外滩画报：房产开发商无暴利吗？

2005年01月12日07:23　外滩画报   
<P>　　章林晓／文 </P>
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<P>　　１月４日，人民日报旗下的《市场报》刊登了一篇颇有影响的文章：《地方政府左右房价，开发商暴利神话有名无实》，文章认为，房产开发商并不像大家想象中的那样赚取了巨额的利润。笔者认为，这种说法值得警惕。 </P>“看一下房地产业内的佼佼者、上市公司的报表。万科在２００３年和２００４年的销售毛利率分别是２２％和３０％，天鸿宝业的销售毛利率仅在２２％左右。栖霞建设、天房发展的毛利也都在２５％左右。这些公司的销售净利率都在１０％左右。纵观上海、深圳的房地产上市公司，毛利率超过３０％的寥寥无几，一般在２５％左右。可资对比的是，沪深两个市场有６８３家公司的毛利率超过２０％，有４９７家公司约占全部上市公司１／３的毛利率超过２５％。”这就是房产无暴利论的主要理论依据。


<P>　　但是，对企业财务知识有所了解的人都会知道，反映企业盈利能力的不只是一个简单的“销售利润率”的指标，而是有“销售利润率”、“总资产报酬率”、“资本收益率”、“资本保值增值率”等一系列的指标。 </P>
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<P>　　在中国，房地产行业是一个非常具有诱惑力的行业。主要原因就是房地产投资可以利用财务杠杆以小博大。根据央行的调查估算，近年来８０％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷；同时建筑商垫资开发已是业内不成文的规矩。与此同时，很多开发商还通过“内部认购”、“内部认定”的形式在拿到预售许可证前就开始卖楼，玩起现金流游戏。 </P>
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<P>　　正因为房地产企业与其他企业不同，存在着建筑商垫款和客户的预售款这一其他行业不可能具有的优势，因此，与２０％左右的销售利润率相比，一些开发商的投入产出比就可达到数倍甚至数十倍。 </P>
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<P>　　目前，开发商暴利既有正常来源，也有非正常来源。前者主要来自房价的上涨，后者则主要来自土地腐败。 </P>
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<P>　　如果可以用算术式表示的话，开发商利润＝房价－土地使用权出让金－动拆迁费用（或征地安置补偿费）－城市建设配套费－建设工程费用－开发商投资利息－销售费用－相关税费。 </P>
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<P>　　从时间角度来说，由于土地使用权出让金、动拆迁费用是发生在价格上涨之前的，没有变化；城市建设配套费在整个上涨期间没发生变化；开发商投资利息、销售费用发生变化很小，不会超过房价的５％；相关税费是指营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税，一般不超过房价的６％，房价上涨前后其所占的比例不发生变化；剩下来的，就是建设工程费用了。建设工程费用中人工费用近年来基本没涨，主要是建材价格的上涨，２００３年以来，由于房地产建材如钢材、水泥、砂石等价格上涨，引起房屋建安成本平均上升２０％，但是由于建安成本在房价中一般仅占３５％左右（指大城市），更何况建安成本的上涨有一部分又被建筑企业给消化了，所以，建安成本的上涨不会超过房价上涨的７％。这样，从成本收益这个角度说，成本的上涨仅占到收益上涨的１８％。 </P>
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<P>　　在正常情况下，假设建造房屋的品质不变，即使是房价保持稳定，开发商也应该能够获得正常的利润。而如果房价暴涨，从上面的分析中，可以知道，从土地取得到房屋出售这个过程中，至少有８０％的房价涨幅成了开发商的税前暴利，守规矩不偷税的开发商最终也可以获得至少５０％的房价涨幅的暴利。 </P>
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<P>　　然而，在房地产形势一片大好、利润不少的今天，不少房产公司，包括上市公司申报的利润却是负数。这恐怕更多地是由于财务报表作假的缘故。据《２１世纪经济报道》披露，在２００４年对房地产企业的税务大稽查中，山西、山东、四川、云南等地税务机关反映，相当部分的房地产企业存在涉税问题，许多房地产企业存在大肆偷漏税问题。（作者系土地评估师）4</P>2005年01月12日07:23　外滩画报   
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<P>　　１月４日，人民日报旗下的《市场报》刊登了一篇颇有影响的文章：《地方政府左右房价，开发商暴利神话有名无实》，文章认为，房产开发商并不像大家想象中的那样赚取了巨额的利润。笔者认为，这种说法值得警惕。 </P>“看一下房地产业内的佼佼者、上市公司的报表。万科在２００３年和２００４年的销售毛利率分别是２２％和３０％，天鸿宝业的销售毛利率仅在２２％左右。栖霞建设、天房发展的毛利也都在２５％左右。这些公司的销售净利率都在１０％左右。纵观上海、深圳的房地产上市公司，毛利率超过３０％的寥寥无几，一般在２５％左右。可资对比的是，沪深两个市场有６８３家公司的毛利率超过２０％，有４９７家公司约占全部上市公司１／３的毛利率超过２５％。”这就是房产无暴利论的主要理论依据。


<P>　　但是，对企业财务知识有所了解的人都会知道，反映企业盈利能力的不只是一个简单的“销售利润率”的指标，而是有“销售利润率”、“总资产报酬率”、“资本收益率”、“资本保值增值率”等一系列的指标。 </P>
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<P>　　在中国，房地产行业是一个非常具有诱惑力的行业。主要原因就是房地产投资可以利用财务杠杆以小博大。根据央行的调查估算，近年来８０％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷；同时建筑商垫资开发已是业内不成文的规矩。与此同时，很多开发商还通过“内部认购”、“内部认定”的形式在拿到预售许可证前就开始卖楼，玩起现金流游戏。 </P>
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<P>　　正因为房地产企业与其他企业不同，存在着建筑商垫款和客户的预售款这一其他行业不可能具有的优势，因此，与２０％左右的销售利润率相比，一些开发商的投入产出比就可达到数倍甚至数十倍。 </P>
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<P>　　目前，开发商暴利既有正常来源，也有非正常来源。前者主要来自房价的上涨，后者则主要来自土地腐败。 </P>
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<P>　　如果可以用算术式表示的话，开发商利润＝房价－土地使用权出让金－动拆迁费用（或征地安置补偿费）－城市建设配套费－建设工程费用－开发商投资利息－销售费用－相关税费。 </P>
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<P>　　从时间角度来说，由于土地使用权出让金、动拆迁费用是发生在价格上涨之前的，没有变化；城市建设配套费在整个上涨期间没发生变化；开发商投资利息、销售费用发生变化很小，不会超过房价的５％；相关税费是指营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税，一般不超过房价的６％，房价上涨前后其所占的比例不发生变化；剩下来的，就是建设工程费用了。建设工程费用中人工费用近年来基本没涨，主要是建材价格的上涨，２００３年以来，由于房地产建材如钢材、水泥、砂石等价格上涨，引起房屋建安成本平均上升２０％，但是由于建安成本在房价中一般仅占３５％左右（指大城市），更何况建安成本的上涨有一部分又被建筑企业给消化了，所以，建安成本的上涨不会超过房价上涨的７％。这样，从成本收益这个角度说，成本的上涨仅占到收益上涨的１８％。 </P>
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<P>　　在正常情况下，假设建造房屋的品质不变，即使是房价保持稳定，开发商也应该能够获得正常的利润。而如果房价暴涨，从上面的分析中，可以知道，从土地取得到房屋出售这个过程中，至少有８０％的房价涨幅成了开发商的税前暴利，守规矩不偷税的开发商最终也可以获得至少５０％的房价涨幅的暴利。 </P>
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<P>　　然而，在房地产形势一片大好、利润不少的今天，不少房产公司，包括上市公司申报的利润却是负数。这恐怕更多地是由于财务报表作假的缘故。据《２１世纪经济报道》披露，在２００４年对房地产企业的税务大稽查中，山西、山东、四川、云南等地税务机关反映，相当部分的房地产企业存在涉税问题，许多房地产企业存在大肆偷漏税问题。（作者系土地评估师）4</P>