[转帖]安得广厦千万间--------新加坡组屋(有图)

<span class="postbody">“居者有其屋”：新加坡组屋面面观 <br/><br/>新加坡的国土面积很小，只有640多平方公里；然而，在这里却居住着近400万人口。在这样一个人口密度每平方公里6000多人的城市国家里，人均住房面积达到了30平方米，的确是城市发展的奇迹。这个奇迹的产生很大程度上得益于新加坡政府多年来推行的“居者有其屋”的“组屋”发展政策。 <br/><br/>组屋 <br/><br/>组屋——是新加坡人对由国家营建住房的称谓。和目前中国城市里熟悉的居民小区一样，组屋也大多是以多层和高层居民楼为主，并带有居住所必须的各种设施。 <br/>说到组屋，有人把它定义成新加坡的“经济适用房”；其实这并不准确。在中国，经济适用住房占整个房地产市场的比重仅6％——9％左右；而新加坡却有近87％的人居住在由政府营建的组屋里。也就是说，组屋是大部分新加坡人选择的住宅品种。 <br/><br/>买屋 <br/><br/>有人可能会问：在新加坡这样一个寸土寸金的大都市，买房子一定很贵吧？其实不然。新加坡的平均工资是3000新元左右（约合15000人民币），一个夫妇都上班的三口之家，年收入可以达到7.2万新元；而市场上的一套100平方米左右的组屋售价是10万——20万之间，对于这样一个普通家庭来说，构不成负担。 <br/>此外，新加坡还有完备的公积金制度和补贴政策来帮助公民实现安居理想。新加坡实行了政府主导的强制性公积金制度，而且缴费额度较高。2003年的数字显示，新加坡人的公积金缴费率达到36％，这其中个人每月要将收入的23％存入公积金帐户；用于住房、医疗、教育、投资增值等多个方面。在公民购买住房的时候，首付售价的20%，余下部分则由建屋局（组屋的营建机构）以低息贷款方式垫付，住户可用公积金在5年、10年、甚至25年内还清。另外，为了照顾家庭购买组屋，政府还有大量补贴和优惠，如购买三房（两室一厅）以下住宅常是低于半价出售；四房式（三室一厅）住宅也可降价15%出售；五房式（三室两厅）住宅也稍有优惠。 <br/><br/>锁屋 <br/><br/>这样看来，买房子在新加坡岂不成了很简单的一件事了？会不会有很多“大款”一下子买上好几套，而真正需要廉价房的平头百姓却“望楼兴叹”呢？应该说，好的政策必须辅以缜密和严格的法律法规才能达到它的目的。在房地产法律法规方面，新加坡历经多年的摸索，形成了一套“严密、区别对待”的法规体系。在组屋购买的规定上，不搞“一刀切”，而是施行“不同的收入群体适用不同的住房政策”。例如：家庭月收入低于3000新元的才可以购买三房式组屋，低于8000新元可以购买四房式或面积更大的组屋。如月收入少于800新元者，政府还允许租用组屋。而如果有人想虚报收入、“占便宜”，在买房子的时候提供虚假文件，一旦罪名成立，将会被课以5000新元的罚款和最高6个月的监禁。 <br/>对于那些购买了其它公寓和独立洋房的“有钱人”，按照新加坡的法律规定，是不允许买组屋的。同时，购买了组屋的家庭，在5年内不得将其出售或者出租；在5年之后，可以出租单元房里的半套，但房主必须和房客合住。所以，也有组屋房东为了规避政策限制，钻空子把两室的组屋锁上一间出租，这就是新加坡房地产市场上戏称的“锁屋”现象。 <br/><br/>管屋 <br/><br/>新加坡政府和企业管理上的高效和科学是举世闻名的，这同样体现在该国住宅小区的物业管理上。由于所有的组屋都是有政府兴建，因此国家“建屋发展局”负责统筹全国的组屋物业管理。 <br/>此外，整个新加坡又分成十几个大的市镇，并成立有“市镇理事会”；理事会的委员由国会议员担任。在社区中，社区成员可以将一切问题向市镇理事会反映，所有相关位置一旦出现问题，统一由市镇理事会与相关单位协调。同时，市镇也是国会议员们施展才华的地方———因为只有管理好社区才有可能获得社区内选民们的投票。 <br/>与此同时，每个居民小区都成立有相当于中国“业主委员会”的管理理事会。成员由全体私人业主投票产生。该理事会代表全体业主管理社区，每年召开一次全体会议，讨论制定社区行为规则及聘请物业管理公司等重要事务。 <br/>市镇理事会和私人住宅管理理事会均是通过委托专业物业管理公司来实施住宅小区的日常工作。 <br/>在新加坡，政府对物业管理公司的管理相当严格，其营业执照需要每年审批核发。如果发现物业管理公司违反管理条例或是不照章办事，将会被吊销营业执照。物业管理从业人员也必须接受为期两年的房地产管理知识与业务培训，且需要通过专业考试，才能应聘上岗。 <br/><br/>我爱我屋 <br/><br/>每个人都希望自己的房子装修的漂亮、舒适；在新加坡，购买了组屋的消费者可以对房子进行装修，但是装修活动有诸多限制。例如，装修必须在领到钥匙之后的3个月内进行，并且在首次装修后3年内不得进行第二次装修。另外，业主如果要进行装修，必须向主管部门申请装修许可证，并且聘请领有建屋发展局施工执照的承包商负责施工。完工后，由政府部门进行验收。 <br/>房子的哪些部位可以装修，哪些地方不能装修，同样有着严格的规定。例如：不准改变住宅的主体结构，厨房和卫生间的磨石地板和墙壁瓷砖在头3年内不准更换，不准改变窗户外型，阳台上不准安装窗户等。之所以这样规定，是为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性。 <br/>同样，新加坡的装修公司的服务也很体贴周到。通常的工作模式是公司负责设计，协调，分包，陪业主选购材料，确定细节。主要的建材已经算在合同价格内。业主自己负责购买的是灯具，家电，卫浴，附件。一般来说，如果你有看中的建材或卫浴厨具，公司可以帮你到供应商那里获取折扣。 <br/><br/>居者有其屋 <br/><br/>科学高效的管理、严格缜密的法律和体贴周到的服务，使得新加坡的人居事业在政府主导、商业运作下得以不断发展。历经近40年的努力，成功跨越了“有的住”的阶段，开始经营“住的更好”。“居者有其屋”这一长期的新加坡国策最终得以实现。 <br/>“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山？”——在这样一条颇具华文文化认同感的局训当中，我们看到了新加坡住宅营建主管部门——“新加坡建屋局”的行政理念和目标。他们在房地产市场发展上所积累的经验，值得很多将“国际化大都市”作为发展目标的城市学习和借鉴。 <br/></span><span class="postbody">“居者有其屋”：新加坡组屋面面观 <br/><br/>新加坡的国土面积很小，只有640多平方公里；然而，在这里却居住着近400万人口。在这样一个人口密度每平方公里6000多人的城市国家里，人均住房面积达到了30平方米，的确是城市发展的奇迹。这个奇迹的产生很大程度上得益于新加坡政府多年来推行的“居者有其屋”的“组屋”发展政策。 <br/><br/>组屋 <br/><br/>组屋——是新加坡人对由国家营建住房的称谓。和目前中国城市里熟悉的居民小区一样，组屋也大多是以多层和高层居民楼为主，并带有居住所必须的各种设施。 <br/>说到组屋，有人把它定义成新加坡的“经济适用房”；其实这并不准确。在中国，经济适用住房占整个房地产市场的比重仅6％——9％左右；而新加坡却有近87％的人居住在由政府营建的组屋里。也就是说，组屋是大部分新加坡人选择的住宅品种。 <br/><br/>买屋 <br/><br/>有人可能会问：在新加坡这样一个寸土寸金的大都市，买房子一定很贵吧？其实不然。新加坡的平均工资是3000新元左右（约合15000人民币），一个夫妇都上班的三口之家，年收入可以达到7.2万新元；而市场上的一套100平方米左右的组屋售价是10万——20万之间，对于这样一个普通家庭来说，构不成负担。 <br/>此外，新加坡还有完备的公积金制度和补贴政策来帮助公民实现安居理想。新加坡实行了政府主导的强制性公积金制度，而且缴费额度较高。2003年的数字显示，新加坡人的公积金缴费率达到36％，这其中个人每月要将收入的23％存入公积金帐户；用于住房、医疗、教育、投资增值等多个方面。在公民购买住房的时候，首付售价的20%，余下部分则由建屋局（组屋的营建机构）以低息贷款方式垫付，住户可用公积金在5年、10年、甚至25年内还清。另外，为了照顾家庭购买组屋，政府还有大量补贴和优惠，如购买三房（两室一厅）以下住宅常是低于半价出售；四房式（三室一厅）住宅也可降价15%出售；五房式（三室两厅）住宅也稍有优惠。 <br/><br/>锁屋 <br/><br/>这样看来，买房子在新加坡岂不成了很简单的一件事了？会不会有很多“大款”一下子买上好几套，而真正需要廉价房的平头百姓却“望楼兴叹”呢？应该说，好的政策必须辅以缜密和严格的法律法规才能达到它的目的。在房地产法律法规方面，新加坡历经多年的摸索，形成了一套“严密、区别对待”的法规体系。在组屋购买的规定上，不搞“一刀切”，而是施行“不同的收入群体适用不同的住房政策”。例如：家庭月收入低于3000新元的才可以购买三房式组屋，低于8000新元可以购买四房式或面积更大的组屋。如月收入少于800新元者，政府还允许租用组屋。而如果有人想虚报收入、“占便宜”，在买房子的时候提供虚假文件，一旦罪名成立，将会被课以5000新元的罚款和最高6个月的监禁。 <br/>对于那些购买了其它公寓和独立洋房的“有钱人”，按照新加坡的法律规定，是不允许买组屋的。同时，购买了组屋的家庭，在5年内不得将其出售或者出租；在5年之后，可以出租单元房里的半套，但房主必须和房客合住。所以，也有组屋房东为了规避政策限制，钻空子把两室的组屋锁上一间出租，这就是新加坡房地产市场上戏称的“锁屋”现象。 <br/><br/>管屋 <br/><br/>新加坡政府和企业管理上的高效和科学是举世闻名的，这同样体现在该国住宅小区的物业管理上。由于所有的组屋都是有政府兴建，因此国家“建屋发展局”负责统筹全国的组屋物业管理。 <br/>此外，整个新加坡又分成十几个大的市镇，并成立有“市镇理事会”；理事会的委员由国会议员担任。在社区中，社区成员可以将一切问题向市镇理事会反映，所有相关位置一旦出现问题，统一由市镇理事会与相关单位协调。同时，市镇也是国会议员们施展才华的地方———因为只有管理好社区才有可能获得社区内选民们的投票。 <br/>与此同时，每个居民小区都成立有相当于中国“业主委员会”的管理理事会。成员由全体私人业主投票产生。该理事会代表全体业主管理社区，每年召开一次全体会议，讨论制定社区行为规则及聘请物业管理公司等重要事务。 <br/>市镇理事会和私人住宅管理理事会均是通过委托专业物业管理公司来实施住宅小区的日常工作。 <br/>在新加坡，政府对物业管理公司的管理相当严格，其营业执照需要每年审批核发。如果发现物业管理公司违反管理条例或是不照章办事，将会被吊销营业执照。物业管理从业人员也必须接受为期两年的房地产管理知识与业务培训，且需要通过专业考试，才能应聘上岗。 <br/><br/>我爱我屋 <br/><br/>每个人都希望自己的房子装修的漂亮、舒适；在新加坡，购买了组屋的消费者可以对房子进行装修，但是装修活动有诸多限制。例如，装修必须在领到钥匙之后的3个月内进行，并且在首次装修后3年内不得进行第二次装修。另外，业主如果要进行装修，必须向主管部门申请装修许可证，并且聘请领有建屋发展局施工执照的承包商负责施工。完工后，由政府部门进行验收。 <br/>房子的哪些部位可以装修，哪些地方不能装修，同样有着严格的规定。例如：不准改变住宅的主体结构，厨房和卫生间的磨石地板和墙壁瓷砖在头3年内不准更换，不准改变窗户外型，阳台上不准安装窗户等。之所以这样规定，是为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性。 <br/>同样，新加坡的装修公司的服务也很体贴周到。通常的工作模式是公司负责设计，协调，分包，陪业主选购材料，确定细节。主要的建材已经算在合同价格内。业主自己负责购买的是灯具，家电，卫浴，附件。一般来说，如果你有看中的建材或卫浴厨具，公司可以帮你到供应商那里获取折扣。 <br/><br/>居者有其屋 <br/><br/>科学高效的管理、严格缜密的法律和体贴周到的服务，使得新加坡的人居事业在政府主导、商业运作下得以不断发展。历经近40年的努力，成功跨越了“有的住”的阶段，开始经营“住的更好”。“居者有其屋”这一长期的新加坡国策最终得以实现。 <br/>“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山？”——在这样一条颇具华文文化认同感的局训当中，我们看到了新加坡住宅营建主管部门——“新加坡建屋局”的行政理念和目标。他们在房地产市场发展上所积累的经验，值得很多将“国际化大都市”作为发展目标的城市学习和借鉴。 <br/></span>