中国房价或于2009年下半年见底

房地产新政公布后，从近期一线市场的表现来看，虽然成交数量略有回升，但却没能持续多长时间，近期已经又回到了以往的低迷时期。这其中除了银行房贷细则迟迟没有出台外，房价依旧偏高、没有调整到位仍旧是主要原因，相信未来房价下跌幅度将超过20%。


10月房价同比上涨环比下降
    根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月低1.9个百分点；环比下降0.3%。
    一、新建住房销售价格同比上涨1.8%，涨幅比9月低2.1个百分点；环比下降0.3%，其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.3%。
    分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.8%，环比与上月持平。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨1.5%和3.3%，环比分别下降0.3%和0.4%。　

    二、二手住房销售价格同比上涨0.8%，涨幅比9月低1.8个百分点；环比下降0.4%。

　　三、新建非住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅比9月低0.8个百分点；环比下降0.2%。分类型看，办公楼销售价格同比上涨3.9%，环比与上月持平；商业营业用房销售价格同比上涨1.7%，环比下降0.3%。

    从以上数据可以看出，虽然房价环比已有所下降，但是同比仍旧在上涨。从房型来看，经济适用房价格表现稳定，但商品房价格仍旧高涨，环比跌幅较小。从具体涨跌的城市来看，房价出现大幅下滑的也大多是那些前期泡沫较大的城市，如深圳、广州、重庆、昆明等城市。


新政出台后市场表现依旧冷淡
    10月22日晚，财政部发布了一系列减免房产交易税费的政策。新政公布后，市场一时间表现积极，比如北京市11月1日新政执行后，首个周末成交量未起波澜，而从11月3日第一个工作日开始，成交量迅速上蹿，从75套一下涨至275套，200套左右的成交量一直持续到上个周五，而上个周末，成交量又掉到不足50套。在深圳，11月1日前后，其楼市成交量坐了一把“过山车”，从日均50套左右爆涨到200多套。但随后几日的成交跌落至150套左右。

    分析认为，买房毕竟是家庭的最大一笔投资，而且大多数银行的房贷细则至今未出，市场充斥的房贷假讯纷繁，对于那些急于买房的人来说，此次新政是个机会，但是对于普通的购房者来说，继续观望无疑是最好选择。


楼市将进入数年熊市，加速行业洗牌
    日前，中央出台了促进经济发展的十项举措，其中首项就是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。温家宝总理则强调：促进房地产市场平稳健康发展。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。

    从中可以看出，此次扶持房地产业发展的政策和此前中央出台的降低房地产契税、免印花税等如出一辙，都可谓是对居民购房的支持，而本质上不是放松对房地产业的监管。所以大摩最近发布的报告指出，该措施已暗示，有关方面已经放弃了令楼市复苏的努力。该行同时强调，国内房产市场将会进入数年的熊市。
SOHO中国董事长潘石屹无奈的说，开发商苦苦等来的新政却是一系列针对消费者购房的政策，并没有出现放宽土地和信贷救开发商的举措。“我认为这个思路是对的。中央政府的政策是最根本的，地方政府只能依据中央政府政策中大的原则来制定各自的政策。政府的刺激政策从刺激消费者购买力、提高消费者能力来帮助中国的经济和中国房地产。”潘石屹认为，目前政府放开开发贷的可能性并不大，如果突然放开了对房地产商的信贷，有可能会生产出来一些产销不对路的产品，造成产品的积压和浪费。直接给这些房地产开发商贷款，这种贷款的风险也是巨大的。

    除了政府不支持外，目前房地产开发商也面临着贷款难得问题。尽管政府放松了信贷规模，但是各银行机构却出于对金融危机影响的考虑，纷纷紧缩银根，惜贷成风。而此前中央出台的房贷政策，由于在二套房的鉴定上存在分歧，所以各银行房贷细则迟迟未出，这就影响了居民的购房热情。所以在房地产市场持续低迷之时，新一轮的洗牌也将上演，尤其是在年关到来之时。现在部分中小开发商面临着极大的债务压力，包括归还银行贷款、上交土地款、清偿工程垫款、发放农民工工资等。由此，地产大腕潘石屹声称，“从SOHO中国自身来说，现在是SOHO中国发展百年不遇的好机会”。


中国楼市或于2009年下半年见底
    中国社科院金融所研究员易宪容表示，正确调控房地产走势就意味着要降低居民住房价格。“真正要扩大内需，还是应该通过大部分的普通居民来拉动，而不是投资者。”他认为，目前房价水平还是处于一个过高的档位，只是投资者的价格水平，并非真正住房消费者的价格水平。

    另有分析指出，全国平均房价将从峰值下降20%左右，但最多不超过30%，楼市颓势将持续到2009年下半年，但最迟会在2010年底前企稳。

    近期虽然在个别城市，房价已下跌20%以上，但从全国水平来看，房价仅仅从最高点回落了3.8%，仍然远高于2007年初的水平，远远超出普通家庭的购买力。因此，从改善民生的角度而言，政府调控的目标还没有实现。所以在短期内，我们认为中央政府不会急于对房地产市场伸出援手。

    与中央政府相比，地方政府似乎更不愿意看到市场陷入低迷。这可能是因为房地产业对地方经济和地方财政具有更加举足轻重的作用。很多地区已经采取补贴、减税等措施刺激房市。尽管如此，我们认为，地方政府的救助措施只是杯水车薪。

    虽然房地产市场存在明显的供需失衡，而且大多数房地产商都面临资金紧张问题，但很多开发商还是不愿意降价。这一方面是因为他们不愿意利润率被挤压，另一方面是担心降价会给潜在购房者带来更强的降价预期，从而增大售房的难度，或引发前期购房者的不满(如退房潮)。因此，在房地产市场已出现拐点时，许多房地产商要么不愿接受现实，要么不愿公开承认现实，在与购房者的博弈中，采取了不降价的策略。然而，由于房价已远远超出居民的承受能力，因此，除非开发商降价，否则住房销量增长将很难维持。

    对购房者而言，房价下跌预期会影响其购房决策，但这一影响会因购房目的不同而各异。对于把买房纯粹作为投资的潜在购房者来说，房价下跌预期肯定会导致其延迟购房。而对于那些已经购房的投资者来说，这一预期可能会加速其出卖手中的二手房。这两类行为都会加剧房地产市场的供需失衡，导致房价的进一步下跌。

    而对于有实际住房需求的购房自住者而言，房价下跌会改善其购买力，使一些原本买不起房子的居民买得起房子。虽然房价下跌的预期也会推迟其购房的时间，但很多人并不见得会等候很长时间，因为他们的住房需求可能相当紧迫。另外，随着房价下跌，越来越多的相对低收入群体会逐步地加入到可购房者的行列，他们一直苦于买不起房子，因为担心房价再度上涨，所以会抓紧购房。从这个角度而言，房价的下跌不会太深太持久。


房价下跌，但跌幅最多不超过30%
        根据以上对市场供需、宏观政策走向及相关各方选择的分析，在接下来的数月里，房价依然会处于下行通道之中。但是，房价下跌不会太深太久。全国平均房价将从峰值下降20%左右，最多不超过30%，房市颓势将持续到2009年下半年，但最迟会在2010年底前企稳。由于中国的区域差异较大，各地房地产调整幅度会有深有浅，之前泡沫较大的地区很可能会面临房市大震荡，而房价相对稳定地区面对的风暴也会较小。

    房价下跌的幅度不超过30%，调整的时间不超过3年。按照国家统计局的数据，全国平均房价在2004年-2007年间上升了41%。如果房价从近期峰值下跌30%，实际上意味着全国平均房价将降到2004年的水平。

     如果房价下跌超过30%、房地产市场低迷超过3年，估计会有相当多的房地产企业面临破产倒闭，相当多的农民工失去就业机会，地方政府通过土地出让获取经济发展所需资金的渠道也会枯竭。因此，我们预期，中央政府在全国平均房价下跌20%之前，就会采取措施来稳定房地产市场。考虑到政策效应的滞后性和有效性，有可能发生房价下跌超出政府目标的现象(即超过20%)，但超过30%的可能性应该不大。房地产新政公布后，从近期一线市场的表现来看，虽然成交数量略有回升，但却没能持续多长时间，近期已经又回到了以往的低迷时期。这其中除了银行房贷细则迟迟没有出台外，房价依旧偏高、没有调整到位仍旧是主要原因，相信未来房价下跌幅度将超过20%。


10月房价同比上涨环比下降
    根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月低1.9个百分点；环比下降0.3%。
    一、新建住房销售价格同比上涨1.8%，涨幅比9月低2.1个百分点；环比下降0.3%，其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.3%。
    分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.8%，环比与上月持平。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨1.5%和3.3%，环比分别下降0.3%和0.4%。　

    二、二手住房销售价格同比上涨0.8%，涨幅比9月低1.8个百分点；环比下降0.4%。

　　三、新建非住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅比9月低0.8个百分点；环比下降0.2%。分类型看，办公楼销售价格同比上涨3.9%，环比与上月持平；商业营业用房销售价格同比上涨1.7%，环比下降0.3%。

    从以上数据可以看出，虽然房价环比已有所下降，但是同比仍旧在上涨。从房型来看，经济适用房价格表现稳定，但商品房价格仍旧高涨，环比跌幅较小。从具体涨跌的城市来看，房价出现大幅下滑的也大多是那些前期泡沫较大的城市，如深圳、广州、重庆、昆明等城市。


新政出台后市场表现依旧冷淡
    10月22日晚，财政部发布了一系列减免房产交易税费的政策。新政公布后，市场一时间表现积极，比如北京市11月1日新政执行后，首个周末成交量未起波澜，而从11月3日第一个工作日开始，成交量迅速上蹿，从75套一下涨至275套，200套左右的成交量一直持续到上个周五，而上个周末，成交量又掉到不足50套。在深圳，11月1日前后，其楼市成交量坐了一把“过山车”，从日均50套左右爆涨到200多套。但随后几日的成交跌落至150套左右。

    分析认为，买房毕竟是家庭的最大一笔投资，而且大多数银行的房贷细则至今未出，市场充斥的房贷假讯纷繁，对于那些急于买房的人来说，此次新政是个机会，但是对于普通的购房者来说，继续观望无疑是最好选择。


楼市将进入数年熊市，加速行业洗牌
    日前，中央出台了促进经济发展的十项举措，其中首项就是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。温家宝总理则强调：促进房地产市场平稳健康发展。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。

    从中可以看出，此次扶持房地产业发展的政策和此前中央出台的降低房地产契税、免印花税等如出一辙，都可谓是对居民购房的支持，而本质上不是放松对房地产业的监管。所以大摩最近发布的报告指出，该措施已暗示，有关方面已经放弃了令楼市复苏的努力。该行同时强调，国内房产市场将会进入数年的熊市。
SOHO中国董事长潘石屹无奈的说，开发商苦苦等来的新政却是一系列针对消费者购房的政策，并没有出现放宽土地和信贷救开发商的举措。“我认为这个思路是对的。中央政府的政策是最根本的，地方政府只能依据中央政府政策中大的原则来制定各自的政策。政府的刺激政策从刺激消费者购买力、提高消费者能力来帮助中国的经济和中国房地产。”潘石屹认为，目前政府放开开发贷的可能性并不大，如果突然放开了对房地产商的信贷，有可能会生产出来一些产销不对路的产品，造成产品的积压和浪费。直接给这些房地产开发商贷款，这种贷款的风险也是巨大的。

    除了政府不支持外，目前房地产开发商也面临着贷款难得问题。尽管政府放松了信贷规模，但是各银行机构却出于对金融危机影响的考虑，纷纷紧缩银根，惜贷成风。而此前中央出台的房贷政策，由于在二套房的鉴定上存在分歧，所以各银行房贷细则迟迟未出，这就影响了居民的购房热情。所以在房地产市场持续低迷之时，新一轮的洗牌也将上演，尤其是在年关到来之时。现在部分中小开发商面临着极大的债务压力，包括归还银行贷款、上交土地款、清偿工程垫款、发放农民工工资等。由此，地产大腕潘石屹声称，“从SOHO中国自身来说，现在是SOHO中国发展百年不遇的好机会”。


中国楼市或于2009年下半年见底
    中国社科院金融所研究员易宪容表示，正确调控房地产走势就意味着要降低居民住房价格。“真正要扩大内需，还是应该通过大部分的普通居民来拉动，而不是投资者。”他认为，目前房价水平还是处于一个过高的档位，只是投资者的价格水平，并非真正住房消费者的价格水平。

    另有分析指出，全国平均房价将从峰值下降20%左右，但最多不超过30%，楼市颓势将持续到2009年下半年，但最迟会在2010年底前企稳。

    近期虽然在个别城市，房价已下跌20%以上，但从全国水平来看，房价仅仅从最高点回落了3.8%，仍然远高于2007年初的水平，远远超出普通家庭的购买力。因此，从改善民生的角度而言，政府调控的目标还没有实现。所以在短期内，我们认为中央政府不会急于对房地产市场伸出援手。

    与中央政府相比，地方政府似乎更不愿意看到市场陷入低迷。这可能是因为房地产业对地方经济和地方财政具有更加举足轻重的作用。很多地区已经采取补贴、减税等措施刺激房市。尽管如此，我们认为，地方政府的救助措施只是杯水车薪。

    虽然房地产市场存在明显的供需失衡，而且大多数房地产商都面临资金紧张问题，但很多开发商还是不愿意降价。这一方面是因为他们不愿意利润率被挤压，另一方面是担心降价会给潜在购房者带来更强的降价预期，从而增大售房的难度，或引发前期购房者的不满(如退房潮)。因此，在房地产市场已出现拐点时，许多房地产商要么不愿接受现实，要么不愿公开承认现实，在与购房者的博弈中，采取了不降价的策略。然而，由于房价已远远超出居民的承受能力，因此，除非开发商降价，否则住房销量增长将很难维持。

    对购房者而言，房价下跌预期会影响其购房决策，但这一影响会因购房目的不同而各异。对于把买房纯粹作为投资的潜在购房者来说，房价下跌预期肯定会导致其延迟购房。而对于那些已经购房的投资者来说，这一预期可能会加速其出卖手中的二手房。这两类行为都会加剧房地产市场的供需失衡，导致房价的进一步下跌。

    而对于有实际住房需求的购房自住者而言，房价下跌会改善其购买力，使一些原本买不起房子的居民买得起房子。虽然房价下跌的预期也会推迟其购房的时间，但很多人并不见得会等候很长时间，因为他们的住房需求可能相当紧迫。另外，随着房价下跌，越来越多的相对低收入群体会逐步地加入到可购房者的行列，他们一直苦于买不起房子，因为担心房价再度上涨，所以会抓紧购房。从这个角度而言，房价的下跌不会太深太持久。


房价下跌，但跌幅最多不超过30%
        根据以上对市场供需、宏观政策走向及相关各方选择的分析，在接下来的数月里，房价依然会处于下行通道之中。但是，房价下跌不会太深太久。全国平均房价将从峰值下降20%左右，最多不超过30%，房市颓势将持续到2009年下半年，但最迟会在2010年底前企稳。由于中国的区域差异较大，各地房地产调整幅度会有深有浅，之前泡沫较大的地区很可能会面临房市大震荡，而房价相对稳定地区面对的风暴也会较小。

    房价下跌的幅度不超过30%，调整的时间不超过3年。按照国家统计局的数据，全国平均房价在2004年-2007年间上升了41%。如果房价从近期峰值下跌30%，实际上意味着全国平均房价将降到2004年的水平。

     如果房价下跌超过30%、房地产市场低迷超过3年，估计会有相当多的房地产企业面临破产倒闭，相当多的农民工失去就业机会，地方政府通过土地出让获取经济发展所需资金的渠道也会枯竭。因此，我们预期，中央政府在全国平均房价下跌20%之前，就会采取措施来稳定房地产市场。考虑到政策效应的滞后性和有效性，有可能发生房价下跌超出政府目标的现象(即超过20%)，但超过30%的可能性应该不大。