超级军网专家称上海向中央提交宽严两套房产税方案
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/30 13:12:18
本报讯 (记者 刘放)“房地产市场未来的走势主要看传说中的上海房产税。”复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授昨天在南京举行的“中国经济与房地产趋势”论坛上称。
他透露，上海最近已经给中央上报了关于房产税的两套方案，A方案比较温和，B方案比较严厉。A方案是“老人老办法”，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。他认为，“这个方案的好处是，方方面面的利益没有触及，新买的也起码有两套不征税，对房地产的冲击会小一点。但缺点也在于没有触及既得利益者。”
B方案则是新房和老房都征税，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房还是老房都要征。谢百三认为，“这套方案比较严厉，如果实施这套方案，一定有炒房人不顾一切卖房子。”
房价跌三成 银行扛得住？
银行房贷压力测试显示风险可控 有业内人士称测试结果过于乐观
房贷压力测试结果显示，目前房地产贷款风险基本可控，多数银行在房价下跌三成的假设情景下，银行信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。但也有观点认为压力测试未考虑房地产对宏观经济的联动影响，测试结论偏于乐观。
一直以来，在监管机构主导下的银行压力测试给人的感觉颇为神秘。记者得到的一份房贷压力测试的内部报告显示，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。
银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。
消息人士透露，对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动、借款人行为特征等具体因素进行测算。“要考虑在三种不同压力情景下，上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人的偿债能力，由银行根据经验值确定安全警戒线。”
房价跌三成以上 不良贷款率将跳升
测试结果
记者从多家银行风控部门了解到，在轻度和中度的测试环境下，房价和利率的变动对银行房地产贷款的质量影响不大，而如果房价跌幅达到三成，同时利率上升108个基点，“这将为银行的资产质量带来一定的麻烦”。
上海银监局最新披露的数据显示，沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。
某家股份制银行高层对记者表示，虽然在轻度和中度压力环境下，银行风险质量得到了很好的控制，但是压力测试结果显示，在房价下调30%、基准利率上浮108个基点的重度环境下，商业银行的房地产贷款不良率会出现较大幅度跃升。
不过，有专家指出，目前我们所采用的压力测试方法仅考虑房地产价格下降对房地产企业及个人违约率的影响，而实际由于房地产与宏观经济的高度相关性，房地产价格的波动几乎会对所有经济部门造成影响，但由于目前暂时缺乏对该部分影响的量化手段，故暂未考虑房地产价格下降对非房地产类经济部门造成的负面影响。这种情况可能会在一定程度上使压力测试的结论偏于乐观。(中国证券报)
单个项目排查尚不足以判定系统性风险
记者观察
近期，在监管部门的要求下，商业银行开始紧锣密鼓地进行压力测试和风险排查，尽管各方面表示，房价下跌30%不足惧，地方政府融资平台也整体风险可控。不过值得注意的是，目前银行对地方政府融资平台和涉房贷款的风险排查和压力测试是分别进行的。而事实上，由于两者都与房地产纠结不清，一旦房地产市场出现较大幅度的下跌，各个板块相互联动带来的系统性风险，就绝不是目前简单的单个项目排查可以评估出来的。
根据央行公布的数据，一季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额比上年末高6.2个百分点。由此可以推算，截至1季度末，房地产贷款高达14.486万亿元，在45.37万亿元的本外币各项贷款余额中，占比高达31.9%左右。房价如果出现较大幅度的下跌，这部分贷款将直接受到影响。
此外，至2009年末，金融机构的地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，由于前两年上马的一些项目还需提供后续贷款，这个数目还在继续增长。由于目前不少地方政府的财政收入过半以上来自“土地财政”，地方政府融资平台的还款能力也与房地产市场紧密相关，如果房价下跌，这部分贷款风险也将凸现。
如果再加上房地产上下游企业的一些贷款项目，目前银行无疑已经被房地产捆绑住。
考虑到房地产市场在中国经济中的龙头作用，以及房价下跌可能在各行各业中带来的联动效果，采取隔离的方法来测试房价下跌的风险是远远不够的。
事实上，目前银行自身已经严格控制房地产和地方政府融资平台的新增贷款项目。
另外，目前不少银行向市场发售信托贷款类的理财产品，有些产品投向房地产市场，因此，投资者在购买理财产品时要谨防被房地产贷款套住。(记者 方利平)
http://finance.qq.com/a/20100609/002042.htm本报讯 (记者 刘放)“房地产市场未来的走势主要看传说中的上海房产税。”复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授昨天在南京举行的“中国经济与房地产趋势”论坛上称。
他透露，上海最近已经给中央上报了关于房产税的两套方案，A方案比较温和，B方案比较严厉。A方案是“老人老办法”，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。他认为，“这个方案的好处是，方方面面的利益没有触及，新买的也起码有两套不征税，对房地产的冲击会小一点。但缺点也在于没有触及既得利益者。”
B方案则是新房和老房都征税，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房还是老房都要征。谢百三认为，“这套方案比较严厉，如果实施这套方案，一定有炒房人不顾一切卖房子。”
房价跌三成 银行扛得住？
银行房贷压力测试显示风险可控 有业内人士称测试结果过于乐观
房贷压力测试结果显示，目前房地产贷款风险基本可控，多数银行在房价下跌三成的假设情景下，银行信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。但也有观点认为压力测试未考虑房地产对宏观经济的联动影响，测试结论偏于乐观。
一直以来，在监管机构主导下的银行压力测试给人的感觉颇为神秘。记者得到的一份房贷压力测试的内部报告显示，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。
银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。
消息人士透露，对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动、借款人行为特征等具体因素进行测算。“要考虑在三种不同压力情景下，上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人的偿债能力，由银行根据经验值确定安全警戒线。”
房价跌三成以上 不良贷款率将跳升
测试结果
记者从多家银行风控部门了解到，在轻度和中度的测试环境下，房价和利率的变动对银行房地产贷款的质量影响不大，而如果房价跌幅达到三成，同时利率上升108个基点，“这将为银行的资产质量带来一定的麻烦”。
上海银监局最新披露的数据显示，沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。
某家股份制银行高层对记者表示，虽然在轻度和中度压力环境下，银行风险质量得到了很好的控制，但是压力测试结果显示，在房价下调30%、基准利率上浮108个基点的重度环境下，商业银行的房地产贷款不良率会出现较大幅度跃升。
不过，有专家指出，目前我们所采用的压力测试方法仅考虑房地产价格下降对房地产企业及个人违约率的影响，而实际由于房地产与宏观经济的高度相关性，房地产价格的波动几乎会对所有经济部门造成影响，但由于目前暂时缺乏对该部分影响的量化手段，故暂未考虑房地产价格下降对非房地产类经济部门造成的负面影响。这种情况可能会在一定程度上使压力测试的结论偏于乐观。(中国证券报)
单个项目排查尚不足以判定系统性风险
记者观察
近期，在监管部门的要求下，商业银行开始紧锣密鼓地进行压力测试和风险排查，尽管各方面表示，房价下跌30%不足惧，地方政府融资平台也整体风险可控。不过值得注意的是，目前银行对地方政府融资平台和涉房贷款的风险排查和压力测试是分别进行的。而事实上，由于两者都与房地产纠结不清，一旦房地产市场出现较大幅度的下跌，各个板块相互联动带来的系统性风险，就绝不是目前简单的单个项目排查可以评估出来的。
根据央行公布的数据，一季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额比上年末高6.2个百分点。由此可以推算，截至1季度末，房地产贷款高达14.486万亿元，在45.37万亿元的本外币各项贷款余额中，占比高达31.9%左右。房价如果出现较大幅度的下跌，这部分贷款将直接受到影响。
此外，至2009年末，金融机构的地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，由于前两年上马的一些项目还需提供后续贷款，这个数目还在继续增长。由于目前不少地方政府的财政收入过半以上来自“土地财政”，地方政府融资平台的还款能力也与房地产市场紧密相关，如果房价下跌，这部分贷款风险也将凸现。
如果再加上房地产上下游企业的一些贷款项目，目前银行无疑已经被房地产捆绑住。
考虑到房地产市场在中国经济中的龙头作用，以及房价下跌可能在各行各业中带来的联动效果，采取隔离的方法来测试房价下跌的风险是远远不够的。
事实上，目前银行自身已经严格控制房地产和地方政府融资平台的新增贷款项目。
另外，目前不少银行向市场发售信托贷款类的理财产品，有些产品投向房地产市场，因此，投资者在购买理财产品时要谨防被房地产贷款套住。(记者 方利平)
http://finance.qq.com/a/20100609/002042.htm
他透露，上海最近已经给中央上报了关于房产税的两套方案，A方案比较温和，B方案比较严厉。A方案是“老人老办法”，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。他认为，“这个方案的好处是，方方面面的利益没有触及，新买的也起码有两套不征税，对房地产的冲击会小一点。但缺点也在于没有触及既得利益者。”
B方案则是新房和老房都征税，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房还是老房都要征。谢百三认为，“这套方案比较严厉，如果实施这套方案，一定有炒房人不顾一切卖房子。”
房价跌三成 银行扛得住？
银行房贷压力测试显示风险可控 有业内人士称测试结果过于乐观
房贷压力测试结果显示，目前房地产贷款风险基本可控，多数银行在房价下跌三成的假设情景下，银行信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。但也有观点认为压力测试未考虑房地产对宏观经济的联动影响，测试结论偏于乐观。
一直以来，在监管机构主导下的银行压力测试给人的感觉颇为神秘。记者得到的一份房贷压力测试的内部报告显示，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。
银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。
消息人士透露，对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动、借款人行为特征等具体因素进行测算。“要考虑在三种不同压力情景下，上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人的偿债能力，由银行根据经验值确定安全警戒线。”
房价跌三成以上 不良贷款率将跳升
测试结果
记者从多家银行风控部门了解到，在轻度和中度的测试环境下，房价和利率的变动对银行房地产贷款的质量影响不大，而如果房价跌幅达到三成，同时利率上升108个基点，“这将为银行的资产质量带来一定的麻烦”。
上海银监局最新披露的数据显示，沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。
某家股份制银行高层对记者表示，虽然在轻度和中度压力环境下，银行风险质量得到了很好的控制，但是压力测试结果显示，在房价下调30%、基准利率上浮108个基点的重度环境下，商业银行的房地产贷款不良率会出现较大幅度跃升。
不过，有专家指出，目前我们所采用的压力测试方法仅考虑房地产价格下降对房地产企业及个人违约率的影响，而实际由于房地产与宏观经济的高度相关性，房地产价格的波动几乎会对所有经济部门造成影响，但由于目前暂时缺乏对该部分影响的量化手段，故暂未考虑房地产价格下降对非房地产类经济部门造成的负面影响。这种情况可能会在一定程度上使压力测试的结论偏于乐观。(中国证券报)
单个项目排查尚不足以判定系统性风险
记者观察
近期，在监管部门的要求下，商业银行开始紧锣密鼓地进行压力测试和风险排查，尽管各方面表示，房价下跌30%不足惧，地方政府融资平台也整体风险可控。不过值得注意的是，目前银行对地方政府融资平台和涉房贷款的风险排查和压力测试是分别进行的。而事实上，由于两者都与房地产纠结不清，一旦房地产市场出现较大幅度的下跌，各个板块相互联动带来的系统性风险，就绝不是目前简单的单个项目排查可以评估出来的。
根据央行公布的数据，一季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额比上年末高6.2个百分点。由此可以推算，截至1季度末，房地产贷款高达14.486万亿元，在45.37万亿元的本外币各项贷款余额中，占比高达31.9%左右。房价如果出现较大幅度的下跌，这部分贷款将直接受到影响。
此外，至2009年末，金融机构的地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，由于前两年上马的一些项目还需提供后续贷款，这个数目还在继续增长。由于目前不少地方政府的财政收入过半以上来自“土地财政”，地方政府融资平台的还款能力也与房地产市场紧密相关，如果房价下跌，这部分贷款风险也将凸现。
如果再加上房地产上下游企业的一些贷款项目，目前银行无疑已经被房地产捆绑住。
考虑到房地产市场在中国经济中的龙头作用，以及房价下跌可能在各行各业中带来的联动效果，采取隔离的方法来测试房价下跌的风险是远远不够的。
事实上，目前银行自身已经严格控制房地产和地方政府融资平台的新增贷款项目。
另外，目前不少银行向市场发售信托贷款类的理财产品，有些产品投向房地产市场，因此，投资者在购买理财产品时要谨防被房地产贷款套住。(记者 方利平)
http://finance.qq.com/a/20100609/002042.htm本报讯 (记者 刘放)“房地产市场未来的走势主要看传说中的上海房产税。”复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授昨天在南京举行的“中国经济与房地产趋势”论坛上称。
他透露，上海最近已经给中央上报了关于房产税的两套方案，A方案比较温和，B方案比较严厉。A方案是“老人老办法”，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。他认为，“这个方案的好处是，方方面面的利益没有触及，新买的也起码有两套不征税，对房地产的冲击会小一点。但缺点也在于没有触及既得利益者。”
B方案则是新房和老房都征税，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房还是老房都要征。谢百三认为，“这套方案比较严厉，如果实施这套方案，一定有炒房人不顾一切卖房子。”
房价跌三成 银行扛得住？
银行房贷压力测试显示风险可控 有业内人士称测试结果过于乐观
房贷压力测试结果显示，目前房地产贷款风险基本可控，多数银行在房价下跌三成的假设情景下，银行信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。但也有观点认为压力测试未考虑房地产对宏观经济的联动影响，测试结论偏于乐观。
一直以来，在监管机构主导下的银行压力测试给人的感觉颇为神秘。记者得到的一份房贷压力测试的内部报告显示，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。
银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。
消息人士透露，对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动、借款人行为特征等具体因素进行测算。“要考虑在三种不同压力情景下，上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人的偿债能力，由银行根据经验值确定安全警戒线。”
房价跌三成以上 不良贷款率将跳升
测试结果
记者从多家银行风控部门了解到，在轻度和中度的测试环境下，房价和利率的变动对银行房地产贷款的质量影响不大，而如果房价跌幅达到三成，同时利率上升108个基点，“这将为银行的资产质量带来一定的麻烦”。
上海银监局最新披露的数据显示，沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。
某家股份制银行高层对记者表示，虽然在轻度和中度压力环境下，银行风险质量得到了很好的控制，但是压力测试结果显示，在房价下调30%、基准利率上浮108个基点的重度环境下，商业银行的房地产贷款不良率会出现较大幅度跃升。
不过，有专家指出，目前我们所采用的压力测试方法仅考虑房地产价格下降对房地产企业及个人违约率的影响，而实际由于房地产与宏观经济的高度相关性，房地产价格的波动几乎会对所有经济部门造成影响，但由于目前暂时缺乏对该部分影响的量化手段，故暂未考虑房地产价格下降对非房地产类经济部门造成的负面影响。这种情况可能会在一定程度上使压力测试的结论偏于乐观。(中国证券报)
单个项目排查尚不足以判定系统性风险
记者观察
近期，在监管部门的要求下，商业银行开始紧锣密鼓地进行压力测试和风险排查，尽管各方面表示，房价下跌30%不足惧，地方政府融资平台也整体风险可控。不过值得注意的是，目前银行对地方政府融资平台和涉房贷款的风险排查和压力测试是分别进行的。而事实上，由于两者都与房地产纠结不清，一旦房地产市场出现较大幅度的下跌，各个板块相互联动带来的系统性风险，就绝不是目前简单的单个项目排查可以评估出来的。
根据央行公布的数据，一季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额比上年末高6.2个百分点。由此可以推算，截至1季度末，房地产贷款高达14.486万亿元，在45.37万亿元的本外币各项贷款余额中，占比高达31.9%左右。房价如果出现较大幅度的下跌，这部分贷款将直接受到影响。
此外，至2009年末，金融机构的地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，由于前两年上马的一些项目还需提供后续贷款，这个数目还在继续增长。由于目前不少地方政府的财政收入过半以上来自“土地财政”，地方政府融资平台的还款能力也与房地产市场紧密相关，如果房价下跌，这部分贷款风险也将凸现。
如果再加上房地产上下游企业的一些贷款项目，目前银行无疑已经被房地产捆绑住。
考虑到房地产市场在中国经济中的龙头作用，以及房价下跌可能在各行各业中带来的联动效果，采取隔离的方法来测试房价下跌的风险是远远不够的。
事实上，目前银行自身已经严格控制房地产和地方政府融资平台的新增贷款项目。
另外，目前不少银行向市场发售信托贷款类的理财产品，有些产品投向房地产市场，因此，投资者在购买理财产品时要谨防被房地产贷款套住。(记者 方利平)
http://finance.qq.com/a/20100609/002042.htm
{:jian:}坚决支持第一套方案．．．．那些现在卖房子的{:jian:} 亏了...
{:jian:}坚决支持第一套方案．．．．那些现在卖房子的{:jian:} 亏了...
沪将率先出台房产税：起征点人均70平米
起征点人均70平方米税率6‰
一石激起千层浪。
5月31日房产税话题再度成为业内外关注的焦点。据中国政府网消息，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》中明确提出，逐步推进房产税改革。这令房产税开征的预期再度升温。另据知情人士向《经济参考报》透露，上海版楼市调控细则近期有望公布，万众瞩目的房产税条款很可能包含其中。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说，此次《意见》明确指出“房产税”，那么界定就比较明确 了 ， 无 论 是 物 业 税 还 是 房 地 产税，虽然叫法不一，但大多指的是房产持有环节的税种，目前而言就很明确了。即今年还是要研究调整房产税。
记者就业内人士透露上海将出台地方调控细则的情况咨询杨红旭的看法，杨红旭说，“近期上海有可能出台地方调控细则，房产税有可能在细则中有所体现。”如果这样，上海就成为全国第一个推出调整后的房产税的城市。但这还是短期的、临时性的措施，为了抑制投机需求、稳定房价，就像北京“限购”一样，是国家允许的一些地方临时性地出台的一些限制投资需求的规定，这与调控方针一脉相承。
杨红旭分析认为，上海极有可能先对增量住宅征税，绝大部分自住性住宅(比如规定人均70平方米以内免征，就可以保护原有一套小二房，现新购一套大三房的改善性需求者)，暂且都会免征，而且税率也会比较低，6‰左右比较合适。
另据知情人士透露，房产税还可能会面向非本地户口和取得上海居住证未满一定年限的购房者征收。
杨红旭告诉记者，在国家没有全面调整的情况下，地方还是可以试点的。一来房产税是地方税种，二来房产税原本就属国务院的行政性条例，地方政府只需要报请国家批准就可以进行试点。这同时也意味着物业税这一税种今年很难出台，在这种情况下是要对房产税进行调整，对相关税基、税率扩大到住房领域。
中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时也表示，房产税这一调控手段可谓是千呼万唤，各方前期研究、酝酿了很长一段时间，“逐步推进房产税改革”说明中央对此已经有了明确的表态，此时在个别城市推出房产税可谓是顺理成章。
针对了解到的这些情况，《经济参考报》记者向上海市房管局办公室相关人士进行了求证。该人士没有对记者提供的消息表示意见，而是对记者说：“如果有这方面的信息会通过一定的途径对外发布。”
陈国强认为，这一轮调控手段中税收手段可谓是从“引而不发”到“呼之欲出”。此前业内外对重庆的房产特别消费税格外关注，但在重庆公布的具体调控政策中并没有看到相关的规定，而北京、深圳、广州等热点城市的楼市调控细则均已公布，也并不包含此项条款。因此，业内外对于上海会否出台相关的房产税条款尤为关注。“无论覆盖面如何、税率如何都将对投资、投机需求产生很好的抑制，有助于地方政府摆脱对‘土地财政’的过分依赖，有利于房地产市场的健康发展。”陈国强补充说。
不过，也有部分税收专家对房产税开征的实际效果持谨慎的态度。“扩大房产税征收范围，在短期内也许对遏制房价的过快上涨有点用处，但从中长期来看，作用就要大打折扣了。”中国社科院财贸所研究员杨志勇接受《经济参考报》记者采访时说。
首都经贸大学税收研究所执行所长丁芸也认为，利用税收手段来调控房市，增加持有房屋的成本，肯定会对市场带来影响。然而，房产税等相关税收所起的作用是有限的，可能更多的是心理上的作用，不能过高估计税收在房市调控中的作用。
杨志勇提醒说，如果真的要出台个人自用住宅的房产税，重复征税问题必须考虑。房地产开发交易环节，个人住宅实际上已经承担了大量与基础设施和公共服务配套相关的税费。“对个人住宅征收房产税影响面大，必须考虑其社会影响，新税源的开辟不能不谨慎。特别是近年来，‘被高档化’的楼盘不少，即使是很低的税率，居民个人是否有相应支付能力也是一个问题。”
北京工商大学经济学院财政税收研究中心主任李友元指出，税收涉及社会、经济生活的方方面面，在某个环节征收的税收不可能停留在某个环节或阶段，必然会扩展到其他阶段，影响到经济中的各个环节，所以，开征新税种或政策的调整都应该慎重又慎重。（经济参考报）
http://finance.qq.com/a/20100601/003313.htm
起征点人均70平方米税率6‰
一石激起千层浪。
5月31日房产税话题再度成为业内外关注的焦点。据中国政府网消息，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》中明确提出，逐步推进房产税改革。这令房产税开征的预期再度升温。另据知情人士向《经济参考报》透露，上海版楼市调控细则近期有望公布，万众瞩目的房产税条款很可能包含其中。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说，此次《意见》明确指出“房产税”，那么界定就比较明确 了 ， 无 论 是 物 业 税 还 是 房 地 产税，虽然叫法不一，但大多指的是房产持有环节的税种，目前而言就很明确了。即今年还是要研究调整房产税。
记者就业内人士透露上海将出台地方调控细则的情况咨询杨红旭的看法，杨红旭说，“近期上海有可能出台地方调控细则，房产税有可能在细则中有所体现。”如果这样，上海就成为全国第一个推出调整后的房产税的城市。但这还是短期的、临时性的措施，为了抑制投机需求、稳定房价，就像北京“限购”一样，是国家允许的一些地方临时性地出台的一些限制投资需求的规定，这与调控方针一脉相承。
杨红旭分析认为，上海极有可能先对增量住宅征税，绝大部分自住性住宅(比如规定人均70平方米以内免征，就可以保护原有一套小二房，现新购一套大三房的改善性需求者)，暂且都会免征，而且税率也会比较低，6‰左右比较合适。
另据知情人士透露，房产税还可能会面向非本地户口和取得上海居住证未满一定年限的购房者征收。
杨红旭告诉记者，在国家没有全面调整的情况下，地方还是可以试点的。一来房产税是地方税种，二来房产税原本就属国务院的行政性条例，地方政府只需要报请国家批准就可以进行试点。这同时也意味着物业税这一税种今年很难出台，在这种情况下是要对房产税进行调整，对相关税基、税率扩大到住房领域。
中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时也表示，房产税这一调控手段可谓是千呼万唤，各方前期研究、酝酿了很长一段时间，“逐步推进房产税改革”说明中央对此已经有了明确的表态，此时在个别城市推出房产税可谓是顺理成章。
针对了解到的这些情况，《经济参考报》记者向上海市房管局办公室相关人士进行了求证。该人士没有对记者提供的消息表示意见，而是对记者说：“如果有这方面的信息会通过一定的途径对外发布。”
陈国强认为，这一轮调控手段中税收手段可谓是从“引而不发”到“呼之欲出”。此前业内外对重庆的房产特别消费税格外关注，但在重庆公布的具体调控政策中并没有看到相关的规定，而北京、深圳、广州等热点城市的楼市调控细则均已公布，也并不包含此项条款。因此，业内外对于上海会否出台相关的房产税条款尤为关注。“无论覆盖面如何、税率如何都将对投资、投机需求产生很好的抑制，有助于地方政府摆脱对‘土地财政’的过分依赖，有利于房地产市场的健康发展。”陈国强补充说。
不过，也有部分税收专家对房产税开征的实际效果持谨慎的态度。“扩大房产税征收范围，在短期内也许对遏制房价的过快上涨有点用处，但从中长期来看，作用就要大打折扣了。”中国社科院财贸所研究员杨志勇接受《经济参考报》记者采访时说。
首都经贸大学税收研究所执行所长丁芸也认为，利用税收手段来调控房市，增加持有房屋的成本，肯定会对市场带来影响。然而，房产税等相关税收所起的作用是有限的，可能更多的是心理上的作用，不能过高估计税收在房市调控中的作用。
杨志勇提醒说，如果真的要出台个人自用住宅的房产税，重复征税问题必须考虑。房地产开发交易环节，个人住宅实际上已经承担了大量与基础设施和公共服务配套相关的税费。“对个人住宅征收房产税影响面大，必须考虑其社会影响，新税源的开辟不能不谨慎。特别是近年来，‘被高档化’的楼盘不少，即使是很低的税率，居民个人是否有相应支付能力也是一个问题。”
北京工商大学经济学院财政税收研究中心主任李友元指出，税收涉及社会、经济生活的方方面面，在某个环节征收的税收不可能停留在某个环节或阶段，必然会扩展到其他阶段，影响到经济中的各个环节，所以，开征新税种或政策的调整都应该慎重又慎重。（经济参考报）
http://finance.qq.com/a/20100601/003313.htm
上海房产税开征满天飞 考虑只征收新购房屋
业内预计“可能以一定人均面积为起征点，超出部分才按比例征税”
昨日有消息称，落实“国十条”的上海楼市调控细则正在进行最后修订，最快本周即可颁布，与此同时，上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。
早报记者昨日进一步了解到，正在讨论中的上海房产税可能仅对新购房屋征收，而之前已有的房屋可能仅作为起征点的考量，不再实征。
计税基础或为房产评估价
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）发布已近一个月，北京、深圳等一线城市已出台落实细则，但在上海，业内关注的上海楼市调控细则迟迟未落下最后一只靴子。
昨日有消息称，5月6日，上海市政府召开了一个房地产会议，市政府相关部门以及地方监管部门负责人，以及上海市相关领导人均出席了该场会议，对上海拟定的楼市调控细则征求各方意见。
早报记者昨日从知情人士处获悉，5月10日，上海市政府相关部门曾召集各区区长共同商讨上海楼市地方新政的相关细节，其中就包括房产税的征收问题。
早报记者还从上海市住房保障和房屋管理局一内部人士处了解到，虽然没看到上海楼市调控细则草案，但住保局内部也已获悉，住房保有环节的征税可能以房产税的名义开征。
有消息称，在已经形成的上海楼市调控细则初步草案中，家庭人均面积作为判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外，对于已经出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。
昨日，有业内人士预计，沪版房产税政策可能以一定的人均面积为起征点，超出部分才按比例征税。此外也有消息称，房产税或只对增量房征收，该税出台之前已买入的房子只做起征点的人均面积考量，不再征收。但这一说法未获得相关政府部门的证实。
可查资料显示，根据1986年10月1日开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有非营业用的房产免纳房产税。就这一条例而言，房产税并非开征问题，而是征收范围扩大的问题。
根据上述条例，现行房产税计税依据确实有从价计征这种形式。但对其税率计算，法律规定是按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征的，直辖市人民政府的权限只有决定扣除比例是按10%-30%中的哪个比例扣。
征收手段仍存技术难题
对于拟议中的上海房产税可能采取的征收方式，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，上海房产税针对的是非自住性，而且有多套、高端尤其是豪宅的那些投资和投机客，对他们的房产保有环节征税。
杨红旭还表示，通过征税，让这些人手中的房源流入到市场，并加快这些投资和投机客的抛盘速度，让二手房市场供应充足，以达到抑制房价作用。
但也有观点认为，征收物业税无益于抑制房价，操作不当，甚至会助推房价。
对于房产税是否会推向全国，杨红旭认为，上海这次的房产税是一个临时性政策，短期内推广到全国的可能性也不大。
在近日举行的“21世纪不动产上海区域主题论坛”上，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，上海的房产税应该不会与上海楼市细则同时出台，至少在世博会期间应该不会出台。他认为，房产税不过是一个信号，提醒炒房者“要当心一点，不要太高兴”。
一位房地系统内部人士昨日也向早报记者表示，房产税的征收还存在一些技术性的难题。“用什么手段去核实起征点？就算核实了，谁来征收？是地税部门上门收取，还是让老百姓自觉缴纳？如果有人坚持不缴，又如何催缴？如何惩罚？”该内部人士表示，房产税不像个人所得税，可以从工资中直接扣缴，征收手段是个难题。
第一太平戴维斯中国投资部联席负责人、中国区执行董事刘德扬则告诉早报记者，国外很多国家征收物业税或不动产税的方法，是政府每年对房地产评估一次，税单直接寄到房产业主家中的信箱内，业主拿着税单去税务部门自行缴纳。
“国外有很完善的个人信用体系，国民缴税意识也很强。拒不缴税会影响到个人的信用记录，对以后申请信用卡、买卖房屋等都会受到影响，一般都会自觉缴税。”刘德扬表示，只要政府下定决心征收，技术层面的问题其实不难解决。
名词解释
房产税“不存在重复征收问题”
所谓房产税，是一种财产税。房产税以房屋为征税对象，按房屋的余值（即房产原值按照规定减去一定比例）或出租房屋的租金收入征收。
1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。根据《暂行条例》，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有非营业用的房产免纳房产税。
其中，按照余值征收（一般是房屋原值的70%）的税率是1.2%（按年征收），而按照租金收入征收的税率是月租金的12%。
如果以此前房产税税率来计算的话，一套100万元的房子，则每年需要缴纳的税金为8400元（1000000×70%×1.2%）。
对于房产税的征收办法，多数专家和民众都认为，应当区分自住性房产和投资性房产，把自住性房产排除在征税范围以外。财政部财政科学研究所所长贾康早在今年“两会”期间便建议，在实施的初期，对一般的消费性住房不考虑实征，如考虑对一定面积以下的居民“第一套自用住房”实行永不实征。管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征。
贾康当时还特意区分了房产税和物业税的概念。他解释说，对于每隔一段时间重评一次税基、对非经营性房地产覆盖的物业税，更规范的表述可称为“房地产税”。
可查资料显示，中共十六届三中全会上，物业税的概念被首次提出，当时的提法是“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。按照最早有关部门对物业税开征前景的研讨，该税包括房产税（含城市房地产税）、土地使用税、耕地占用税（也有说土地增值税）、契税及土地出让金，简称“四税一金”。
贾康说，“土地出让金”的性质是土地使用权的价格，即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而房地产税，其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，收取者（国家）凭借的是社会管理者的政治权力。因此，“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。
值得注意的是，财政部4月6日公布的2010年工作要点中，并没有“物业税”字样，取而代之的是“完善房产税制度”。
可见，关键的问题是，缓行集“四税一金”于一体物业税，先推房产税。
http://finance.qq.com/a/20100513/001986.htm
业内预计“可能以一定人均面积为起征点，超出部分才按比例征税”
昨日有消息称，落实“国十条”的上海楼市调控细则正在进行最后修订，最快本周即可颁布，与此同时，上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。
早报记者昨日进一步了解到，正在讨论中的上海房产税可能仅对新购房屋征收，而之前已有的房屋可能仅作为起征点的考量，不再实征。
计税基础或为房产评估价
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）发布已近一个月，北京、深圳等一线城市已出台落实细则，但在上海，业内关注的上海楼市调控细则迟迟未落下最后一只靴子。
昨日有消息称，5月6日，上海市政府召开了一个房地产会议，市政府相关部门以及地方监管部门负责人，以及上海市相关领导人均出席了该场会议，对上海拟定的楼市调控细则征求各方意见。
早报记者昨日从知情人士处获悉，5月10日，上海市政府相关部门曾召集各区区长共同商讨上海楼市地方新政的相关细节，其中就包括房产税的征收问题。
早报记者还从上海市住房保障和房屋管理局一内部人士处了解到，虽然没看到上海楼市调控细则草案，但住保局内部也已获悉，住房保有环节的征税可能以房产税的名义开征。
有消息称，在已经形成的上海楼市调控细则初步草案中，家庭人均面积作为判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外，对于已经出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。
昨日，有业内人士预计，沪版房产税政策可能以一定的人均面积为起征点，超出部分才按比例征税。此外也有消息称，房产税或只对增量房征收，该税出台之前已买入的房子只做起征点的人均面积考量，不再征收。但这一说法未获得相关政府部门的证实。
可查资料显示，根据1986年10月1日开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有非营业用的房产免纳房产税。就这一条例而言，房产税并非开征问题，而是征收范围扩大的问题。
根据上述条例，现行房产税计税依据确实有从价计征这种形式。但对其税率计算，法律规定是按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征的，直辖市人民政府的权限只有决定扣除比例是按10%-30%中的哪个比例扣。
征收手段仍存技术难题
对于拟议中的上海房产税可能采取的征收方式，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，上海房产税针对的是非自住性，而且有多套、高端尤其是豪宅的那些投资和投机客，对他们的房产保有环节征税。
杨红旭还表示，通过征税，让这些人手中的房源流入到市场，并加快这些投资和投机客的抛盘速度，让二手房市场供应充足，以达到抑制房价作用。
但也有观点认为，征收物业税无益于抑制房价，操作不当，甚至会助推房价。
对于房产税是否会推向全国，杨红旭认为，上海这次的房产税是一个临时性政策，短期内推广到全国的可能性也不大。
在近日举行的“21世纪不动产上海区域主题论坛”上，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，上海的房产税应该不会与上海楼市细则同时出台，至少在世博会期间应该不会出台。他认为，房产税不过是一个信号，提醒炒房者“要当心一点，不要太高兴”。
一位房地系统内部人士昨日也向早报记者表示，房产税的征收还存在一些技术性的难题。“用什么手段去核实起征点？就算核实了，谁来征收？是地税部门上门收取，还是让老百姓自觉缴纳？如果有人坚持不缴，又如何催缴？如何惩罚？”该内部人士表示，房产税不像个人所得税，可以从工资中直接扣缴，征收手段是个难题。
第一太平戴维斯中国投资部联席负责人、中国区执行董事刘德扬则告诉早报记者，国外很多国家征收物业税或不动产税的方法，是政府每年对房地产评估一次，税单直接寄到房产业主家中的信箱内，业主拿着税单去税务部门自行缴纳。
“国外有很完善的个人信用体系，国民缴税意识也很强。拒不缴税会影响到个人的信用记录，对以后申请信用卡、买卖房屋等都会受到影响，一般都会自觉缴税。”刘德扬表示，只要政府下定决心征收，技术层面的问题其实不难解决。
名词解释
房产税“不存在重复征收问题”
所谓房产税，是一种财产税。房产税以房屋为征税对象，按房屋的余值（即房产原值按照规定减去一定比例）或出租房屋的租金收入征收。
1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。根据《暂行条例》，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有非营业用的房产免纳房产税。
其中，按照余值征收（一般是房屋原值的70%）的税率是1.2%（按年征收），而按照租金收入征收的税率是月租金的12%。
如果以此前房产税税率来计算的话，一套100万元的房子，则每年需要缴纳的税金为8400元（1000000×70%×1.2%）。
对于房产税的征收办法，多数专家和民众都认为，应当区分自住性房产和投资性房产，把自住性房产排除在征税范围以外。财政部财政科学研究所所长贾康早在今年“两会”期间便建议，在实施的初期，对一般的消费性住房不考虑实征，如考虑对一定面积以下的居民“第一套自用住房”实行永不实征。管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征。
贾康当时还特意区分了房产税和物业税的概念。他解释说，对于每隔一段时间重评一次税基、对非经营性房地产覆盖的物业税，更规范的表述可称为“房地产税”。
可查资料显示，中共十六届三中全会上，物业税的概念被首次提出，当时的提法是“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。按照最早有关部门对物业税开征前景的研讨，该税包括房产税（含城市房地产税）、土地使用税、耕地占用税（也有说土地增值税）、契税及土地出让金，简称“四税一金”。
贾康说，“土地出让金”的性质是土地使用权的价格，即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而房地产税，其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，收取者（国家）凭借的是社会管理者的政治权力。因此，“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。
值得注意的是，财政部4月6日公布的2010年工作要点中，并没有“物业税”字样，取而代之的是“完善房产税制度”。
可见，关键的问题是，缓行集“四税一金”于一体物业税，先推房产税。
http://finance.qq.com/a/20100513/001986.htm
疯狂的伊万伊万 发表于 2010-6-9 15:22 
偶也坚决支持第一套方案，打击面小点，有利于全社会的和谐稳定。
偶也坚决支持第一套方案，打击面小点，有利于全社会的和谐稳定。
楼上都是既得利益者:@
人均70平方米以内免征?奢侈了吧？