超级军网在中国为什么专业公寓发展不起来？
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/29 23:07:53
在中国为什么专业公寓发展不起来？中国的专业公寓，只有数量很少，价位超高的
面向外国人的所谓酒店式公寓（服务公寓），而面向平民租户的，成片的，专业化
管理的公寓小区几乎没有，专门为这种专业公寓区设计建造的，适合单身，小夫妻，
老夫妻，或三口之家，或合法群租的标准楼房几乎没有。几乎所有的租房者只能
从分散的私人或其它组织手里租用非专业房屋，分散，没有统一管理，与其它业主邻居
混居，群组等现象难易管理，责任不清等问题很大。
所谓专业的公寓群，指转为租用设计建造的整幢或连片建筑，其中有统一的管理，负责租赁，
保洁，保安，园艺，维修等业务，小区里有为租户服务的特色设施，如洗衣房，小卖部，食堂（适合单身），健身房（如
比较高级的公寓），对租户有统一的规定，如人数，宠物，停车，是否允许进行商业活动，噪音等等进行管理。
我认为上海，北京，广州，深圳这些城市和一些外来人员，外来工，大学生和毕业生留驻比较多的城市和新区，
有发展专业公寓的市场。在中国为什么专业公寓发展不起来？中国的专业公寓，只有数量很少，价位超高的
面向外国人的所谓酒店式公寓（服务公寓），而面向平民租户的，成片的，专业化
管理的公寓小区几乎没有，专门为这种专业公寓区设计建造的，适合单身，小夫妻，
老夫妻，或三口之家，或合法群租的标准楼房几乎没有。几乎所有的租房者只能
从分散的私人或其它组织手里租用非专业房屋，分散，没有统一管理，与其它业主邻居
混居，群组等现象难易管理，责任不清等问题很大。
所谓专业的公寓群，指转为租用设计建造的整幢或连片建筑，其中有统一的管理，负责租赁，
保洁，保安，园艺，维修等业务，小区里有为租户服务的特色设施，如洗衣房，小卖部，食堂（适合单身），健身房（如
比较高级的公寓），对租户有统一的规定，如人数，宠物，停车，是否允许进行商业活动，噪音等等进行管理。
我认为上海，北京，广州，深圳这些城市和一些外来人员，外来工，大学生和毕业生留驻比较多的城市和新区，
有发展专业公寓的市场。
面向外国人的所谓酒店式公寓（服务公寓），而面向平民租户的，成片的，专业化
管理的公寓小区几乎没有，专门为这种专业公寓区设计建造的，适合单身，小夫妻，
老夫妻，或三口之家，或合法群租的标准楼房几乎没有。几乎所有的租房者只能
从分散的私人或其它组织手里租用非专业房屋，分散，没有统一管理，与其它业主邻居
混居，群组等现象难易管理，责任不清等问题很大。
所谓专业的公寓群，指转为租用设计建造的整幢或连片建筑，其中有统一的管理，负责租赁，
保洁，保安，园艺，维修等业务，小区里有为租户服务的特色设施，如洗衣房，小卖部，食堂（适合单身），健身房（如
比较高级的公寓），对租户有统一的规定，如人数，宠物，停车，是否允许进行商业活动，噪音等等进行管理。
我认为上海，北京，广州，深圳这些城市和一些外来人员，外来工，大学生和毕业生留驻比较多的城市和新区，
有发展专业公寓的市场。在中国为什么专业公寓发展不起来？中国的专业公寓，只有数量很少，价位超高的
面向外国人的所谓酒店式公寓（服务公寓），而面向平民租户的，成片的，专业化
管理的公寓小区几乎没有，专门为这种专业公寓区设计建造的，适合单身，小夫妻，
老夫妻，或三口之家，或合法群租的标准楼房几乎没有。几乎所有的租房者只能
从分散的私人或其它组织手里租用非专业房屋，分散，没有统一管理，与其它业主邻居
混居，群组等现象难易管理，责任不清等问题很大。
所谓专业的公寓群，指转为租用设计建造的整幢或连片建筑，其中有统一的管理，负责租赁，
保洁，保安，园艺，维修等业务，小区里有为租户服务的特色设施，如洗衣房，小卖部，食堂（适合单身），健身房（如
比较高级的公寓），对租户有统一的规定，如人数，宠物，停车，是否允许进行商业活动，噪音等等进行管理。
我认为上海，北京，广州，深圳这些城市和一些外来人员，外来工，大学生和毕业生留驻比较多的城市和新区，
有发展专业公寓的市场。
有，我们这里的一个大学生服务中心就是在这样性质的，各种设施一应俱全，但是没有停车场，大都是刚毕业参加工作的大学生住在这里，而且男女分区。
和西方相比，中国的政府在这个系统里面的作用是个缺环。
在加拿大，押金都是由政府统一保管的，扣除和返还都要经过政府的rentals man's office。这就自然地建立了信任而且规范化了整个租赁过程。如果中国也能设立类似的职能部门，并且立法规范房屋租赁程序，房屋租赁市场应该可以更加快速地发展。
在加拿大，押金都是由政府统一保管的，扣除和返还都要经过政府的rentals man's office。这就自然地建立了信任而且规范化了整个租赁过程。如果中国也能设立类似的职能部门，并且立法规范房屋租赁程序，房屋租赁市场应该可以更加快速地发展。
其实以前有的,我记得我外婆以前住的叫公房,房子属于房管局,每月交租金
楼主这个说得好,老妖一直认为,发展不同档次的专业群租公寓才是解决大城市居住问题的好办法.
但到现在为止,我国还没有这个迹象.
但到现在为止,我国还没有这个迹象.
]]
原帖由 xbill 于 2007-5-8 09:43 发表
和西方相比，中国的政府在这个系统里面的作用是个缺环。
在加拿大，押金都是由政府统一保管的，扣除和返还都要经过政府的rentals man's office。这就自然地建立了信任而且规范化了整个租赁过程。如果中国也能设 ...
你说的这类加拿大的房子属于什么性质的
这样的房子有啊,但是中国的传统观念谁不想有个属于自己的窝:o
原帖由 虎魄 于 2007-5-8 14:30 发表
过去都这样啊，只不过那时叫集体宿舍，由各单位拥有、管理。主要给单身职工，也会临时住些小家庭，充当家属招待所什么的。我原来所在的单位就是这样，筒子楼的集体宿舍。现在那里又修了十多层的青年公寓，与过去 ...
专业公寓并不一定是公立的，也可以整体或拆分被私人拥有，但是统一由专业公寓管理机构管理，
由于其客户群是普通收入人群，自然租金不会跟酒店公寓这么高，但是建造，管理成本也低的多。
至于投资回报，现在存在大量的私房出租，尤其是分租群租，说明是有投资回报的，同时业主也
指望房子增值。这同样适用与私有整体公寓群和拆分拥有的公寓。
关键词是专房专用并专管，从设计上比如设计适合租用人群特点和密度的厨房，卫生间设计，通信娱乐设计，而
不是在适合家庭永久居住的居民楼里凑合或改动得乱七八糟，或者一套三居室住20个人，这对住宅本身得破坏
和对其它家庭住户的骚扰问题很大，还有存在的灾害，破损责任问题也很大。管理也是统一在公寓小区里
具备信誉，效率的专业化管理，管理设施维护，租金业务，责任规定的执行等等。
万科最近在佛山造的"围屋"有点类似这个.
1 搞这个没油水捞
2 中国人特有的家的概念有一定影响
2 中国人特有的家的概念有一定影响
关键是现在房地产的经营模式。开发商需要尽快把资金回笼再行，否则资金链断裂他就完蛋。
所以他们偏好出售迅速获得暴利而不是出租搞细水常流。
所以他们偏好出售迅速获得暴利而不是出租搞细水常流。
搞这个就需要国家给开发企业长期的低息贷款,否则就没戏.
原帖由 seacat 于 2007-5-8 17:52 发表
关键是现在房地产的经营模式。开发商需要尽快把资金回笼再行，否则资金链断裂他就完蛋。
所以他们偏好出售迅速获得暴利而不是出租搞细水常流。
开发商资金链不能断是对的，但是现在开发商开盘以后，房子迅速被
炒房客，投资客买光，然后长期空关，就说明炒房客，投资客的流动资金
是不怕被占用的，其对资金流的忍耐力是任何一个哈佛的MBA都要自杀
以谢天下的。所以专用公寓，并不牵涉到投资结构，而仅仅是一种对各方
都有利的专业高效管理模式，它的对立面是分散的，租住混居的，低效的
房屋租用模式。专业公寓模式，开发商并不需要积压资金，而是开发商
开发专用公寓，出售给业主，而业主的主要投资目的是通过出租获得回报，
次要目的是投资保值或增值，业主可以是拥有整个小区，甚至连锁小区群，
形成公寓品牌，或拥有独幢大楼或楼层，甚至单元。但是对外由管理
公司进行管理，定价（由业主或业主董事会通过），定规则，招租，和日常管理。
众多商业楼（写字楼）的模式是现成的。公寓出租与办公室出租其实是一样的。
在运营中不存在致命问题，很多是技术性的问题，好解决，但我搞不懂，在中国
有什么东西阻碍了这种模式的发展？政策性？习惯性？观念性？还是经济性？
原帖由 造汽 于 2007-5-8 18:15 发表
开发商资金链不能断是对的，但是现在开发商开盘以后，房子迅速被
炒房客，投资客买光，然后长期空关，就说明炒房客，投资客的流动资金
是不怕被占用的，其对资金流的忍耐力是任何一个哈佛的MBA都要自杀
...
但那些投资客似乎也只是想迅速将房产出售获取暴利。现在房价高企（现在就算降低建造标准但地皮仍然昂贵，所以房屋售价也便宜不到哪里去），以租金回收投资成本实在比较漫长，而一旦房价下挫（近期不会，但未来难说）则回本之期遥矣。实际就是，投资客认为售楼的回报比出租高，而且风险较低。
而以租供楼之人多为小业主也，房以后多为自住，要么则是保值。
要求一个幼儿园的小朋友学会谈恋爱显然不现实。
原帖由 北国之鹰 于 2007-5-8 20:22 发表
要求一个幼儿园的小朋友学会谈恋爱显然不现实。
俺托儿所的孩子昨天唱：“你是我的玫瑰，你是我的花....”:D
如果不卖房炒房，而是在出租房，那就和房地产业巨大的利润无缘了。
所以社会资本不愿意做这个事，没兴趣。
所以社会资本不愿意做这个事，没兴趣。
不挣钱的事，老板是不会做的。
原帖由 造汽 于 2007-5-8 18:15 发表
开发商资金链不能断是对的，但是现在开发商开盘以后，房子迅速被
炒房客，投资客买光，然后长期空关，就说明炒房客，投资客的流动资金
是不怕被占用的，其对资金流的忍耐力是任何一个哈佛的MBA都要自杀
...
开发商把房屋出售给投资人，投资人把房屋集中交给管理机构进行出租并获利，我理解得是否正确？
之所以现在这种模式很难出现，一个很重要的原因还是资金链，投资人（或者说炒房人）的资金也不全是能够进行长线投资的，一旦他们进行这种投资也将面临着资金链断掉，最终导致整个房地产业和金融业出现危机。
另外一个很重要的原因是现在国内的情况是房屋销售的利润远远大于出租房屋，谁会傻到放着多的钱不赚呢？
原帖由 sixwing 于 2007-5-9 18:24 发表
开发商把房屋出售给投资人，投资人把房屋集中交给管理机构进行出租并获利，我理解得是否正确？
之所以现在这种模式很难出现，一个很重要的原因还是资金链，投资人（或者说炒房人）的资金也不全是能够进行长 ...
是不是可以这样理解，目前个体行为的出租行为，主要目的还是投资保值，次要目的是靠出租房屋的收入，抵消一点金融成本。
但是专用公寓也会增值的，也可以作为投资。
专用公寓当然会升值，不过投资客会更愿意将它卖掉。很明显的道理，未来5年的租金的收入低于5年后将房屋出售而获得的利润（以现在的楼价增长速度，甚至2-3年后出售房屋的利润都比5年的租金收入高），大家都选择卖房的。一个随时准备卖掉的房子，业主大概不想再加个租客进来参合。
如果房价的增长速度比较低，那么投资客就可能会倾向将房屋出租的。
如果房价的增长速度比较低，那么投资客就可能会倾向将房屋出租的。
原帖由 seacat 于 2007-5-9 23:12 发表
专用公寓当然会升值，不过投资客会更愿意将它卖掉。很明显的道理，未来5年的租金的收入低于5年后将房屋出售而获得的利润（以现在的楼价增长速度，甚至2-3年后出售房屋的利润都比5年的租金收入高），大家都选择卖 ...
这里就是回到一个经典房地产问题，这也是很多经济学家想不通的，在流动市场里的房价，
就跟股价一样，有两种动力促使房价上涨，一是近期利润率，而是远期利润率，所谓潜力股，amazon亏了多少，还是涨，就是看中
潜力。房子的利润率如果很低，房价高就是泡沫，就跟抢购永远没有高利润的企业的股票，总有一天泡沫要爆的。出租房产就是很
典型的获利行为，利润应该是第一位的。扯远了。
投资客有了专用出租房这种房产，仍然与拥有永住房一样，永住房目前的利润来自三方，自住获利（虚拟的，或者与租房比较），
出租获利（能够弥补或超出金融成本－房贷利息，这就是利润了），炒作利润（这是在本金基础上的依赖增值获利），由于
自住和出租是互为排斥的，所以只有两种获利方法，所以专业出租公寓没有质的差别，就跟一家工厂，一家饭店，所有者可以
永久，也可以一天一换，Fiat可以买来卖去，Daewoo也可以买来卖去，谁是所有者，消费者不是很关心，它还是做汽车。
所以公寓，就跟工厂一样，业主可以买来卖去，租客作为获利主体，依附与产业，等于是工厂的客户，在所有者之间转移，
买卖公寓，如同买卖带着生意的商店，带着客户的工厂，不但卖厂房机器，还卖现成的生意。而买卖空自主房，仅仅是卖了
厂房机器，和“可能”的机遇。
所以出租行为，与房屋买卖根本不是矛盾，而是出租房屋比自住类型的房屋，在非自主状态下，获利效率更高，服务品质更良，
业主管理成本更低，对业主，租客都有利。
问题可以拆成两独立的部分：一是建立专业的房屋出租体系，二是廉价专用住房的开发。
前者，可由政府出面成立某种机构或机制，对房屋出租进行统一规范化管理。问题是如果面对的是民间分散的房源，那不知道将有多么复杂。
而后者的问题我们也知道，由于资本的 “最优化配置”，房地产业素有 “不造穷人的房子” 之说。不得已，现在政府已经亲自出马准备搞 “廉租房” 了，但只是刚刚开始而已。
前者，可由政府出面成立某种机构或机制，对房屋出租进行统一规范化管理。问题是如果面对的是民间分散的房源，那不知道将有多么复杂。
而后者的问题我们也知道，由于资本的 “最优化配置”，房地产业素有 “不造穷人的房子” 之说。不得已，现在政府已经亲自出马准备搞 “廉租房” 了，但只是刚刚开始而已。
现在我住的就是公房啊，从我小时候到我现在结婚了还住那里，800/半年。。。。。。。。
SO，看着广州的房价飞涨也没怎么当回事。
SO，看着广州的房价飞涨也没怎么当回事。
原帖由 虎魄 于 2007-5-10 10:26 发表
问题可以拆成两独立的部分：一是建立专业的房屋出租体系，二是廉价专用住房的开发。
前者，可由政府出面成立某种机构或机制，对房屋出租进行统一规范化管理。问题是如果面对的是民间分散的房源，那不知道将有 ...
专用出租小区或整幢楼房，也是有各种服务对象层次的，从享受政府补贴的廉租房，
到面对中等收入（家庭总收入在2000－10000层面），到中高层（主要为高收入个人和家庭临时0.5－2年居住的无家具
或有家具，或简易服务公寓）以及高级（针对高级出差人员或外企派驻高层的高级酒店式服务公寓）
即使是低成本公寓也是有单纯租用获利空间和增值获利空间的，其获利空间就来自专业统一管理的高效性和信誉可靠性。
廉租公寓，可以由投资人拥有，国家补贴部分收入，也可以国有，也可以由国家从私人手里租用，做“二房东”再租给低收入家庭。
这种租赁关系同样使用作为福利性质给员工居住的单位宿舍。
现在的情况下，如果要买卖房屋时，房屋里面有租客的话，交易会多出不少的手续。因为交易涉及三方了，比如交易后租金如何变化，房屋内各种物品的归属等等问题。