驳斥房地产业产能不足的谎言-超级军网

现在网上有一种说法，说现在的房价高涨是房地产业的产能不足而人民需求太高造成的，其理由是全国城镇居民现在平均居住面积为17，而这17平米也是建国多年的努力才达成的。现在居民的期望值是每人30~40平米，建国50多年才做到17平米，要想很快再增长13平米明显现在的产能不足。所以现在的房价高涨。如果按照这个计算方法，天津市有常住居民300万户，2006年竣工住宅面积1500万，每户才平均到5平米，当然是供不应求了。可事实上并不是所有人都会同时买房，这个谎言就是先假设全国人民会在同一时间买房，然后把产能平均到每个人头上，这样当然数字就小了。看看天津的实际情况12006年天津市房屋竣工面积达到1500万平米，新开工1600万平米，上半年竣工800万，结婚需求280万，拆迁需求380万，总需求1280万。    从上面的数字可以看出需求没有超过供给，并没有出现产能不足。按照经济规律应该是供大于求或者供求平衡，但是房价还在继续增长，比上一年度增长了10%，总体已经达到2003年的170%~200%,但是房屋空置实际面积却达到11%,仅一季度就清理出从1999年开始空置的房屋1万多平米。   从这数字根本看不出产能不足。另一组数字驳斥产能不足这是天津的数字（2005年的统计数字需要到今年底才能公布）     年份    当年建筑面积    增长比例        家庭数量    增长数量     1999    796.28                      291.32 2000    874.86         8.9%        293.04      3.72% 2001    961.82          9.9%        295.63      0.8% 2002    1071.58             11.4%       299.67      1% 2003    1190.45         11%         303.27      4% 2004    1134.89         -4%         313.62      3% 在2003年前人口的增长速度没有增加，所增加的部分主要是扩招的大学生。而房屋增长速度稳定。2004年天津政府采取政策，当年拆迁面积比上年减少50%。但是在这种没有突发情况的环境下，2004年天津市房屋价格暴涨100%以上这显然不是产能不足造成的！我认为“产能不足”是一些别有用心的人在编造谎言来欺骗大家，大家一起来揭穿它吧。

[此贴子已经被作者于2006-8-6 16:04:17编辑过]

现在网上有一种说法，说现在的房价高涨是房地产业的产能不足而人民需求太高造成的，其理由是全国城镇居民现在平均居住面积为17，而这17平米也是建国多年的努力才达成的。现在居民的期望值是每人30~40平米，建国50多年才做到17平米，要想很快再增长13平米明显现在的产能不足。所以现在的房价高涨。如果按照这个计算方法，天津市有常住居民300万户，2006年竣工住宅面积1500万，每户才平均到5平米，当然是供不应求了。可事实上并不是所有人都会同时买房，这个谎言就是先假设全国人民会在同一时间买房，然后把产能平均到每个人头上，这样当然数字就小了。看看天津的实际情况12006年天津市房屋竣工面积达到1500万平米，新开工1600万平米，上半年竣工800万，结婚需求280万，拆迁需求380万，总需求1280万。    从上面的数字可以看出需求没有超过供给，并没有出现产能不足。按照经济规律应该是供大于求或者供求平衡，但是房价还在继续增长，比上一年度增长了10%，总体已经达到2003年的170%~200%,但是房屋空置实际面积却达到11%,仅一季度就清理出从1999年开始空置的房屋1万多平米。   从这数字根本看不出产能不足。另一组数字驳斥产能不足这是天津的数字（2005年的统计数字需要到今年底才能公布）     年份    当年建筑面积    增长比例        家庭数量    增长数量     1999    796.28                      291.32 2000    874.86         8.9%        293.04      3.72% 2001    961.82          9.9%        295.63      0.8% 2002    1071.58             11.4%       299.67      1% 2003    1190.45         11%         303.27      4% 2004    1134.89         -4%         313.62      3% 在2003年前人口的增长速度没有增加，所增加的部分主要是扩招的大学生。而房屋增长速度稳定。2004年天津政府采取政策，当年拆迁面积比上年减少50%。但是在这种没有突发情况的环境下，2004年天津市房屋价格暴涨100%以上这显然不是产能不足造成的！我认为“产能不足”是一些别有用心的人在编造谎言来欺骗大家，大家一起来揭穿它吧。
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另外开话题就了吗？呵呵我已经回答的很清楚了，你仔细看了没有？？<a href="http://www.cjdby.net/dispbbs.asp?boardID=13&ID=276402&star=4&page=&.html">http://www.cjdby.net/dispbbs.asp?boardID=13&ID=276402&star=4&page=&.html</a>按照我的计算，满足全部城镇5.6亿城镇居民，要人均30平方的期望值。而且是不考虑城市人口增加的情况，需要按照2005年的建筑强度，建设20年。20年难道不够持续？？20年难道是同时买房？？？ 你要先把你的“必须买房”和“不必须买房”解释清楚吧？？别玩其他论坛上转移话题那套。 先证明你所说的，     只有拆迁，结婚的人才有必要买房，才有必要提高居住面积；而其他人均居住面积17.98平方，但是不结婚，不拆迁的人就没有必要买房，改善居住面积的理由吧。 奇怪了。难道人只有在结婚和拆迁时才有住大房子的想法？？？才有住大房子的必要？？？ 别回避问题， 先解释下你的“必须”和“不必须”是怎么划的，凭什么这么划？？ 不必须的，也就是你所说的，不结婚和不拆迁的。怎么就不可以买房了？？？ 你凭什么把不结婚和不拆迁的人买房，说成是不需要计算考虑在需求内的？？？ 凭什么用个“必须”和“不必须”，就剥夺了不结婚，也不拆迁的其他城镇居民，想住人均居住面积30～40平方房子的权利？？？ 凭什么“必须”的就可以有享受人均30～40平方居住面积。 而“不必须”就只能住人均17.98平方的居住面积？？ 从你前面的论述你显然是属于自己划的那种”必须买房“的 你能解释下你这种”必须买房“的凭什么认为自己就应该比其他5.6亿“不必须买房，在人均居住面积上多至少12平方吗？？？ 你前面自己也说了，你期望是140平方的住宅，算你有2个子女，人均居住面积也是35平方。而你却说，人均居住面积才17.98平方是全国5.6亿城镇居民大部分是属于“不必须”买房。所以不能用他们作分母！“不必须的”，不能和你这种“必须”住人均35平方！！“不必须”的只有人均17.98平方！！到底是谁在为自己的行为涂脂抹粉？？？

[此贴子已经被作者于2006-8-8 13:39:53编辑过]

[此贴子已经被作者于2006-8-6 16:41:55编辑过]

[此贴子已经被作者于2006-8-6 16:42:50编辑过]

[此贴子已经被作者于2006-8-8 13:38:52编辑过]

<div class="quote">以下是引用缥缈神龙在2006-8-6 16:45:00的发言： 你凭什么说你划分的“不必须买房的”就光想不做呢？？？再说了，做不做取决于有没有经济实力，而不是是否结婚和拆迁。</div>那你来讲讲，你凭什么说全国人民都会在同一个时间内买房呢？

[此贴子已经被作者于2006-8-6 16:58:08编辑过]

那你这个20年的计算方法的分母是什么？是所有的中国人，还是所有在这20年内有买房需求的人？对于什么人有买房得需求，这个统计局是有一套统计方法的，我也给出过他们的统计资料，可以看出，不能用全部人口来做分母。如果你想证明你的数据正确，那你先证明统计局的统计方法是错误的。另外，回应你关于哪几个“必须”的问题。“必须”按照辞典的解释是一定要~~，而“不必须”就是不一定要，所以在我的说法里，那一部分人是可能去买也可能不去买。这是你在理解上的错误，就像你对“一技之长”理解错误一样。

他们既然现在就产生了期望，难道不能用20年来慢慢的实现？？？既然他们按照目前的期望，产生的购买欲望都要20年才可以满足。你凭什么说不存在产能不足？？？

你的这个“他们”还是在用全国人口做分母，对于0岁的人群，从常理上他们会在20年内购房吗？而且你怎么能证明这些人的购买欲望都要在20年内满足？为什么不是5年，不是25年。所以说，你的计算方法是错误，错在你用一个长时期的数字去给短时期的数字做分母。

[此贴子已经被作者于2006-8-6 17:16:59编辑过]

看了你的回答，我可以肯定的是，你绝对没有仔细看我的回答。我可是仔细看了你回答的。你觉得这样做是尊重他人吗？？1、为什么是20年，我前面说了。3口之家，按照现在的社会共是识，要90平方才够。也就是人均30平方现在人均才17，也就是要增加13平方。（假设城镇人口不增加，实际上每年增加0.2 亿）13×5.6=72.8亿。如果十年内建完，每年7.2亿平方，如果20年内建完，每年3.64亿平方。而2005年全国新增住宅商品房为3.42亿平方米。也就是说，要想20年内，5.6亿城镇居民都住上90平方的3室一厅。房地产市场还要象2005一样火爆20年。（20年后诸位该考虑给下一代买房了吧，呵呵）这段回答我贴了很多次了。你仔细看了吗？？？2、不能计算0岁人口？还有0岁的人？？？哪怕只出生一天，也不是0岁吧？？就算婴儿也要住房子吧？？你不算婴儿的房子，让婴儿住那里那？？？如果把婴儿的居住面积算到父母的头上，那怎么个折算法？？算成0？？？你自己在计算自己该买的房子时。说的都是100平方以上的吧，是不是只算你两口子的？？那人均可是要上50咯按照你这种算法，恐怕GDP也应该把婴儿除掉。婴儿产生什么GDP呢？？3、的确我不能有统计数字证明全国城镇人口必然会在20年内买房。我仅仅只是从期望居住面积和实际人均居住面积里推断出有这种需求，这种推断有什么错误，请你指出？？而你的统计数字里，仅仅只有结婚和拆迁的人。是不是结婚和拆迁才时有够房需要的？？其他人就不是？？？你凭什么说其他不结婚和不拆迁的人就没有购房需要。你有那个统计数据说明这点？？有那条逻辑可以推断出只有结婚和拆迁的人才可以有购房需要？？？你难道又有统计数据说明，5.6亿城市居民就安心20年内人均居住面积17.98平方。4、我的生产数字是从满足城市人口要人均30平方居住，推测出来的。而20年生产期是以2005年房子产量推断出来的。所以是先有需求，然后根据2005的住宅产量，才有生产计划。你有意强调我得生产数字，而故意忽略这个数字的推倒过程是什么意思？？5、我相信以你会3门外语，又考取综合素质要求很高的公务员的能力，不会连我的回答都看不懂，不会连我数字是怎么来的都搞错。别玩其他论坛上，说不过就把你绕晕的把戏。6、你几次都计算自己卖房，面积都在100平方以上。你有子女马？没有的话，可是人均50咯。呵呵，你怎么计算你自己卖房，说道理,要求政策倾斜，要求房子降价，这些对自己有好处的数字时就那么慷慨？？？用这么大的数字？？人均至少30～50而当考虑到其他（5.6-1）亿城镇居民就用那么小的数字，才才人均17.98，比你的期望值少了至少12平方8、你既然千方百计的要证明，其他5.6亿城镇居民没有购房需求的。那我问问你，你现在住房子多大，几口人？？？是达到还是超过人均17.98了？？？如果你没有孩子，你的房子只要超过36平方，按照你的逻辑，就不应该哟购房需求啥。你干吗还对自己买不起100平方的房子那么光火呢？？你干吗还对自己达不到人均30是那么对政府不满呢？？？你干吗计算总用100平方以上的房子呢？？你还总声称你代表广大百姓的利益。呵呵，你要求要住100平方以上的房子，又声称自己代表大多数人，难道不足以说明广大群众的购房需求？？？注意言行一致。呵呵自己对住不到100平方的房子不平。却说其他人均只有17.98平方的城市居民没有购房需求。什么逻辑。

[此贴子已经被作者于2006-8-6 21:05:00编辑过]

[此贴子已经被作者于2006-8-6 21:33:26编辑过]

我也有统计说明，每年增加0.2亿城镇人口。就算这部分增加的城镇人口，达到人均17.89平方的居住面积。也要增加3.4亿吧。相当于2005年住宅的增量？？是不是这部分也是属于你所规类的“不必须买房”的？？

[此贴子已经被作者于2006-8-6 22:31:46编辑过]

缥缈神龙：　　有时间到上海闵行来，我带你去看看那成片的无人居住的别墅区。还有，建议你思考下为什么现在大部分的人房子在那摆着却买不起呢？

[此贴子已经被作者于2006-8-6 23:14:13编辑过]

[此贴子已经被作者于2006-8-7 10:23:47编辑过]

你总是强调 结婚和拆迁的人才属于需要购房的。 你自然是属于要结婚的咯。呵呵。人为自己牟利是天经地义的。可不要损害别人的利益压。 你购房当然必须，问题是按照什么标准。 按照人均17.98还是，你所狡辩的好计算的100平方。 我上贴已经计算过，人均17.98的房子你的经济能力完全可以承受。 如果你买100平方的房子，理由仅仅是好计算。然后就要政府补贴。 这个理由太荒谬了吧？？？ 还有0岁的孩子不可能占用30平方。所以不应该计算。 那0岁的孩子产生GDP吗？？？ 怎么计算GDP要计算0岁的孩子呢？？？？ 0岁的孩子也一样是人哟。呵呵

<div class="quote">以下是引用chyg111在2006-8-6 22:59:00的发言： 缥缈神龙：　　有时间到上海闵行来，我带你去看看那成片的无人居住的别墅区。还有，建议你思考下为什么现在大部分的人房子在那摆着却买不起呢？　　</div>哦，你所说的大部分是多少呢？？？全国可是有5.6亿城镇居民哟，就算10％吧，也有5600万了。算每人10平方吧。就是5.6亿平方。你上海上海闵行难道空置了5.6亿平方的别墅？？？要知道2005年全国也才建了3.4亿平方的住宅。太NB了吧。呵呵。别以为只有你上海人才要房子，全国还有几亿人呢。

我说那么多，只是为了说明事实的本质是什么。目前的房地产是需要调准。可调整的前提是知道什么是正常的房地产。而让只有一般人认识到什么是正常的房地产，才可以作出正确的判断。才能想到最实际的方法能够买房。光在这里幻想房子降价，就可以左右房价了？？做梦吧。房价喊跌，喊了多少年了，从2000年就开始了吧，2004年叫的最凶，涨的最猛。我们这里就是2004年涨的，我要是早点买，同样的房子至少可以省6万。楼上不是有上海的吗？？作为全国泡沫最严重的地方，房价降了吗？？？中央不是出国6条了吗？？有让房子降价的含义吗？？

其实你前面说得都比100平方大，一次是140平方，一次是120你所狡辩的好计算的100平方。

希望你看清楚我以前说的那些话，我屡次提出140和120是有原因的，这是因为地产业结构不合理，120和140是国家颁布的一个标准值，而我们这里120和140是主流房型！！我说100当然是为了好计算，难道我会觉得99的平米的房子不能忍受而必须去买100的吗？同样，在我的计算中，所有的贷款年限都是5的倍数，这个你为什么不怀疑？难道没有人会带款11年、12年、13年？在你的计算中不也是尽量取整吗？为什么你不把5.6亿后面的零头计算进去。你这个人很是无聊，总是喜欢断章取义，而且喜欢贬低别人，什么我的朋友圈啦，我不了解房地产了，晕啊，请问你多大呀！

17.98×2＝35.88算你36了。 你们当地房价5000～8000￥，算你个高点的。 36×8000＝28.8万

你这个说法就更无聊了，麻烦你把你们家的房子单独卖出去17平米，让我看看你是怎么卖的？另外如果是你家3口人，现在只有一种89平米的房子，你会只追求90平米而无视这89平米吗？！

统计局的数据说得仅仅只是结婚和拆迁的。什么时候说这是全部购买需求了？？

看清数据在说话(结婚需求280万平米)+（拆迁需求380万平米)+(其他购房需求620万平米）总共1280万平这里面的“其他购房需求”你没有看见吗？你在绕来绕去，为什么不能直接说出我的计算错在哪里呢？比如你就直接说明，我的计算方法中，是分母用错了，还是分子用错了，还是都错了，这个简单吧？我在说明一下我的计算方法，是用全年的产量（1500万）去除全年的需求（1280万），看好了这个需求已经包括非结婚和非拆迁群体了！你根本就不能说明我的计算错在哪里了，你总是回避我的问题然后东拉西扯，你怎么能够证明这些人必然会在20年内有购房的需求和意愿，为什么不是在21年或者22年？这个事我一直在问你的！！如果你不能证明这些人会在20年内有这些需求和意愿，你为什么会把这些不确定的因素当成肯定的答案呢？你根本就解释不了的，因为这个就是错的！

升降与否,目前是掌握在持房者的手里---------------------------单体会有变化,但总的社会结构目前是不会变的.

如果中国的购房者把超过100平方米作为自己的购买标准，那所谓“买不起房”就是无法解决的。很简单，他们的要求太高了，至少不是社会平均水平收入的人能够达到的。在德国，工人群体的户均住房（使用面积）是70平方米（1990年数字）。中国能指望是多少？

如果中国的购房者把超过100平方米作为自己的购买标准，那所谓“买不起房”就是无法解决的。很简单，他们的要求太高了，至少不是社会平均水平收入的人能够达到的。在德国，工人群体的户均住房（使用面积）是70平方米（1990年数字）。中国能指望是多少？

我想你那个德国人的数据是“使用面积”吧，我不知道德国，只知道日本和香港都是按照使用面积计算人均面积的。实际上这个“100平米”毫无根据1 绝大多数人对于90到100之间的房子都不会强调必须要100平米2 绝大多数人家的孩子，在未成年人都不会产生“30平米”的需求仅这两个数字如果详细计算的话，结果就会离100差很远，你认为呢？

[此贴子已经被作者于2006-8-8 13:17:17编辑过]

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[此贴子已经被作者于2006-8-8 12:28:59编辑过]

中国现状空置待售房远远少于需求欲购量需求欲购量远远少于自有房产数--------所以,楼市不会暴跌,也不应该暴跌

近几十年,计划生育还是赶不上城市化的速度-----------------处于这时代的人,必须接受这个现实.

[此贴子已经被作者于2006-8-8 14:00:34编辑过]

政府机关的调查报告顶个P！！！！不就一张嘴两张皮的随便翻。

<div class="quote">以下是引用tinghost在2006-8-8 15:02:00的发言： 政府机关的调查报告顶个P！！！！不就一张嘴两张皮的随便翻。</div>请问你的嘴是几张皮呢？？？

始终觉得缥缈神龙说的没有道理，还有城镇人口为5.6亿，但是其中有很大一部分是流动性比较强的，对他们来说，买房子不如租房子，而作为租房，是没有那么多人追求30平方米的，还有就是如果要说长时间，那么住房的期限是70年吧，儿女在购买了房子以后，父母过世，那么这部分房子就空出来了，这部分空间怎么计算啊？

[此贴子已经被作者于2006-8-8 20:12:22编辑过]

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[此贴子已经被作者于2006-8-8 21:39:22编辑过]

够新房的人均面积不是12平方，而是30平方。难道你买两个房子拼起来？？？呵呵。你前面还证明，房子计算不能用这种简单的数值计算，还列举了磁盘簇的例子。现在你有开始用这种方法计算需求。三番五次的变换标准。所以应该是121×30＝3630万。而你自己贴的产量天津市今年将竣工面积1500万平米你天津市自己的数据。婚房面积：60-90平米的中小户型所占比例达到了56.5%，在婚房中占据主导地位，另90-120平米也占有34.9%。而其他面积120平米以上及60平米以下和占比例不足10%。请问结婚的一家有几人呢？？