿平方米,"囤地"数量高达
近10亿平方米.土地囤积强化了土地的稀缺性,推动了地价的进一步上涨.
    但是, 所谓物极必反,当开发商们通过疯狂拿地和囤积土地坐享暴利的时候,他
们也在从源头上制造并累积泡沫.当"面粉贵过面包"的时候,意味着面粉包含着比面
包更大的泡沫和风险!事实也正是如此,当部分城市的房价从去年年底开始首先步入
下跌轨道, 高价拿地的风险立即显现出来.如果开发商继续囤积土地,不仅面临着房
价继续下跌带来财富缩水风险, 还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风
险.于是, 一些开发商开始"退地","退地"是楼市泡沫长期累积的必然结果,同时,也
是开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一惯用手段的终结.
    地价与房价是互相依托,互相影响的关系.如果说地价下跌是房价下跌的倒逼所
致,那么,地价下跌又会反过来影响到人们对未来房价的预期,引发观望效应,使得房
价因缺少购买力支撑而步入下跌轨道.如当初房价与地价的交替上攻那样,在中国楼
市承受不了日积月累的泡沫时,房价与地价的轮番下滑就可能出现.
    其实, 早在"退地"现象之前,全国各地不断出现的大量土地流派现象,就已经表
现出业内对常年累积的巨大泡沫的恐惧感, "退地"则更进一步表现了业内对未来楼
市泡沫破裂的担忧,一旦形成羊群效应,"退地潮"就可能出现,进而传递到房价中去.
    尽管开发商们还在继续鼓吹房价只涨不跌的荒谬论调, 但"退地"使他们露出了
马脚.因此, 我们不能单纯地看待"退地"现象,这是中国楼市将步入新一轮调整的又
一征兆.