深圳一小区市值高达140亿 抵得上中国第五大机场

http://money.163.com/16/0310/07/BHPFM5CI00251LKI.html

一个小区的的价格，抵得上中国一个排名靠前机场，这不是天方夜谭，而是活生生的现实：比如，深圳一个小区的市场价值高达140亿，和中国第五大机场深圳机场148亿的市值相当。但这个小区一年能带来的租金收入，却远低于深圳机场一年创造出的净利润。

每经小编注意到，上海和深圳，是去年中国房价涨幅最领先的两个城市，一个涨幅为18.2%，另一个涨幅为47.5%。

下面是一个虚构的场景：

一天，一位上海人和深圳人相遇，聊起房价。

上海先生：哎呀，这年头挣钱真容易，我们小区的房子升值厉害，现在值得上你们半个深圳机场了！

深圳女士（笑）：上海房价还好吧，深圳可比你们上海猛多了，现在我的小区值得上你们的虹桥机场了吧！不是半个虹桥机场，是一整个。

下面，是一组客观的数据，它说明，上面虚构的场景所反映出来的经济现象是真实的：

上海：复地御西郊，与虹桥机场仅隔着一道外环高速；占地面积71169平方米，建筑面积10万平方米；搜房网数据显示，该小区最近3笔成交都在8万/平米左右——以此估算，复地御西郊市价总值大致为80亿元。

深圳：尚都花园，通过地铁罗湖线与深圳机场直接相连；小区占地面积5.8万平方米，建筑面积21万平方米；搜房网数据显示，其最近几笔成交价格在6.68万元/平方米左右，以此估算，尚都花园总价值在140亿元左右。

经小编注意到，以今日（9日）收盘价（7.24元）计算：

深圳机场总市值148亿元，相当于1.9个复地御西郊，和尚都花园总价相当。

但是，深圳机场空港核心区域面积2700万平方米，相当于466个尚都花园；航站楼的建筑面积约60万平方米（算上扩建后的新航站楼），相当于3个尚都花园。

上海虹桥机场并未上市，因此也没有市场价格加以衡量。每经小编从上海机场集团官网公布的数据了解到：

虹桥机场2015年旅客吞吐量达到3900万人次，和深圳机场相当（3972万人）；

虹桥机场主要是国内航线，只有极少量的国际航线，这也和深圳机场情况相似（深圳目前正在大力发展国际航线，但占比仍很小）。

因此，如果不考虑其他情况，虹桥机场的价值可能和深圳机场相当，即也在148亿元左右（每经小编认为，虹桥机场价值可能比深圳机场要低，因为发展空间和可替代性完全不一样，虹桥机场旁边有个浦东机场） 。

也就是说，深圳尚都花园小区的价值，也能抵得上一个虹桥机场，上述虚构场景当中深圳女士的说法并无不妥。

是房价太贵？ 还是机场股票太便宜？

解答这个问题，其实比较简单：

我们看看如果买下这笔资产，需要好多年回本就是了。

如果你在股市买入整个深圳机场，那么你需要的价格是148亿元，深圳机场2015年贡献的净利润为5.36亿元（公司预测值为49580万元至57620万元，取中间值），回本需要27.6年，每年的收益率为3.6%，这比银行5年期存款利率还要高一些，应当说是一笔不错的投资。

如果你花140亿买入尚都花园呢？

搜房网数据显示，尚都花园一套94平米的房子租金为7500元，相当于月租金80元/平米，尚都花园总面积21万平方米，你每个月可以收到1680万元租金，一年的租金收入为2亿元。你需要70年回本——好巧啊，正好是土地所有权到期的时候。

这笔投资年收益率1.4%，仅相当于3个月的定期存款利率-——注意，你收的房租还没扣税，扣税后的收益率将更低，这意味着通过收房租以获得稳定的回报显然不现实。考虑到现实生活中买房还要利用银行贷款，银行贷款显然是高于1.4%的，靠房租收入不但没赚，反倒会亏本！

既然不能靠房租，这么高的价格买房，只能通过一种手段获得回报：

房价继续上涨，高位再卖。

参与这种击鼓传花游戏的人，都只能祈祷，自己不是最后接棒的那个。
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一个小区的的价格，抵得上中国一个排名靠前机场，这不是天方夜谭，而是活生生的现实：比如，深圳一个小区的市场价值高达140亿，和中国第五大机场深圳机场148亿的市值相当。但这个小区一年能带来的租金收入，却远低于深圳机场一年创造出的净利润。

每经小编注意到，上海和深圳，是去年中国房价涨幅最领先的两个城市，一个涨幅为18.2%，另一个涨幅为47.5%。

下面是一个虚构的场景：

一天，一位上海人和深圳人相遇，聊起房价。

上海先生：哎呀，这年头挣钱真容易，我们小区的房子升值厉害，现在值得上你们半个深圳机场了！

深圳女士（笑）：上海房价还好吧，深圳可比你们上海猛多了，现在我的小区值得上你们的虹桥机场了吧！不是半个虹桥机场，是一整个。

下面，是一组客观的数据，它说明，上面虚构的场景所反映出来的经济现象是真实的：

上海：复地御西郊，与虹桥机场仅隔着一道外环高速；占地面积71169平方米，建筑面积10万平方米；搜房网数据显示，该小区最近3笔成交都在8万/平米左右——以此估算，复地御西郊市价总值大致为80亿元。

深圳：尚都花园，通过地铁罗湖线与深圳机场直接相连；小区占地面积5.8万平方米，建筑面积21万平方米；搜房网数据显示，其最近几笔成交价格在6.68万元/平方米左右，以此估算，尚都花园总价值在140亿元左右。

经小编注意到，以今日（9日）收盘价（7.24元）计算：

深圳机场总市值148亿元，相当于1.9个复地御西郊，和尚都花园总价相当。

但是，深圳机场空港核心区域面积2700万平方米，相当于466个尚都花园；航站楼的建筑面积约60万平方米（算上扩建后的新航站楼），相当于3个尚都花园。

上海虹桥机场并未上市，因此也没有市场价格加以衡量。每经小编从上海机场集团官网公布的数据了解到：

虹桥机场2015年旅客吞吐量达到3900万人次，和深圳机场相当（3972万人）；

虹桥机场主要是国内航线，只有极少量的国际航线，这也和深圳机场情况相似（深圳目前正在大力发展国际航线，但占比仍很小）。

因此，如果不考虑其他情况，虹桥机场的价值可能和深圳机场相当，即也在148亿元左右（每经小编认为，虹桥机场价值可能比深圳机场要低，因为发展空间和可替代性完全不一样，虹桥机场旁边有个浦东机场） 。

也就是说，深圳尚都花园小区的价值，也能抵得上一个虹桥机场，上述虚构场景当中深圳女士的说法并无不妥。

是房价太贵？ 还是机场股票太便宜？

解答这个问题，其实比较简单：

我们看看如果买下这笔资产，需要好多年回本就是了。

如果你在股市买入整个深圳机场，那么你需要的价格是148亿元，深圳机场2015年贡献的净利润为5.36亿元（公司预测值为49580万元至57620万元，取中间值），回本需要27.6年，每年的收益率为3.6%，这比银行5年期存款利率还要高一些，应当说是一笔不错的投资。

如果你花140亿买入尚都花园呢？

搜房网数据显示，尚都花园一套94平米的房子租金为7500元，相当于月租金80元/平米，尚都花园总面积21万平方米，你每个月可以收到1680万元租金，一年的租金收入为2亿元。你需要70年回本——好巧啊，正好是土地所有权到期的时候。

这笔投资年收益率1.4%，仅相当于3个月的定期存款利率-——注意，你收的房租还没扣税，扣税后的收益率将更低，这意味着通过收房租以获得稳定的回报显然不现实。考虑到现实生活中买房还要利用银行贷款，银行贷款显然是高于1.4%的，靠房租收入不但没赚，反倒会亏本！

既然不能靠房租，这么高的价格买房，只能通过一种手段获得回报：

房价继续上涨，高位再卖。

参与这种击鼓传花游戏的人，都只能祈祷，自己不是最后接棒的那个。