房地产泡沫可否20年不破？ZT

最近凤凰卫视锵锵三人行节目邀请《大败局》、《激荡三十年》等财经畅销书作者吴晓波谈论房地产。他语出惊人，认为房地产的泡沫不会破，会因为中国经济保8推动城市化进程顺利进行5年、10年甚至20年。我近期一直都在关注吴的观点和看法：

　　今年国庆前，吴晓波接受广州日报采访时被问到：国庆到来，该不该在这个时候买房？他表示，“房地产在未来20年内仍然是中国最好的行业之一，在5年内，楼价将再翻一番。”吴表示，“我很清楚中国这一轮的高速发展就和1945年以后美国的高速发展，1960年以后日本的高速发展，1970年以后亚洲四小龙的发展道理是一样的，所以可以通过他们的发展看到在发展过程中哪些行业是最赚钱的，涨得比较快的就是房地产。”他给读者的建议是，能买房赶紧去买房吧，“如果按2009年1月份作为起点来算，未来五年内，北京、上海、广州等这样的地区房价会再涨一倍。”。

　　在10月回顾金融海啸一周年的论坛上，吴晓波谈了他对宏观调控和经济周期的看法。他认为，从中国宏观经济规律的角度，宏观调控4-5年必然会来一次。从1978年开始，中国经济出现了“1978年包产到户”、“1981年的严厉打击投机倒把”、“1984年的试行价格双轨制”、“1988年的物价治理整顿”、“1993年的整顿金融秩序”、“1998年的亚洲金融风暴”、“2004年针对重化工业的宏观调控”、“2008年的国际金融风暴+宏观紧缩”等8次大规模的宏观调控。按这个规律，下一次的宏观调控将在2012年左右出现。在宏观调控之后，都会引发企业倒闭浪潮。所以他提醒，2012年企业家要分外小心。从全球角度看，过往的1988年、1998年和2008年的三次全球经济大萧条，也都有着惊人类似的开始和复苏轨迹。

　　在吴晓波看来，中国经济有三大引擎，一个是外贸，一个是内需，一个是铁公基（政府的基础设施投资），经济危机中，三大引擎有两个半已经接近熄火。未来是否重新要采取过紧的货币政策，股市和楼市是否会受到压制？这些将直接影响中国经济复苏的走势。而其中第二大引擎内需市场，在金融危机中更是备受关注，而楼市在内需市场中显得举足轻重却又有些处境尴尬。吴晓波引用去年10月英国某知名媒体专栏作家的判断：在未来一年内，楼市如果不起，中国经济将萎靡而出现重大危机。楼市如果起来，经济将得到复苏，可是泡沫将越来越大，种种不公平的景象再持续延续。

　　吴晓波认为，房地产最大的死结，就是地方政府通过卖地拿钱的利益驱动。这一状况２０１３年前很难改变。房价暴涨是制度性原因，制度不改变，房价就会居高不下。尴尬的是，房价不起来，中国的内需经济就没有希望。但是房价上来了，新的泡沫会变大，新的一轮贫富不均又会开始。最后他判断，中国的房价还会再涨。

　　吴晓波认为，从经济周期上看，1994年到2007年可以看作是一个经济周期，之后，中国已经进入到一个长期通货膨胀的周期里；从政策上看，政府也一直为压制通货膨胀做着各方面的努力，但效果似乎并不乐观；通货膨胀同时也是投资性经济拉动政策的必然结果；从资源上看，中国紧缺全球性能源，中国的问题已经是全球的问题。这些因素，都导致中国的通货膨胀成为一个必然。

　　

　　以上是吴晓波对房地产和经济周期的一些看法。我对经济周期和房地产市场变化也有很长时期的观察和研究，对吴晓波先生的一些有关的观察和研究还比较认同，比如房地产的死结的看法以及税制不合理的看法，但对他关于房价和房地产泡沫的推论和判断却不敢苟同。现具体分析如下：

　　一是宏观调控和经济周期的长短问题。他认为宏观调控是4-5年一次，而经济周期却是13年一次（1994-2007），2008年以后进入一个长期通胀的周期。我认为，不能将宏观调控与经济周期截然分开，因为两者是密不可分的。

　　我不清楚为什么吴晓波会认为中国的经济周期是13年一次，然后又进入长期通胀。但从中国经济发展的实际情况来看，1993年以前大致是每隔4-5年就形成一个经济发展的周期，即经济出现一次由冷到热又由热到冷的循环，因为这与当时的计划经济体系密切相关，也与政府4年一届的任期制度密切相关。

　　但1993年以后经济周期的变化似乎有延长的趋势，主要是因为市场化和政府连任的原因，所以1993年-1998年既可视为一周期也可视为半个周期。而1998年-2003年则是经济的下行周期，2004年-2007年是经济的上行周期；2008年经济进入新的下行周期，但由于中央政府救市而出现暂时的回暖，但这一轮经济下行的周期应该还未结束，一旦效应消失整体经济仍将回到下行的态势。

　　其实，1998年中国经济也出现过类似2008年的情况，当时朱镕基总理也提出经济要保8，也采取了一定的措施，如放宽信贷、连续8次降息、大力扶持家电、汽车和房地产行业的发展和消费。但经济受到亚洲金融风暴的冲击一直得不到好转，大量减产限产和失业下岗，一直到2003年底和2004年初政府换届后经济才开始好转进入复苏阶段。

　　而中国经济经历了连续4年的快速增长，到2008年已经出现进入下行通道的态势，而且又受到比当年亚洲金融风暴还要严重得多的国际金融海啸，股市从6000多点跌到1600多点，出口下降30%，房地产也开始出现大幅降价的态势，为防止经济进一步下滑和崩溃，中央政府不得已才采取了救市和保8的措施。目前经济的确因为救市和保8而出现好转，甚至出现股市楼市火热的情形，但这是过度放贷导致通胀预期所引发的恐慌性购买造成的，并不能因此而视为才开始了一年的下行周期就从此结束，更不应该视为中国经济将要进入一个长期通胀的周期。

　　二是房价是否会5年翻番、是否会持续不断地上涨的问题。经济有起就会有落，房价有涨就会有跌，这是桓古不变的市场规律。如果说1998年房改后就进入一个城市化不断发展房价不断上涨的阶段，那如何解释1998年到2003年房地产市场不断下滑的情形？如果说2009年以后将进入一个长期通胀、房价只涨不跌的时期，那又如何解释2008年突如其来的股价房价下跌现象。

　　吴晓波认为，因为有经济保8所以房地产不会死，高地价高房价将会不断持续下去，而且认为这样没有什么不好，只是不太公平而已。我觉得，这种看法和想法似乎有些奇怪和荒谬，一个泱泱大国能否仅仅将房地产这个第三产业作为国民经济的龙头产业，而且还是靠高房价、高地价掠夺和盘剥民间财富来维系。这样的国家有何前途，长此以往不要说经济难以为续和维持，甚至可能还会国将不国、党将不党。

　　就是现在，房价的不断飙升已经给经济带来了巨大的压力和风险。房地产市场因为房价不断飙升、高居不下，已经出现上涨乏力、成交萎缩、有价无市的局面。目前市场已经开始出现不利的传闻和信号，投资型买家也开始观望、停止出手，房价马上就有可能出现逆转，供不应求的局面也马上就可能变成供过于求。

　　其实，这样的情形在2007年经济高涨时就已经发生过，更何况目前经济的病体并未康复，仅仅是被过量的强心剂过度刺激到了亢奋状态而已。如果将这一情形视为可以持久的常态，我看不是看走眼就是吃错药了。否则，不可能对目前经济面临的困境和危险视而不见。

　　类似的言论还有号称索罗斯弟子的国金证券首席经济学家金岩石，他不仅认为房价五年至少翻番，还认为上海的房价应该要涨到30万元/平方米才算是国际金融中心；而北师大金融研究中心主任钟伟则自认自己的建议有些极端，就是银行扩张、扩张、再扩张；而货币化、城市化、人口化这三点，对资产价格对房地产只有一个口号，买入买入再买入。

　　我们不妨静观其变，事实可以证明和说明一切。我们也不妨立此存照，看看吴晓波和这些经济学家的预言到底是否灵验。如果他们说得对，我愿意为此向他们赔礼道歉；如果他们说错了，请他们今后预测判断审慎和缜密一些。

http://office.sz.focus.cn/news/2009-12-07/810915.html

最近凤凰卫视锵锵三人行节目邀请《大败局》、《激荡三十年》等财经畅销书作者吴晓波谈论房地产。他语出惊人，认为房地产的泡沫不会破，会因为中国经济保8推动城市化进程顺利进行5年、10年甚至20年。我近期一直都在关注吴的观点和看法：

　　今年国庆前，吴晓波接受广州日报采访时被问到：国庆到来，该不该在这个时候买房？他表示，“房地产在未来20年内仍然是中国最好的行业之一，在5年内，楼价将再翻一番。”吴表示，“我很清楚中国这一轮的高速发展就和1945年以后美国的高速发展，1960年以后日本的高速发展，1970年以后亚洲四小龙的发展道理是一样的，所以可以通过他们的发展看到在发展过程中哪些行业是最赚钱的，涨得比较快的就是房地产。”他给读者的建议是，能买房赶紧去买房吧，“如果按2009年1月份作为起点来算，未来五年内，北京、上海、广州等这样的地区房价会再涨一倍。”。

　　在10月回顾金融海啸一周年的论坛上，吴晓波谈了他对宏观调控和经济周期的看法。他认为，从中国宏观经济规律的角度，宏观调控4-5年必然会来一次。从1978年开始，中国经济出现了“1978年包产到户”、“1981年的严厉打击投机倒把”、“1984年的试行价格双轨制”、“1988年的物价治理整顿”、“1993年的整顿金融秩序”、“1998年的亚洲金融风暴”、“2004年针对重化工业的宏观调控”、“2008年的国际金融风暴+宏观紧缩”等8次大规模的宏观调控。按这个规律，下一次的宏观调控将在2012年左右出现。在宏观调控之后，都会引发企业倒闭浪潮。所以他提醒，2012年企业家要分外小心。从全球角度看，过往的1988年、1998年和2008年的三次全球经济大萧条，也都有着惊人类似的开始和复苏轨迹。

　　在吴晓波看来，中国经济有三大引擎，一个是外贸，一个是内需，一个是铁公基（政府的基础设施投资），经济危机中，三大引擎有两个半已经接近熄火。未来是否重新要采取过紧的货币政策，股市和楼市是否会受到压制？这些将直接影响中国经济复苏的走势。而其中第二大引擎内需市场，在金融危机中更是备受关注，而楼市在内需市场中显得举足轻重却又有些处境尴尬。吴晓波引用去年10月英国某知名媒体专栏作家的判断：在未来一年内，楼市如果不起，中国经济将萎靡而出现重大危机。楼市如果起来，经济将得到复苏，可是泡沫将越来越大，种种不公平的景象再持续延续。

　　吴晓波认为，房地产最大的死结，就是地方政府通过卖地拿钱的利益驱动。这一状况２０１３年前很难改变。房价暴涨是制度性原因，制度不改变，房价就会居高不下。尴尬的是，房价不起来，中国的内需经济就没有希望。但是房价上来了，新的泡沫会变大，新的一轮贫富不均又会开始。最后他判断，中国的房价还会再涨。

　　吴晓波认为，从经济周期上看，1994年到2007年可以看作是一个经济周期，之后，中国已经进入到一个长期通货膨胀的周期里；从政策上看，政府也一直为压制通货膨胀做着各方面的努力，但效果似乎并不乐观；通货膨胀同时也是投资性经济拉动政策的必然结果；从资源上看，中国紧缺全球性能源，中国的问题已经是全球的问题。这些因素，都导致中国的通货膨胀成为一个必然。

　　

　　以上是吴晓波对房地产和经济周期的一些看法。我对经济周期和房地产市场变化也有很长时期的观察和研究，对吴晓波先生的一些有关的观察和研究还比较认同，比如房地产的死结的看法以及税制不合理的看法，但对他关于房价和房地产泡沫的推论和判断却不敢苟同。现具体分析如下：

　　一是宏观调控和经济周期的长短问题。他认为宏观调控是4-5年一次，而经济周期却是13年一次（1994-2007），2008年以后进入一个长期通胀的周期。我认为，不能将宏观调控与经济周期截然分开，因为两者是密不可分的。

　　我不清楚为什么吴晓波会认为中国的经济周期是13年一次，然后又进入长期通胀。但从中国经济发展的实际情况来看，1993年以前大致是每隔4-5年就形成一个经济发展的周期，即经济出现一次由冷到热又由热到冷的循环，因为这与当时的计划经济体系密切相关，也与政府4年一届的任期制度密切相关。

　　但1993年以后经济周期的变化似乎有延长的趋势，主要是因为市场化和政府连任的原因，所以1993年-1998年既可视为一周期也可视为半个周期。而1998年-2003年则是经济的下行周期，2004年-2007年是经济的上行周期；2008年经济进入新的下行周期，但由于中央政府救市而出现暂时的回暖，但这一轮经济下行的周期应该还未结束，一旦效应消失整体经济仍将回到下行的态势。

　　其实，1998年中国经济也出现过类似2008年的情况，当时朱镕基总理也提出经济要保8，也采取了一定的措施，如放宽信贷、连续8次降息、大力扶持家电、汽车和房地产行业的发展和消费。但经济受到亚洲金融风暴的冲击一直得不到好转，大量减产限产和失业下岗，一直到2003年底和2004年初政府换届后经济才开始好转进入复苏阶段。

　　而中国经济经历了连续4年的快速增长，到2008年已经出现进入下行通道的态势，而且又受到比当年亚洲金融风暴还要严重得多的国际金融海啸，股市从6000多点跌到1600多点，出口下降30%，房地产也开始出现大幅降价的态势，为防止经济进一步下滑和崩溃，中央政府不得已才采取了救市和保8的措施。目前经济的确因为救市和保8而出现好转，甚至出现股市楼市火热的情形，但这是过度放贷导致通胀预期所引发的恐慌性购买造成的，并不能因此而视为才开始了一年的下行周期就从此结束，更不应该视为中国经济将要进入一个长期通胀的周期。

　　二是房价是否会5年翻番、是否会持续不断地上涨的问题。经济有起就会有落，房价有涨就会有跌，这是桓古不变的市场规律。如果说1998年房改后就进入一个城市化不断发展房价不断上涨的阶段，那如何解释1998年到2003年房地产市场不断下滑的情形？如果说2009年以后将进入一个长期通胀、房价只涨不跌的时期，那又如何解释2008年突如其来的股价房价下跌现象。

　　吴晓波认为，因为有经济保8所以房地产不会死，高地价高房价将会不断持续下去，而且认为这样没有什么不好，只是不太公平而已。我觉得，这种看法和想法似乎有些奇怪和荒谬，一个泱泱大国能否仅仅将房地产这个第三产业作为国民经济的龙头产业，而且还是靠高房价、高地价掠夺和盘剥民间财富来维系。这样的国家有何前途，长此以往不要说经济难以为续和维持，甚至可能还会国将不国、党将不党。

　　就是现在，房价的不断飙升已经给经济带来了巨大的压力和风险。房地产市场因为房价不断飙升、高居不下，已经出现上涨乏力、成交萎缩、有价无市的局面。目前市场已经开始出现不利的传闻和信号，投资型买家也开始观望、停止出手，房价马上就有可能出现逆转，供不应求的局面也马上就可能变成供过于求。

　　其实，这样的情形在2007年经济高涨时就已经发生过，更何况目前经济的病体并未康复，仅仅是被过量的强心剂过度刺激到了亢奋状态而已。如果将这一情形视为可以持久的常态，我看不是看走眼就是吃错药了。否则，不可能对目前经济面临的困境和危险视而不见。

　　类似的言论还有号称索罗斯弟子的国金证券首席经济学家金岩石，他不仅认为房价五年至少翻番，还认为上海的房价应该要涨到30万元/平方米才算是国际金融中心；而北师大金融研究中心主任钟伟则自认自己的建议有些极端，就是银行扩张、扩张、再扩张；而货币化、城市化、人口化这三点，对资产价格对房地产只有一个口号，买入买入再买入。

　　我们不妨静观其变，事实可以证明和说明一切。我们也不妨立此存照，看看吴晓波和这些经济学家的预言到底是否灵验。如果他们说得对，我愿意为此向他们赔礼道歉；如果他们说错了，请他们今后预测判断审慎和缜密一些。

http://office.sz.focus.cn/news/2009-12-07/810915.html