郎咸平：什么导致房价股价暴涨

核心价值

　　曾作为“国有产权流失”大讨论胜利者的郎咸平，在淡出公众视野一段时间后，把新的视角和研究方向放到了众矢之的的内地房地产市场。他的“虚拟资金”理论是否道破了楼市股市暴涨的“天机”，为当前的宏观调控勾勒出另一条路径？

　　核心人物：

　　郎咸平，1986年获得美国宾西法尼亚大学沃顿商学院财务学博士学位，曾经执教于沃顿商学院、密歇根州立大学、俄亥俄州立大学、纽约大学、芝加哥大学等，曾担任世界银行、深交所和香港政府财经事务局公司治理顾问。现任香港中文大学最高学术级别的(首席)教授。

　　郎氏成长模式：经济素质带动楼市股市

　　“虚拟资金”导致楼市股市火爆

　　本报记者(以下简称“记”)：内地的房地产市场已成了社会焦点，我听到有些声音说,中国的房价在30年内都会持续上涨，您赞成这个观点吗，内地房价的飙升还会持续多少年？

　　郎咸平(以下简称“郎”)：这个问题只能这么回答：30年可能成长，但是我的成长模式和他们讲的不一样。我的是经济素质带动楼市的成长，他们讲什么呢？“以房地产带动经济的发展。”几个城市邀请我去演讲就谈这个问题。我告诉他们，房地产的本质是什么？是一定要在经济发展之后，你需要房子的时候，才有房地产。你看看中外历史，哪个城市像我们以房地产带动起来呢？没有。房地产经营是有条件的，那就是你的经济环境、投资环境不断的改善，老百姓的生活水平、所得增加，他需要更好的房子。所以我说，一个好的经济才能带动好的房地产业。一个好的经济才能带动好的股票市场。

　　记：对于内地房价股价暴涨的原因，目前众说不一，专家学者的说法是“流动性过剩”，或者是“人民币加速升值”，很想听听您的观点。

　　郎：我根本不同意流动性过剩的说法，那是国外教科书的版本，拿到中国来根本不能用。很简单，如果是流动性过剩的话，可以通过宏观调控收紧银根来解决，可是实际情况呢，越调控楼价越涨，股价越涨。我经过几个月的调研，终于找出原因，内地楼价上涨的根本原因是供给面市场化严重不足，需求面市场化严重过度。什么意思呢？就是供给面政府垄断，土地开发权银行信贷权基本上在政府手上，加上地产市场的长流程管理，加上地方的卖地心态，地价飞涨。再看看需求面，完全市场化的方式，我称之为“虚拟资金”的横行又造成市场化“过度”。这两个扭曲形成了我们非常特殊的市场，房价不断飙升，老百姓买不起房子，原来房子被“虚拟资金”买走了。

　　记：“虚拟资金”指的是什么，数量有多大？

　　郎：我的研究结果显示，“虚拟资金”最大的来源是营商环境在一定程度上有所恶化，挤压出实体经济的钱大量进入股市楼市。第二笔就是黑色收入。第三笔是国际热钱。最后才是老百姓的储蓄款。这四笔资金汇集成了全世界绝无仅有的“虚拟资金”，这些资金有多少不好统计，但可以肯定第一、二笔资金是“虚拟资金”的主要部分。为什么中国的楼市股市那么热？深圳房价突破两万元了，怎么还有人来买，这个市场是不是疯了？这就是靠资金推动的行情，是“虚拟资金”导致内地楼市股市火爆。

　　记：如果您的“虚拟资金”说法是正确的话，政府该如何来监管这种“虚拟资金”，能不能减少它的出现？

　　郎：“虚拟资金”基本上是不可监管，不可控制的，它也不可能消失，为什么？现在楼市股市的利润远远高于制造业。这是中国最新的现象。你去问一个民营企业家，最近做生意赚的钱，和他买的别墅赚的钱哪个高？他会说两年前买的豪华别墅，一转眼就赚了一两千万。内地的猪肉价格为什么大涨？根据我的调查，一定程度上是因为饲料价格上涨。说明养猪大户的投资环境有问题，他不想养小猪了，他更愿意抽出资金去炒股买楼。这个心态在各行各业都存在，现在人们做企业越来越难，比如工人难找、利率上升、汇率上升、通货膨胀，他赚不到钱。在这种情况下，很多民营企业家放弃一些有发展前景的项目，和养猪户一样把钱流向股市，如果大家都这么做，你会发现股价上涨背后没有利润支撑，这才叫真正的泡沫，通货膨胀在这种情况下就会有上升的可能。


期待“以公平公正为纲”受更多重视

　　记：楼市不同于股市，由于房价上涨太快，老百姓有意见，您觉得中央政府今后会采取什么样的房地产调控政策？

　　郎：我相信很多人很好奇，到底我对目前的经济热点持什么观点？可以告诉你，为什么这几年房地产的宏观调控一直是成效甚微，内地的房价越调越高？我的结论是，内地产生了一个非常奇特的“二元经济体系”，就是在任何时候，经济“过热”和“过冷”同时存在，因为地方政府“以GDP为纲”，资金都到了“过热”的部门，比如房地产、基础建设、形象工程、钢铁等等。“过冷”的大部分是民营企业，缺乏资金，产品收缩，比如养猪的。股市也反映了这种二元分化，最近大盘股猛涨，就包括了地产、钢铁和为这些部门融资的银行股。为什么每次加息股市必然大涨？利率提高对“过热”部门没有影响，他们照样大量借钱，但是利率提高的结果，进一步打击了“过冷”的行业，所以你看到股票大涨的时候，不要认为是乐观，那是更多的“虚拟资金”进入股市了，是我们营商环境的恶化。

　　记： 怎样解决当前房地产业面临的问题？郎教授能开个药方吗？

　　郎： 我坦白地告诉你，房地产业的情况，根源在我们意识形态里的“以钱为纲”。“以经济建设为中心”的理念，上世纪90年代中期被某些人曲解为“以GDP为纲”，所以各地的官员上任之后就拼命卖地，价格越卖越高。我的个人看法就是，不能单纯强调“以钱为纲”，更应该重视“公正公平”，给每一个老百姓一个平衡点。所以我一再说，现在国家的财政政策已经开始向民生倾斜，当“以公正公平为纲”受到更多重视之后，老百姓才住得起房、看得起病、上得起学、退得起休。营商环境好了养猪户才会回去，大家该干什么干什么，我们有一个正常的经济体系，中国才能走向真正的市场化。

　　记：房地产政策作为一项重大的公共政策，您个人觉得未来应该有哪些调整？

　　郎：对于大多数公民，房子绝对不是奢侈品，而是必须品，老百姓有住房的权利。“居者有其屋”，这是检验一切房地产政策的最基本标准。中国的宪法规定土地公有，属于全国老百姓所有，因此国家土地必须首先保证所有公民最基本的居住需求，在满足这个需求之后，才谈得上市场化的需求。我说了，内地楼市的根本问题是供给面市场化严重不足，需求面市场化严重过度。解决大多数人的住房问题，采取完全市场化的方式绝对不公平，你供给面是垄断的，需求面就应该控制价格。所以内地房地产的政策目标，资源配置，都应该采取双轨制，以保障型住房为主，包括廉租房、经济适用房、中低价位住房等等。

　　记：香港对房地产问题是怎么解决的？

　　郎：包括香港在内，世界上绝大多数国家和地区，本质上都是双轨制，而不是单纯把多数人的住房问题抛给市场。对于有经济能力的少数人，当然是通过市场化方式进行高档房消费，价格完全由市场决定。

　　在国际化之前应该“挖沟渠”

　　记：中国经济的开放和国际化已经不可逆转，面对人民币不断升值，国际热钱大量涌入，您这样的财经人士怎么看待？

　　郎：对于国际热钱的流入，我以前在广州发过言，你要打破他的预期，突然贬值，突然升值，你能够撑上几个月，国际热钱就会走。政府要有这种决心，更重要的是要有驾驭和操控外汇的能力。我可以大胆地说，我们央行有两千名经济学家，知道如何操控外汇的人不多。你只要让人民币浮动，结果就会造成国际炒家的聚集，发展中国家搞浮动汇率是非常危险的，别人就有机会操控你的汇率。我自己是资本主义经济学家，我应该鼓励金融自由化吧？可是我不能鼓励，金融方面要稳步开放，因为金融出错和工业、农业不一样，金融政策只要上午出错，下午就是几百亿美金的损失。这不是纸上谈兵，我们现在最缺的是有这种能力的人。

　　记：现在国际化从产业部门、外经贸部门发展到金融领域，中国企业国际化的发展状况到底怎样？

　　郎：很难说我们中国真正国际化的企业是哪一家。我们的企业有几个瓶颈，传统产业难以突破，产品同质化严重，没有技术壁垒，关键没有国际化的思维方式。TCL想国际化，想通过中国的廉价劳动力，配合国外的品牌以及技术，但是这已经是过时的东西，思维太落后了。我们的企业想走出去，海尔收购美泰(音)失败了，中海油收购优尼科失败了。收购优尼科为什么不成？美国国会阻挠。你以为他是自由主义国家啊？真正让外国企业无条件进入的只有中国。他就是用政治干预你的经济，这就是国际政治。你走出国门才发现，你根本就不了解国际市场，根本就不知道他们在玩什么。

　　我再给你说一个恐怖的现象，你要收购别人，别人不让收购，可是别人要来收购你，你还不得不同意。现在美国的欧洲的产业资本、金融资本像两只大秃鹰，在股市在中国的上空虎视眈眈看着我们的内资企业，我们以制造业为主的企业，出口导向型企业在全世界都非常优秀。美国政府不断给你施压，让你的人民币不断升值，不断升值是什么结果？他一步一步地啃食你的利润，最后他会把我们的企业变成他全世界产业链上的一环。你是制造业，赚的是硬1元，他赚的是软10元。

　　记：从国际化的大背景上看，我们面临现实的问题是什么？

　　郎：我们在国际化之前应该挖沟渠，这是我们最薄弱的。连农民都知道，水闸门打开之前，你要先挖沟渠，把水顺着沟渠引导到农田叫灌溉，否则会淹没我们的良田。资本主义的本质是什么？不是民主、自由、议会宪法，资本主义的本质就是严刑峻法，是法制化。我们“国际化的沟渠”也是法制化，这个规则不但限制政府的行为，也要监管所有人的行为，所有人都要符合这个法制化的社会，只有在一个严刑峻法的法制化规则之下，开放和搞市场经济才有意义。原来我们开放了20年，忙到后来发现忘了挖沟渠。那么国际的产业资本、金融资本进来了，我们怎么依法监管他，不让他随意掠夺？我们过去引进外资和出口创汇是一句神话，各地政府为了引资可以不用付出过高的代价，包括环境污染，不能只有GDP就可以了。中国是一个资源贫困的国家，还敢出口煤炭，这又是我们的一个错误。到最后是农民教育了我们：洪水蔓延，把农田都淹没了。核心价值

　　曾作为“国有产权流失”大讨论胜利者的郎咸平，在淡出公众视野一段时间后，把新的视角和研究方向放到了众矢之的的内地房地产市场。他的“虚拟资金”理论是否道破了楼市股市暴涨的“天机”，为当前的宏观调控勾勒出另一条路径？

　　核心人物：

　　郎咸平，1986年获得美国宾西法尼亚大学沃顿商学院财务学博士学位，曾经执教于沃顿商学院、密歇根州立大学、俄亥俄州立大学、纽约大学、芝加哥大学等，曾担任世界银行、深交所和香港政府财经事务局公司治理顾问。现任香港中文大学最高学术级别的(首席)教授。

　　郎氏成长模式：经济素质带动楼市股市

　　“虚拟资金”导致楼市股市火爆

　　本报记者(以下简称“记”)：内地的房地产市场已成了社会焦点，我听到有些声音说,中国的房价在30年内都会持续上涨，您赞成这个观点吗，内地房价的飙升还会持续多少年？

　　郎咸平(以下简称“郎”)：这个问题只能这么回答：30年可能成长，但是我的成长模式和他们讲的不一样。我的是经济素质带动楼市的成长，他们讲什么呢？“以房地产带动经济的发展。”几个城市邀请我去演讲就谈这个问题。我告诉他们，房地产的本质是什么？是一定要在经济发展之后，你需要房子的时候，才有房地产。你看看中外历史，哪个城市像我们以房地产带动起来呢？没有。房地产经营是有条件的，那就是你的经济环境、投资环境不断的改善，老百姓的生活水平、所得增加，他需要更好的房子。所以我说，一个好的经济才能带动好的房地产业。一个好的经济才能带动好的股票市场。

　　记：对于内地房价股价暴涨的原因，目前众说不一，专家学者的说法是“流动性过剩”，或者是“人民币加速升值”，很想听听您的观点。

　　郎：我根本不同意流动性过剩的说法，那是国外教科书的版本，拿到中国来根本不能用。很简单，如果是流动性过剩的话，可以通过宏观调控收紧银根来解决，可是实际情况呢，越调控楼价越涨，股价越涨。我经过几个月的调研，终于找出原因，内地楼价上涨的根本原因是供给面市场化严重不足，需求面市场化严重过度。什么意思呢？就是供给面政府垄断，土地开发权银行信贷权基本上在政府手上，加上地产市场的长流程管理，加上地方的卖地心态，地价飞涨。再看看需求面，完全市场化的方式，我称之为“虚拟资金”的横行又造成市场化“过度”。这两个扭曲形成了我们非常特殊的市场，房价不断飙升，老百姓买不起房子，原来房子被“虚拟资金”买走了。

　　记：“虚拟资金”指的是什么，数量有多大？

　　郎：我的研究结果显示，“虚拟资金”最大的来源是营商环境在一定程度上有所恶化，挤压出实体经济的钱大量进入股市楼市。第二笔就是黑色收入。第三笔是国际热钱。最后才是老百姓的储蓄款。这四笔资金汇集成了全世界绝无仅有的“虚拟资金”，这些资金有多少不好统计，但可以肯定第一、二笔资金是“虚拟资金”的主要部分。为什么中国的楼市股市那么热？深圳房价突破两万元了，怎么还有人来买，这个市场是不是疯了？这就是靠资金推动的行情，是“虚拟资金”导致内地楼市股市火爆。

　　记：如果您的“虚拟资金”说法是正确的话，政府该如何来监管这种“虚拟资金”，能不能减少它的出现？

　　郎：“虚拟资金”基本上是不可监管，不可控制的，它也不可能消失，为什么？现在楼市股市的利润远远高于制造业。这是中国最新的现象。你去问一个民营企业家，最近做生意赚的钱，和他买的别墅赚的钱哪个高？他会说两年前买的豪华别墅，一转眼就赚了一两千万。内地的猪肉价格为什么大涨？根据我的调查，一定程度上是因为饲料价格上涨。说明养猪大户的投资环境有问题，他不想养小猪了，他更愿意抽出资金去炒股买楼。这个心态在各行各业都存在，现在人们做企业越来越难，比如工人难找、利率上升、汇率上升、通货膨胀，他赚不到钱。在这种情况下，很多民营企业家放弃一些有发展前景的项目，和养猪户一样把钱流向股市，如果大家都这么做，你会发现股价上涨背后没有利润支撑，这才叫真正的泡沫，通货膨胀在这种情况下就会有上升的可能。


期待“以公平公正为纲”受更多重视

　　记：楼市不同于股市，由于房价上涨太快，老百姓有意见，您觉得中央政府今后会采取什么样的房地产调控政策？

　　郎：我相信很多人很好奇，到底我对目前的经济热点持什么观点？可以告诉你，为什么这几年房地产的宏观调控一直是成效甚微，内地的房价越调越高？我的结论是，内地产生了一个非常奇特的“二元经济体系”，就是在任何时候，经济“过热”和“过冷”同时存在，因为地方政府“以GDP为纲”，资金都到了“过热”的部门，比如房地产、基础建设、形象工程、钢铁等等。“过冷”的大部分是民营企业，缺乏资金，产品收缩，比如养猪的。股市也反映了这种二元分化，最近大盘股猛涨，就包括了地产、钢铁和为这些部门融资的银行股。为什么每次加息股市必然大涨？利率提高对“过热”部门没有影响，他们照样大量借钱，但是利率提高的结果，进一步打击了“过冷”的行业，所以你看到股票大涨的时候，不要认为是乐观，那是更多的“虚拟资金”进入股市了，是我们营商环境的恶化。

　　记： 怎样解决当前房地产业面临的问题？郎教授能开个药方吗？

　　郎： 我坦白地告诉你，房地产业的情况，根源在我们意识形态里的“以钱为纲”。“以经济建设为中心”的理念，上世纪90年代中期被某些人曲解为“以GDP为纲”，所以各地的官员上任之后就拼命卖地，价格越卖越高。我的个人看法就是，不能单纯强调“以钱为纲”，更应该重视“公正公平”，给每一个老百姓一个平衡点。所以我一再说，现在国家的财政政策已经开始向民生倾斜，当“以公正公平为纲”受到更多重视之后，老百姓才住得起房、看得起病、上得起学、退得起休。营商环境好了养猪户才会回去，大家该干什么干什么，我们有一个正常的经济体系，中国才能走向真正的市场化。

　　记：房地产政策作为一项重大的公共政策，您个人觉得未来应该有哪些调整？

　　郎：对于大多数公民，房子绝对不是奢侈品，而是必须品，老百姓有住房的权利。“居者有其屋”，这是检验一切房地产政策的最基本标准。中国的宪法规定土地公有，属于全国老百姓所有，因此国家土地必须首先保证所有公民最基本的居住需求，在满足这个需求之后，才谈得上市场化的需求。我说了，内地楼市的根本问题是供给面市场化严重不足，需求面市场化严重过度。解决大多数人的住房问题，采取完全市场化的方式绝对不公平，你供给面是垄断的，需求面就应该控制价格。所以内地房地产的政策目标，资源配置，都应该采取双轨制，以保障型住房为主，包括廉租房、经济适用房、中低价位住房等等。

　　记：香港对房地产问题是怎么解决的？

　　郎：包括香港在内，世界上绝大多数国家和地区，本质上都是双轨制，而不是单纯把多数人的住房问题抛给市场。对于有经济能力的少数人，当然是通过市场化方式进行高档房消费，价格完全由市场决定。

　　在国际化之前应该“挖沟渠”

　　记：中国经济的开放和国际化已经不可逆转，面对人民币不断升值，国际热钱大量涌入，您这样的财经人士怎么看待？

　　郎：对于国际热钱的流入，我以前在广州发过言，你要打破他的预期，突然贬值，突然升值，你能够撑上几个月，国际热钱就会走。政府要有这种决心，更重要的是要有驾驭和操控外汇的能力。我可以大胆地说，我们央行有两千名经济学家，知道如何操控外汇的人不多。你只要让人民币浮动，结果就会造成国际炒家的聚集，发展中国家搞浮动汇率是非常危险的，别人就有机会操控你的汇率。我自己是资本主义经济学家，我应该鼓励金融自由化吧？可是我不能鼓励，金融方面要稳步开放，因为金融出错和工业、农业不一样，金融政策只要上午出错，下午就是几百亿美金的损失。这不是纸上谈兵，我们现在最缺的是有这种能力的人。

　　记：现在国际化从产业部门、外经贸部门发展到金融领域，中国企业国际化的发展状况到底怎样？

　　郎：很难说我们中国真正国际化的企业是哪一家。我们的企业有几个瓶颈，传统产业难以突破，产品同质化严重，没有技术壁垒，关键没有国际化的思维方式。TCL想国际化，想通过中国的廉价劳动力，配合国外的品牌以及技术，但是这已经是过时的东西，思维太落后了。我们的企业想走出去，海尔收购美泰(音)失败了，中海油收购优尼科失败了。收购优尼科为什么不成？美国国会阻挠。你以为他是自由主义国家啊？真正让外国企业无条件进入的只有中国。他就是用政治干预你的经济，这就是国际政治。你走出国门才发现，你根本就不了解国际市场，根本就不知道他们在玩什么。

　　我再给你说一个恐怖的现象，你要收购别人，别人不让收购，可是别人要来收购你，你还不得不同意。现在美国的欧洲的产业资本、金融资本像两只大秃鹰，在股市在中国的上空虎视眈眈看着我们的内资企业，我们以制造业为主的企业，出口导向型企业在全世界都非常优秀。美国政府不断给你施压，让你的人民币不断升值，不断升值是什么结果？他一步一步地啃食你的利润，最后他会把我们的企业变成他全世界产业链上的一环。你是制造业，赚的是硬1元，他赚的是软10元。

　　记：从国际化的大背景上看，我们面临现实的问题是什么？

　　郎：我们在国际化之前应该挖沟渠，这是我们最薄弱的。连农民都知道，水闸门打开之前，你要先挖沟渠，把水顺着沟渠引导到农田叫灌溉，否则会淹没我们的良田。资本主义的本质是什么？不是民主、自由、议会宪法，资本主义的本质就是严刑峻法，是法制化。我们“国际化的沟渠”也是法制化，这个规则不但限制政府的行为，也要监管所有人的行为，所有人都要符合这个法制化的社会，只有在一个严刑峻法的法制化规则之下，开放和搞市场经济才有意义。原来我们开放了20年，忙到后来发现忘了挖沟渠。那么国际的产业资本、金融资本进来了，我们怎么依法监管他，不让他随意掠夺？我们过去引进外资和出口创汇是一句神话，各地政府为了引资可以不用付出过高的代价，包括环境污染，不能只有GDP就可以了。中国是一个资源贫困的国家，还敢出口煤炭，这又是我们的一个错误。到最后是农民教育了我们：洪水蔓延，把农田都淹没了。