广东严惩地王囤地被疑为开发商解套

http://gz.house.sina.com.cn/news/2009-08-15/09263859290.html
大棒成了胡萝卜，一场合谋的资本游戏？
　　本报记者 周开平 陈纯丽 广州报道
　　近日，广东向开发商囤地现象亮红灯，广东中莱投资公司2007年以44.75亿元拍得的地迟迟不开发，被没收拍地时的8000万保证金。
　　《华夏时报》记者就此采访却奇怪地发现，被处以重罚的中莱公司现在很可能在偷着乐。
　　“看似中莱公司损失了8000万资金，事实上这不过是以损失毫发的代价成功解套。”广州地产业内资深专家韩世同(韩世同博客)对本报记者称。
　　这似乎并不难理解，房地产高歌猛进时，开发商不计成本地制造天价地王，并囤地待估；而一旦楼市进入调整期，房价下跌，面粉贵过面包时，囤地的开发商就被深度套劳，无论是继续囤着还是开发都会损失惨重。这个时候扔掉烫手山芋成了上策，哪怕断臂求生。
　　本报记者采访发现，政府“帮助”地王解套似乎并非无意而为。目前，广州还有4块地王变更规划成了公共绿化用地，政府解除和开发商的合同，退还用地单位的前期投入。
　　地王囤地推高房价，地方政府到底是罚还是奖？
　　“这是一场合谋的资本游戏。”业内人士称。地王诞生，房价上涨，地方政府受益；开发商则光环放大，贷款融资一路绿灯。而当这个泡沫被吹破后，合谋就进入了利益后半场。
　　广东地王囤地亮红灯
　　地方政府针对开发商制造天价地王却长期囤积现象终于忍不住了。
　　8月10日，广州市房管局对外宣布，收回对科学城地王的土地使用权，并没收竞买保证金8000万元。
　　据了解，按照中莱公司2007年签订的土地出让合同，开发商延迟支付地价的，按每日1‰征收违约金，延迟支付超过半年的，政府有权解除出让合同，没收竞买保证金，并向违约责任人追偿土地重新出让后的成交差价。
　　8000万元已是巨额罚单，但仔细一琢磨，却怎么也看不出一个“严”来。
　　按照土地出让合同，中莱公司除损失保证金外，还要缴纳违约金，如果以后这块地拍卖出让金不到44.75亿元，中莱投资还得补偿差价。
　　按照广州市房管局早就有的规定，从今年起，要进一步严格违约责任，要求竞得人在土地出让后缴纳定金，一般为成交价款的10%。然而，这条规定也没有执行。一位业内专家依此计算，中莱公司应该付出的代价还要再加上4.475亿元。
　　韩世同直言：“开发商投资判断失误，主要责任应该由它来承担。现在政府给违规开发商的教训太小了，现在看来真正买单者是政府。”
　　中原地产项目部总经理黄韬(黄韬博客)表示，依据开发商受让土地后两年的开发期限，2007年诞生的地王基本都到期了，需要处理。
　　8月10日，广州市相关部门还对2007年9月11日拍出的5个地王做出了暂缓处理的决定，保利、金地、富力等知名房企位列其中。而就在今年上半年，获得暂缓处理的开发商中，有些还在继续制造地王。
　　是奖还是罚？
　　事实上，市场不仅对中莱公司等受到惩罚的开发商的处理轻重充满了质疑，另有一批地王甚至还得到了政府的“特赦”。
　　一直困扰恒 大地产的广州天河员村绢麻厂地王，去年1月以41亿元拍下，楼面地价达13016元/平方米，不久前也证实被相关部门改了规划。因为这块地王出让金数目巨大被质疑资金链断裂的恒 大地产，也顺利丢掉了“烫手山芋”。
　　上述业内人士质疑，既然该区域不能建住宅区，为什么仅仅是一年前，还要拿它来拍卖？开发商还趋之若鹜？
　　记者了解到，2006年出让的一幅金沙洲限价地今年5月份还没有动工的迹象。有相关消息显示，政府部门不久前已将其改为保障房用地。
　　这些都不是个案。2007年9月11日，广州市卖地收入颇丰，这一天广州市拍出了5宗地王，卖地总额达到了95.1亿元。然而，这些收入大部分成了开发商开给政府的“空头支票”，两年后广州市并没有收到这5块地王的土地出让金。
　　结果却出人意料。据广州市房管局公布，2007年拍出的27宗地王中，已经有4块地王按照城市规划将土地用途调整为公共绿地；其中包括万科、雅居乐等知名地产公司。
　　越来越看不清楚，对待地王囤地，地方政府到底是什么态度？
　　“现在地王没法开发了，相关部门在这时候站出来为开发商解决难题，开发商得以全身而退，很能说明问题。”韩世同称，“拿改规划来说，政府在这方面应该有个程序，不能想拿来卖就拿来卖，想改规划就改规划。”
　　合谋造地王
　　明罚暗奖，能说明什么问题？
　　2007年9月11日广州住宅用地拍卖最集中的一天，一家开发商高层对下属指示：不管代价多大，都要拿下这块地。
　　这块地就是现在闲置的广州市白云区云祥路的地王，它创下了18728.54元/平方米的广州最高楼面地价记录，至今无法打破。
　　居住在附近小区的刘小姐对《华夏时报》记者说：“现在旁边最贵的楼盘房价也才1万元/平方米左右，这里单单楼面价就18000多元/平方米，开发商被深套。”
　　开发商为什么要不惜代价拿地？醉翁之意不在酒。开发商打的是另一个算盘，地方政府也粘连其中。
　　据本报记者查询当时的数据，该地王拍出之后一个月内，其所在的白云区平均楼价上涨了2000多元。
　　韩世同称，开发商用这块地王制造了一个广州市房地产的新高标尺，成为广州市楼价反转的标志，它拉升了整个广州市的房价，地方政府受益匪浅。
　　开发商账面上看不到获益，实则不然。据韩世同介绍，这家开发商在珠江新城等区域拥有大量之前以较低价格拿到的地块和正在开发、销售的项目，通过地王效应拉升估值和售价，开发商早已经获得了账面背后的更多收益，而这块面积很小的地王总价才1.8亿元，即使亏损开发，这笔资金在其它项目上也早已经收回。
　　事实上，“有些上市的房地产企业还通过制造地王，长时间囤地，提高资产评估，膨胀市值等方面的获益，从而在融资上更便捷。”有不愿透露身份的专家称。
　　而相关部门在监管方面的缺失和利益面前睁只眼闭只眼，也助长了大量地王闲置。比如中莱投资公司这样“不具备开发实力的公司”，也能在拍卖会上举牌，也成为上述专家的一个疑问。
　　有利益掺杂，在地王最初吹起泡沫时，各方自然就互相配合；一旦未来有不测风云，利益各方又会互相掩护出局。
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大棒成了胡萝卜，一场合谋的资本游戏？
　　本报记者 周开平 陈纯丽 广州报道
　　近日，广东向开发商囤地现象亮红灯，广东中莱投资公司2007年以44.75亿元拍得的地迟迟不开发，被没收拍地时的8000万保证金。
　　《华夏时报》记者就此采访却奇怪地发现，被处以重罚的中莱公司现在很可能在偷着乐。
　　“看似中莱公司损失了8000万资金，事实上这不过是以损失毫发的代价成功解套。”广州地产业内资深专家韩世同(韩世同博客)对本报记者称。
　　这似乎并不难理解，房地产高歌猛进时，开发商不计成本地制造天价地王，并囤地待估；而一旦楼市进入调整期，房价下跌，面粉贵过面包时，囤地的开发商就被深度套劳，无论是继续囤着还是开发都会损失惨重。这个时候扔掉烫手山芋成了上策，哪怕断臂求生。
　　本报记者采访发现，政府“帮助”地王解套似乎并非无意而为。目前，广州还有4块地王变更规划成了公共绿化用地，政府解除和开发商的合同，退还用地单位的前期投入。
　　地王囤地推高房价，地方政府到底是罚还是奖？
　　“这是一场合谋的资本游戏。”业内人士称。地王诞生，房价上涨，地方政府受益；开发商则光环放大，贷款融资一路绿灯。而当这个泡沫被吹破后，合谋就进入了利益后半场。
　　广东地王囤地亮红灯
　　地方政府针对开发商制造天价地王却长期囤积现象终于忍不住了。
　　8月10日，广州市房管局对外宣布，收回对科学城地王的土地使用权，并没收竞买保证金8000万元。
　　据了解，按照中莱公司2007年签订的土地出让合同，开发商延迟支付地价的，按每日1‰征收违约金，延迟支付超过半年的，政府有权解除出让合同，没收竞买保证金，并向违约责任人追偿土地重新出让后的成交差价。
　　8000万元已是巨额罚单，但仔细一琢磨，却怎么也看不出一个“严”来。
　　按照土地出让合同，中莱公司除损失保证金外，还要缴纳违约金，如果以后这块地拍卖出让金不到44.75亿元，中莱投资还得补偿差价。
　　按照广州市房管局早就有的规定，从今年起，要进一步严格违约责任，要求竞得人在土地出让后缴纳定金，一般为成交价款的10%。然而，这条规定也没有执行。一位业内专家依此计算，中莱公司应该付出的代价还要再加上4.475亿元。
　　韩世同直言：“开发商投资判断失误，主要责任应该由它来承担。现在政府给违规开发商的教训太小了，现在看来真正买单者是政府。”
　　中原地产项目部总经理黄韬(黄韬博客)表示，依据开发商受让土地后两年的开发期限，2007年诞生的地王基本都到期了，需要处理。
　　8月10日，广州市相关部门还对2007年9月11日拍出的5个地王做出了暂缓处理的决定，保利、金地、富力等知名房企位列其中。而就在今年上半年，获得暂缓处理的开发商中，有些还在继续制造地王。
　　是奖还是罚？
　　事实上，市场不仅对中莱公司等受到惩罚的开发商的处理轻重充满了质疑，另有一批地王甚至还得到了政府的“特赦”。
　　一直困扰恒 大地产的广州天河员村绢麻厂地王，去年1月以41亿元拍下，楼面地价达13016元/平方米，不久前也证实被相关部门改了规划。因为这块地王出让金数目巨大被质疑资金链断裂的恒 大地产，也顺利丢掉了“烫手山芋”。
　　上述业内人士质疑，既然该区域不能建住宅区，为什么仅仅是一年前，还要拿它来拍卖？开发商还趋之若鹜？
　　记者了解到，2006年出让的一幅金沙洲限价地今年5月份还没有动工的迹象。有相关消息显示，政府部门不久前已将其改为保障房用地。
　　这些都不是个案。2007年9月11日，广州市卖地收入颇丰，这一天广州市拍出了5宗地王，卖地总额达到了95.1亿元。然而，这些收入大部分成了开发商开给政府的“空头支票”，两年后广州市并没有收到这5块地王的土地出让金。
　　结果却出人意料。据广州市房管局公布，2007年拍出的27宗地王中，已经有4块地王按照城市规划将土地用途调整为公共绿地；其中包括万科、雅居乐等知名地产公司。
　　越来越看不清楚，对待地王囤地，地方政府到底是什么态度？
　　“现在地王没法开发了，相关部门在这时候站出来为开发商解决难题，开发商得以全身而退，很能说明问题。”韩世同称，“拿改规划来说，政府在这方面应该有个程序，不能想拿来卖就拿来卖，想改规划就改规划。”
　　合谋造地王
　　明罚暗奖，能说明什么问题？
　　2007年9月11日广州住宅用地拍卖最集中的一天，一家开发商高层对下属指示：不管代价多大，都要拿下这块地。
　　这块地就是现在闲置的广州市白云区云祥路的地王，它创下了18728.54元/平方米的广州最高楼面地价记录，至今无法打破。
　　居住在附近小区的刘小姐对《华夏时报》记者说：“现在旁边最贵的楼盘房价也才1万元/平方米左右，这里单单楼面价就18000多元/平方米，开发商被深套。”
　　开发商为什么要不惜代价拿地？醉翁之意不在酒。开发商打的是另一个算盘，地方政府也粘连其中。
　　据本报记者查询当时的数据，该地王拍出之后一个月内，其所在的白云区平均楼价上涨了2000多元。
　　韩世同称，开发商用这块地王制造了一个广州市房地产的新高标尺，成为广州市楼价反转的标志，它拉升了整个广州市的房价，地方政府受益匪浅。
　　开发商账面上看不到获益，实则不然。据韩世同介绍，这家开发商在珠江新城等区域拥有大量之前以较低价格拿到的地块和正在开发、销售的项目，通过地王效应拉升估值和售价，开发商早已经获得了账面背后的更多收益，而这块面积很小的地王总价才1.8亿元，即使亏损开发，这笔资金在其它项目上也早已经收回。
　　事实上，“有些上市的房地产企业还通过制造地王，长时间囤地，提高资产评估，膨胀市值等方面的获益，从而在融资上更便捷。”有不愿透露身份的专家称。
　　而相关部门在监管方面的缺失和利益面前睁只眼闭只眼，也助长了大量地王闲置。比如中莱投资公司这样“不具备开发实力的公司”，也能在拍卖会上举牌，也成为上述专家的一个疑问。
　　有利益掺杂，在地王最初吹起泡沫时，各方自然就互相配合；一旦未来有不测风云，利益各方又会互相掩护出局。
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