2016你的日子好过么？中国四线城市的房价何去何从？

从出国之前就开始上超大，但是很少写关于经济的东西；但是今年是我从商以来最困难的一年，也是最看不清楚的一年，所以觉得还是写点儿东西留在网上好一点。

10年开始做4S店，因为合伙人品德太差，所以退出了，11年4月因为家里的原因开始涉足预拌商品混凝土搅拌站，从无到有，最高峰我的商混站销售额达到了一个亿以上，但是2015年就只能呵呵呵了。15年1月的时候，我有员工80多个人，现在已经裁员只剩下不到40个了；企业最好的时候，商砼车驾驶员工资达到过7800元/月！（我在河南的四线城市）现在，已经开始出现拖欠工资了。

因为是做房地产相关行业的，所以想谈谈我对老习上台这两年对房地产行业政策对国家经济的影响。

有人说，中国房地产行业是泡沫经济，是“毒瘤”，一定要打压。现在他们的理想实现了，房地产行业哀鸿遍野，可是买不起房子的，还是买不起！为什么？因为房地产根本不是所谓的“毒瘤”，而是经济的重要引擎！其实，上论坛的各位，每个人都在或多或少的享受中国房地产行业大发展的好处。至少有一点：房地产行业推高了中国的平均工资。为什么这么说呢？因为在2013年，我们这里的熟练木工，两口竟然可以拿到800元/天的工资。民工工资的上涨，导致所有行业的用人成本都在上升。

房地产行业，基本上与任何一个行业都有或多或少的联系，因为从房地产行业出来的现金，流入了社会的各个行业。甚至于路边的夜市摊也受益匪浅，但是2015年开始，夜市摊也开始没有客源了，为什么？因为民工没有钱了。现在很多民工还在讨要2014年的工资；但是，请注意，2015年很多民工失业了，根本没有活儿干，如果2016年还是这个样子的话，那民工的生活就会变成：2015年和2016年两年没有活干，还在不断讨要2014年甚至2013年的工资；这是什么概念？三年没有工资拿啊！

有人问，2016年房子价格会下降么？我觉得基本没戏。呵呵，举个例子，我现在住的小区，地价120万/亩，容积率3.5到3.8；每平方净地价约600元，建筑成本1750元（08预算不下浮，含地库，不含电梯绿化），加起来已经2350，那么再加上绿化、电梯、配套设施、税费、员工工资、资金成本等等，综合成本已经达到2650到2700元/平米；开发商现在卖3150，净利润450，猛地一看，利润不小。但是，请注意，一个项目从开始建设到最后完成交房，需要2年半到3年，这450元的毛利，是开发商3年挣的，嘿嘿，一年净利润150元。就算开发商只出了地价的成本（我这里还没有计算其他成本，比如围标成本、灰色成本等等），其年盈利率也才25%，如果算利息的话，2分的利息。这还是开发商一切正常，而且不用高利贷的情况下，其盈利能力也就是2分利息的盈利能力；如果项目因为种种原因拖延了，那就完蛋了。

其实，房价不会下降，还有另外一个原因，消费者买涨不买跌。房子涨价，买的人多，房子跌价，没人买，越是跌价越没有人买。而且房地产行业的利润大头都是被政府拿走了，所以，同志们，别听专家学者的了，如果要买房，就是现在，因为房价跌不下去。

另外，中央出台了一些政策促进三四线城市的商品房库存消化；我觉得都是扯淡，其实弄不好领导们自己都觉得自己在扯淡。三四线城市如何降低商品房库存 ？嘿嘿，两点政策即可：
1，银行按揭款及时到位。（我眼看着我们城市最大的楼盘，因为按揭款放的太慢，崩盘了！）
2，降低二手房交易税，特别是商铺的交易费用。（我也是眼睁睁看着住房卖完的开发商20万都拿不出来，因为商铺卖不出去，地库车位卖不出去）
至于什么农民工进城之类，就别想了，瞎扯淡。农民工都失业了，你指望他们怎么买房？从出国之前就开始上超大，但是很少写关于经济的东西；但是今年是我从商以来最困难的一年，也是最看不清楚的一年，所以觉得还是写点儿东西留在网上好一点。

10年开始做4S店，因为合伙人品德太差，所以退出了，11年4月因为家里的原因开始涉足预拌商品混凝土搅拌站，从无到有，最高峰我的商混站销售额达到了一个亿以上，但是2015年就只能呵呵呵了。15年1月的时候，我有员工80多个人，现在已经裁员只剩下不到40个了；企业最好的时候，商砼车驾驶员工资达到过7800元/月！（我在河南的四线城市）现在，已经开始出现拖欠工资了。

因为是做房地产相关行业的，所以想谈谈我对老习上台这两年对房地产行业政策对国家经济的影响。

有人说，中国房地产行业是泡沫经济，是“毒瘤”，一定要打压。现在他们的理想实现了，房地产行业哀鸿遍野，可是买不起房子的，还是买不起！为什么？因为房地产根本不是所谓的“毒瘤”，而是经济的重要引擎！其实，上论坛的各位，每个人都在或多或少的享受中国房地产行业大发展的好处。至少有一点：房地产行业推高了中国的平均工资。为什么这么说呢？因为在2013年，我们这里的熟练木工，两口竟然可以拿到800元/天的工资。民工工资的上涨，导致所有行业的用人成本都在上升。

房地产行业，基本上与任何一个行业都有或多或少的联系，因为从房地产行业出来的现金，流入了社会的各个行业。甚至于路边的夜市摊也受益匪浅，但是2015年开始，夜市摊也开始没有客源了，为什么？因为民工没有钱了。现在很多民工还在讨要2014年的工资；但是，请注意，2015年很多民工失业了，根本没有活儿干，如果2016年还是这个样子的话，那民工的生活就会变成：2015年和2016年两年没有活干，还在不断讨要2014年甚至2013年的工资；这是什么概念？三年没有工资拿啊！

有人问，2016年房子价格会下降么？我觉得基本没戏。呵呵，举个例子，我现在住的小区，地价120万/亩，容积率3.5到3.8；每平方净地价约600元，建筑成本1750元（08预算不下浮，含地库，不含电梯绿化），加起来已经2350，那么再加上绿化、电梯、配套设施、税费、员工工资、资金成本等等，综合成本已经达到2650到2700元/平米；开发商现在卖3150，净利润450，猛地一看，利润不小。但是，请注意，一个项目从开始建设到最后完成交房，需要2年半到3年，这450元的毛利，是开发商3年挣的，嘿嘿，一年净利润150元。就算开发商只出了地价的成本（我这里还没有计算其他成本，比如围标成本、灰色成本等等），其年盈利率也才25%，如果算利息的话，2分的利息。这还是开发商一切正常，而且不用高利贷的情况下，其盈利能力也就是2分利息的盈利能力；如果项目因为种种原因拖延了，那就完蛋了。

其实，房价不会下降，还有另外一个原因，消费者买涨不买跌。房子涨价，买的人多，房子跌价，没人买，越是跌价越没有人买。而且房地产行业的利润大头都是被政府拿走了，所以，同志们，别听专家学者的了，如果要买房，就是现在，因为房价跌不下去。

另外，中央出台了一些政策促进三四线城市的商品房库存消化；我觉得都是扯淡，其实弄不好领导们自己都觉得自己在扯淡。三四线城市如何降低商品房库存 ？嘿嘿，两点政策即可：
1，银行按揭款及时到位。（我眼看着我们城市最大的楼盘，因为按揭款放的太慢，崩盘了！）
2，降低二手房交易税，特别是商铺的交易费用。（我也是眼睁睁看着住房卖完的开发商20万都拿不出来，因为商铺卖不出去，地库车位卖不出去）
至于什么农民工进城之类，就别想了，瞎扯淡。农民工都失业了，你指望他们怎么买房？