马光远：不动产登记让买房主力卖房 影响非常大

http://finance.sina.com.cn/revie ... /223920047091.shtml

2014年08月18日 22:39  央视          评论中大奖（50人参与） 收藏本文     
　　CCTV2《央视财经评论》：不动产登记如何快动起来？

　　被公众千呼万唤的不动产登记终于破冰。日前，国务院法制办公室公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，正式向社会征求意见和建议。从这份3000多字的条例当中，我们可以预见到未来的房地产市场会发生怎样的变化？统一不动产登记，是不是在为房产税做准备？它的推出能不能挤出更多的二手房存量？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远[微博]、刘戈共同评论。

　　统一不动产登记，能不能挤出更多的二手房存量？会给整个房地产市场带来怎样的影响？

　　马光远：买房的主力变成了卖房的主力 这对整个市场的影响非常大

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我们在制定这个条例的时候肯定没想让它成为助推器，我们主要是为了搞清我们究竟有多少房子，我们的家底有多少，也就是每个人有多少房子，我们房子的总量有多少。但从提出到现在征求意见稿出来，我们发现市场上反应最多的是什么？就大家都在谈这个条例会不会成为压倒房价的最后一个稻草。比如说现在大家在讨论，房子究竟是多是少。如果这个家底搞清楚说房子比我们想象的要多很多，那么意味着什么？意味着房子并不短缺，房价往上涨肯定是不可能的。

　　在整个这个条例的征求意见稿里，最重要的一块就是信息的共享和信息的保护问题，就是不动产统一登记以后，不动产的信息有一个共享，共享的包括税务机关，包括银行，甚至包括公安机关，还有相关部门，相关部门指的是什么？比如说一个干部要提干了，那么提干之前要对你的财产向组织进行一个登记。那么登记的话，组织就会去查，那么这样我们就把组织可以看成是利益相关人，也就是有利害关系的这么一个人，那么这意味着什么？未来他不敢说谎。

　　以北京为例，北京今年从3月份到现在，高价楼盘比较多，那么3万到6万之间的楼盘占了相当一部分的比例，我经常认为这样的楼盘不是所谓的普通的第一套需求的人买的。在大多数情况下，这个价位的房子都是有房子的，有钱的人来买的，但是今年走的并不是很好，走的不好的原因是什么？以前比如说我们到一些楼盘去调研，那么楼盘就告诉我，谁在买这个房子。那么为什么他们今年对整个市场不看好？最主要的原因是，这些以前我们认为买房的主力现在变成了卖房的主力，这个变化对整个市场的影响非常大。

　　刘戈：不动产制度呼之欲出 市场上可能会产生越来越多的抛售现象

　　(《央视财经评论》评论员)

　　刚刚公布的70个大中城市的数据，新建的商品房的同比下降只有3个城市，但是二手房有15个城市。从下降幅度来说，二手房下降的幅度最高的是10.7%，而新建住房是4.9%。也就是说，无论是从城市的数量，下降城市的数量，还是从幅度来讲，二手房都大于新建的房，为什么会出现这样的一个现象？是不是由于听到不动产制度推出的声音越来越清晰？那么对于由于这个条例的出现会对自己造成某种压力的人来说，就可能会产生越来越多的抛盘，所以我认为之间的关系应该是非常紧密。

　　在那个公布的征求意见稿里头很明确的写着，一个是权利人，或者是利益相关人，同时政府相关部门，也就是说凡是政府的相关部门出于公众的需求。比如说他的上级主管部门，组织部门，人事部门，或者是其他的一些部门都有权利来查阅，调阅你的房地产信息。

　　白景明：房产保有环节的征税要做好配套制度的建设

　　(财政部财政科学研究所副所长 《央视财经评论》特约评论员)

　　房产保有环节的征税需要做好前期各种法制建设，配套制度的建设。第一个问题涉及到向谁征税？我们的对纯商品房，公房改成产权房的，农民宅基地产权房等等这些，我们是不是都要进入到纳税人的范围。第二个问题，要梳理清楚它的税收负担在各个环节的分布，一个是开发环节，一个是流转环节，还有一个是保有环节。我要取得三个环节税收负担一定的综合的均衡，这三个环节它的税收负担要跟人们的承受力相适应。第三个问题，采取什么样的方式来征，按照评估制来征，还是按房产现在的销售价格来征，或者是按照房子的原值来征，不同的选择决定了税基的大小。第四，如果要征税扣除部分是什么？第一套房征，不征，第二房征，这是一种扣除方式，要不要考虑贷款的负担的问题。具体来说一些税收减免措施，一些优惠措施。

　　马光远：不动产登记制度 相关部门应该给我们一个时间表

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我们现在最大的问题是什么？就是我们今天的不动产统一登记做了一个奠定性的工作，就是把信息搞清楚了，谁有多少房子，我们的房子总量有多少。如果未来我们的房产税按照调节税来征，也就是说给你免一部分的税，比如说超过人均居住面积多少以后，财政税叫调节税，那么按照调节税来征的话，这个信息必不可少，因为我们必须搞清楚他有多少套房子。如果是财产税，那就是你有多少房子我都征，那这样就是完全两码事，所以我们现在需要做的是什么？把各种各样基础性的工作做好。比如国土部的姜大明部长就讲，我们要利用统一登记这么一个制度体系，我们再建立全国性的信息平台，用四年的时间，把这个信息平台建立起来以后，征税就是有依据的，那么同时房产税本身，包括未来是不是叫房地产税到今天为止，争议非常大。

　　我的感觉是什么？我们还没有取得最大公约数，如果大家在这个问题本身有一部分认识已经很清晰，大家达成共识了。比如说70年产权的问题怎么解决，税率怎么解决，信息统一是究竟两套以上征还是三套以上征，这些问题如果都解决了，时间不是问题。但是我们还应该有一个时间表，就是我们不能老听说一些专家讲哪一年哪一年，我觉得相关的主管部门应该给我们一个时间表，因为在十八届三中全会里面税收改革，包括房产税的改革是明确写在里面的，也就是说我们最起码预计在2020年以前肯定能够出来。

　　张大伟：不动产登记呼之欲出 市场上房源的供应的确在增加

　　(中原地产市场研究部总监 《央视财经评论》特约评论员)

　　房产登记其实它只是一个工具，很多人把它认为是房地产调控，其实是不太准确的。因为不动产登记只是把之前一些零散的信息，或者说以前不需要登记的信息进行数字化，或者说可查询化，那后续我们认为，这个工具是会被利用来作为房产税开征的一个基础，包括市场上能够看到的一些大户型，不一定叫抛售，应该叫卖出，像北京，上海，广州，深圳这些一线城市，140平米以上的比例都有1%到2%点的上涨，主要原因也是因为一些之前的投资者看到了不动产登记速度在加快，他会认为房产税的推进速度会逐渐的实现加速的可能性，所以对于一些拥有大户型，多套的投资者来说，就需要在现在做一些资产的这种转换，或者说把之前一些相对位置比较差的大户型卖出去，所以现在看到了市场上的确是房源的供应在增加。

　　马光远：目前的条例还叫粗糙 细节方面还应加强

　　(《央视财经评论》评论员)

　　第一个，我们看到这个条例本身是很粗的，对于很多的细节性问题并没有设计，所以如果现在是征求意见稿，让我提意见的话，我觉得在细节方面还应该加强，包括什么叫利害关系人，我觉得必须界定清楚；第二个，查这个信息怎么样进行使用，使用到什么样的程度也应该搞清楚。也就是说，今天我们为了加快它的出台，把它粗化，那么下一步我们在整个实施细则层面，我们有些无法回避的问题必须回避，所以现在出台以后关键是实施。也就是说现在叫条例出来，紧接着才进行统一登记，统一登记跟以前的这些权属怎么样进行衔接，这是一个很大的问题，所以我觉得要理解难度，同时要加快推进。

　　刘戈：不动产登记制度的推出有利于制定合理的政策

　　(《央视财经评论》评论员)

　　因为原来虽然各个部门都有他们的登记制度，但是由于这些制度不统一。在这样一个情况下，无论你是房产税，还是说出台一些宏观的调控政策，脑子里头都是糊涂的。为什么我们要搞人口普查？就是把人口普查清楚了以后，我们才能够进行整个户籍制度改革，社会保障制度的建设。

　　不动产登记的落地，七年的时间才走到现在，但总体上来说七年，《物权法》定出来，真正的将它进入到实际操作渠道也就一年多的时间。在这一年多的时间里，首先要确定干这件事，同时谁来干这件事情，然后又确定什么时候，它是一个时间节点，那么这个条例出台比原来定的晚了一个月。虽然在这个过程当中，会有各个部门之间由于他们原来的统计方式不一样，口径不一样，权益不一样，会有一些摩擦，也需要互相之间进行妥协，但是毕竟它是在一步一步的推进，虽然可能比原来的计划有延迟，但是这个延迟也不算太长。随着这个事情越来越清晰，后面的阻力应该越来越小，因为前期主要是在谁来干这件事上，相对而言的讨论和博弈的时间要长一些，到真正进入技术性环节的时候，事情会相对简单。

　　正是因为我们要建立这样一个制度，建立起来以后就能统一的分析。现在我们从住建部门一家统计上来的数字能看到，它的存量已经远远超出了整个城市按以往这些年增长的速度，所以这种供大于求，产能过剩的态势已经非常的明显。

　　马光远：把家底摸清楚以后 大家会发现房子不是太少而是太多

　　(《央视财经评论》评论员)

　　第一，我们整个房地产为什么害怕这个登记条例？因为这个登记条例一出来，最后把家底摸清楚以后，大家会发现中国不是房子太少，而是房子太多。所以我个人认为，目前为止，总量来讲，官方的数据，加上没有统计的小产权房，加上一些无法统计的福利分房等等一系列的房子加起来，我们人均居住面积应该超过40平的，80%以上的城市存量已经过剩，就是剩下20%，未来人口流入等等可能能消化目前的。


　　第二，讲增量，我个人算了一下，这五年全部的需求，第一套住房需求，改善性的需求，房子没法住了重新修的需求，城镇化的需求，所有的需求都加上，最多6000万套，也就是增量还会长出4000万套。所以我们未来的房地产政策一定要意识到基本面已经发生变化的事实，从总量来讲房子基本够了，那么个别城市结构上可能短缺，大量的城市已经过剩，在这种情况下，房地产产业怎么办？房地产的未来怎么办？我们一定要考虑清楚，一定要未雨绸缪。

　　马光远：未来三到五年 大量城市再依靠房地产会走不下去

　　(《央视财经评论》评论员)

　　大量的城市会走向过剩，当然房地产市场跟别的不一样，比如说制造业，你制造一个电视，北京缺的话，你可以拿到北京来，但是房子，比如说北京缺房子，你不能把天津的房子拿过来，所以我们总在讲第一个是总量过剩跟结构性短缺同时存在，这是未来三到五年，中国房地产市场的一个基本面的基本事实，但是大量的城市再依靠房地产已经走不下去了。http://finance.sina.com.cn/revie ... /223920047091.shtml

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　　CCTV2《央视财经评论》：不动产登记如何快动起来？

　　被公众千呼万唤的不动产登记终于破冰。日前，国务院法制办公室公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，正式向社会征求意见和建议。从这份3000多字的条例当中，我们可以预见到未来的房地产市场会发生怎样的变化？统一不动产登记，是不是在为房产税做准备？它的推出能不能挤出更多的二手房存量？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远[微博]、刘戈共同评论。

　　统一不动产登记，能不能挤出更多的二手房存量？会给整个房地产市场带来怎样的影响？

　　马光远：买房的主力变成了卖房的主力 这对整个市场的影响非常大

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我们在制定这个条例的时候肯定没想让它成为助推器，我们主要是为了搞清我们究竟有多少房子，我们的家底有多少，也就是每个人有多少房子，我们房子的总量有多少。但从提出到现在征求意见稿出来，我们发现市场上反应最多的是什么？就大家都在谈这个条例会不会成为压倒房价的最后一个稻草。比如说现在大家在讨论，房子究竟是多是少。如果这个家底搞清楚说房子比我们想象的要多很多，那么意味着什么？意味着房子并不短缺，房价往上涨肯定是不可能的。

　　在整个这个条例的征求意见稿里，最重要的一块就是信息的共享和信息的保护问题，就是不动产统一登记以后，不动产的信息有一个共享，共享的包括税务机关，包括银行，甚至包括公安机关，还有相关部门，相关部门指的是什么？比如说一个干部要提干了，那么提干之前要对你的财产向组织进行一个登记。那么登记的话，组织就会去查，那么这样我们就把组织可以看成是利益相关人，也就是有利害关系的这么一个人，那么这意味着什么？未来他不敢说谎。

　　以北京为例，北京今年从3月份到现在，高价楼盘比较多，那么3万到6万之间的楼盘占了相当一部分的比例，我经常认为这样的楼盘不是所谓的普通的第一套需求的人买的。在大多数情况下，这个价位的房子都是有房子的，有钱的人来买的，但是今年走的并不是很好，走的不好的原因是什么？以前比如说我们到一些楼盘去调研，那么楼盘就告诉我，谁在买这个房子。那么为什么他们今年对整个市场不看好？最主要的原因是，这些以前我们认为买房的主力现在变成了卖房的主力，这个变化对整个市场的影响非常大。

　　刘戈：不动产制度呼之欲出 市场上可能会产生越来越多的抛售现象

　　(《央视财经评论》评论员)

　　刚刚公布的70个大中城市的数据，新建的商品房的同比下降只有3个城市，但是二手房有15个城市。从下降幅度来说，二手房下降的幅度最高的是10.7%，而新建住房是4.9%。也就是说，无论是从城市的数量，下降城市的数量，还是从幅度来讲，二手房都大于新建的房，为什么会出现这样的一个现象？是不是由于听到不动产制度推出的声音越来越清晰？那么对于由于这个条例的出现会对自己造成某种压力的人来说，就可能会产生越来越多的抛盘，所以我认为之间的关系应该是非常紧密。

　　在那个公布的征求意见稿里头很明确的写着，一个是权利人，或者是利益相关人，同时政府相关部门，也就是说凡是政府的相关部门出于公众的需求。比如说他的上级主管部门，组织部门，人事部门，或者是其他的一些部门都有权利来查阅，调阅你的房地产信息。

　　白景明：房产保有环节的征税要做好配套制度的建设

　　(财政部财政科学研究所副所长 《央视财经评论》特约评论员)

　　房产保有环节的征税需要做好前期各种法制建设，配套制度的建设。第一个问题涉及到向谁征税？我们的对纯商品房，公房改成产权房的，农民宅基地产权房等等这些，我们是不是都要进入到纳税人的范围。第二个问题，要梳理清楚它的税收负担在各个环节的分布，一个是开发环节，一个是流转环节，还有一个是保有环节。我要取得三个环节税收负担一定的综合的均衡，这三个环节它的税收负担要跟人们的承受力相适应。第三个问题，采取什么样的方式来征，按照评估制来征，还是按房产现在的销售价格来征，或者是按照房子的原值来征，不同的选择决定了税基的大小。第四，如果要征税扣除部分是什么？第一套房征，不征，第二房征，这是一种扣除方式，要不要考虑贷款的负担的问题。具体来说一些税收减免措施，一些优惠措施。

　　马光远：不动产登记制度 相关部门应该给我们一个时间表

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我们现在最大的问题是什么？就是我们今天的不动产统一登记做了一个奠定性的工作，就是把信息搞清楚了，谁有多少房子，我们的房子总量有多少。如果未来我们的房产税按照调节税来征，也就是说给你免一部分的税，比如说超过人均居住面积多少以后，财政税叫调节税，那么按照调节税来征的话，这个信息必不可少，因为我们必须搞清楚他有多少套房子。如果是财产税，那就是你有多少房子我都征，那这样就是完全两码事，所以我们现在需要做的是什么？把各种各样基础性的工作做好。比如国土部的姜大明部长就讲，我们要利用统一登记这么一个制度体系，我们再建立全国性的信息平台，用四年的时间，把这个信息平台建立起来以后，征税就是有依据的，那么同时房产税本身，包括未来是不是叫房地产税到今天为止，争议非常大。

　　我的感觉是什么？我们还没有取得最大公约数，如果大家在这个问题本身有一部分认识已经很清晰，大家达成共识了。比如说70年产权的问题怎么解决，税率怎么解决，信息统一是究竟两套以上征还是三套以上征，这些问题如果都解决了，时间不是问题。但是我们还应该有一个时间表，就是我们不能老听说一些专家讲哪一年哪一年，我觉得相关的主管部门应该给我们一个时间表，因为在十八届三中全会里面税收改革，包括房产税的改革是明确写在里面的，也就是说我们最起码预计在2020年以前肯定能够出来。

　　张大伟：不动产登记呼之欲出 市场上房源的供应的确在增加

　　(中原地产市场研究部总监 《央视财经评论》特约评论员)

　　房产登记其实它只是一个工具，很多人把它认为是房地产调控，其实是不太准确的。因为不动产登记只是把之前一些零散的信息，或者说以前不需要登记的信息进行数字化，或者说可查询化，那后续我们认为，这个工具是会被利用来作为房产税开征的一个基础，包括市场上能够看到的一些大户型，不一定叫抛售，应该叫卖出，像北京，上海，广州，深圳这些一线城市，140平米以上的比例都有1%到2%点的上涨，主要原因也是因为一些之前的投资者看到了不动产登记速度在加快，他会认为房产税的推进速度会逐渐的实现加速的可能性，所以对于一些拥有大户型，多套的投资者来说，就需要在现在做一些资产的这种转换，或者说把之前一些相对位置比较差的大户型卖出去，所以现在看到了市场上的确是房源的供应在增加。

　　马光远：目前的条例还叫粗糙 细节方面还应加强

　　(《央视财经评论》评论员)

　　第一个，我们看到这个条例本身是很粗的，对于很多的细节性问题并没有设计，所以如果现在是征求意见稿，让我提意见的话，我觉得在细节方面还应该加强，包括什么叫利害关系人，我觉得必须界定清楚；第二个，查这个信息怎么样进行使用，使用到什么样的程度也应该搞清楚。也就是说，今天我们为了加快它的出台，把它粗化，那么下一步我们在整个实施细则层面，我们有些无法回避的问题必须回避，所以现在出台以后关键是实施。也就是说现在叫条例出来，紧接着才进行统一登记，统一登记跟以前的这些权属怎么样进行衔接，这是一个很大的问题，所以我觉得要理解难度，同时要加快推进。

　　刘戈：不动产登记制度的推出有利于制定合理的政策

　　(《央视财经评论》评论员)

　　因为原来虽然各个部门都有他们的登记制度，但是由于这些制度不统一。在这样一个情况下，无论你是房产税，还是说出台一些宏观的调控政策，脑子里头都是糊涂的。为什么我们要搞人口普查？就是把人口普查清楚了以后，我们才能够进行整个户籍制度改革，社会保障制度的建设。

　　不动产登记的落地，七年的时间才走到现在，但总体上来说七年，《物权法》定出来，真正的将它进入到实际操作渠道也就一年多的时间。在这一年多的时间里，首先要确定干这件事，同时谁来干这件事情，然后又确定什么时候，它是一个时间节点，那么这个条例出台比原来定的晚了一个月。虽然在这个过程当中，会有各个部门之间由于他们原来的统计方式不一样，口径不一样，权益不一样，会有一些摩擦，也需要互相之间进行妥协，但是毕竟它是在一步一步的推进，虽然可能比原来的计划有延迟，但是这个延迟也不算太长。随着这个事情越来越清晰，后面的阻力应该越来越小，因为前期主要是在谁来干这件事上，相对而言的讨论和博弈的时间要长一些，到真正进入技术性环节的时候，事情会相对简单。

　　正是因为我们要建立这样一个制度，建立起来以后就能统一的分析。现在我们从住建部门一家统计上来的数字能看到，它的存量已经远远超出了整个城市按以往这些年增长的速度，所以这种供大于求，产能过剩的态势已经非常的明显。

　　马光远：把家底摸清楚以后 大家会发现房子不是太少而是太多

　　(《央视财经评论》评论员)

　　第一，我们整个房地产为什么害怕这个登记条例？因为这个登记条例一出来，最后把家底摸清楚以后，大家会发现中国不是房子太少，而是房子太多。所以我个人认为，目前为止，总量来讲，官方的数据，加上没有统计的小产权房，加上一些无法统计的福利分房等等一系列的房子加起来，我们人均居住面积应该超过40平的，80%以上的城市存量已经过剩，就是剩下20%，未来人口流入等等可能能消化目前的。


　　第二，讲增量，我个人算了一下，这五年全部的需求，第一套住房需求，改善性的需求，房子没法住了重新修的需求，城镇化的需求，所有的需求都加上，最多6000万套，也就是增量还会长出4000万套。所以我们未来的房地产政策一定要意识到基本面已经发生变化的事实，从总量来讲房子基本够了，那么个别城市结构上可能短缺，大量的城市已经过剩，在这种情况下，房地产产业怎么办？房地产的未来怎么办？我们一定要考虑清楚，一定要未雨绸缪。

　　马光远：未来三到五年 大量城市再依靠房地产会走不下去

　　(《央视财经评论》评论员)

　　大量的城市会走向过剩，当然房地产市场跟别的不一样，比如说制造业，你制造一个电视，北京缺的话，你可以拿到北京来，但是房子，比如说北京缺房子，你不能把天津的房子拿过来，所以我们总在讲第一个是总量过剩跟结构性短缺同时存在，这是未来三到五年，中国房地产市场的一个基本面的基本事实，但是大量的城市再依靠房地产已经走不下去了。