再谈商品房价格管制——比较美国、西欧、香港和内地的房 ...

美国的房地产的起步大约在20世纪初，现在已经发展的比较成熟。美国和中国的情况可以说完全不一样，在美国有72％的人买的是二手房，28％的人买的是新房。而买新房也并不都从开发商手中买，有一半买新房的人是通过自己买地建房或其他方式来得到一栋新房。大家都知道在美国多数人都住的是小洋房，确实是这样，在美国房屋销售的79％是这种独门独户的小洋房，其中大多数小洋房都位于城市的郊区。其他21％的销售的房屋就主要是城市里的公寓了，这些才类似于我们中国城镇居民的住房。从以上的情况可以看出，以二手房为主的美国房地产市场比起中国来说要远远接近于一个有效竞争的市场，因为美国市场的绝大部分买家和卖家都是由个人的购房者和出售者组成，而不像中国的情况——在中国大部分的卖家还是开发商。
     西欧和美国极其类似，就不多说了。
     再说香港。香港的房地产市场开始于20世纪50年代，经历了四个周期，也就是说有四涨四跌。其中给我们印象最深的是从85年持续到97年的上涨和97年香港楼市的崩盘。90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。97年香港楼市的泡沫破灭，在一年间下跌了60％，然后持续的阴跌一直到03年。在楼市崩盘后，许多原来买楼花（即炒房）的人纷纷破产，并且在香港也出现了著名的“负资产”群体，超过20万的中产阶层家庭变成负资产（即把房子卖了也抵不了房贷），对香港社会产生了严重影响。房地产是香港的一个支柱产业，香港的前十大财团都跟房地产有关。而且香港的开发商的集中度非常高，基本上前10位的开发商占了开发总量的80％。此外，为解决广大普通市民买不起房子的问题，香港政府也想了一些办法。香港政府于1978年开始推行“居者有其屋”计划（即廉价屋），解决了222.5万普通市民（占当时香港居民总数的一半）的住房问题。
中国内地的房地产则起步较晚，以前实施的基本上都是单位福利分房，自上世纪90年代才开始逐步开发商品房。现在中国内地基本是照搬香港的模式。开发商是源于香港的，经济适用房这一概念也来自于香港的“廉价屋”，只是实施范围还远远没有原来香港政府实施的广，土地招拍制度等也是与香港差不多。
但是，香港模式是有很大问题的，香港楼市的四起四伏、香港众多的负资产族、香港居民的购房负担已经说明了香港模式的问题的存在。房地产与金融业息息相关，若一旦中国的房地产泡沫破灭，中国的银行将能有几息尚存？中国的经济的增长是否就此成为一场美梦？另外，中国内地也与香港的情况也不完全一样。香港作为全球4大金融中心之一，全球著名的自由港，其地位是特殊的，房价虽然几起几伏，但由于它的特殊地位它能够经受这种大的起伏并且经济能够发展。难道内地的所有城市都能成为香港？君不见日本因为楼市破灭受害10年？
     房价问题可以说是一个世界性的问题。美国、西欧的房地产虽然已经成熟，但是现在英国仍然不能避免房价高涨的问题。俄罗斯的房价目前也在高涨。而日本、东南亚更是受尽泡沫破灭之苦。现在我们也正面临同样的问题。实际上，早在几年前，国外多家机构就关注到了中国房地产市场的泡沫问题。2002年12月，美国摩根士丹利出台一份研究报告认为，中国可能爆发新一轮房地产泡沫危机；美国《华盛顿邮报》2003年3月5日一期载文指中国的房地产泡沫及其破裂将是中国银行体系危机的导火索；香港《南华早报》2003年7月13日刊登一篇题为“制造一个经济定时炸弹”的文章，以此形容中国目前有3万多家房地产开发公司疯狂“炒地皮”的现实；日本《东京新闻》8月19日刊登一篇题为“日本内阁府报告称中国有发生房地产泡沫的危险”的文章等等。
面对这样的问题，只有自己找解决的办法，而不要盲目模仿别人，更不能无动于衷。房地产调控已经2年多了，仍然没有什么成效，CCTV一项调查中80%以上的民众还是无奈的认为07年房价将继续上涨。发改委的领导们，建设部的领导们，是时候采取新的决策了。唯一的办法，就是实施价格管制（在招拍土地时制定该地块所建住房的价格上限）——对绝大部分的新建商品住房，当然，商业房产（只写字楼、商铺之类）是可以不用管制的，二手住房也是不用管制的，因为二手房的价格自然会受到新房价格的影响。在价格管制的同时，也希望能同步采取对持有多套住房的人实施递增的房产税（或者叫物业税），因为全国商品房的空置面积已经超过1.2亿平米，是时候该降降了美国的房地产的起步大约在20世纪初，现在已经发展的比较成熟。美国和中国的情况可以说完全不一样，在美国有72％的人买的是二手房，28％的人买的是新房。而买新房也并不都从开发商手中买，有一半买新房的人是通过自己买地建房或其他方式来得到一栋新房。大家都知道在美国多数人都住的是小洋房，确实是这样，在美国房屋销售的79％是这种独门独户的小洋房，其中大多数小洋房都位于城市的郊区。其他21％的销售的房屋就主要是城市里的公寓了，这些才类似于我们中国城镇居民的住房。从以上的情况可以看出，以二手房为主的美国房地产市场比起中国来说要远远接近于一个有效竞争的市场，因为美国市场的绝大部分买家和卖家都是由个人的购房者和出售者组成，而不像中国的情况——在中国大部分的卖家还是开发商。
     西欧和美国极其类似，就不多说了。
     再说香港。香港的房地产市场开始于20世纪50年代，经历了四个周期，也就是说有四涨四跌。其中给我们印象最深的是从85年持续到97年的上涨和97年香港楼市的崩盘。90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。97年香港楼市的泡沫破灭，在一年间下跌了60％，然后持续的阴跌一直到03年。在楼市崩盘后，许多原来买楼花（即炒房）的人纷纷破产，并且在香港也出现了著名的“负资产”群体，超过20万的中产阶层家庭变成负资产（即把房子卖了也抵不了房贷），对香港社会产生了严重影响。房地产是香港的一个支柱产业，香港的前十大财团都跟房地产有关。而且香港的开发商的集中度非常高，基本上前10位的开发商占了开发总量的80％。此外，为解决广大普通市民买不起房子的问题，香港政府也想了一些办法。香港政府于1978年开始推行“居者有其屋”计划（即廉价屋），解决了222.5万普通市民（占当时香港居民总数的一半）的住房问题。
中国内地的房地产则起步较晚，以前实施的基本上都是单位福利分房，自上世纪90年代才开始逐步开发商品房。现在中国内地基本是照搬香港的模式。开发商是源于香港的，经济适用房这一概念也来自于香港的“廉价屋”，只是实施范围还远远没有原来香港政府实施的广，土地招拍制度等也是与香港差不多。
但是，香港模式是有很大问题的，香港楼市的四起四伏、香港众多的负资产族、香港居民的购房负担已经说明了香港模式的问题的存在。房地产与金融业息息相关，若一旦中国的房地产泡沫破灭，中国的银行将能有几息尚存？中国的经济的增长是否就此成为一场美梦？另外，中国内地也与香港的情况也不完全一样。香港作为全球4大金融中心之一，全球著名的自由港，其地位是特殊的，房价虽然几起几伏，但由于它的特殊地位它能够经受这种大的起伏并且经济能够发展。难道内地的所有城市都能成为香港？君不见日本因为楼市破灭受害10年？
     房价问题可以说是一个世界性的问题。美国、西欧的房地产虽然已经成熟，但是现在英国仍然不能避免房价高涨的问题。俄罗斯的房价目前也在高涨。而日本、东南亚更是受尽泡沫破灭之苦。现在我们也正面临同样的问题。实际上，早在几年前，国外多家机构就关注到了中国房地产市场的泡沫问题。2002年12月，美国摩根士丹利出台一份研究报告认为，中国可能爆发新一轮房地产泡沫危机；美国《华盛顿邮报》2003年3月5日一期载文指中国的房地产泡沫及其破裂将是中国银行体系危机的导火索；香港《南华早报》2003年7月13日刊登一篇题为“制造一个经济定时炸弹”的文章，以此形容中国目前有3万多家房地产开发公司疯狂“炒地皮”的现实；日本《东京新闻》8月19日刊登一篇题为“日本内阁府报告称中国有发生房地产泡沫的危险”的文章等等。
面对这样的问题，只有自己找解决的办法，而不要盲目模仿别人，更不能无动于衷。房地产调控已经2年多了，仍然没有什么成效，CCTV一项调查中80%以上的民众还是无奈的认为07年房价将继续上涨。发改委的领导们，建设部的领导们，是时候采取新的决策了。唯一的办法，就是实施价格管制（在招拍土地时制定该地块所建住房的价格上限）——对绝大部分的新建商品住房，当然，商业房产（只写字楼、商铺之类）是可以不用管制的，二手住房也是不用管制的，因为二手房的价格自然会受到新房价格的影响。在价格管制的同时，也希望能同步采取对持有多套住房的人实施递增的房产税（或者叫物业税），因为全国商品房的空置面积已经超过1.2亿平米，是时候该降降了