六大理由预示2002年北京的平均房价要降！h

p://house.sina.com.cn 2001年12月27日10:19 北京青年报
　　房价是楼市永恒的话题。尤其是在新旧交替之际，关于来年房价的走势成了大家关注的热点。各房屋专业研究机构和各媒体都纷纷对此发出了自己的判断。本报就此问题采访了北京市房屋交易主管部门负责人和部分业内人士，比较趋同的观点是：经济适用房加大开发、郊区化发展增速、工薪阶层成为购房主体等因素的共同作用下，明年，北京的平均房价要降。六大理由预示明年北京的平均房价要出现下降趋势。
　　-供需存在双重矛盾
　　决定房价的主要因素是市场的供求关系。从目前北京楼市的供需关系及各种因素来看，2002年，北京的房价已没有理由上涨。
　　首先，目前，北京商品房供应量的增长超过需求量的增长。北京市统计局1到11月的房地产开发统计数据表明，今年前11个月，本市完成房地产开发投资631.9亿元，投资总量仅次于广东省，居全国第二位。商品房开复工面积4879.8万平方米，增长33.3%。其中住宅3603.2万平方米，增长44.4%，新开发1898.1万平方米，增长77.3%，其中住宅1590.3万平方米，增长81.3%。商品房开复工和新开工面积的增长速度均大大高于上年同期水平。这显示，未来一段时间，本市商品房供应量将较目前有较大规模的提升。截至11月底，全市累计竣工各类商品房688.9万平方米，增长18.7%，其中住宅577.5万平方米，增长24.7%。而1到11月，本市销售各类商品房578.8万平方米，比上月下降10.2个百分点，其中住宅553.9万平方米，比上月下降10.4个百分点。
　　同时，根据北京市制定的人均18平方米居住面积的规划，5年内，北京要完成900多万平方米的旧房改造、6000万平方米的住宅开发，这意味着北京平均每人可以增加6平方米的居住面积。而目前，北京人均住房面积已达到16平方米，6000多万平方米供应量的增长显然缺少对应的需求量，房价上涨缺乏动力。
　　其次，供需错位。北京今典集团董事长张宝全认为，目前北京楼市供应结构和需求结构严重错位，价位在6000元/平方米的中高档价位项目占60%至70%，很多项目的定位是冲着CEO去的，户型大、单价高，而已经成为购房主体的工薪阶层需要的中低价位的房子却只占30%至40%。张宝全说的有道理，一个企业只有一个CEO，明年众多定位不准的“CEO项目”除了降价，别无选择。
　　-购房主体将发生转变
　　从今年购房人群看，工薪阶层已经成了购买住房的主体。明年，这一转变将继续突现，工薪阶层将成为北京楼市买单主体。
　　前几年，北京楼市的消费者都是有钱人，这些消费者买房是为了享受生活，尽管高房价却并不意味着高品质，这批买房人支撑了北京的高房价。而从1998年开始，随着住房货币化改革的进行，城市危旧房的改造，越来越多的需要解决住房问题的老百姓加盟购房大军。今年，这一变化尤为明显。
　　而据本报的调查，目前北京工薪阶层所能承受的房子总价大约在30万元到50万元左右。购买主体的变化必然使明年的新盘向主体消费市场靠拢，总价不能太高，单价也不能太高。而降低总价的途径不外两点：一是降低单价，二是减小面积。如此，开发商除了要定位准，不追求奢靡风外，加强创新和管理，控制成本也势在必行。
　　-产品结构调整拉低总体房价
　　上面谈到的供需错位是目前北京已经推出或即将推出楼盘情况。从今年的土地投资看，2002年，北京将冒出许多新楼盘。我们了解到，与今年或前几年的产品不同的是，这些即将推出的楼盘都针对需求结构的调整做了相应的调整，即中低价位、中高品质，这将会使明年北京楼市新项目的产品结构出现变化，从而拉低总体房价。具体地讲，不外两种产品类型：
　　一是明年西红门、次渠等较大经济适用住房项目的启动，势必拉动平均房价下降。今年的经济适用住房项目开发量不是很大，回龙观在这一年基本停产，临近年关，二期才千呼万唤始出来，亚北的天通苑虽还在卖，但开盘速度比去年慢了。除这两个项目外，今年基本上就没有新开经济适用住房项目。相比之下，明年入市的经济适用住房项目会多起来，回龙观二期、北苑北、西红门、次渠等项目目前都进展顺利。
　　二是随着城市轻轨、五环路等市政交通的建设，明年住房郊区化将进一步发展。2002年，这些区域将出现大量价位中低而品质中高的项目。以五环为例，今年，五环路的动工修建已经使四环、五环之间，五环以外的一些TOWNHOUSE项目以及低密度项目慢慢多起来并慢慢热起来。明年，五环路串着的十大城市边缘集团将会出现大量价位低、品质相对好的住宅项目，如朝阳区的定福庄常营乡，天鸿集团将在此建设一个面积超过120万平方米的中高档品质、中低档价位的社区。这些项目必然拉动北京楼市的总体房价。
　　随着市场的调整，过去产品价格越高说明开发商水平越高的错误概念也慢慢得到了纠正，一些大的开发商开始着手开发工薪阶层的住宅项目。开发了今日家园的今典集团，2002年还要继续推出一个工薪价位的大项目。该项目位于西南三环附近，规模在100万平方米，品质不低于今日家园，而每平方米的售价却仅有3500元左右。
　　-制造成本降低
　　　使降价成为可能
　　2002年，建材、审批手续、税费、营销成本等等成本可能出现下落。虽说，房子的制造成本与销售价格是两码事，但制造成本的下降也为平均房价的降低提供了可能。
　　首先，北京成立的土地整理储备中心将使北京的土地出让从协议为主向招标拍卖过渡。北京的地价贵、建设成本高是使房价居高的一个钢性因素。平抑房价必须使土地买卖透明化。虽然目前该中心的作用尚未显现，但入世后，海外资本的进入会促使土地买卖透明化。土地买卖的规范化可使京外优势企业在北京获得公平竞争的环境，这也为房价的降低提供了空间。
　　第二，2002年起将适当加大供水、供电、供煤、通讯、污水处理和道路建设等方面的资金投入，市政基础设施配套的完善将降低开发商的开发成本。
　　第三，2002年北京将采取减少住宅建设项目的审批环节，降低收费标准等措施。
　　第二、第三条的最大意义在于节约开发商的时间成本。据张宝全透露，今典集团开发公司、建筑公司每年的管理成本在2000万元左右，如果政府理顺了审批环节，使项目开发节约一年左右的时间，管理成本就能省2000万元。
　　第四，明年的营销成本也有可能下降。前几年靠营销卖房的做法，今年已经开始不灵。明年，营销更将不灵了。开发商会调整对策，减低营销成本，加大产品生产力度。当代投资集团总裁张雷认为，明年，开发商更像一个系统商，有效整合房屋生产的每一个环节，进行大规模定制，然后组成成型销售，最大限度地降低成本。
　　此外，入世后，建材、生产设备的关税将从目前的30%降至10%，这也可以使建筑成本有所降低。
　　-市场竞争加剧价格回归
　　2002年，市场竞争将促使价格回归，采用价格优势将成为某些项目逃离市场套牢的法宝。
　　楼市竞争端倪已经在2001年年底显现。竞争的结果之一便是2001年北京楼市提前入冬。尽管如此，2001年下半年仍有大批京外、海外企业和资金不断涌入京城楼市。而这些敢于涉北京之水进京开发企业大多在外已有成就，他们的进入将有利于提高北京楼盘的品质，使北京较快步入比拼综合性价比的销售时代，综合性价比的提高，相对挤出的是房价的泡沫。实际上，今年的世纪城、珠江骏景等价位偏低、性能比较好的外来楼盘已经在北京市场上引起了不小的反响。有业内人士预计，明年，面对平民化的主流群体，一些京外企业为赢得北京市场，会在设计、装修及总体价格上采取压低利润空间的竞争策略。当然，北京本土的开发商也在憋着劲调整自己的项目，力争推出性价比高的项目。
　　那么，明年哪些楼盘奖会降价？那些在今年匆匆面世、定位不是很准的楼盘明年年中以后，肯定要在价格上动脑筋，或明或暗的优惠将是他们有效的选择。有人预计，明年年中开始，不排除个别项目打起出乎大家意料的价格战。需要提醒大家的是：
　　卖房人不用因此惊慌，因为这是市场调节过程中的正常表现——把非正常的调整成正常的；买房人也不用因此惊喜，因为如果一个楼盘单价下降30%至40%，买这样的楼盘就具有一定的风险性，买到的可能不是便宜，而是麻烦。如果是在正常利润之间的调整，如10%左右的幅度的调整，不妨关注。
　　-二、三级市场调节
　　一级市场价格
　　2002年以前的北京楼市只有动脉——增量房市场，几乎没有静脉——存量房市场，1998年年底打开的已购公房上市大门形同虚设，名存实无；租赁市场“地下活动”居多……血脉不贯通造成北京楼市一级商品房市场房价居高不下。2001年年底，北京已购公房上市再降门槛，一直在酝酿的住房三级市场也即将打开。这就意味着，2002年，北京楼市将实现动静脉血管贯通，住房一、二、三级市场连动，而这将对北京的房价起到有效的调节作用。
　　-平均房价下降
　　　但“价值”不降
　　那么，2002年，北京的平均房价会降多少？什么样的项目会升或能与今年持平？
　　采访得出的结果是：2002年，在总体房价趋降的大势下，具体到某个区域或某个档次的商品房，升降不一。但同时有一点也是可以肯定的，即2002年，不管是房价上升的项目，还是房价下降的项目，还有那些一推出便以很具亲和力的中低价位示人的项目，房价所包含的价值不会降。
　　张宝全认为，综合各方面的因素，明年的平均房价可能要下调10%左右。华润北京置地总经理郭钧认为平均房价下调仅表现在速度和量上。具体到某个区域和项目，一些区域、有些产品还会出现上升。这些区域有可能是：
　　一，像CBD、中关村、奥运村等经济持续发展性强、购房人普遍认可的热点区域；二，由于城市基础设施建设而带来的新的城市功能分布点，如西直门交通枢纽、城市铁路沿线等。这些地区的房价不仅有可能和今年持平，还会出现上涨的可能。
　　而除了上述地段的产品外，因产品定位个性化而供不应求的住宅项目也可能出现价格上涨的趋势。今年一些小户型楼盘热销便是例子。
　　但还需要指出的一点是，2002年，房价所包含的价值将越来越货真价实。这里有两层含义：一是房价的水分少了；二是和去年或前几年相比，同样的房价含金量高了。本报记者余美英p://house.sina.com.cn 2001年12月27日10:19 北京青年报
　　房价是楼市永恒的话题。尤其是在新旧交替之际，关于来年房价的走势成了大家关注的热点。各房屋专业研究机构和各媒体都纷纷对此发出了自己的判断。本报就此问题采访了北京市房屋交易主管部门负责人和部分业内人士，比较趋同的观点是：经济适用房加大开发、郊区化发展增速、工薪阶层成为购房主体等因素的共同作用下，明年，北京的平均房价要降。六大理由预示明年北京的平均房价要出现下降趋势。
　　-供需存在双重矛盾
　　决定房价的主要因素是市场的供求关系。从目前北京楼市的供需关系及各种因素来看，2002年，北京的房价已没有理由上涨。
　　首先，目前，北京商品房供应量的增长超过需求量的增长。北京市统计局1到11月的房地产开发统计数据表明，今年前11个月，本市完成房地产开发投资631.9亿元，投资总量仅次于广东省，居全国第二位。商品房开复工面积4879.8万平方米，增长33.3%。其中住宅3603.2万平方米，增长44.4%，新开发1898.1万平方米，增长77.3%，其中住宅1590.3万平方米，增长81.3%。商品房开复工和新开工面积的增长速度均大大高于上年同期水平。这显示，未来一段时间，本市商品房供应量将较目前有较大规模的提升。截至11月底，全市累计竣工各类商品房688.9万平方米，增长18.7%，其中住宅577.5万平方米，增长24.7%。而1到11月，本市销售各类商品房578.8万平方米，比上月下降10.2个百分点，其中住宅553.9万平方米，比上月下降10.4个百分点。
　　同时，根据北京市制定的人均18平方米居住面积的规划，5年内，北京要完成900多万平方米的旧房改造、6000万平方米的住宅开发，这意味着北京平均每人可以增加6平方米的居住面积。而目前，北京人均住房面积已达到16平方米，6000多万平方米供应量的增长显然缺少对应的需求量，房价上涨缺乏动力。
　　其次，供需错位。北京今典集团董事长张宝全认为，目前北京楼市供应结构和需求结构严重错位，价位在6000元/平方米的中高档价位项目占60%至70%，很多项目的定位是冲着CEO去的，户型大、单价高，而已经成为购房主体的工薪阶层需要的中低价位的房子却只占30%至40%。张宝全说的有道理，一个企业只有一个CEO，明年众多定位不准的“CEO项目”除了降价，别无选择。
　　-购房主体将发生转变
　　从今年购房人群看，工薪阶层已经成了购买住房的主体。明年，这一转变将继续突现，工薪阶层将成为北京楼市买单主体。
　　前几年，北京楼市的消费者都是有钱人，这些消费者买房是为了享受生活，尽管高房价却并不意味着高品质，这批买房人支撑了北京的高房价。而从1998年开始，随着住房货币化改革的进行，城市危旧房的改造，越来越多的需要解决住房问题的老百姓加盟购房大军。今年，这一变化尤为明显。
　　而据本报的调查，目前北京工薪阶层所能承受的房子总价大约在30万元到50万元左右。购买主体的变化必然使明年的新盘向主体消费市场靠拢，总价不能太高，单价也不能太高。而降低总价的途径不外两点：一是降低单价，二是减小面积。如此，开发商除了要定位准，不追求奢靡风外，加强创新和管理，控制成本也势在必行。
　　-产品结构调整拉低总体房价
　　上面谈到的供需错位是目前北京已经推出或即将推出楼盘情况。从今年的土地投资看，2002年，北京将冒出许多新楼盘。我们了解到，与今年或前几年的产品不同的是，这些即将推出的楼盘都针对需求结构的调整做了相应的调整，即中低价位、中高品质，这将会使明年北京楼市新项目的产品结构出现变化，从而拉低总体房价。具体地讲，不外两种产品类型：
　　一是明年西红门、次渠等较大经济适用住房项目的启动，势必拉动平均房价下降。今年的经济适用住房项目开发量不是很大，回龙观在这一年基本停产，临近年关，二期才千呼万唤始出来，亚北的天通苑虽还在卖，但开盘速度比去年慢了。除这两个项目外，今年基本上就没有新开经济适用住房项目。相比之下，明年入市的经济适用住房项目会多起来，回龙观二期、北苑北、西红门、次渠等项目目前都进展顺利。
　　二是随着城市轻轨、五环路等市政交通的建设，明年住房郊区化将进一步发展。2002年，这些区域将出现大量价位中低而品质中高的项目。以五环为例，今年，五环路的动工修建已经使四环、五环之间，五环以外的一些TOWNHOUSE项目以及低密度项目慢慢多起来并慢慢热起来。明年，五环路串着的十大城市边缘集团将会出现大量价位低、品质相对好的住宅项目，如朝阳区的定福庄常营乡，天鸿集团将在此建设一个面积超过120万平方米的中高档品质、中低档价位的社区。这些项目必然拉动北京楼市的总体房价。
　　随着市场的调整，过去产品价格越高说明开发商水平越高的错误概念也慢慢得到了纠正，一些大的开发商开始着手开发工薪阶层的住宅项目。开发了今日家园的今典集团，2002年还要继续推出一个工薪价位的大项目。该项目位于西南三环附近，规模在100万平方米，品质不低于今日家园，而每平方米的售价却仅有3500元左右。
　　-制造成本降低
　　　使降价成为可能
　　2002年，建材、审批手续、税费、营销成本等等成本可能出现下落。虽说，房子的制造成本与销售价格是两码事，但制造成本的下降也为平均房价的降低提供了可能。
　　首先，北京成立的土地整理储备中心将使北京的土地出让从协议为主向招标拍卖过渡。北京的地价贵、建设成本高是使房价居高的一个钢性因素。平抑房价必须使土地买卖透明化。虽然目前该中心的作用尚未显现，但入世后，海外资本的进入会促使土地买卖透明化。土地买卖的规范化可使京外优势企业在北京获得公平竞争的环境，这也为房价的降低提供了空间。
　　第二，2002年起将适当加大供水、供电、供煤、通讯、污水处理和道路建设等方面的资金投入，市政基础设施配套的完善将降低开发商的开发成本。
　　第三，2002年北京将采取减少住宅建设项目的审批环节，降低收费标准等措施。
　　第二、第三条的最大意义在于节约开发商的时间成本。据张宝全透露，今典集团开发公司、建筑公司每年的管理成本在2000万元左右，如果政府理顺了审批环节，使项目开发节约一年左右的时间，管理成本就能省2000万元。
　　第四，明年的营销成本也有可能下降。前几年靠营销卖房的做法，今年已经开始不灵。明年，营销更将不灵了。开发商会调整对策，减低营销成本，加大产品生产力度。当代投资集团总裁张雷认为，明年，开发商更像一个系统商，有效整合房屋生产的每一个环节，进行大规模定制，然后组成成型销售，最大限度地降低成本。
　　此外，入世后，建材、生产设备的关税将从目前的30%降至10%，这也可以使建筑成本有所降低。
　　-市场竞争加剧价格回归
　　2002年，市场竞争将促使价格回归，采用价格优势将成为某些项目逃离市场套牢的法宝。
　　楼市竞争端倪已经在2001年年底显现。竞争的结果之一便是2001年北京楼市提前入冬。尽管如此，2001年下半年仍有大批京外、海外企业和资金不断涌入京城楼市。而这些敢于涉北京之水进京开发企业大多在外已有成就，他们的进入将有利于提高北京楼盘的品质，使北京较快步入比拼综合性价比的销售时代，综合性价比的提高，相对挤出的是房价的泡沫。实际上，今年的世纪城、珠江骏景等价位偏低、性能比较好的外来楼盘已经在北京市场上引起了不小的反响。有业内人士预计，明年，面对平民化的主流群体，一些京外企业为赢得北京市场，会在设计、装修及总体价格上采取压低利润空间的竞争策略。当然，北京本土的开发商也在憋着劲调整自己的项目，力争推出性价比高的项目。
　　那么，明年哪些楼盘奖会降价？那些在今年匆匆面世、定位不是很准的楼盘明年年中以后，肯定要在价格上动脑筋，或明或暗的优惠将是他们有效的选择。有人预计，明年年中开始，不排除个别项目打起出乎大家意料的价格战。需要提醒大家的是：
　　卖房人不用因此惊慌，因为这是市场调节过程中的正常表现——把非正常的调整成正常的；买房人也不用因此惊喜，因为如果一个楼盘单价下降30%至40%，买这样的楼盘就具有一定的风险性，买到的可能不是便宜，而是麻烦。如果是在正常利润之间的调整，如10%左右的幅度的调整，不妨关注。
　　-二、三级市场调节
　　一级市场价格
　　2002年以前的北京楼市只有动脉——增量房市场，几乎没有静脉——存量房市场，1998年年底打开的已购公房上市大门形同虚设，名存实无；租赁市场“地下活动”居多……血脉不贯通造成北京楼市一级商品房市场房价居高不下。2001年年底，北京已购公房上市再降门槛，一直在酝酿的住房三级市场也即将打开。这就意味着，2002年，北京楼市将实现动静脉血管贯通，住房一、二、三级市场连动，而这将对北京的房价起到有效的调节作用。
　　-平均房价下降
　　　但“价值”不降
　　那么，2002年，北京的平均房价会降多少？什么样的项目会升或能与今年持平？
　　采访得出的结果是：2002年，在总体房价趋降的大势下，具体到某个区域或某个档次的商品房，升降不一。但同时有一点也是可以肯定的，即2002年，不管是房价上升的项目，还是房价下降的项目，还有那些一推出便以很具亲和力的中低价位示人的项目，房价所包含的价值不会降。
　　张宝全认为，综合各方面的因素，明年的平均房价可能要下调10%左右。华润北京置地总经理郭钧认为平均房价下调仅表现在速度和量上。具体到某个区域和项目，一些区域、有些产品还会出现上升。这些区域有可能是：
　　一，像CBD、中关村、奥运村等经济持续发展性强、购房人普遍认可的热点区域；二，由于城市基础设施建设而带来的新的城市功能分布点，如西直门交通枢纽、城市铁路沿线等。这些地区的房价不仅有可能和今年持平，还会出现上涨的可能。
　　而除了上述地段的产品外，因产品定位个性化而供不应求的住宅项目也可能出现价格上涨的趋势。今年一些小户型楼盘热销便是例子。
　　但还需要指出的一点是，2002年，房价所包含的价值将越来越货真价实。这里有两层含义：一是房价的水分少了；二是和去年或前几年相比，同样的房价含金量高了。本报记者余美英