超级军网央企房地产业将在奥运会后迎来重组高峰
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/29 04:57:41
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国资委主任李荣融最近在国企改革新闻发布会上表示，奥运会之后由国资委主导的央企重组将奔着80－100家的目标加速进行。这表明了央企重组在当前面临时间紧任务重的双重压力下，奥运会后以国资委来主导的央企重组力度将必然加大；而且，针对涉及房地产主业的央企，李荣融特别指出，经核准房地产业作为主业的央企不超过10户，相当一部分作为过渡的房地产主业将在央企中逐步退出，因为没有规模，就很难降低造价，所以最后必然退出市场。
我们认为，奥运会之后，在国资委主导下的央企房地产业的重组势必会一改往日的艰难步伐，走上快车道。房地产业的重组实际上目前较多的是央企将房地产资产整合到相关业务的上市公司来实现的，例如华侨城等。但央企与央企之前的房地产业务重组却鲜为人见，因为这里面涉及到的利益团体比较多，实施起来比较困难。奥运后，央企重组将由企业自愿协调转向国资委主导，这对于房地产业重组将起到一定的促进作用。此次，透过李荣融对央企重组的表态，我们可以预计，央企重组将成为今年下半年主流投资主题之一，而房地产行业则有望引领下半年重组潮流，而且房地产业亦迎来了一个依托央企背景实现做大做强的好时机。转载
国资委主任李荣融最近在国企改革新闻发布会上表示，奥运会之后由国资委主导的央企重组将奔着80－100家的目标加速进行。这表明了央企重组在当前面临时间紧任务重的双重压力下，奥运会后以国资委来主导的央企重组力度将必然加大；而且，针对涉及房地产主业的央企，李荣融特别指出，经核准房地产业作为主业的央企不超过10户，相当一部分作为过渡的房地产主业将在央企中逐步退出，因为没有规模，就很难降低造价，所以最后必然退出市场。
我们认为，奥运会之后，在国资委主导下的央企房地产业的重组势必会一改往日的艰难步伐，走上快车道。房地产业的重组实际上目前较多的是央企将房地产资产整合到相关业务的上市公司来实现的，例如华侨城等。但央企与央企之前的房地产业务重组却鲜为人见，因为这里面涉及到的利益团体比较多，实施起来比较困难。奥运后，央企重组将由企业自愿协调转向国资委主导，这对于房地产业重组将起到一定的促进作用。此次，透过李荣融对央企重组的表态，我们可以预计，央企重组将成为今年下半年主流投资主题之一，而房地产行业则有望引领下半年重组潮流，而且房地产业亦迎来了一个依托央企背景实现做大做强的好时机。
国资委主任李荣融最近在国企改革新闻发布会上表示，奥运会之后由国资委主导的央企重组将奔着80－100家的目标加速进行。这表明了央企重组在当前面临时间紧任务重的双重压力下，奥运会后以国资委来主导的央企重组力度将必然加大；而且，针对涉及房地产主业的央企，李荣融特别指出，经核准房地产业作为主业的央企不超过10户，相当一部分作为过渡的房地产主业将在央企中逐步退出，因为没有规模，就很难降低造价，所以最后必然退出市场。
我们认为，奥运会之后，在国资委主导下的央企房地产业的重组势必会一改往日的艰难步伐，走上快车道。房地产业的重组实际上目前较多的是央企将房地产资产整合到相关业务的上市公司来实现的，例如华侨城等。但央企与央企之前的房地产业务重组却鲜为人见，因为这里面涉及到的利益团体比较多，实施起来比较困难。奥运后，央企重组将由企业自愿协调转向国资委主导，这对于房地产业重组将起到一定的促进作用。此次，透过李荣融对央企重组的表态，我们可以预计，央企重组将成为今年下半年主流投资主题之一，而房地产行业则有望引领下半年重组潮流，而且房地产业亦迎来了一个依托央企背景实现做大做强的好时机。转载
国资委主任李荣融最近在国企改革新闻发布会上表示，奥运会之后由国资委主导的央企重组将奔着80－100家的目标加速进行。这表明了央企重组在当前面临时间紧任务重的双重压力下，奥运会后以国资委来主导的央企重组力度将必然加大；而且，针对涉及房地产主业的央企，李荣融特别指出，经核准房地产业作为主业的央企不超过10户，相当一部分作为过渡的房地产主业将在央企中逐步退出，因为没有规模，就很难降低造价，所以最后必然退出市场。
我们认为，奥运会之后，在国资委主导下的央企房地产业的重组势必会一改往日的艰难步伐，走上快车道。房地产业的重组实际上目前较多的是央企将房地产资产整合到相关业务的上市公司来实现的，例如华侨城等。但央企与央企之前的房地产业务重组却鲜为人见，因为这里面涉及到的利益团体比较多，实施起来比较困难。奥运后，央企重组将由企业自愿协调转向国资委主导，这对于房地产业重组将起到一定的促进作用。此次，透过李荣融对央企重组的表态，我们可以预计，央企重组将成为今年下半年主流投资主题之一，而房地产行业则有望引领下半年重组潮流，而且房地产业亦迎来了一个依托央企背景实现做大做强的好时机。
调控的目的之一：洗牌
通过洗牌来规范行业，从而有利于进一步加强对该行业的控制。
控制。
呵呵
呵呵
呵呵，毕竟央企比较听话。上面说不准拿地，它就不能拿地了。:lol
我上半年就在研究所里面说过，越是外部经济环境不好，国资委就越是有借口进行兼并重组
原帖由 dark_knight 于 2008-8-22 11:11 发表
我上半年就在研究所里面说过，越是外部经济环境不好，国资委就越是有借口进行兼并重组
全是国企他最开心;P
gczy社会:lol
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原帖由 dark_knight 于 2008-8-22 22:07 发表
很明显，李荣融不懂房地产。
中粮已经把房地产定位主营业务了，中粮旗下有两大块房地产平台，一个是中粮地产，另一个是中粮置业。前者负责工业地产和住宅地产，后者负责商业地产，你看多好……
中建总公司现在两块上市平台，一块是香港上市的中海集团，另一个已经拿到国内上市牌照的中国建筑。造成这种局面，中建总想二次圈钱是一个原因，死活不让中海红绸回归恐怕是更大的原因。
保利是军队的产业根本动不了。
中信水也很深，中信泰富早就在香港上市了，现在中信地产早晚也要国内IPO，这也是动不了的。
华润把房地产作为主业已经很多年了，又实际控制着万科，更是动都不能动。
再加上老字号招商局集团下属的招商地产。
华侨城也是国内上市房地产企业。
中远集团下面也有中远房产，规模不算小了。
加上正宗的房地产企业中房集团。
好吧，已经这么多家去掉了，国资委还准备怎么玩。
科普啊:victory: :handshake
同在奥运前，国务院召集各部委专题研究了目前的经济形势，其中对房地产也进行了专题探讨，住房和城乡建设部在这次会议上给出的口径是，“继续密切关注房地产市场动向”，对于“救市”或是“松绑”绝口不提，国务院也认可了这一口径。
当前“稳定与发展压倒一切”，简言之，
第一条即是，“哪些变化是宏观调控所希望的，哪些是要防范的？
第二条是，判断健康的标准是否应与宏观调控的目标表述一致，而不能以2007年一些地方房价大幅上涨为标准；
第三是房地产市场不能大起大落。正如毛泽东的一句诗词所说：“牢骚太盛防肠断，风物长宜放眼量”。至于未来，我们认为有好坏两种可能。如果企业合理定价，政策适度调整，贷款有保有压，适度刺激和支持消费，市场会朝着好的方向发展，反之则会向坏的方向发展。
当前“稳定与发展压倒一切”，简言之，
第一条即是，“哪些变化是宏观调控所希望的，哪些是要防范的？
第二条是，判断健康的标准是否应与宏观调控的目标表述一致，而不能以2007年一些地方房价大幅上涨为标准；
第三是房地产市场不能大起大落。正如毛泽东的一句诗词所说：“牢骚太盛防肠断，风物长宜放眼量”。至于未来，我们认为有好坏两种可能。如果企业合理定价，政策适度调整，贷款有保有压，适度刺激和支持消费，市场会朝着好的方向发展，反之则会向坏的方向发展。
朋友对央企的主营业务很有研究啊:lol
（英国金融时报中文网）2008/08/21
中国政府高官表示，中国将在下半年加快国有企业的重组速度，推进大型企业合并，并在广泛的产业范围内加快出售非战略性资产。
中国最大的国有实业控股公司国家开发投资公司（SDIC，简称：国投集团）总裁兼首席执行官王会生向英国《金融时报》表示，一直以来,中国政府基本上将重组任务交给国有企业自己处理，但现在政府将开始推动这一进程。
中国政府曾表示，计划到2010年将中央政府控制的大型国企从150家减少至80家。如今政府感到，如果不直接干预，这个目标就无法实现。
“一年过去了，我们需要加速（整合过程），”王会生表示。“通过收购（国企）扩大我们的主营业务，并向市场出售其它业务，国投将成为这个重组过程的一个主要平台。”
国投集团与瑞银拥有一家合资的基金管理公司，集团总资产超过1620亿元人民币（合236亿美元），业务领域包括能源、交通、基建、矿业和农业。王会生表示，国投会考虑向海外投资者和私人投资者出售资产。
中国政府正通过加强环境和劳动执法、减少退税等手段，来鼓励私营部门整合。
“中国政府认为，有过多的企业借助污染环境、虐待工人、浪费中国稀缺的宝贵资源生存下来，”里昂证券中国策略师安迪•罗斯曼(Andy Rothman)表示。“不过，虽然国家高层将指导大型国企重组，他们更希望让中小型私有企业自行整合。”
在航运业，总部位于武汉的中国长江航运（集团）公司和总部位于北京的中国对外贸易运输集团在国资委的推动下准备合并。长江航运是中国最大的内河航运企业，而物流集团中国外运和德国DHL设有合资公司。此举将使它们能够与国有的中国海运和中远集团(COSCO)相抗衡。
中国政府高官表示，中国将在下半年加快国有企业的重组速度，推进大型企业合并，并在广泛的产业范围内加快出售非战略性资产。
中国最大的国有实业控股公司国家开发投资公司（SDIC，简称：国投集团）总裁兼首席执行官王会生向英国《金融时报》表示，一直以来,中国政府基本上将重组任务交给国有企业自己处理，但现在政府将开始推动这一进程。
中国政府曾表示，计划到2010年将中央政府控制的大型国企从150家减少至80家。如今政府感到，如果不直接干预，这个目标就无法实现。
“一年过去了，我们需要加速（整合过程），”王会生表示。“通过收购（国企）扩大我们的主营业务，并向市场出售其它业务，国投将成为这个重组过程的一个主要平台。”
国投集团与瑞银拥有一家合资的基金管理公司，集团总资产超过1620亿元人民币（合236亿美元），业务领域包括能源、交通、基建、矿业和农业。王会生表示，国投会考虑向海外投资者和私人投资者出售资产。
中国政府正通过加强环境和劳动执法、减少退税等手段，来鼓励私营部门整合。
“中国政府认为，有过多的企业借助污染环境、虐待工人、浪费中国稀缺的宝贵资源生存下来，”里昂证券中国策略师安迪•罗斯曼(Andy Rothman)表示。“不过，虽然国家高层将指导大型国企重组，他们更希望让中小型私有企业自行整合。”
在航运业，总部位于武汉的中国长江航运（集团）公司和总部位于北京的中国对外贸易运输集团在国资委的推动下准备合并。长江航运是中国最大的内河航运企业，而物流集团中国外运和德国DHL设有合资公司。此举将使它们能够与国有的中国海运和中远集团(COSCO)相抗衡。
(中国证券报)2008/08/25
处于调控和调整之中的房地产市场，正在面临“滞胀”的压力。一些专家指出，奥运会后，房地产业面临的调整压力加大，景气回落、销售持续低迷以及开发商资金链绷紧将使高企的房价逐渐“回归理性”。与此同时，土地、钢材等价格大幅上涨，压缩了房地产企业的利润空间，今后地产商的业绩增长也将明显趋缓。
地产商资金链紧绷
受信贷紧缩和销售低迷的影响，今年以来，大多数房地产公司资金链持续绷紧。截至8月23日，55家房地产上市公司公布的半年报显示，行业整体经营性现金流不容乐观。市场人士指出，这将对房价产生下行压力。
Wind资讯的数据统计，上半年，55家房地产公司经营活动产生的现金流量净额合计为-255.2亿元，同比下降477.24%。55家公司中，41家经营性现金流为负，42家经营性现金流同比下降。
以保利地产（600048）为例，报告期末，该公司经营活动产生的现金流量净额为-64.48亿元，与去年同期相比下降1068.7%，每股经营活动产生的现金流量净额也从去年的-0.50元下降至-2.63元，下降幅度达到426%。公司持有的货币资金也由年初的46.26亿元下降至36.18亿元。
长城证券研究员刘昆分析，房地产企业经营性现金流的负值越来越大，主要是由于购置土地等“扩张性”支出大幅增加，房屋产品销售的速度没有跟上。开发商去年普遍高价拍得土地，今年将集中支付地价款。
东方证券研究员薛和斌估算，2007年房地产公司约110亿元的未付地价中约有90亿元需在2008年支付，今年上半年房地产公司支付了超过80亿元的地价款。
与经营性现金流大幅下降形成对照，房地产公司的存货大幅上升。Wind数据显示，今年上半年，55家房地产上市公司“积压”的存货达3128.91亿元，比去年同期增加1446.38亿元，增幅达86%。
天相投顾研究员石磊指出，一方面，今年1-7月房地产投资同比增长超过33%，同时销售面积下降10.8%。房价居高不下和市场走势不明是销售量无法提升的关键。面对越来越紧的资金链，下调房价、回笼资金已经成为房地产商的必然选择。
行业增长将放缓
业内专家指出，房地产景气持续回落，行业增长率将下滑。国家统计局发布的数据显示，7月份，“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，自去年12月以来第8个月连续出现环比回落，也是自2005年6月以来第二次出现同比下降。
Wind数据统计，今年上半年，已公布半年报的55家房地产上市公司合计实现营业收入582.55亿元，比去年同期增长37.96%；实现营业利润130.24亿元，同比增长44.46%；实现净利润99.4亿元，同比增长49.4%。这与2007年房地产行业80%以上的业绩增速相比已经明显放缓。
业内专家指出，景气回落、增长放缓，最直接的原因是房地产市场销售持续低迷。今年上半年，11个重点城市成交量占去年同期比重为55%；全国商品房累计销售面积25892.63万平方米，同比减少7.21%，与去年同期21.45%的增速相比明显下降。房产贷款增幅也连续回落。央行报告称，2008年上半年，房地产贷款增加3988.4亿元，同比少增1706.6亿元。其中，开发贷款和购房贷款分别增加1834.3亿元和2154亿元，同比分别少增684.3亿元和1022.3亿元。
在这种背景下，今年地产商普遍放慢了扩张的脚步。万科A(000002)半年报显示，为了避免因市场原因造成公司产生新的产品库存，公司将对下半年的开工和竣工计划进行适当调整，调整后的全年开工计划为683万平方米，竣工计划为586万平方米，较原计划分别下降了19%和15%。金地集团（600383）半年报则显示,今年上半年公司开工面积约110万平方米,竣工面积约20万平方米，分别只完成了年度计划的42.1%和10.75%。国都证券行业研究员邹文军指出，竣工面积增速下降将直接降低上市公司今明两年业绩的增速，新开工面积将减少2009年公司商品住宅的供给量，导致公司未来业绩增速趋缓。
一些专家认为，奥运会后房地产业面临的调整压力加大，房价将逐渐理性回归，地产商的业绩增长将明显趋缓。
处于调控和调整之中的房地产市场，正在面临“滞胀”的压力。一些专家指出，奥运会后，房地产业面临的调整压力加大，景气回落、销售持续低迷以及开发商资金链绷紧将使高企的房价逐渐“回归理性”。与此同时，土地、钢材等价格大幅上涨，压缩了房地产企业的利润空间，今后地产商的业绩增长也将明显趋缓。
地产商资金链紧绷
受信贷紧缩和销售低迷的影响，今年以来，大多数房地产公司资金链持续绷紧。截至8月23日，55家房地产上市公司公布的半年报显示，行业整体经营性现金流不容乐观。市场人士指出，这将对房价产生下行压力。
Wind资讯的数据统计，上半年，55家房地产公司经营活动产生的现金流量净额合计为-255.2亿元，同比下降477.24%。55家公司中，41家经营性现金流为负，42家经营性现金流同比下降。
以保利地产（600048）为例，报告期末，该公司经营活动产生的现金流量净额为-64.48亿元，与去年同期相比下降1068.7%，每股经营活动产生的现金流量净额也从去年的-0.50元下降至-2.63元，下降幅度达到426%。公司持有的货币资金也由年初的46.26亿元下降至36.18亿元。
长城证券研究员刘昆分析，房地产企业经营性现金流的负值越来越大，主要是由于购置土地等“扩张性”支出大幅增加，房屋产品销售的速度没有跟上。开发商去年普遍高价拍得土地，今年将集中支付地价款。
东方证券研究员薛和斌估算，2007年房地产公司约110亿元的未付地价中约有90亿元需在2008年支付，今年上半年房地产公司支付了超过80亿元的地价款。
与经营性现金流大幅下降形成对照，房地产公司的存货大幅上升。Wind数据显示，今年上半年，55家房地产上市公司“积压”的存货达3128.91亿元，比去年同期增加1446.38亿元，增幅达86%。
天相投顾研究员石磊指出，一方面，今年1-7月房地产投资同比增长超过33%，同时销售面积下降10.8%。房价居高不下和市场走势不明是销售量无法提升的关键。面对越来越紧的资金链，下调房价、回笼资金已经成为房地产商的必然选择。
行业增长将放缓
业内专家指出，房地产景气持续回落，行业增长率将下滑。国家统计局发布的数据显示，7月份，“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，自去年12月以来第8个月连续出现环比回落，也是自2005年6月以来第二次出现同比下降。
Wind数据统计，今年上半年，已公布半年报的55家房地产上市公司合计实现营业收入582.55亿元，比去年同期增长37.96%；实现营业利润130.24亿元，同比增长44.46%；实现净利润99.4亿元，同比增长49.4%。这与2007年房地产行业80%以上的业绩增速相比已经明显放缓。
业内专家指出，景气回落、增长放缓，最直接的原因是房地产市场销售持续低迷。今年上半年，11个重点城市成交量占去年同期比重为55%；全国商品房累计销售面积25892.63万平方米，同比减少7.21%，与去年同期21.45%的增速相比明显下降。房产贷款增幅也连续回落。央行报告称，2008年上半年，房地产贷款增加3988.4亿元，同比少增1706.6亿元。其中，开发贷款和购房贷款分别增加1834.3亿元和2154亿元，同比分别少增684.3亿元和1022.3亿元。
在这种背景下，今年地产商普遍放慢了扩张的脚步。万科A(000002)半年报显示，为了避免因市场原因造成公司产生新的产品库存，公司将对下半年的开工和竣工计划进行适当调整，调整后的全年开工计划为683万平方米，竣工计划为586万平方米，较原计划分别下降了19%和15%。金地集团（600383）半年报则显示,今年上半年公司开工面积约110万平方米,竣工面积约20万平方米，分别只完成了年度计划的42.1%和10.75%。国都证券行业研究员邹文军指出，竣工面积增速下降将直接降低上市公司今明两年业绩的增速，新开工面积将减少2009年公司商品住宅的供给量，导致公司未来业绩增速趋缓。
一些专家认为，奥运会后房地产业面临的调整压力加大，房价将逐渐理性回归，地产商的业绩增长将明显趋缓。
（信报）2008/08/26
内地地产开发商陆续公布中期业绩，大多数盈利表现不俗，但销售数字参差，面对楼市不振，部分企业更须大幅调低下半年销售目标。有分析员指出，在市场成交大幅萎缩之下，行业整合的趋势已出现，中小型发展商的处境屡见困难。
若以已公布二○○八年销售目标的内房股统计，保利房地产的销售最好，上半年完成全年目标百分之四十五，其他大型内房股都能达到百分之三十以上的全年目标，只有世茂房地产（813）例外，只达标百分之二十五。
招商地产售南京项目
至于较小型的房企如首创置业（2868）、招商地产等则普遍表现较差，只完成全年目标不足二成，市场人士估计，它们将很难达成目标。事实上，部分内房股已相继调低销售目标，包括首创置业、复地（2337）及瑞安房地产（272），前两者调低目标的幅度分别为一半及四成三。
由于内地买楼高峰期在下半年，以往绩而论，如上半年达到全年销售约三分之一，其管理层都有相当信心可以达标，可是今年情况特殊，买方缺乏信心入市，成交量已大跌三至五成。建银国际研究部执行董事颜伟洪表示，即使是大型公司，其销售亦很大机会较预期差，低一至二成已是不错。
在碧桂园（2007）及富力地产（2777）公布业绩后，有券商立即削减其销售及盈利预测，就算是行业中唯一蓝筹股中国海外发展（688），也有分析师以调整行业前景为由，借势调低股份目标价。花旗则认为，中国海外发展是业内的领导者，在行业整合时，其表现会更卓越。
颜伟洪表示，大企业的品牌及产品质素较高，加上有较佳的销售人才及策略，在市道不佳之时也能保持较好销售，相对来说，中小型公司在熊市下的确不利。他认为，往后的发展将是大型地产商扩大市占率的时机，小型对手生存空间被削，若有小型上市公司被淘汰或吞并，他不感到奇怪。
销售转差亦影响企业资金「回笼」速度，颜伟洪指出，不排除再有内房股要贱卖资产。最新走上出售资产套现行列的是招商地产，集团将以十七亿五千万元人民币，把南京国际金融中心售予美资房产基金ARA；该物业投资额十四亿元人民币。
难有实质放宽宏调措施
对于下半年的市道，地产商普遍期望宏观调控措施有所放宽，市场上亦频传风声，内房股价亦出现波动。
不过，中信嘉华银行中国业务首席策略师廖群认为，下半年不会有实质的放宽措施。而且，内房公司一般预算将大部分楼盘在下半年推售，在大量供应之下，买楼信心会否如期恢复成疑。分析师预计，下半年楼价将有更大压力。
内地地产开发商陆续公布中期业绩，大多数盈利表现不俗，但销售数字参差，面对楼市不振，部分企业更须大幅调低下半年销售目标。有分析员指出，在市场成交大幅萎缩之下，行业整合的趋势已出现，中小型发展商的处境屡见困难。
若以已公布二○○八年销售目标的内房股统计，保利房地产的销售最好，上半年完成全年目标百分之四十五，其他大型内房股都能达到百分之三十以上的全年目标，只有世茂房地产（813）例外，只达标百分之二十五。
招商地产售南京项目
至于较小型的房企如首创置业（2868）、招商地产等则普遍表现较差，只完成全年目标不足二成，市场人士估计，它们将很难达成目标。事实上，部分内房股已相继调低销售目标，包括首创置业、复地（2337）及瑞安房地产（272），前两者调低目标的幅度分别为一半及四成三。
由于内地买楼高峰期在下半年，以往绩而论，如上半年达到全年销售约三分之一，其管理层都有相当信心可以达标，可是今年情况特殊，买方缺乏信心入市，成交量已大跌三至五成。建银国际研究部执行董事颜伟洪表示，即使是大型公司，其销售亦很大机会较预期差，低一至二成已是不错。
在碧桂园（2007）及富力地产（2777）公布业绩后，有券商立即削减其销售及盈利预测，就算是行业中唯一蓝筹股中国海外发展（688），也有分析师以调整行业前景为由，借势调低股份目标价。花旗则认为，中国海外发展是业内的领导者，在行业整合时，其表现会更卓越。
颜伟洪表示，大企业的品牌及产品质素较高，加上有较佳的销售人才及策略，在市道不佳之时也能保持较好销售，相对来说，中小型公司在熊市下的确不利。他认为，往后的发展将是大型地产商扩大市占率的时机，小型对手生存空间被削，若有小型上市公司被淘汰或吞并，他不感到奇怪。
销售转差亦影响企业资金「回笼」速度，颜伟洪指出，不排除再有内房股要贱卖资产。最新走上出售资产套现行列的是招商地产，集团将以十七亿五千万元人民币，把南京国际金融中心售予美资房产基金ARA；该物业投资额十四亿元人民币。
难有实质放宽宏调措施
对于下半年的市道，地产商普遍期望宏观调控措施有所放宽，市场上亦频传风声，内房股价亦出现波动。
不过，中信嘉华银行中国业务首席策略师廖群认为，下半年不会有实质的放宽措施。而且，内房公司一般预算将大部分楼盘在下半年推售，在大量供应之下，买楼信心会否如期恢复成疑。分析师预计，下半年楼价将有更大压力。
(21世纪经济报道)2008/08/22
中国是外商直接投资最大的目标市场，是衡量服务式公寓行业发展前景的重要标准。
近日，北京辉盛阁国际公寓正式开业，新加坡总统纳丹为其开业揭幕。
“这是新加坡辉盛国际管理有限公司斥资1.35亿美元从中远集团手中购得的物业，整个项目总投资近2亿美元。”当日，北京辉盛阁国际公寓总经理张伟民在接受本报记者专访时透露，这是辉盛国际在中国开业的第6所服务式公寓，公司将在2010年底将辉盛品牌公寓扩展到20所。
辉盛国际是新加坡星狮集团旗下全资子公司星狮地产的分支。据了解，除了辉盛国际之外，今年，包括高富诺、觊雷集团、韩国未来资产集团也开始纷纷涉足服务式公寓市场。
首选京沪
据了解，北京辉盛阁位于北京CBD，高23层。“北京CBD地区驻有超过3000家公司，其中包括500余家跨国企业以及570余家外资企业驻中国的代表处。”辉盛国际行政总裁曹炳森指出，作为首都，北京始终是外资进入中国市场的一个重要门户城市，也必然是辉盛国际发展的重点地区。
“中国是外商直接投资最大的目标市场，是衡量服务式公寓行业发展前景的重要标准。”曹炳森坦言，正是看准了服务式公寓在中国市场的巨大发展空间，辉盛国际才决心在这里加大投资力度。“截至2010年底，辉盛品牌公寓将扩展到20所。”
根据商务部的数据，仅2008年前五个月，中国外商直接投资金额达427.8亿美元，同比增长54.97%。
上海是外资楼市投资的另一主战场。上海方面的消息，今年以来，外资对于上海服务式公寓的收购总额高达42亿元人民币。
据戴德梁行最新数据显示，今年1月份，高富诺购买了位于长宁区的华山夏都苑中的C幢，总价为12亿元人民币。而华山夏都苑此前是摩根士丹利在2006年6月以7.6亿元人民币收购的物业；2月，来自韩国的未来资产集团从基汇资本手中收购了服务式公寓项目翠湖天地御苑18号楼，总价为9.63亿元人民币，基汇资本两年前的购买价是6亿元人民币；紧接着，凯雷也以19.9亿元人民币的价格收购了服务式公寓项目济南路8号。
买卖双方国际资本的背景足以见得外资对于服务式公寓市场的青睐。
“鉴于已有酒店供应和待售开发土地有限，外国投资者已经将目光转向合资形式开发酒店项目，或投资国内酒店管理公司。”仲量联行中国区董事总经理安瑞达向媒体透露。
长租客户保回报
众所周知的是，服务式公寓的投资回报主要依靠物业增值和租金收益，奥运概念更是放大了这种投资回报。
上述上海华山夏都苑和翠湖天地御苑的转手回报率，几乎达到了50%之多。来自北京戴德梁行的报告也显示，今年二季度，北京服务式公寓租金比一季度上涨了7.6%，市场均价涨至人民币207.3元/月/平方米。在今年住宅市场“量价双降”的大环境下，服务式公寓一枝独秀。
后奥运时代的服务式公寓能否继续走强?
北京高力国际第二季度的报告显示，截至二季度末，服务式公寓的总存量达到了5069套。同时记者获悉，今年下半年北京将有5个高档服务式公寓项目投入使用，预计将为市场带来889套服务式公寓。其中第三季度就有两个新的公寓入市。未来的竞争可见一斑。
“服务式公寓靠的不应是旅游客户，最重要还是一些长期客户。”张伟民向记者阐述着自己的观点，只要不出现大的经济滑坡，奥运结束后服务式公寓市场也不会有太大的冲击。
而张伟民之所以如此信心十足，主要还是基于辉盛系服务式公寓差异化的市场定位。
据曹炳森说，辉盛的价格定位与五星级酒店相同，客户主要针对常驻客户，与五星级酒店没有太多的交叉重叠，从产品来说，酒店式公寓房型与酒店客房相比更为宽敞，更能提供一种居家的空间和感受。
“目前，我们90%客户是公司客户，其中70%是财富500强公司。大多常驻客户在入住之前都要亲自体验公寓质量，这要求我们的品质要有保证。目前辉盛在世界各地的平均入住率达到90%。”曹炳森说。
但是，有业内人士善意提醒，一线城市受到供应量不断增加以及人民币升值的影响，未来服务式公寓可能会面临租金的压力。
同时，记者了解到，为了分散风险，一些经济发展强劲，GDP比较高且有中央CBD商务区规划的城市，也成为外资涉猎的对象。
中国是外商直接投资最大的目标市场，是衡量服务式公寓行业发展前景的重要标准。
近日，北京辉盛阁国际公寓正式开业，新加坡总统纳丹为其开业揭幕。
“这是新加坡辉盛国际管理有限公司斥资1.35亿美元从中远集团手中购得的物业，整个项目总投资近2亿美元。”当日，北京辉盛阁国际公寓总经理张伟民在接受本报记者专访时透露，这是辉盛国际在中国开业的第6所服务式公寓，公司将在2010年底将辉盛品牌公寓扩展到20所。
辉盛国际是新加坡星狮集团旗下全资子公司星狮地产的分支。据了解，除了辉盛国际之外，今年，包括高富诺、觊雷集团、韩国未来资产集团也开始纷纷涉足服务式公寓市场。
首选京沪
据了解，北京辉盛阁位于北京CBD，高23层。“北京CBD地区驻有超过3000家公司，其中包括500余家跨国企业以及570余家外资企业驻中国的代表处。”辉盛国际行政总裁曹炳森指出，作为首都，北京始终是外资进入中国市场的一个重要门户城市，也必然是辉盛国际发展的重点地区。
“中国是外商直接投资最大的目标市场，是衡量服务式公寓行业发展前景的重要标准。”曹炳森坦言，正是看准了服务式公寓在中国市场的巨大发展空间，辉盛国际才决心在这里加大投资力度。“截至2010年底，辉盛品牌公寓将扩展到20所。”
根据商务部的数据，仅2008年前五个月，中国外商直接投资金额达427.8亿美元，同比增长54.97%。
上海是外资楼市投资的另一主战场。上海方面的消息，今年以来，外资对于上海服务式公寓的收购总额高达42亿元人民币。
据戴德梁行最新数据显示，今年1月份，高富诺购买了位于长宁区的华山夏都苑中的C幢，总价为12亿元人民币。而华山夏都苑此前是摩根士丹利在2006年6月以7.6亿元人民币收购的物业；2月，来自韩国的未来资产集团从基汇资本手中收购了服务式公寓项目翠湖天地御苑18号楼，总价为9.63亿元人民币，基汇资本两年前的购买价是6亿元人民币；紧接着，凯雷也以19.9亿元人民币的价格收购了服务式公寓项目济南路8号。
买卖双方国际资本的背景足以见得外资对于服务式公寓市场的青睐。
“鉴于已有酒店供应和待售开发土地有限，外国投资者已经将目光转向合资形式开发酒店项目，或投资国内酒店管理公司。”仲量联行中国区董事总经理安瑞达向媒体透露。
长租客户保回报
众所周知的是，服务式公寓的投资回报主要依靠物业增值和租金收益，奥运概念更是放大了这种投资回报。
上述上海华山夏都苑和翠湖天地御苑的转手回报率，几乎达到了50%之多。来自北京戴德梁行的报告也显示，今年二季度，北京服务式公寓租金比一季度上涨了7.6%，市场均价涨至人民币207.3元/月/平方米。在今年住宅市场“量价双降”的大环境下，服务式公寓一枝独秀。
后奥运时代的服务式公寓能否继续走强?
北京高力国际第二季度的报告显示，截至二季度末，服务式公寓的总存量达到了5069套。同时记者获悉，今年下半年北京将有5个高档服务式公寓项目投入使用，预计将为市场带来889套服务式公寓。其中第三季度就有两个新的公寓入市。未来的竞争可见一斑。
“服务式公寓靠的不应是旅游客户，最重要还是一些长期客户。”张伟民向记者阐述着自己的观点，只要不出现大的经济滑坡，奥运结束后服务式公寓市场也不会有太大的冲击。
而张伟民之所以如此信心十足，主要还是基于辉盛系服务式公寓差异化的市场定位。
据曹炳森说，辉盛的价格定位与五星级酒店相同，客户主要针对常驻客户，与五星级酒店没有太多的交叉重叠，从产品来说，酒店式公寓房型与酒店客房相比更为宽敞，更能提供一种居家的空间和感受。
“目前，我们90%客户是公司客户，其中70%是财富500强公司。大多常驻客户在入住之前都要亲自体验公寓质量，这要求我们的品质要有保证。目前辉盛在世界各地的平均入住率达到90%。”曹炳森说。
但是，有业内人士善意提醒，一线城市受到供应量不断增加以及人民币升值的影响，未来服务式公寓可能会面临租金的压力。
同时，记者了解到，为了分散风险，一些经济发展强劲，GDP比较高且有中央CBD商务区规划的城市，也成为外资涉猎的对象。
中粮地产目前确定了“以工业地产为基础，大力发展住宅地产业务”的发展战略。制定该发展战略时考虑了以下因素：第一、公司的工业地产业务盈利较为稳定，但短期内难以大量复制，且其固定回报的模式限制了公司的发展速度。第二、住宅地产行业目前正处于快速发展进程中，需求十分巨大。中粮集团及公司拥有多年丰富的项目开发经验，从事住宅地产开发具有较大优势。
(上海证券报)2008/08/25
借引入策略伙伴加快取得项目回报、分散风险，如今已经成为开发商乐意采取的战术。在内地发展的瑞安房地产（00272.HK）发布中期业绩显示上半年收入增长，同时表示将继续寻求与投资者建立策略伙伴关系的机会，通过出售项目权益增强现金流量。
瑞安房地产上半年营业额为21.84亿元，较2007年同期的21.78亿元微升。上半年瑞安房地产的相当一部分收益来自转让股权，主要是完成了向永菱通金融有限公司出售所持的上海瑞虹新城发展项目25%股权的交易，作价为11.25亿元。此外，作为交易的一部分，永菱通被授予一项认购期权，可在今年12月1日至31日间以11.34亿元进一步收购该项目24%股权。
8月21日，瑞安房地产以10.21亿元的价格，将间接持有80.2%股权的伟华有限公司的25%股权出售给永菱通，伟华拥有重庆天地项目超高层办公楼的发展权。此外，永菱通还被授予在今年12月1日至31日期间以10.72亿元购买伟华另外25%股权的认购期权。
瑞安房地产坦言，与发展商、承建商、顾问及其他投资者建立策略伙伴关系，可提高运作效率，特别是可加快取得项目回报，套回资金投放于其他项目，分散风险。
进入下半年，瑞安房地产又新增银行融资额约3.76亿元，并正部署对一笔3.75亿美元的票据进行再融资。瑞安房地产认为，在当前环境下，下半年的整体前景较平常难以预测。
借引入策略伙伴加快取得项目回报、分散风险，如今已经成为开发商乐意采取的战术。在内地发展的瑞安房地产（00272.HK）发布中期业绩显示上半年收入增长，同时表示将继续寻求与投资者建立策略伙伴关系的机会，通过出售项目权益增强现金流量。
瑞安房地产上半年营业额为21.84亿元，较2007年同期的21.78亿元微升。上半年瑞安房地产的相当一部分收益来自转让股权，主要是完成了向永菱通金融有限公司出售所持的上海瑞虹新城发展项目25%股权的交易，作价为11.25亿元。此外，作为交易的一部分，永菱通被授予一项认购期权，可在今年12月1日至31日间以11.34亿元进一步收购该项目24%股权。
8月21日，瑞安房地产以10.21亿元的价格，将间接持有80.2%股权的伟华有限公司的25%股权出售给永菱通，伟华拥有重庆天地项目超高层办公楼的发展权。此外，永菱通还被授予在今年12月1日至31日期间以10.72亿元购买伟华另外25%股权的认购期权。
瑞安房地产坦言，与发展商、承建商、顾问及其他投资者建立策略伙伴关系，可提高运作效率，特别是可加快取得项目回报，套回资金投放于其他项目，分散风险。
进入下半年，瑞安房地产又新增银行融资额约3.76亿元，并正部署对一笔3.75亿美元的票据进行再融资。瑞安房地产认为，在当前环境下，下半年的整体前景较平常难以预测。
金融资产重组更复杂？
与房地产一样，金融领域领域的央企整合步伐也在悄悄提速。从华能集团、中石化集团、攀钢集团在各家产权交易所的挂牌动态表明，金融领域的资产重组行动可能规模更大、过程更复杂。
今年二月，华能集团在北京产权交易所挂出申银万国的两笔卖单，一笔是以17214万元的价格出售1721.3139万股股权，一笔是以20000万元的价格出售2000万股股权。记者从北京产权交易所了解到，华能集团共持有申银万国1.1497%股权，而这两笔卖单合计为0.5541%，华能集团手中还留有3000万股左右申银万国。业内人士预计，如果剥离非主业资产的政策得以完全执行，这两笔转让合同成交后，华能集团所持申银万国的剩余股权也将登陆产权交易所转让平台。
今年三月，攀钢集团挂牌2269.69万元出售所持华西证券0.37%全部股权。产权交易所资料显示，华西证券前五位股东分别为泸州老窖、中国国航、四川华能太平驿水电有限公司、四川剑南春集团、成都电业局都江堰电力公司，华西证券所持股份非常有限。
相对华能集团和攀钢集团而言，中石化集团剥离金融资产的举动更大。2007年12月，中石化集团就向外界传递出拟转让旗下金融资产的信息。其一是挂牌45.5万元转让所持华证资产管理有限公司股权。其二是挂牌1800 万元转让所持航空信托投资有限责任公司5.6%股权。其三是挂牌125万元转让所持深圳市华晟达投资控股有限公司 0.81%股权。其四是挂牌475万元转让所持国泰君安投资管理股份有限公司约247.32万股股权（占比0.1798%）。
分析上述挂牌项目可知，这些待售资产多属大型国有企业，但资产状况和盈利能力优劣互现。其中，华西证券表现良好：资产总额47.44亿，净资产 8.46亿，上年主业收入8.76亿，净利润2.91亿元。但其余几家就相形见绌了：航空信托净资产-3684.74万，上年亏损1.04亿元；深圳市华晟达净资产 2.98亿，上年亏损1300.54万元；国泰君安投资公司净资产6893.08万，上年亏损1372.14万元；华证资产则在净资产-1.16亿的情况下，出现13.38亿元的大幅亏损。
大通证券一位分析师认为，从上述情况可以看出两点内容。一方面，转让方基本上都是中央企业，金融业并不属于这些央企的主业范围。在国资委“做大做强”的要求下，这些央企正在加快对旗下资产的整合与重组，专攻主业，剥离辅业资产。另一方面，这些央企多数是待售企业的小股东，不具备对标的企业的控制权，因此，抛售所持金融资产，对转让方和标的企业都不会产生太大影响。
但他同时认为，金融行业牵涉到国家的金融稳定和经济安全，是一个比较特殊的行业。因此，涉及到金融企业的资产转让很可能面临更多的约束条件，监管也更为严厉。比如说，意向受让方可能被要求财务状况良好甚至连续3年盈利，并符合央行关于向金融机构投资入股的规定。这无疑将加大金融领域资产转让的难度和不确定性。
与房地产一样，金融领域领域的央企整合步伐也在悄悄提速。从华能集团、中石化集团、攀钢集团在各家产权交易所的挂牌动态表明，金融领域的资产重组行动可能规模更大、过程更复杂。
今年二月，华能集团在北京产权交易所挂出申银万国的两笔卖单，一笔是以17214万元的价格出售1721.3139万股股权，一笔是以20000万元的价格出售2000万股股权。记者从北京产权交易所了解到，华能集团共持有申银万国1.1497%股权，而这两笔卖单合计为0.5541%，华能集团手中还留有3000万股左右申银万国。业内人士预计，如果剥离非主业资产的政策得以完全执行，这两笔转让合同成交后，华能集团所持申银万国的剩余股权也将登陆产权交易所转让平台。
今年三月，攀钢集团挂牌2269.69万元出售所持华西证券0.37%全部股权。产权交易所资料显示，华西证券前五位股东分别为泸州老窖、中国国航、四川华能太平驿水电有限公司、四川剑南春集团、成都电业局都江堰电力公司，华西证券所持股份非常有限。
相对华能集团和攀钢集团而言，中石化集团剥离金融资产的举动更大。2007年12月，中石化集团就向外界传递出拟转让旗下金融资产的信息。其一是挂牌45.5万元转让所持华证资产管理有限公司股权。其二是挂牌1800 万元转让所持航空信托投资有限责任公司5.6%股权。其三是挂牌125万元转让所持深圳市华晟达投资控股有限公司 0.81%股权。其四是挂牌475万元转让所持国泰君安投资管理股份有限公司约247.32万股股权（占比0.1798%）。
分析上述挂牌项目可知，这些待售资产多属大型国有企业，但资产状况和盈利能力优劣互现。其中，华西证券表现良好：资产总额47.44亿，净资产 8.46亿，上年主业收入8.76亿，净利润2.91亿元。但其余几家就相形见绌了：航空信托净资产-3684.74万，上年亏损1.04亿元；深圳市华晟达净资产 2.98亿，上年亏损1300.54万元；国泰君安投资公司净资产6893.08万，上年亏损1372.14万元；华证资产则在净资产-1.16亿的情况下，出现13.38亿元的大幅亏损。
大通证券一位分析师认为，从上述情况可以看出两点内容。一方面，转让方基本上都是中央企业，金融业并不属于这些央企的主业范围。在国资委“做大做强”的要求下，这些央企正在加快对旗下资产的整合与重组，专攻主业，剥离辅业资产。另一方面，这些央企多数是待售企业的小股东，不具备对标的企业的控制权，因此，抛售所持金融资产，对转让方和标的企业都不会产生太大影响。
但他同时认为，金融行业牵涉到国家的金融稳定和经济安全，是一个比较特殊的行业。因此，涉及到金融企业的资产转让很可能面临更多的约束条件，监管也更为严厉。比如说，意向受让方可能被要求财务状况良好甚至连续3年盈利，并符合央行关于向金融机构投资入股的规定。这无疑将加大金融领域资产转让的难度和不确定性。