地产股的价值底线在哪里？080313

　报告起因：最新的贸易顺差和CPI 数据影响我们对行业的中期判断
　　◆ 潜在催化因素：房地产市场未能如期复苏
　　■ 两大风险因素渐成现实
　　2 月份，CPI 和PPI 指数的同比涨幅分别达到8.7%和6.6%，通胀趋
　　势越演越烈；相反，贸易顺差仅为85.5 亿美元，大幅低于市场预期。
　　虽有雪灾等短期因素，但降幅之大仍旧引起我们的充分关注。我们在
　　以往的研究报告中曾经提出，通货膨胀和美国经济衰退是中国楼市面
　　临的两个最主要的风险因素。
　　■ 通胀真的有助于房价上涨吗？
　　当前市场上流行的一种观点：在通胀预期上升的情况下，投资性需求
　　会膨胀，从而刺激房价的上涨。但是，我们的研究表明通货膨胀与房
　　价涨幅的相关性并不明显，而且从美国和中国的情况来看，房价上涨
　　往往领先于通胀一到两年。
　　■ 出口部门盈利不保，投资需求势必减弱
　　在本文中，我们试图用卡森国际的例子来说明中国的出口部门将不可
　　避免的受到美国次贷危机及由此引起的消费紧缩的影响。可以理解，
　　温州炒房团的资金来自于出口业务积累的利润，而后者正是支持国内
　　房地产市场上的投资性需求的重要力量。问题在于，如果出口下滑，
　　无法如以往那样持续产生现金流的时候，投资性的需求也将减弱。
　　■ 地产股的价值底线在哪里？
　　自从我们在去年的12 月13 日将房地产行业评级下调至“中性”以来，
　　房地产行业指数下跌了13%，与大市同步，但万科（-28.8%）和招商
　　地产(-23.7%)明显跑输大市。当前最迫切的问题是，开发类地产股的
　　价值底线在哪里？对此，我们给出三个判断标准：第一、从绝对估值
　　来看，在房价零涨幅的假设下，NAV 就是地产股的合理估值水平；第
　　二、市盈率方面，相当于市场平均市盈率的0.5-0.7 倍是合理的波动
　　区间。换言之，预测盈利的15 倍是站得住脚的，优质公司可以享受
　　30%的溢价。第三、上市公司由于股价低估而自动放弃或推迟再融资。
　　■ 反弹易，创新高难
　　我们并不http://www.511388.com/nn.asp?qx=1&ArticleID=3989报告起因：最新的贸易顺差和CPI 数据影响我们对行业的中期判断
　　◆ 潜在催化因素：房地产市场未能如期复苏
　　■ 两大风险因素渐成现实
　　2 月份，CPI 和PPI 指数的同比涨幅分别达到8.7%和6.6%，通胀趋
　　势越演越烈；相反，贸易顺差仅为85.5 亿美元，大幅低于市场预期。
　　虽有雪灾等短期因素，但降幅之大仍旧引起我们的充分关注。我们在
　　以往的研究报告中曾经提出，通货膨胀和美国经济衰退是中国楼市面
　　临的两个最主要的风险因素。
　　■ 通胀真的有助于房价上涨吗？
　　当前市场上流行的一种观点：在通胀预期上升的情况下，投资性需求
　　会膨胀，从而刺激房价的上涨。但是，我们的研究表明通货膨胀与房
　　价涨幅的相关性并不明显，而且从美国和中国的情况来看，房价上涨
　　往往领先于通胀一到两年。
　　■ 出口部门盈利不保，投资需求势必减弱
　　在本文中，我们试图用卡森国际的例子来说明中国的出口部门将不可
　　避免的受到美国次贷危机及由此引起的消费紧缩的影响。可以理解，
　　温州炒房团的资金来自于出口业务积累的利润，而后者正是支持国内
　　房地产市场上的投资性需求的重要力量。问题在于，如果出口下滑，
　　无法如以往那样持续产生现金流的时候，投资性的需求也将减弱。
　　■ 地产股的价值底线在哪里？
　　自从我们在去年的12 月13 日将房地产行业评级下调至“中性”以来，
　　房地产行业指数下跌了13%，与大市同步，但万科（-28.8%）和招商
　　地产(-23.7%)明显跑输大市。当前最迫切的问题是，开发类地产股的
　　价值底线在哪里？对此，我们给出三个判断标准：第一、从绝对估值
　　来看，在房价零涨幅的假设下，NAV 就是地产股的合理估值水平；第
　　二、市盈率方面，相当于市场平均市盈率的0.5-0.7 倍是合理的波动
　　区间。换言之，预测盈利的15 倍是站得住脚的，优质公司可以享受
　　30%的溢价。第三、上市公司由于股价低估而自动放弃或推迟再融资。
　　■ 反弹易，创新高难
　　我们并不http://www.511388.com/nn.asp?qx=1&ArticleID=3989