禁售期房将有效平抑房价

期房销售，也叫卖“楼花”风险有多大，看看“东华金座”就知道了。

买期房，被“业内”形象的称为“隔山买老牛”，消费者怨声载道……

开发商为什么要卖“楼花”？当然是为了哄抬房价，扰乱市场谋取暴利。

可是，当国家发改委提出“取消期房预售”的合理政策建议时……

立刻就传来危言耸听的“取消期房将导致房价暴涨”的威胁声。

与普通的农业生产相同的：是房地产“种楼花”也需要有土地。

与普通的农业生产不同的：是“楼花不结果”，"种地的"照样发财。

囤积土地，是开发商快速致富的公开秘诀，严重损害国家人民利益！

开发商肯花很大的价钱，去吹捧“楼花”，说会结很棒的“果实”。

哪怕“果实”滞销，他们照样涨价，还“绑架银行和经济”威胁我们。

卖楼花导致“缺斤短两、以次充好、囤积居奇”严重侵犯消费者利益。

很多人问，既然“期房预售”如此危险、危害巨大，为什么禁止不了呢？

其实，这是由于我国的现行土地销售制度，存在严重的“法律漏洞”。

政府卖给开发商的应该是限期两年，允许罚款延期一年的“开发权”。

而现在，政府卖给开发商的，竟是只能卖给住房人的“使用权”。

这就使得开发商可以钻法律的漏洞，去囤积土地，哄抬房价。

这一“法律漏洞”给国家和人民带来的财富流失和伤害是非常巨大的。

仅北京就有八千万平米“楼花”被开发商“超期囤积”〖国土资源部〗

至于期房验收、交付过程中存在的问题，更是数不胜数，危害巨大。

“延期交房、一房多卖、假按揭骗贷、质量低劣、不环保不节能”……

可以说，期房对消费者没有任何好处，更可怕的“风险”，还在后面。

那么，取消“期房预售”真的会象开发商威胁的那样“房价再涨”么？

当然不会，开发商的色厉内荏，已经充分暴露出他们最大的“软肋”。

原因很简单，因为期房的分期销售，提前认购，是抬价的重要手段。

我们都知道，“二期”要比“一期”贵，每期都要涨价是“潜规则”

只要取消期房预售，开发商就无法“捂盘惜售”，更不能“假按揭”

就好比拔掉了开发商这只豺狼的“爪”和“牙”，它自然会被驯服。

而且，我们中国有句古话“宁吃鲜桃一口，不啃烂桃一筐”很有道理。

对老百姓来说房子是买来住的，质量当然重要，要看清楚才可以买。

现场看房，质量满意了我们才买，这本就是买房者应有的合法权利。

小区入住多年还临水、临电、临气，没物业和保安的问题也能解决。

而且，由于是现房销售，炒房也就没了可能，原因非常简单：

既然卖的是现房，消费者买到了自己检验合格的房子肯定会去住。

目前北京这样的大城市，土地囤积和房屋空置的现象是非常严重的。

很多小区，特别是高档小区和经济适用房小区，晚上近半房屋黑灯。

而现房销售，空置问题就能得到解决，节能、省地的目标就能实现。

当然，开发商还会狡辩，说什么取消期房预售会增加他们的成本。

说他们不是好人（一着急就都承认了），会把费用转嫁给消费者……

其实，这完全是一种“杞人忧天”，根本不能理解政府的良苦用心。

因为，取消期房预售，必然伴随着“不再卖土地使用权给开发商”。

说白了，政府会直接把土地使用权卖给住房人，不让开发商买单。

这样的话，在取消期房预售之后，开发商的负担反而会大大减轻。

下面，简单的说明一下，取消期房预售之后的“招标”开发模式：

首先，还是由政府的国土资源局统一负责土地的一级开发和储备。

但是，财政不再需要向国土资源局预付任何费用，压力大大减轻。

由国土资源局每年度公布土地供应计划和本年度的土地基准价格。

比如以北京为例：（例子仅供参考，北京已有十级地价区域划分）

区域Ⅰ：东西北三环、南二环，楼面地价每平米6600元，首付60%；

区域Ⅱ：东西北四环、南三环，楼面地价每平米5000元，首付50%；

区域Ⅲ：东西北五环、南四环，楼面地价每平米3600元，首付40%；

区域Ⅳ：新城（如怀柔、顺义、大兴、通州）价格另议，首付30%；

这个价格给谁看呢？跟开发商没关系，只给想买房的老百姓看。

比如张三，想在区域Ⅱ买房子，那就按照政府的规定，去银行：

先领取一张现房用地认购卡，如实填写，比如，北四环100平米。

然后，向政府的地价款专户，转入100平米x5000元x50%=25万元。

又如李四，想在区域Ⅲ买房子，也要按照政府的规定，去银行：

先领取一张现房用地认购卡，如实填写，比如，东五环80平米。

然后，向政府地价款专户，转入80平米x3600元x40%=11.52万元。

再如王五，想在区域Ⅰ买房子，也要按照政府的规定，去银行：

先领取一张现房用地认购卡，如实填写，比如，北三环120平米。

然后，向政府地价款专户，转入120平米x6600元x60%=47.52万元。



银行是统一联网的，按政府当年供应计划的总面积接受认购。

不如实、有效填写用地认购卡，资金是无法转入地价款专户的。


并按您存入资金的时间顺序，公开排队，给每个人顺序号。

这样，还能同时避免一个人同时购买多套房屋的“炒房”现象。

银行每月收到的地价款，直接按比例转入财政和国土局的账户。

财政得到的钱，就是政府卖地的收益，国土局则用于一级开发。

国土局必须按计划完成土地供应任务，并可和规划协调容积率。

国土局完成地块的一级开发后，公开招标开发商前来投标开发。

开发商必须通过公开设计竞赛确定项目方案，并承诺房价上限。

中标的开发商要先交房屋品质保证金，且须在两年内竣工交房。

房屋竣工验收后，银行通过手机短信通知已交地价款的认购人。

短信通知必须最少提前一个月，而且期间每隔3天要再短信通知。

因认购人原因没收到短信的，认购人须自行负担因此造成的损失。

认购人按银行通知的时间、地点，持银行卡准时到场顺序看房。

现场张贴房号表和每套房屋的面积和价格（楼层、朝向有价差）

认购人须在五天内（期间每天组织现场看房），挑选满意的房屋。

第六天，按存入地价款的顺序，象买电影票一样，现场依次认购。

确认购买的认购人，与开发商签定现房销售合同，可以按揭付款。

放弃购买，或因顺序原因没能买到的，可以顺延购买下一个楼盘。

整个购买过程，都是公开、公平的，仅以存入地价款的时间排序。

而具体“楼层、朝向”的因素分析、定价，则请专业委员会负责。

所有的认购人可以对房屋品质打分，将来会影响开发商投标得分。

在这种模式下，开发商的资金负担很小，比如开发10万平米项目。

假定政府约定的品质保证金是每平方米300元，只要先给3000万。

每平方米建设成本，肯定可以控制在2000元以内，总计2亿元。

而且，由于可以按月和施工单位结算，资金压力还是很平均的。

到验收通过之前，开发商顶多给施工单位每平方米1500元。

也就是说，开发这样一个项目，最多需要1.8亿均衡的现金流。

开发商的成本可以得到有效控制，按房价每平方米3000元估算。

总投资1.8亿，总成本2亿，销售额3亿，毛利润1亿，很诱人啊。

注意：这里的房价不含地价，住房人的买房价 = 房价 + 地价

比如买北四环的房子，地价5000 + 房价3000 ，实际是8000元。

这样，住房人拿的是《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。

前者是交房时国家直接发给的，后者是开发商现房销售时办理的。

两个证书必须同时存在，才具有合法性和法律效力，才能办按揭。

这一模式能有效保证“政府、银行、住房人、开发商”的利益。

对政府来说，财政不需要再给国土局批贷款，土地收入直接入库。

国土局无须通过财政贷款，每年制定用款和供地计划，每月拿钱。

土地出让金不再流失，土地交易收入，直接进入财政，利国利民。

按照每年为建2000万平米住宅提供用地，均价每平米3288元估算：

即地域Ⅰ供应6%，120万平米；地域Ⅱ供应15%，300万平米；地域Ⅲ
供应40%，800万平米，地域Ⅳ供应39%，780万平米，均价1800元；

北京年土地收益将达657.6亿元，就算财政只拿30%也有197亿。

而即便是招拍挂最好的2006年，也不到80亿。均价更只有2874元。

而对购房人来说，不用再担心买房不公平，质量和面积也能放心。

验收的事，交给专业的主管部门，他们发证，住房人再去买房子。

而且即便您要求高，还可以一个不满意，等下一个再买，还能先挑。

按这个模式，老百姓真想买房，就知道该把钱放在哪了，不用愁了。

买房子的时候，肯定是竣工验收合格的靠谱产品，不怕被忽悠了。

所以，这个模式一启动，首先是政府获益，社会获益，百姓获益。

当然，开发商减负，囤积、炒房消失，开发效率提高，也是优点。

绝对不用担心开发商吃亏，他们是卖的总比买的精，会来投标的。

当然，他们中标以后想囤积，损失就会很大了，因为交了保证金……

政府可以规定，两年内不能按期达到竣工验收和交房标准的，罚款。

直接从保证金里每平米扣200元，如果延期一年还没合格，直接收地。

反正收地以后，政府也不亏本。当然，开发商会亏点，可那是应该的。

希望大家放心，政府官员都是竞争上岗的，肯定能算很快明白这笔账。

唯一就是希望大家多给政府支持，哪怕政府制定的地价再稍微贵些。

毕竟地价上涨也是因为拆迁成本高，而且多出的收益会还利于民。

帮我们老百姓盖廉租房、改善市政配套，提高咱北京的城市价值啊。

在这里，我要说一句话：取消期房预售，房价很快就能应声而落！期房销售，也叫卖“楼花”风险有多大，看看“东华金座”就知道了。

买期房，被“业内”形象的称为“隔山买老牛”，消费者怨声载道……

开发商为什么要卖“楼花”？当然是为了哄抬房价，扰乱市场谋取暴利。

可是，当国家发改委提出“取消期房预售”的合理政策建议时……

立刻就传来危言耸听的“取消期房将导致房价暴涨”的威胁声。

与普通的农业生产相同的：是房地产“种楼花”也需要有土地。

与普通的农业生产不同的：是“楼花不结果”，"种地的"照样发财。

囤积土地，是开发商快速致富的公开秘诀，严重损害国家人民利益！

开发商肯花很大的价钱，去吹捧“楼花”，说会结很棒的“果实”。

哪怕“果实”滞销，他们照样涨价，还“绑架银行和经济”威胁我们。

卖楼花导致“缺斤短两、以次充好、囤积居奇”严重侵犯消费者利益。

很多人问，既然“期房预售”如此危险、危害巨大，为什么禁止不了呢？

其实，这是由于我国的现行土地销售制度，存在严重的“法律漏洞”。

政府卖给开发商的应该是限期两年，允许罚款延期一年的“开发权”。

而现在，政府卖给开发商的，竟是只能卖给住房人的“使用权”。

这就使得开发商可以钻法律的漏洞，去囤积土地，哄抬房价。

这一“法律漏洞”给国家和人民带来的财富流失和伤害是非常巨大的。

仅北京就有八千万平米“楼花”被开发商“超期囤积”〖国土资源部〗

至于期房验收、交付过程中存在的问题，更是数不胜数，危害巨大。

“延期交房、一房多卖、假按揭骗贷、质量低劣、不环保不节能”……

可以说，期房对消费者没有任何好处，更可怕的“风险”，还在后面。

那么，取消“期房预售”真的会象开发商威胁的那样“房价再涨”么？

当然不会，开发商的色厉内荏，已经充分暴露出他们最大的“软肋”。

原因很简单，因为期房的分期销售，提前认购，是抬价的重要手段。

我们都知道，“二期”要比“一期”贵，每期都要涨价是“潜规则”

只要取消期房预售，开发商就无法“捂盘惜售”，更不能“假按揭”

就好比拔掉了开发商这只豺狼的“爪”和“牙”，它自然会被驯服。

而且，我们中国有句古话“宁吃鲜桃一口，不啃烂桃一筐”很有道理。

对老百姓来说房子是买来住的，质量当然重要，要看清楚才可以买。

现场看房，质量满意了我们才买，这本就是买房者应有的合法权利。

小区入住多年还临水、临电、临气，没物业和保安的问题也能解决。

而且，由于是现房销售，炒房也就没了可能，原因非常简单：

既然卖的是现房，消费者买到了自己检验合格的房子肯定会去住。

目前北京这样的大城市，土地囤积和房屋空置的现象是非常严重的。

很多小区，特别是高档小区和经济适用房小区，晚上近半房屋黑灯。

而现房销售，空置问题就能得到解决，节能、省地的目标就能实现。

当然，开发商还会狡辩，说什么取消期房预售会增加他们的成本。

说他们不是好人（一着急就都承认了），会把费用转嫁给消费者……

其实，这完全是一种“杞人忧天”，根本不能理解政府的良苦用心。

因为，取消期房预售，必然伴随着“不再卖土地使用权给开发商”。

说白了，政府会直接把土地使用权卖给住房人，不让开发商买单。

这样的话，在取消期房预售之后，开发商的负担反而会大大减轻。

下面，简单的说明一下，取消期房预售之后的“招标”开发模式：

首先，还是由政府的国土资源局统一负责土地的一级开发和储备。

但是，财政不再需要向国土资源局预付任何费用，压力大大减轻。

由国土资源局每年度公布土地供应计划和本年度的土地基准价格。

比如以北京为例：（例子仅供参考，北京已有十级地价区域划分）

区域Ⅰ：东西北三环、南二环，楼面地价每平米6600元，首付60%；

区域Ⅱ：东西北四环、南三环，楼面地价每平米5000元，首付50%；

区域Ⅲ：东西北五环、南四环，楼面地价每平米3600元，首付40%；

区域Ⅳ：新城（如怀柔、顺义、大兴、通州）价格另议，首付30%；

这个价格给谁看呢？跟开发商没关系，只给想买房的老百姓看。

比如张三，想在区域Ⅱ买房子，那就按照政府的规定，去银行：

先领取一张现房用地认购卡，如实填写，比如，北四环100平米。

然后，向政府的地价款专户，转入100平米x5000元x50%=25万元。

又如李四，想在区域Ⅲ买房子，也要按照政府的规定，去银行：

先领取一张现房用地认购卡，如实填写，比如，东五环80平米。

然后，向政府地价款专户，转入80平米x3600元x40%=11.52万元。

再如王五，想在区域Ⅰ买房子，也要按照政府的规定，去银行：

先领取一张现房用地认购卡，如实填写，比如，北三环120平米。

然后，向政府地价款专户，转入120平米x6600元x60%=47.52万元。



银行是统一联网的，按政府当年供应计划的总面积接受认购。

不如实、有效填写用地认购卡，资金是无法转入地价款专户的。


并按您存入资金的时间顺序，公开排队，给每个人顺序号。

这样，还能同时避免一个人同时购买多套房屋的“炒房”现象。

银行每月收到的地价款，直接按比例转入财政和国土局的账户。

财政得到的钱，就是政府卖地的收益，国土局则用于一级开发。

国土局必须按计划完成土地供应任务，并可和规划协调容积率。

国土局完成地块的一级开发后，公开招标开发商前来投标开发。

开发商必须通过公开设计竞赛确定项目方案，并承诺房价上限。

中标的开发商要先交房屋品质保证金，且须在两年内竣工交房。

房屋竣工验收后，银行通过手机短信通知已交地价款的认购人。

短信通知必须最少提前一个月，而且期间每隔3天要再短信通知。

因认购人原因没收到短信的，认购人须自行负担因此造成的损失。

认购人按银行通知的时间、地点，持银行卡准时到场顺序看房。

现场张贴房号表和每套房屋的面积和价格（楼层、朝向有价差）

认购人须在五天内（期间每天组织现场看房），挑选满意的房屋。

第六天，按存入地价款的顺序，象买电影票一样，现场依次认购。

确认购买的认购人，与开发商签定现房销售合同，可以按揭付款。

放弃购买，或因顺序原因没能买到的，可以顺延购买下一个楼盘。

整个购买过程，都是公开、公平的，仅以存入地价款的时间排序。

而具体“楼层、朝向”的因素分析、定价，则请专业委员会负责。

所有的认购人可以对房屋品质打分，将来会影响开发商投标得分。

在这种模式下，开发商的资金负担很小，比如开发10万平米项目。

假定政府约定的品质保证金是每平方米300元，只要先给3000万。

每平方米建设成本，肯定可以控制在2000元以内，总计2亿元。

而且，由于可以按月和施工单位结算，资金压力还是很平均的。

到验收通过之前，开发商顶多给施工单位每平方米1500元。

也就是说，开发这样一个项目，最多需要1.8亿均衡的现金流。

开发商的成本可以得到有效控制，按房价每平方米3000元估算。

总投资1.8亿，总成本2亿，销售额3亿，毛利润1亿，很诱人啊。

注意：这里的房价不含地价，住房人的买房价 = 房价 + 地价

比如买北四环的房子，地价5000 + 房价3000 ，实际是8000元。

这样，住房人拿的是《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。

前者是交房时国家直接发给的，后者是开发商现房销售时办理的。

两个证书必须同时存在，才具有合法性和法律效力，才能办按揭。

这一模式能有效保证“政府、银行、住房人、开发商”的利益。

对政府来说，财政不需要再给国土局批贷款，土地收入直接入库。

国土局无须通过财政贷款，每年制定用款和供地计划，每月拿钱。

土地出让金不再流失，土地交易收入，直接进入财政，利国利民。

按照每年为建2000万平米住宅提供用地，均价每平米3288元估算：

即地域Ⅰ供应6%，120万平米；地域Ⅱ供应15%，300万平米；地域Ⅲ
供应40%，800万平米，地域Ⅳ供应39%，780万平米，均价1800元；

北京年土地收益将达657.6亿元，就算财政只拿30%也有197亿。

而即便是招拍挂最好的2006年，也不到80亿。均价更只有2874元。

而对购房人来说，不用再担心买房不公平，质量和面积也能放心。

验收的事，交给专业的主管部门，他们发证，住房人再去买房子。

而且即便您要求高，还可以一个不满意，等下一个再买，还能先挑。

按这个模式，老百姓真想买房，就知道该把钱放在哪了，不用愁了。

买房子的时候，肯定是竣工验收合格的靠谱产品，不怕被忽悠了。

所以，这个模式一启动，首先是政府获益，社会获益，百姓获益。

当然，开发商减负，囤积、炒房消失，开发效率提高，也是优点。

绝对不用担心开发商吃亏，他们是卖的总比买的精，会来投标的。

当然，他们中标以后想囤积，损失就会很大了，因为交了保证金……

政府可以规定，两年内不能按期达到竣工验收和交房标准的，罚款。

直接从保证金里每平米扣200元，如果延期一年还没合格，直接收地。

反正收地以后，政府也不亏本。当然，开发商会亏点，可那是应该的。

希望大家放心，政府官员都是竞争上岗的，肯定能算很快明白这笔账。

唯一就是希望大家多给政府支持，哪怕政府制定的地价再稍微贵些。

毕竟地价上涨也是因为拆迁成本高，而且多出的收益会还利于民。

帮我们老百姓盖廉租房、改善市政配套，提高咱北京的城市价值啊。

在这里，我要说一句话：取消期房预售，房价很快就能应声而落！