商业地产——路在何方？

来源：百度文库编辑：超级军网时间：2024/04/28 05:14:50

转于，和讯论坛（银行于近期已经在内部各系统内下达文件，规定停止对包租、返租、回购等产权式商业项目的个人按揭贷款的发放。） 随着住宅市场的风云变幻，商业地产市场在这几年也慢慢的火了起来，特别是在一些地级城市，商业项目的开发可以说是到了异常火爆的程度。因为商业地产的高额利润，很多不太适合建商业的地方也被建成了商业，一时间，整个市场上几乎很难见到没有商业的住宅项目，只要是稍微临街的，都建到了三层以上的商业裙楼。商业不同于住宅，住宅只要销售出去了，就可以万事大吉，而商业最重要的是其后的经营，经营是商业项目成败的关键所在。因此，招商也就就成了项目的关键，成了决定项目销售和后续经营中最重要的一个环节。目前招商的环境怎么样呢？根据市场的统计表明，目前各大品牌商家都开始加大了业务的扩张，加大了开分店的力度，整个市场似乎是一片光明，所以很多商业地产的开发商对招商也是信心十足。但实际上真是这样吗？根据我所操作过的商业项目的情况来看，在2005年上半年的确如此，但到了下半年以后，很多品牌商家，特别是超市、百货、电器这三个行业的商家都在不同程度上放慢了扩张的速度，而且，因为竞争的加大，不少商家已经开始收缩业务。对于一般的房地产开发商来说，招商的目的只是为了销售，为了更快、更好的把项目销售出去，以促进资金的回笼。一般的商业项目，特别是商场类的项目，其销售大多以产权式销售为主，即采用售后包租、一定年限的返租、承诺多少年后原价回购等。这些销售行为实际上在前几年已经被中央以文件禁止（禁止期房阶段以这些形式进行销售），但随着房地产市场的火爆，这些方式又以不可抵挡之势成为了商业地产销售的法宝。从另一方面来说，这种产权式销售的做法也是开发商无可奈何的选择，一个项目做下来，光靠租金是无法在短期内收回成本的，而整个出售又没有那么大的市场，划成单独的小铺让人来自己经营的话，又因为没有统一的管理，容易让项目在经营过程中死掉；更重要的一点是，购买商铺的人中80%以上是用于投资的，自营的人更习惯于租铺；因此，商铺的购买者最看重的就是项目以后的发展前景和回报。从这一点上来看，出现返租、包租、承诺回购这些方式就是很正常的一件事情了。然而，由于许多开发商的不规范操作，这些销售策略实际上已经成为了一种非法集资的幌子，也成了套银行贷款的工具；很多的开发商在项目销售完毕之后，就不再管项目的经营情况，结果受害的是投资者和银行；而产权式商铺大多只是理论上的铺面，实际上是很难划分出来自己经营的。因此，我们也很容易理解银行为什么会出台文章一开始所指出的这个文件。那么，在这样的情况下，在贷不到款，做不了按揭的情况下，我们的商业地产又该何去何从呢？房地产行业离不开银行，商业地产的销售也根本不可能离开银行的支持，投资者也不可能离开银行按揭而仅凭自己的资金去做投资。在银行停止产权式商铺按揭贷款之后，整个商业地产市场都将产生巨大的变化，包括开发模式、物业形态、销售模式等都需要重新进行调整，以适应新的金融政策。商业地产——路在何方？我们有理由相信，谁能最先找到最合适的营销方法解决目前政策的困扰，谁就能在商业地产营销这一领域夺得话语权。转于，和讯论坛（银行于近期已经在内部各系统内下达文件，规定停止对包租、返租、回购等产权式商业项目的个人按揭贷款的发放。） 随着住宅市场的风云变幻，商业地产市场在这几年也慢慢的火了起来，特别是在一些地级城市，商业项目的开发可以说是到了异常火爆的程度。因为商业地产的高额利润，很多不太适合建商业的地方也被建成了商业，一时间，整个市场上几乎很难见到没有商业的住宅项目，只要是稍微临街的，都建到了三层以上的商业裙楼。商业不同于住宅，住宅只要销售出去了，就可以万事大吉，而商业最重要的是其后的经营，经营是商业项目成败的关键所在。因此，招商也就就成了项目的关键，成了决定项目销售和后续经营中最重要的一个环节。目前招商的环境怎么样呢？根据市场的统计表明，目前各大品牌商家都开始加大了业务的扩张，加大了开分店的力度，整个市场似乎是一片光明，所以很多商业地产的开发商对招商也是信心十足。但实际上真是这样吗？根据我所操作过的商业项目的情况来看，在2005年上半年的确如此，但到了下半年以后，很多品牌商家，特别是超市、百货、电器这三个行业的商家都在不同程度上放慢了扩张的速度，而且，因为竞争的加大，不少商家已经开始收缩业务。对于一般的房地产开发商来说，招商的目的只是为了销售，为了更快、更好的把项目销售出去，以促进资金的回笼。一般的商业项目，特别是商场类的项目，其销售大多以产权式销售为主，即采用售后包租、一定年限的返租、承诺多少年后原价回购等。这些销售行为实际上在前几年已经被中央以文件禁止（禁止期房阶段以这些形式进行销售），但随着房地产市场的火爆，这些方式又以不可抵挡之势成为了商业地产销售的法宝。从另一方面来说，这种产权式销售的做法也是开发商无可奈何的选择，一个项目做下来，光靠租金是无法在短期内收回成本的，而整个出售又没有那么大的市场，划成单独的小铺让人来自己经营的话，又因为没有统一的管理，容易让项目在经营过程中死掉；更重要的一点是，购买商铺的人中80%以上是用于投资的，自营的人更习惯于租铺；因此，商铺的购买者最看重的就是项目以后的发展前景和回报。从这一点上来看，出现返租、包租、承诺回购这些方式就是很正常的一件事情了。然而，由于许多开发商的不规范操作，这些销售策略实际上已经成为了一种非法集资的幌子，也成了套银行贷款的工具；很多的开发商在项目销售完毕之后，就不再管项目的经营情况，结果受害的是投资者和银行；而产权式商铺大多只是理论上的铺面，实际上是很难划分出来自己经营的。因此，我们也很容易理解银行为什么会出台文章一开始所指出的这个文件。那么，在这样的情况下，在贷不到款，做不了按揭的情况下，我们的商业地产又该何去何从呢？房地产行业离不开银行，商业地产的销售也根本不可能离开银行的支持，投资者也不可能离开银行按揭而仅凭自己的资金去做投资。在银行停止产权式商铺按揭贷款之后，整个商业地产市场都将产生巨大的变化，包括开发模式、物业形态、销售模式等都需要重新进行调整，以适应新的金融政策。商业地产——路在何方？我们有理由相信，谁能最先找到最合适的营销方法解决目前政策的困扰，谁就能在商业地产营销这一领域夺得话语权。

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