[魅影阁作品]比利时房地产评税工作情况

<p><br/>一、基本概况：<br/>房地产税是较为古老的税种，世界上很多国家都在征收此税，特别是西方发达国家由于土地和房产是私有财产的重要组成部分，房地产税收作为地方政府的主要财政税收收入来源，在地方财政税收收入中占有重要地位。<br/>（一）比利时有关房地产税的基本情况<br/>比利时房地产税的征收起源于拿破仑时代，当时征收的目的是为战争筹集资金，1790年法国占领后确定了房地产税计税方法，即等值收入税。现比利时房地产税是由不动产管理局负责征收管理的，其隶属于比利时联邦制国家的财政部，主要负责管理房地产税方面的信息收集、信息整合、提供各项服务、管理监控、案例分析、政策培训、内部监督7个方面的工作。<br/>目前在比利时的税制中涉及房地产方面的税种主要有三大项：<br/>1.收入税：对自用的房产采用卡拉斯特计算方法计算等值收入（租金），纳税人根据税务部门计算的等值收入值，定期向税务部门预交房地产税，在年度计算收入税时予以剔除并进行清算。<br/>2.增值税：是对获得财物或服务时征收的增值税，对不动产只对新的房地产征收增值税，税率为21%。<br/>3.登记注册税：是指房地产所有权发生转移时，买卖双方书立的合同经过公证人公证后，到政府部门进行登记时征收的一种税。不同地区税率不同。<br/>（二）比利时有关房地产税的特点<br/>通过在比利时的学习培训，我局了解到比利时有关房地产方面的评估起步较早，历史资料都是从拿破仑时代开始的。其特点是：第一，税务部门有关房地产方面的评税与中介机构有关房地产交易等方面的评估是相互独立，税务部门与房地产中介机构，各自收集有关房地产方面的基础信息，采用不同的评税与评估方法。第二，涉及房地产方面的税收规定，主要是对交易环节征收的登记税、对拥有环节征收的收入税等。第三，房地产基础信息全面，信息化管理水平较高，电子地理系统详实，管理科学化。第四，房地产方面的税收制度老化，亟待改革。例如有关房地产评税方面的法律，比利时是在1973制定的，变更频率为4年。<br/>二、借鉴和启示<br/>在我国，由于涉及房地产方面的税收政策是在我国经济体制改革的过程中陆续制定的，因而缺乏总体思路，且所涉及的税种也存在不足，随着市场经济的不断深入和发展，这些问题都逐渐暴露出来，阻碍着我国房地产业的健康发展。通过此次培训，我局认真分析我国现行房地产税收政策存在的问题，结合税收工作实际，并就有关问题提出如下几点建议：<br/>（一）现行房地产税收政策存在的主要问题<br/>1.税制不统一，不符合WTO原则。<br/>目前我国外资企业适用《城市房地产税暂行条例》，对内资企业、单位和个人适用《房产税暂行条例》。内外税制的不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则。<br/>2.征收范围窄，不适应时代发展要求。<br/>现行房产税和城市房地产税只对我国城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收，对农村和个人的拥有的房产不征收。<br/>3.计税依据、税率设计不科学，造成税负不平。<br/>现行房地产税对自营用房和出租房屋适用不同计税依据和税率，对前者按纳税人“固定”资产科目记载的房屋原值扣除10%～30%以后的余值作为计税依据，按1.2%计征房产税；对后者按照房屋出租收入计征12%的房产税。<br/>4.房地产税名目繁多，不利于房地产市场健康发展。<br/>日前我国房地产开发过程中缴纳的税费很多，税种有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、契税、印花税等，这些税种在设置上虽相互独立，但实质上却有着内在联系，过多的税种既不符合简化税制的原则，也不可避免地出现重复征税的情况。<br/>（二）关于完善房地产税制的建议<br/>针对我国现行房地产税收政策存在的问题，借鉴比利时有关房地税收方面的经验，我国房地产税收制度的改革应遵循简化、公平、规范、高效的原则。<br/>1.适当简化合并税种，实现内外资企业税政统一。<br/>比利时对房地产征收的税种主要是等值收入税，将纳税人拥有的房地产按统一方法折合成收入征收房地产税。我国应借鉴此经验，根据简化公平高效的原则，对现行的涉及房地产税种进行合并，建议剔除一切不适应经济发展的税种，例如土地增值税，将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和耕地占用税合并，统一征收房地产税。实现房地产税制的内外统一，有效促进公平竞争。<br/>2.完善财产登记和房地产价格评估制度。<br/>比利时有关法律规定，在进行房地产交易后必须到政府有关部门进行登记，政府部门记录着房地产的变更的全部情况，从而使政府拥有详细的房地产资料。而我国目前房地产登记制度很不健全，尤其是私有房地产的登记制度，还没相关的法律规定，且房地产税的征收管理是建立在房地产登记制度基础上的，所以，应尽快建立健全房地产登记制度，以便税务机关掌握房地产税的税源，加强房地产税的征收管理。<br/>3.扩大征税范围，统一计税依据。<br/>比利时有关房地产税的规定，凡拥有房地产的单位和个人都是纳税义务人，都按等值收入缴纳房地产税。我国房地产税收制度的改革中有关房地产税的征范围和计税依据方面应借鉴比利时的先进经验。<br/>（1）统一纳税人。在中华人民共和国境内拥有房屋产权、土地使用权的单位和个人，均为房地产税的纳税人。<br/>（2）扩大征税范围。为有利公平竞争，房地产税的征税应覆盖到农村乡镇<br/>（3）统一计税依据。改变现有的从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，一律从价计征，从价标准为房地产的市场价值。为便于操作，每隔3～5年重新评估确定市值。<br/>（4）统一税率幅度。针对我国各地区经济发展的不平衡，全国不宜采用统一的税率，但可将税率定在一定幅度范围内，各省根据本地区的实际情况，在规定的范围内确定。<br/>（5）规范免税范围。目前事业单位正在进行全面改革，事业单位将走向市场，向企业和社会中介机构过渡，不再行使政府职能，可将事业单位用房用地从免税范围中剔除，只保留对公共设施、军事部门、行政机关及个人自用住房免税。但对城乡居民住宅应暂时免税。随着住宅商品化的发展和人们收入水平的提高,私人拥有的房产将会不断增加,应在一定条件下,对私人拥有一定数量的房产课税,扩大房产税税基,税率可适当从低。<br/>房地产税的改革，是通过完善房地产税制，较大幅度提高不动产税在地方税中所占的比重，优化地方税体系结构，使房地产税成为地方税的主体税种。除上述改革外，从长远看，在房地产税方面要逐步统一城乡房地产税制。在社会保障体系尚未覆盖农民的情况下，农业生产用地是维持农民生存的最后保障线，不应纳入征税范围。但农村非农业经营性用地则应纳税。对普通农民住宅予以免税。<br/>4.比利时各政府职能部门实行资源共享的原则，政府各有关部门收集的信息，无偿的提供给税务部门，以利于税务部门源泉控管。因此，我国也应加强政府部门间的协调配合，建立房地产信息资料库，为房地产税收的科学管理打下基础。<br/>（三）关于加强我市房地产税税源管理的建议。<br/>目前我市房地产税税源数据的取得是在申报环节，全部依靠纳税人的申报数据，并据此征收房地产税。此种方式在一定程度上促进了税收收入稳定增长，使房地产税逐步成为财政收入的重要来源。但由于过于依赖纳税人，导致税源基础资料不全，底数不清；使我市房地产税的税源管理工作处于静态管理状态，不能及时掌握最新的税源数据，导致无法为税政、检查及今后的纳税评估工作提供准确的数据支持。因此，应借鉴国际上的先进经验，建立房地产税源登记制度，通过对税源数据采集与维护，实现房地产税税源的动态监管，为日常纳税服务、税款征收、纳税检查、税政管理提供数据支持并为今后的税制改革工作奠定良好的基础。<br/>总之，此次培训不仅从专业知识方面得到了很大启示，而且从欧洲的国民素质、城市建设管理、人文文化和交通秩序等方面，感受到了欧洲的文明与文化。因此，我局应将欧洲高度的文明秩序和优秀的历史文化融入到我们地税文化中，努力践行“四个一”的治税理念，改善纳税环境，更好地服务于经济建设和社会发展和广大纳税人。</p><p><br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; <br/></p><p><br/>一、基本概况：<br/>房地产税是较为古老的税种，世界上很多国家都在征收此税，特别是西方发达国家由于土地和房产是私有财产的重要组成部分，房地产税收作为地方政府的主要财政税收收入来源，在地方财政税收收入中占有重要地位。<br/>（一）比利时有关房地产税的基本情况<br/>比利时房地产税的征收起源于拿破仑时代，当时征收的目的是为战争筹集资金，1790年法国占领后确定了房地产税计税方法，即等值收入税。现比利时房地产税是由不动产管理局负责征收管理的，其隶属于比利时联邦制国家的财政部，主要负责管理房地产税方面的信息收集、信息整合、提供各项服务、管理监控、案例分析、政策培训、内部监督7个方面的工作。<br/>目前在比利时的税制中涉及房地产方面的税种主要有三大项：<br/>1.收入税：对自用的房产采用卡拉斯特计算方法计算等值收入（租金），纳税人根据税务部门计算的等值收入值，定期向税务部门预交房地产税，在年度计算收入税时予以剔除并进行清算。<br/>2.增值税：是对获得财物或服务时征收的增值税，对不动产只对新的房地产征收增值税，税率为21%。<br/>3.登记注册税：是指房地产所有权发生转移时，买卖双方书立的合同经过公证人公证后，到政府部门进行登记时征收的一种税。不同地区税率不同。<br/>（二）比利时有关房地产税的特点<br/>通过在比利时的学习培训，我局了解到比利时有关房地产方面的评估起步较早，历史资料都是从拿破仑时代开始的。其特点是：第一，税务部门有关房地产方面的评税与中介机构有关房地产交易等方面的评估是相互独立，税务部门与房地产中介机构，各自收集有关房地产方面的基础信息，采用不同的评税与评估方法。第二，涉及房地产方面的税收规定，主要是对交易环节征收的登记税、对拥有环节征收的收入税等。第三，房地产基础信息全面，信息化管理水平较高，电子地理系统详实，管理科学化。第四，房地产方面的税收制度老化，亟待改革。例如有关房地产评税方面的法律，比利时是在1973制定的，变更频率为4年。<br/>二、借鉴和启示<br/>在我国，由于涉及房地产方面的税收政策是在我国经济体制改革的过程中陆续制定的，因而缺乏总体思路，且所涉及的税种也存在不足，随着市场经济的不断深入和发展，这些问题都逐渐暴露出来，阻碍着我国房地产业的健康发展。通过此次培训，我局认真分析我国现行房地产税收政策存在的问题，结合税收工作实际，并就有关问题提出如下几点建议：<br/>（一）现行房地产税收政策存在的主要问题<br/>1.税制不统一，不符合WTO原则。<br/>目前我国外资企业适用《城市房地产税暂行条例》，对内资企业、单位和个人适用《房产税暂行条例》。内外税制的不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则。<br/>2.征收范围窄，不适应时代发展要求。<br/>现行房产税和城市房地产税只对我国城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收，对农村和个人的拥有的房产不征收。<br/>3.计税依据、税率设计不科学，造成税负不平。<br/>现行房地产税对自营用房和出租房屋适用不同计税依据和税率，对前者按纳税人“固定”资产科目记载的房屋原值扣除10%～30%以后的余值作为计税依据，按1.2%计征房产税；对后者按照房屋出租收入计征12%的房产税。<br/>4.房地产税名目繁多，不利于房地产市场健康发展。<br/>日前我国房地产开发过程中缴纳的税费很多，税种有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、契税、印花税等，这些税种在设置上虽相互独立，但实质上却有着内在联系，过多的税种既不符合简化税制的原则，也不可避免地出现重复征税的情况。<br/>（二）关于完善房地产税制的建议<br/>针对我国现行房地产税收政策存在的问题，借鉴比利时有关房地税收方面的经验，我国房地产税收制度的改革应遵循简化、公平、规范、高效的原则。<br/>1.适当简化合并税种，实现内外资企业税政统一。<br/>比利时对房地产征收的税种主要是等值收入税，将纳税人拥有的房地产按统一方法折合成收入征收房地产税。我国应借鉴此经验，根据简化公平高效的原则，对现行的涉及房地产税种进行合并，建议剔除一切不适应经济发展的税种，例如土地增值税，将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和耕地占用税合并，统一征收房地产税。实现房地产税制的内外统一，有效促进公平竞争。<br/>2.完善财产登记和房地产价格评估制度。<br/>比利时有关法律规定，在进行房地产交易后必须到政府有关部门进行登记，政府部门记录着房地产的变更的全部情况，从而使政府拥有详细的房地产资料。而我国目前房地产登记制度很不健全，尤其是私有房地产的登记制度，还没相关的法律规定，且房地产税的征收管理是建立在房地产登记制度基础上的，所以，应尽快建立健全房地产登记制度，以便税务机关掌握房地产税的税源，加强房地产税的征收管理。<br/>3.扩大征税范围，统一计税依据。<br/>比利时有关房地产税的规定，凡拥有房地产的单位和个人都是纳税义务人，都按等值收入缴纳房地产税。我国房地产税收制度的改革中有关房地产税的征范围和计税依据方面应借鉴比利时的先进经验。<br/>（1）统一纳税人。在中华人民共和国境内拥有房屋产权、土地使用权的单位和个人，均为房地产税的纳税人。<br/>（2）扩大征税范围。为有利公平竞争，房地产税的征税应覆盖到农村乡镇<br/>（3）统一计税依据。改变现有的从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，一律从价计征，从价标准为房地产的市场价值。为便于操作，每隔3～5年重新评估确定市值。<br/>（4）统一税率幅度。针对我国各地区经济发展的不平衡，全国不宜采用统一的税率，但可将税率定在一定幅度范围内，各省根据本地区的实际情况，在规定的范围内确定。<br/>（5）规范免税范围。目前事业单位正在进行全面改革，事业单位将走向市场，向企业和社会中介机构过渡，不再行使政府职能，可将事业单位用房用地从免税范围中剔除，只保留对公共设施、军事部门、行政机关及个人自用住房免税。但对城乡居民住宅应暂时免税。随着住宅商品化的发展和人们收入水平的提高,私人拥有的房产将会不断增加,应在一定条件下,对私人拥有一定数量的房产课税,扩大房产税税基,税率可适当从低。<br/>房地产税的改革，是通过完善房地产税制，较大幅度提高不动产税在地方税中所占的比重，优化地方税体系结构，使房地产税成为地方税的主体税种。除上述改革外，从长远看，在房地产税方面要逐步统一城乡房地产税制。在社会保障体系尚未覆盖农民的情况下，农业生产用地是维持农民生存的最后保障线，不应纳入征税范围。但农村非农业经营性用地则应纳税。对普通农民住宅予以免税。<br/>4.比利时各政府职能部门实行资源共享的原则，政府各有关部门收集的信息，无偿的提供给税务部门，以利于税务部门源泉控管。因此，我国也应加强政府部门间的协调配合，建立房地产信息资料库，为房地产税收的科学管理打下基础。<br/>（三）关于加强我市房地产税税源管理的建议。<br/>目前我市房地产税税源数据的取得是在申报环节，全部依靠纳税人的申报数据，并据此征收房地产税。此种方式在一定程度上促进了税收收入稳定增长，使房地产税逐步成为财政收入的重要来源。但由于过于依赖纳税人，导致税源基础资料不全，底数不清；使我市房地产税的税源管理工作处于静态管理状态，不能及时掌握最新的税源数据，导致无法为税政、检查及今后的纳税评估工作提供准确的数据支持。因此，应借鉴国际上的先进经验，建立房地产税源登记制度，通过对税源数据采集与维护，实现房地产税税源的动态监管，为日常纳税服务、税款征收、纳税检查、税政管理提供数据支持并为今后的税制改革工作奠定良好的基础。<br/>总之，此次培训不仅从专业知识方面得到了很大启示，而且从欧洲的国民素质、城市建设管理、人文文化和交通秩序等方面，感受到了欧洲的文明与文化。因此，我局应将欧洲高度的文明秩序和优秀的历史文化融入到我们地税文化中，努力践行“四个一”的治税理念，改善纳税环境，更好地服务于经济建设和社会发展和广大纳税人。</p><p><br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; <br/></p>