（原创）乱言未来房价走势

乱言未来房价走势
首先声明，我不是什么经济专家，也不是某些利益集团雇佣的吹鼓手。只不过茶余饭后，胡言乱语，谈谈个人看法，纯属消遣。班门弄斧，权作抛砖引玉，还望各位大侠不吝赐教。

最近这一段时间，中国股市震荡，CPI持续创新高，央行加息频繁，国家领导人频频放话，国家宏观调控的力度在加大。那么持续攀高的房价呢？会大涨还是会跳水？

我个人觉得房价大幅跳水的可能性微忽其微。其原因粗浅分析有以下几点：

    第一：我觉得政府才是房价的最大受益者。

近些年，各省市政府卖地皮导致财政收入大增，增幅远超同期GDP增幅。买，卖，建房国家都抽税，房价越高，国家税收越多，税收多，领导手里的钱就多；手里的钱多，就好办事；好办事，就关系理得顺；关系理得顺，自然取得的成绩就大；取得的成绩大，升官的机会肯定就高了。前段时间浙江某市领导公开对本市房价今年才上升二点五个百分点，远低于周边城市表达了强烈不满就是一个极好的例子。

现在各地政府卖地皮的行情是一日一新高，试问，你土地批发价降不下来，人家开发商总得有利润赚，谁会做赔本的买卖呢？那房价还不是得跟着涨？想当年，吴新雄初来本市当市长，张口就说南昌的房价太低了，与周边省会相比还有巨大的发展空间。随即单方面撕毁了前任与铁路局签订的购地合同，逼得铁路局求爷爷告奶奶地，好不容易多加了一倍的价钱才重新拿回那块地。旋即，卖给职工的商品房均价也从1400翻到2800。

就这样，南昌市政府还后悔了，今年来审计，硬说铁路局把房价卖便宜了，造成了“国有资产流失”。的确，现在同等地段的同类房子的均价涨到了6000以上，但在那03、04年，2800的均价还是同等情况下偏高的价位，你看看，欲加之罪，何患无词。

从这几个例子里，你可以看出，虽然嘴上说得比唱得好听，但各级政府打内心里不打算让房价真正降下来。政府出台的所谓平仰房价的政策目前看看都是虚招。

第二：老百姓缺房，房地产市场仍是卖方市场。

随着中国城市化进程的不断加快，原先倡导的小城镇计划效果并不明显。农村剩余人口大量向大中城市集中，这些城市规模迅速膨胀。加上许多地方对老城区采取“只拆不建”的政策，导致了房屋需求旺盛。供不应求，自然拉抬了房价。在我们南昌市，中心区二、三十年房龄的老房子居然卖得和新建商品房相差无几的价位，个别地段的旧房卖得比新房还要贵。旧房子都这么贵，那新房子还不如它？在这种情况下，旧房反过来又拉高了新房房价。

第三：所谓经济适用房、安居房对平抑房价作用极其有限。

说句不好听的，我觉得这是政府迫于压力而作出的一种姿态。我不知道别的地区是什么情况，在我们这儿，政府也大张旗鼓地宣传这项利民工程。但我仔细研究了一下，并到现场去看了看，发现这些所谓的经济适用房，安居房都处于极偏远的地方，说是南昌市，但都在周围的县里，周边环境差，配套生活保障设施不足，房型设计不够合理，施工质量粗糙。其价位和周边同类商品房相比，并没有低多少。

非但如此，这类房子的认购门槛非常高，各种审查手续极其复杂。我所接触到的一些低收入无房群体对此反应极其冷淡。电视节目里做专访，大吹大擂，抓住个例大肆宣传政绩。仅此而已，对平抑房价真没看出来有多少用处。

第四：国家征什么税、征多少税都没有太大作用。

因为中国人多，地少，人均住房面积小，房地产目前还是卖方市场，甭管国家征多少　，我都把它加到房价里，你们爱买不买，不买拉倒。城市里那么多缺房户，自然有等米下锅的和熬不住的。

国家最近加强了二手房交易的管理，税收提高了。但我们这儿卖二手房的立马声明，我在中介所报的价是我最后的纯所得，所有的手续费，中介费，交易税我都不管。得，这些又转嫁到买房人身上了，算起来国家的税收措施实际上起了拉抬房价的反作用。
 
第五：买房保值、升值的预期太高。

这两年，物价上涨得厉害，CPI超过了存款利率，有闲钱的富人迫切需要为他们的财富找到一条保值、升值的途径。他们的闲钱除了一部分流入股市外，另外有相当一部分流进了楼市。这些人不急着房住，专注的是楼盘未来的升值空间。看看南昌市的情况，甭管多贵的楼盘，越贵卖得越火，但实际入住率却并不高。许多住房交付多年还是毛坯，主人根本没来装修，原因即在于此。

另外，中国目前贫富差距越拉越大。面对疯涨的房价，占城市人口比例最大的工薪阶层怎么办？物价天天涨，房价涨得疯，工资涨幅却宛如蜗牛爬。即使一年调一次工资，其涨幅也远远比不上房价增幅。眼看着越往后买房就越困难，工薪阶层怎么办？只有咬咬牙，勒紧裤腰带做房奴了。不幸的是，本人就属于这种情况。万幸的是，我醒悟得比较早，04年就出手了，要是拖到今天，连首付都付不起，就只能眼巴巴地望着房子，欲哭无泪了。
 
其六：房地产业已经把银行给套牢了。

众所周知，银行主要靠存、贷款的利息差来赚钱。那么这些年来，银行资金有多少贷给了房地产商？又有多少贷给了房奴？具体数字我不知道，但我想一定是个惊人的数字。如果房地产业真的崩盘，那么多贷款收不回来，成了呆帐，死帐，银行还有充足的资金来周转吗？

要知道，咱们国家的银行都不是什么真正意义上的商业银行，说白了就是政府的出纳。要是这个钱袋子出了什么问题，政府就麻烦大了。到时候恐怕只能靠加印钞票来渡过难关，但这势必引发通贷膨胀，带来一系列的连锁反应。经济要一动荡，必然将社会上积蓄已久的各种矛盾激发出来，继而引起社会动荡。这与政府构建和谐社会的目标是背道而驰的。

因此，政府也好，银行也罢，无论如何都不会天真地企盼房价真的跳水。

第七：国家经济正在转型，由依靠出口导向为主转为拉动内需为主。

经过近三十年的发展，我们国家已经发生了天翻地覆的变化。但经济发展到现在这个程度，甭管我们愿意不愿意，国际国内的各种因素将迫使我们经济转型，转而以满足内需为主。

这种新的经济增长方式虽然很大程度上规避了外部风险，但就怕内需不足。怕老百姓不消费、怕老百姓的钱老存银行。老百姓不消费，GDP就上不去；钱存银行，银行还要付利息，银行是谁的？是国家的。你的存款不流动，国家还要付给你利息，它会愿意吗？

一般商品的生产，我们国家已经接近饱和。扩大内需的空间并不大。而大有提升空间的是哪几样？当然是住房，医疗，教育、养老这四大项，关系到每一个人，拥有十三亿的消费群体，这个市场足够巨大吧？因此，政府怎么会轻易放弃这一大块蛋糕？

终上所述，我以为房价跳水的可能性微乎其微。但是，我并不认为房价还会继续目前这种疯涨的势态，我觉得增幅会急剧回落，未来会呈一种平稳发展，缓慢上扬的走势。理由有三：

一：利率持续走高，已进入了加息周期。

看今年的频繁加息次数就可以明白，房地产商也好，房奴也好，他们的还贷压力不断加大。再看看银行的准备金率，今年的调整次数比加息次数多了近一倍，前两天又加了零点五个百分点。这样一来，银行的贷款总额将进一步受限。如果没有充足的资金源源不断地流入房地产市场，那靠什么来支撑房价不断地疯长呢？

二：老百姓的钱是有限的。

虽然统计局公布的居民存款的绝对数值十分庞大。但要知道，在贫富急剧分化的当今社会，社会财富高度集中在少数人手中，作为购房需求主体的普通老百姓手里的钱毕竟有限，还得应付日日见涨的日常开销，还得应对生、老、病、死、教育开支。国家对房价的种种调控措施在抑制炒房者的同时，也抑制了普通百姓这个消费主体。房价那么高，首付比例那么高，如果超出了自己的承受能力，老百姓就只好暂且打消买房念头，转而持币观望。毕竟砸锅卖铁，不惜一切，不计后果一定非买房不可的人只是极少数。既然这样，购房意愿下降，百姓们买不起房了，房价还会象现在这样涨得那么疯吗？

三、对于房价，国家还得通盘考虑。

现在房价增幅是GDP增幅的近三倍，这是一个极不正常的现象。依靠房价拉动GDP，虽可一时得利，但最多是短期效应。光靠房地产撑不起一个国家经济发展的大局，世界上还没有哪个国家是光靠房价来发展的。炒卖地皮，可以让各城市财政收入短期内大幅增加，但地皮有限，总有卖完的那一天，摊子铺大了，到时候财政怎么收拾？

  　现在的高房价带来了一系列的社会问题，老百姓意见很大。政府的调控措施收效甚微，影响到了政府的公信力。我们正处在转型期，蓄积了大量矛盾，解决这些矛盾要靠时间，要靠经济的持续、健康发展，要靠一个稳定和谐的内部环境和外部环境，要靠政府稳妥有力的措施。甭管谁主政，无不希望国泰民安，社会稳定。因此各方面的矛盾和诉求都得放在大局的背景下通盘考虑，必然要进行利益取舍。综合方方面面，目前让房价增幅迅速回落，呈稳定、徘徊、缓慢上扬是对大局最有利的。

近几天，温总理最近的讲话已经明白无误地表达了政府要对物价“管一管”的决心，综合各方面的情况看来，这一次应该是会动点真格的了。具体什么管控措施，我不是经济学家，也不是政府决策层，对此一窍不通，政府里有的是高参能人，就不用我瞎操心了。

有一点，那就是经过这些年来的观察，使我对胡、温非常有信心。

　　




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2007年11月16日乱言未来房价走势
首先声明，我不是什么经济专家，也不是某些利益集团雇佣的吹鼓手。只不过茶余饭后，胡言乱语，谈谈个人看法，纯属消遣。班门弄斧，权作抛砖引玉，还望各位大侠不吝赐教。

最近这一段时间，中国股市震荡，CPI持续创新高，央行加息频繁，国家领导人频频放话，国家宏观调控的力度在加大。那么持续攀高的房价呢？会大涨还是会跳水？

我个人觉得房价大幅跳水的可能性微忽其微。其原因粗浅分析有以下几点：

    第一：我觉得政府才是房价的最大受益者。

近些年，各省市政府卖地皮导致财政收入大增，增幅远超同期GDP增幅。买，卖，建房国家都抽税，房价越高，国家税收越多，税收多，领导手里的钱就多；手里的钱多，就好办事；好办事，就关系理得顺；关系理得顺，自然取得的成绩就大；取得的成绩大，升官的机会肯定就高了。前段时间浙江某市领导公开对本市房价今年才上升二点五个百分点，远低于周边城市表达了强烈不满就是一个极好的例子。

现在各地政府卖地皮的行情是一日一新高，试问，你土地批发价降不下来，人家开发商总得有利润赚，谁会做赔本的买卖呢？那房价还不是得跟着涨？想当年，吴新雄初来本市当市长，张口就说南昌的房价太低了，与周边省会相比还有巨大的发展空间。随即单方面撕毁了前任与铁路局签订的购地合同，逼得铁路局求爷爷告奶奶地，好不容易多加了一倍的价钱才重新拿回那块地。旋即，卖给职工的商品房均价也从1400翻到2800。

就这样，南昌市政府还后悔了，今年来审计，硬说铁路局把房价卖便宜了，造成了“国有资产流失”。的确，现在同等地段的同类房子的均价涨到了6000以上，但在那03、04年，2800的均价还是同等情况下偏高的价位，你看看，欲加之罪，何患无词。

从这几个例子里，你可以看出，虽然嘴上说得比唱得好听，但各级政府打内心里不打算让房价真正降下来。政府出台的所谓平仰房价的政策目前看看都是虚招。

第二：老百姓缺房，房地产市场仍是卖方市场。

随着中国城市化进程的不断加快，原先倡导的小城镇计划效果并不明显。农村剩余人口大量向大中城市集中，这些城市规模迅速膨胀。加上许多地方对老城区采取“只拆不建”的政策，导致了房屋需求旺盛。供不应求，自然拉抬了房价。在我们南昌市，中心区二、三十年房龄的老房子居然卖得和新建商品房相差无几的价位，个别地段的旧房卖得比新房还要贵。旧房子都这么贵，那新房子还不如它？在这种情况下，旧房反过来又拉高了新房房价。

第三：所谓经济适用房、安居房对平抑房价作用极其有限。

说句不好听的，我觉得这是政府迫于压力而作出的一种姿态。我不知道别的地区是什么情况，在我们这儿，政府也大张旗鼓地宣传这项利民工程。但我仔细研究了一下，并到现场去看了看，发现这些所谓的经济适用房，安居房都处于极偏远的地方，说是南昌市，但都在周围的县里，周边环境差，配套生活保障设施不足，房型设计不够合理，施工质量粗糙。其价位和周边同类商品房相比，并没有低多少。

非但如此，这类房子的认购门槛非常高，各种审查手续极其复杂。我所接触到的一些低收入无房群体对此反应极其冷淡。电视节目里做专访，大吹大擂，抓住个例大肆宣传政绩。仅此而已，对平抑房价真没看出来有多少用处。

第四：国家征什么税、征多少税都没有太大作用。

因为中国人多，地少，人均住房面积小，房地产目前还是卖方市场，甭管国家征多少　，我都把它加到房价里，你们爱买不买，不买拉倒。城市里那么多缺房户，自然有等米下锅的和熬不住的。

国家最近加强了二手房交易的管理，税收提高了。但我们这儿卖二手房的立马声明，我在中介所报的价是我最后的纯所得，所有的手续费，中介费，交易税我都不管。得，这些又转嫁到买房人身上了，算起来国家的税收措施实际上起了拉抬房价的反作用。
 
第五：买房保值、升值的预期太高。

这两年，物价上涨得厉害，CPI超过了存款利率，有闲钱的富人迫切需要为他们的财富找到一条保值、升值的途径。他们的闲钱除了一部分流入股市外，另外有相当一部分流进了楼市。这些人不急着房住，专注的是楼盘未来的升值空间。看看南昌市的情况，甭管多贵的楼盘，越贵卖得越火，但实际入住率却并不高。许多住房交付多年还是毛坯，主人根本没来装修，原因即在于此。

另外，中国目前贫富差距越拉越大。面对疯涨的房价，占城市人口比例最大的工薪阶层怎么办？物价天天涨，房价涨得疯，工资涨幅却宛如蜗牛爬。即使一年调一次工资，其涨幅也远远比不上房价增幅。眼看着越往后买房就越困难，工薪阶层怎么办？只有咬咬牙，勒紧裤腰带做房奴了。不幸的是，本人就属于这种情况。万幸的是，我醒悟得比较早，04年就出手了，要是拖到今天，连首付都付不起，就只能眼巴巴地望着房子，欲哭无泪了。
 
其六：房地产业已经把银行给套牢了。

众所周知，银行主要靠存、贷款的利息差来赚钱。那么这些年来，银行资金有多少贷给了房地产商？又有多少贷给了房奴？具体数字我不知道，但我想一定是个惊人的数字。如果房地产业真的崩盘，那么多贷款收不回来，成了呆帐，死帐，银行还有充足的资金来周转吗？

要知道，咱们国家的银行都不是什么真正意义上的商业银行，说白了就是政府的出纳。要是这个钱袋子出了什么问题，政府就麻烦大了。到时候恐怕只能靠加印钞票来渡过难关，但这势必引发通贷膨胀，带来一系列的连锁反应。经济要一动荡，必然将社会上积蓄已久的各种矛盾激发出来，继而引起社会动荡。这与政府构建和谐社会的目标是背道而驰的。

因此，政府也好，银行也罢，无论如何都不会天真地企盼房价真的跳水。

第七：国家经济正在转型，由依靠出口导向为主转为拉动内需为主。

经过近三十年的发展，我们国家已经发生了天翻地覆的变化。但经济发展到现在这个程度，甭管我们愿意不愿意，国际国内的各种因素将迫使我们经济转型，转而以满足内需为主。

这种新的经济增长方式虽然很大程度上规避了外部风险，但就怕内需不足。怕老百姓不消费、怕老百姓的钱老存银行。老百姓不消费，GDP就上不去；钱存银行，银行还要付利息，银行是谁的？是国家的。你的存款不流动，国家还要付给你利息，它会愿意吗？

一般商品的生产，我们国家已经接近饱和。扩大内需的空间并不大。而大有提升空间的是哪几样？当然是住房，医疗，教育、养老这四大项，关系到每一个人，拥有十三亿的消费群体，这个市场足够巨大吧？因此，政府怎么会轻易放弃这一大块蛋糕？

终上所述，我以为房价跳水的可能性微乎其微。但是，我并不认为房价还会继续目前这种疯涨的势态，我觉得增幅会急剧回落，未来会呈一种平稳发展，缓慢上扬的走势。理由有三：

一：利率持续走高，已进入了加息周期。

看今年的频繁加息次数就可以明白，房地产商也好，房奴也好，他们的还贷压力不断加大。再看看银行的准备金率，今年的调整次数比加息次数多了近一倍，前两天又加了零点五个百分点。这样一来，银行的贷款总额将进一步受限。如果没有充足的资金源源不断地流入房地产市场，那靠什么来支撑房价不断地疯长呢？

二：老百姓的钱是有限的。

虽然统计局公布的居民存款的绝对数值十分庞大。但要知道，在贫富急剧分化的当今社会，社会财富高度集中在少数人手中，作为购房需求主体的普通老百姓手里的钱毕竟有限，还得应付日日见涨的日常开销，还得应对生、老、病、死、教育开支。国家对房价的种种调控措施在抑制炒房者的同时，也抑制了普通百姓这个消费主体。房价那么高，首付比例那么高，如果超出了自己的承受能力，老百姓就只好暂且打消买房念头，转而持币观望。毕竟砸锅卖铁，不惜一切，不计后果一定非买房不可的人只是极少数。既然这样，购房意愿下降，百姓们买不起房了，房价还会象现在这样涨得那么疯吗？

三、对于房价，国家还得通盘考虑。

现在房价增幅是GDP增幅的近三倍，这是一个极不正常的现象。依靠房价拉动GDP，虽可一时得利，但最多是短期效应。光靠房地产撑不起一个国家经济发展的大局，世界上还没有哪个国家是光靠房价来发展的。炒卖地皮，可以让各城市财政收入短期内大幅增加，但地皮有限，总有卖完的那一天，摊子铺大了，到时候财政怎么收拾？

  　现在的高房价带来了一系列的社会问题，老百姓意见很大。政府的调控措施收效甚微，影响到了政府的公信力。我们正处在转型期，蓄积了大量矛盾，解决这些矛盾要靠时间，要靠经济的持续、健康发展，要靠一个稳定和谐的内部环境和外部环境，要靠政府稳妥有力的措施。甭管谁主政，无不希望国泰民安，社会稳定。因此各方面的矛盾和诉求都得放在大局的背景下通盘考虑，必然要进行利益取舍。综合方方面面，目前让房价增幅迅速回落，呈稳定、徘徊、缓慢上扬是对大局最有利的。

近几天，温总理最近的讲话已经明白无误地表达了政府要对物价“管一管”的决心，综合各方面的情况看来，这一次应该是会动点真格的了。具体什么管控措施，我不是经济学家，也不是政府决策层，对此一窍不通，政府里有的是高参能人，就不用我瞎操心了。

有一点，那就是经过这些年来的观察，使我对胡、温非常有信心。

　　




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2007年11月16日