超级军网我想请教一下超大的前辈们，谁能够估算下现在商品房的成 ...
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/05/06 14:39:07
现在房价还是大家讨论的热门话题
其实我觉得，长远来说，房价上升可能是不能改变的趋势吧，因为其实那些材料也在涨价。
不过大家应该是觉得现在的房价是虚高，我也觉得现在的房价有点离谱。
我很想请教一下超大的前辈们，谁能够估算下现在商品房的成本？最好是广州的。
我自己觉得吧，房价应该由几方面组成的
第一，地皮的成本，这个是硬的
第二，建造房子需要的材料成本，这个也是硬的
第三，地产商的公关和宣传成本，这个是软的
第四，利润。
我觉得，房价如果是在总体成本的基础上增加合理的利润是正常的，这没什么，企业总是要靠利润生存的嘛。但是要合理。现在房价还是大家讨论的热门话题
其实我觉得，长远来说，房价上升可能是不能改变的趋势吧，因为其实那些材料也在涨价。
不过大家应该是觉得现在的房价是虚高，我也觉得现在的房价有点离谱。
我很想请教一下超大的前辈们，谁能够估算下现在商品房的成本？最好是广州的。
我自己觉得吧，房价应该由几方面组成的
第一，地皮的成本，这个是硬的
第二，建造房子需要的材料成本，这个也是硬的
第三，地产商的公关和宣传成本，这个是软的
第四，利润。
我觉得，房价如果是在总体成本的基础上增加合理的利润是正常的，这没什么，企业总是要靠利润生存的嘛。但是要合理。
其实我觉得，长远来说，房价上升可能是不能改变的趋势吧，因为其实那些材料也在涨价。
不过大家应该是觉得现在的房价是虚高，我也觉得现在的房价有点离谱。
我很想请教一下超大的前辈们，谁能够估算下现在商品房的成本？最好是广州的。
我自己觉得吧，房价应该由几方面组成的
第一，地皮的成本，这个是硬的
第二，建造房子需要的材料成本，这个也是硬的
第三，地产商的公关和宣传成本，这个是软的
第四，利润。
我觉得，房价如果是在总体成本的基础上增加合理的利润是正常的，这没什么，企业总是要靠利润生存的嘛。但是要合理。现在房价还是大家讨论的热门话题
其实我觉得，长远来说，房价上升可能是不能改变的趋势吧，因为其实那些材料也在涨价。
不过大家应该是觉得现在的房价是虚高，我也觉得现在的房价有点离谱。
我很想请教一下超大的前辈们，谁能够估算下现在商品房的成本？最好是广州的。
我自己觉得吧，房价应该由几方面组成的
第一，地皮的成本，这个是硬的
第二，建造房子需要的材料成本，这个也是硬的
第三，地产商的公关和宣传成本，这个是软的
第四，利润。
我觉得，房价如果是在总体成本的基础上增加合理的利润是正常的，这没什么，企业总是要靠利润生存的嘛。但是要合理。
不懂。不过老丈人家刚盖完房子，不带装修水电，普通结构，430一平方。 俺们是郑州北郊的.
不懂。不过老丈人家刚盖完房子，不带装修水电门窗，普通结构，430一平方。 俺们是郑州北郊的.
楼板价，媒体常常有报道的。
物理建筑价格，估计也就1000-1500/平米。
物理建筑价格，估计也就1000-1500/平米。
我身边有朋友经常帮人做房子，普通5～8层楼，无电梯，无装修，报价在1000～1200一个平方
差不多吧，我以前问过我搞土木的同学，他说1000左右。
还有，各种各样的税费。
在我们银行看来，ROI（按年）低于30%的基本都是低回报项目。一个开发贷通常是3年。楼主根据销售价格自己算吧。
土地增值税、企业所得税、消防审核费、人民防空费、市容费、营业税、教育附加费、印花税、防洪抗旱基金、测量费。
收这些钱的单位全都是有执法权的，一样也别想跑。
收这些钱的单位全都是有执法权的，一样也别想跑。
我决定不说话等着看笑话~
可以实实在在告诉楼主，如果只算盖房子的成本+配套费用，一平米撑死了也超不过2000元。
Mailand 发表于 2010-8-29 18:16 
你这有没有把拿地的钱算进去？
你这有没有把拿地的钱算进去？
尼米兹 发表于 2010-8-29 22:20
没有:D
没有:D
商品房成本组成：
一、开发成本
二、营销费用
三、管理费用
四、财务费用
五、不可预见费
六、税金
七、代缴代付资金
其中开发成本包括土地开发成本、开发前期费用、主体建筑工程费、安装工程费用、市政设施费用、园林环境费用 、以及配套设施费用和其它一些费用。
细分下去，好几百项内容。
一、开发成本
二、营销费用
三、管理费用
四、财务费用
五、不可预见费
六、税金
七、代缴代付资金
其中开发成本包括土地开发成本、开发前期费用、主体建筑工程费、安装工程费用、市政设施费用、园林环境费用 、以及配套设施费用和其它一些费用。
细分下去，好几百项内容。
开发商从政府手中高成本拿地，然后开发商再高价卖给消费者，这都没问题！
1、政府拿到的卖地钱最终用于城市建设、民生建设，再高都是OK的，所谓取之于（富）民，用之于（全）民
2、开发商暴利问题，政府完全可以通过税收来调节，等于变相的再把（富）民的钱收上来一部分，用之于（全）民，OK的啊
3、政府通过这两个环节拿到的钱加大比例投入到公租房的建设，去补贴买不起商品房的人群，当然OK啊！
那么现在民怨沸腾，说到底还是政府的钱收的有问题（主要是指没能对开发商征收暴利税），再有就是花的有问题（花不到正地方，尤其是公租房建设的缺失）！
多说一句，在我看来，公租房的建设完全可以集思广益，不必局限于拿新地盖新楼！
开发商从政府手中高成本拿地，然后开发商再高价卖给消费者，这都没问题！
1、政府拿到的卖地钱最终用于城市建设、民生建设，再高都是OK的，所谓取之于（富）民，用之于（全）民
2、开发商暴利问题，政府完全可以通过税收来调节，等于变相的再把（富）民的钱收上来一部分，用之于（全）民，OK的啊
3、政府通过这两个环节拿到的钱加大比例投入到公租房的建设，去补贴买不起商品房的人群，当然OK啊！
那么现在民怨沸腾，说到底还是政府的钱收的有问题（主要是指没能对开发商征收暴利税），再有就是花的有问题（花不到正地方，尤其是公租房建设的缺失）！
多说一句，在我看来，公租房的建设完全可以集思广益，不必局限于拿新地盖新楼！
地价大家都会算，建设成本大约1300-1500看开发商黑心程度了，各种税费大约1100。所以我们这房价从郊区起步就是3500以上，事实上很难有低于4000的房子
屠狗英雄 发表于 2010-8-29 17:44
建筑成本这个数字差不多，只要不是特别好的高层，1500一平米问题不太大。
现在的成本大头在地价，北京的几个地王，当初就有人算过，如果盖30几层，每平米都高达两万以上，不过这几个后来因为中央叫停国企投资房地产，后来好像都没成。
都核算下来，基本上是远郊利润率最高，但是市中心的单位面积纯利高。
建筑成本这个数字差不多，只要不是特别好的高层，1500一平米问题不太大。
现在的成本大头在地价，北京的几个地王，当初就有人算过，如果盖30几层，每平米都高达两万以上，不过这几个后来因为中央叫停国企投资房地产，后来好像都没成。
都核算下来，基本上是远郊利润率最高，但是市中心的单位面积纯利高。
以前税费不到1000的。但是最近几年人防配套涨了很多，有又多了好多收费项目，结果突破1000了。
很早以前一个贴里，我曾经尝试过。不过这个需要专业人士配合。
CD里房地产行业的人挺多，但是没人愿意公布这个。任他老婆的三围么。;P
CD里房地产行业的人挺多，但是没人愿意公布这个。任他老婆的三围么。;P
2009年，江苏省多层住宅的建筑成本（含土建和水电）每平方米800元就可搞定，加上小区的配套（道路、绿化，其他生活体育设施）设施的费用，每平方米不到一千元就可建成。
要看你盖的是什么房子，什么标准，不算装修土建这块标准不同单方造价也差很多
东南沿海某二线城市 搞房产的朋友说一平方成本1400左右
本地均价6000余元
本地均价6000余元
4342 发表于 2010-8-30 10:45
肯定是不含地价的成本。其他地方不知道，但是两个地方很清楚，哈尔滨和三亚，哈尔滨准黄金地段，和三亚郊区，高层的成本平摊下来差不多都是一平米3500左右。
肯定是不含地价的成本。其他地方不知道，但是两个地方很清楚，哈尔滨和三亚，哈尔滨准黄金地段，和三亚郊区，高层的成本平摊下来差不多都是一平米3500左右。
xbill 发表于 2010-8-30 10:48
可能不含 我家附近一正在盖的楼盘 拿地价是每亩800多万（当然这个价在本地算高的） 合每平方地面价14000左右 以盖30层计 每平方还得摊多近500
可能不含 我家附近一正在盖的楼盘 拿地价是每亩800多万（当然这个价在本地算高的） 合每平方地面价14000左右 以盖30层计 每平方还得摊多近500
4342 发表于 2010-8-30 11:02
不止，还有容积率的问题呢。以容积率5计算，这么高的地价，每平方米也摊到2800元了。
不止，还有容积率的问题呢。以容积率5计算，这么高的地价，每平方米也摊到2800元了。
也是 我没考虑容积率之类的问题
不知道你们研究成本有什么意义~
绝大部分项目定价从来不用成本利润法~
不是目标利润法就是比较定价法~
有两个市中心综合体项目~
一个楼面地价只有另一个的三分之一~
建筑成本顶多高出300~
地价便宜的那个售价比贵的那个还高~
你找什么地方说理去？
绝大部分项目定价从来不用成本利润法~
不是目标利润法就是比较定价法~
有两个市中心综合体项目~
一个楼面地价只有另一个的三分之一~
建筑成本顶多高出300~
地价便宜的那个售价比贵的那个还高~
你找什么地方说理去？
成本不重要吗？成本当然很重要了，特别是现在楼市可能面临拐点的时候，成本直接决定下一步会发生什么。
我可以很明确地告诉你~
中国目前的开发企业的固定成本组成并不算最重要的~
资金的周转率和融资效率才是最重要的~
比如我地价款什么时候交每次交多少能拖多久~
比如银行贷款什么时候到位~
央企之所以NB就是NB在他有近乎无限的资金~
在成本控制方面我看到的央企还真不怎么样~
中国目前的开发企业的固定成本组成并不算最重要的~
资金的周转率和融资效率才是最重要的~
比如我地价款什么时候交每次交多少能拖多久~
比如银行贷款什么时候到位~
央企之所以NB就是NB在他有近乎无限的资金~
在成本控制方面我看到的央企还真不怎么样~
chrisxun 发表于 2010-8-30 11:29
acoustics 发表于 2010-8-30 12:02
基础宏观经济学的充分竞争模型还有一个结论，就是谁都赚不到钱。
那种简单至极的模型只是对经济规律的分析，没有解释现实问题的价值。
基础宏观经济学的充分竞争模型还有一个结论，就是谁都赚不到钱。
那种简单至极的模型只是对经济规律的分析，没有解释现实问题的价值。
问题是地价变化太大。所以这个分析地不了解具体地段之前是没什么意义的。
楼主漏了一大块，就是税费
对于多数的房地产项目来说，所有成本里政府收益是最大的一块。
从地产的四大块成本（土地、建安、税费、配套和期间费用）里，很多项目的政府收益是超过50%以上的。
从地产的四大块成本（土地、建安、税费、配套和期间费用）里，很多项目的政府收益是超过50%以上的。
土地成本里的土地出让金是最大一块，这里面除了少量的支付原土地所有者的费用外绝大部分归政府所有。除了地面附着物的拆迁成本用来支付给被拆迁人，政府一般还享4%的土地交易契税和1%左右的交易佣金。
建安成本多层一般在600-800元/平方米之间，小高层在1100-1400之间，高层在1500-2000之间。
税费这一部分一般占整个成本的18%-30%之间，包括5%的营业税，0.5%左右的城建税和教育费附加，25%的企业所得税，1%左右的土地使用税，超额累进制30%-60%的土地增殖税，房产税、配套费等等。
另外所有的地产上下游企业包括建筑商，材料设备提供商，设计、监理、咨询、销售代理等等都还要上缴税费（羊毛出在羊身上，又有超过20%的税费转嫁到了房价成本里）。
各种小区配套方面的费用也是需要计入成本的，小区的道路，绿化，水，电，气，暖，安防，幼儿园，会所，车库等等
开发商的管理费、财务费用、营销费用等等也是成本的组成部分。
土地成本里的土地出让金是最大一块，这里面除了少量的支付原土地所有者的费用外绝大部分归政府所有。除了地面附着物的拆迁成本用来支付给被拆迁人，政府一般还享4%的土地交易契税和1%左右的交易佣金。
建安成本多层一般在600-800元/平方米之间，小高层在1100-1400之间，高层在1500-2000之间。
税费这一部分一般占整个成本的18%-30%之间，包括5%的营业税，0.5%左右的城建税和教育费附加，25%的企业所得税，1%左右的土地使用税，超额累进制30%-60%的土地增殖税，房产税、配套费等等。
另外所有的地产上下游企业包括建筑商，材料设备提供商，设计、监理、咨询、销售代理等等都还要上缴税费（羊毛出在羊身上，又有超过20%的税费转嫁到了房价成本里）。
各种小区配套方面的费用也是需要计入成本的，小区的道路，绿化，水，电，气，暖，安防，幼儿园，会所，车库等等
开发商的管理费、财务费用、营销费用等等也是成本的组成部分。
高房价体制下，所有买房的人都是冤大头，而政府是第一收益大户。然后才轮的到开发商、建筑商、材料设备提供商、销售代理商们。
有些人应该买过单位集资的房子，那些房子很多都是没有利润，土地免费的，税因为不算商品房，所以比较低的，反正7层楼房是1200元/平米
此外不要算农村平房，那个三万元就能起来（10年前）成本核算差距太大。
此外不要算农村平房，那个三万元就能起来（10年前）成本核算差距太大。
我们要翻建自己家的四合院 17间房子 保持历史原样 需要多少钱？
zhepro 发表于 2010-8-30 14:38
要保持原样，就要花很多钱了
要保持原样，就要花很多钱了
zhepro 发表于 2010-8-30 14:38
北京的四合院一套能卖上亿元。
如果你们家的房子算古建的话，复原的确要花很多钱，造价套的定额都是古建园林定额。
北京的四合院一套能卖上亿元。
如果你们家的房子算古建的话，复原的确要花很多钱，造价套的定额都是古建园林定额。