资本神话破灭 温州商人数亿元资金被套上海地产

<p>一系列关乎温州人的资本神话开始破灭，上海圣力数码广场、东海商都、恒绩大厦的裙楼、闵行紫旺电器城……这些“冒进者”都希望以较小资本撬动高门槛的商业地产市场，但最终却在资本的潮起潮落中深陷泥淖。<br/><br/>　　位于上海市卢湾区的圣力数码广场今天将正式停业整顿。这并不是投资者林森当初设想的结果。<br/><br/>　　因为大笔举债，号称资本雄厚的温州人最终也没能够盘活这一上海中心区著名的烂尾楼。现在，最好的结果莫过于将1~5层再整体抛售。但这将是一个十分漫长的过程。<br/><br/>　　2006年入夏，一系列关乎温州人的资本神话开始破灭，上海圣力数码广场、东海商都、恒绩大厦的裙楼、闵行紫旺电器城……这些“冒进者”都是在两三年前希望以较小资本撬动高门槛的商业地产市场，但最终却在资本的潮起潮落中深陷泥淖。一个数码广场的兴衰史<br/><br/>　　林森，温州人。原本是一位实业家。十几年前就以制造UPS(高档电器稳压电源整流器)起家，现在产品已遍布全国并远销欧美。<br/><br/>　　但是上一波地产大潮中，林森没能抵制住诱惑，2004年1月,他决定要投资一幢烂尾楼。<br/><br/>　　他相中的就是当初名为“国际广场”的5层裙楼，建成9年，因为原开发商欠款，产权方银行和保险公司要将其拍卖。<br/><br/>　　林森的另两位老乡陈臣明、周成伟也是电器行业出身，三人一拍即合，以1亿多元价格买断国际广场裙楼1~5层，并注册成立上海圣力数码市场经营管理有限公司，林森则任该公司董事长。<br/><br/>　　据知情人士透露，三人自有资金并不很多，他们运作该楼盘的手法如下：通过民间借贷等方式大量举债，将拍卖房款一次性全款付清，拿到了房产证。然后，他们又将房产证抵押，从工商银行、深圳发展银行等银行手中贷款7000多万元，用来返还前面的负债。<br/><br/>　　圣力数码广场开业时，恰逢周边有一个数码广场歇业，加上当时林森提出免收5个月租金的优惠，吸引了300多家国内外著名品牌入驻。营业面积2万平方米的圣力数码广场成为上海最大的数码广场。<br/><br/>　　但据现有的业主回忆起来：盛况仅仅维持了几个月的时间。<br/><br/>　　现“大脚丫”鞋业连锁城总经理，当时担任圣力数码广场总经理的金从安认为那是一段不堪回首的困难时期：按照原计划，每月的推广费用是18万元，但是开业以后，减少到了5万元。另外每月人员费用10多万元，水电运营费用10多万元。当时正常租金每月140万元收入，完全可以支付这些支出。<br/><br/>　　“他们将所有的资金都抽走，经营费用掐得很死。据说是还贷压力所致。”金从安回忆，公司内经常发生拖欠员工工资的现象。一度甚至因为拖欠一份专业期刊的广告费，被对方起诉，最终将钱付清后，对方才撤诉。<br/><br/>　　按照商业规律，刚刚开业的商场应该对租户“放水养鱼”。但是在资金捉襟见肘的背景下，这显然很难实现。<br/><br/>　　广告费减少的情况下，金从安提议减少租户租金，但是此时投资方坚决不同意，造成很多商户的不满。客流少了，商户就少，商户撤出了，客流更少。形成了经营的恶性循环，最终难以为继。<br/><br/>　　目前，4~5楼由于开设娱乐场所的计划搁浅，一直空置着。商户陆续撤离，使得1~2层几乎人去楼空。仅有3楼的网吧还在继续营业。<br/><br/>　　今年3月，圣力数码广场一度在上海联合拍卖有限公司挂牌。根据当时的情况说明：转让总价底价为2.2亿元，其中包括7000万元负债(需由买受人一并承担)。而在北京另一个拍卖行，也曾经出现过圣力数码广场的拍卖信息，转让参考价仅为1.9亿元。<br/><br/>　　沦陷东海商都<br/><br/>　　林森并不是唯一的“冒进者”。<br/><br/>　　在上海最具标志性的南京路步行街上，被称为“百慕大”的东海商都经过第四次转手之后，最终被转入李正鳞、黄正定等温州人的名下，以上海华通机电集团的名义，花费5.2亿元从上海友谊集团购得40年产权。<br/><br/>　　但是自从2003年买下这一物业后，允诺开业的商厦迟迟没有动静。<br/><br/>　　根据一位东海商都的租户透露，温州人玩转资金的手法相似，都是希望通过“四两拨千斤”获得产权，但是后期经营的资金不足，导致了一系列问题。与圣力数码广场类似，东海商都最初投资的主要是6个温州人。李正鳞、黄正定通过在温州民间集资等方式，筹资5000万元，付清了土地出让金及契税，拿到产权证。<br/><br/>　　在地产高峰期，温州民间资本对“上海买楼”这样的概念非常认同，东海商都的每个大股东下面，又有很多小股东，这种融资模式温州十分常见。<br/><br/>　　根据这位商户的调查，“东海商都”后期通过高得惊人的举债方式来操作：欠工商银行2.3亿元左右；欠爱建信托投资7000万元；欠卖方、现在的百联集团则近1亿元。<br/><br/>　　资金不足，导致商厦后期经营迟迟没有启动。这位租户说，东海商都先是承诺2004年10月开业，后来又说要到2005年5月1日开业,到2006年,根本连承诺都懒得再给。<br/><br/>　　不久前传出东海商都转手于某香港基金的消息。根据该商户的深入调查，所谓香港基金(巴贝多公司)其实也相当于是个中介公司，主要作用是帮助温州业主解决债务燃眉之急，并一起寻找下家。去年12月，上海华通机电在香港召开了记者会，直接宣布东海商都公开整体发售。<br/><br/>　　从商业角度看，东海商都商业位置相当好，但是由于底层由上一个业主租给了新华书店，也影响了商厦的整体经营。“新华书店曾经提出提前结束租赁合同要2000万元的赔偿，但是温州人那边那个时候根本没有能力再拿出这么多钱。”这位商户说。插图/刘飞<br/><br/>　　记者手记<br/><br/>　　扑向地产巅峰之火的“飞蛾”<br/><br/>　　几年前地产巅峰期的乐观不断吸引温州人飞蛾扑火：<br/><br/>　　雨田集团5亿多元买下恒绩大厦的裙楼，计划过经营服饰和酒文化，但最终都以失败告终。商厦已经空置2年多，投资方贷款3.6亿元，每年还贷压力非常大。<br/><br/>　　一位曾经参与该商厦“酒文化”策划的人士告诉记者，他们也是在做策划的过程中发现对方奇缺资金，才不了了之。她举例说，当时他们提出“酒文化”的广告推广需要400多万元，但是投资方根本连100万元也拿不出来。<br/><br/>　　另外，这些不走运的温州人身影，还出现在浦东的新大陆广场项目、闵行紫旺电器城、中山公园商圈的新锦江商厦……据银行界人士透露，最近新大陆广场、闵行紫旺电器城都出现还贷问题，闵行紫旺电器城已经上了好几家银行的黑名单。<br/><br/>　　精明的温州人为何屡屡被套？<br/><br/>　　原因其实很简单——地产高峰期的集体癫狂、连夜排队购买小商铺的中小投资者的拥护、银行贷款的纵容。<br/><br/>　　其实上述温州投资者的想法很简单，通过大量借贷，将商厦产权拿到手，然后迅速通过分割商厦的方式转手，几个月，就可以将资金回收，并且大赚一笔。<br/><br/>　　南京东路的圣德娜商厦是温州人在上海最早证明的致富新招：2001年，华东电器集团以2.08亿元卖下商厦，再转手卖给约500个小投资者，转眼便解决贷款问题，并令投资本金翻番。<br/><br/>　　上述圣力数码广场、东海商都、新锦江商厦、恒基大厦裙楼等温州人买下的商厦，一度都希望通过分割出售，迅速回笼资金，大赚一笔。但是不久，上海市政府发文叫停大商厦分割出售。投资者不得不选择退出后者另谋出路。走过一段艰难的“银企斗争史”，直到最近，一些套牢的温州人才逐一浮出水面。<br/><br/>　　“拼胆量的时代已经一去不复返。另外，商业是个专业领域，向来从事制造业和房地产的温州人并不熟悉。”一位从事过此类操作的温商对记者感叹。<br/><br/>　　就是那些已经分割出售的商厦，也依然有很多后续的隐患：温商原先承诺给小业主8%~10%的回报率是个艰难的目标。据悉，如果按照圣德娜高厦目前的经营业绩，大约只能返还小业主2%的回报率，如何长续经营、原先的投资方是否愿意维持当初的承诺，都将是个问题。<script language="JavaScript" src="http://finance.yinsha.com/php/counter.php?nid=2006063009510282"></script>
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