精装修房频现“质量门” 做好验房少吃暗亏

因精装修房渗漏导致业主十多次上访维权，成为精装房质量滑铁卢的又一缩影。在省时省力省资源的背景下，精装修房被大力推广，然而近几年，如何做好批量精装修已经成为行业又一待解课题。
继万科安信地板门、第五园装修质量纠纷、星河湾吊顶坍塌等系列事件后，惠州一楼盘再度出现670套房中396户存在不同程度漏水的情况。
纵观媒体披露的精装房问题，无一例外集中在做工粗糙、用材低劣、渗水、裂缝、色差等问题上。诸多业主从此走上漫长的维权之路，收房的喜悦付诸东流。
开发商对此也大为叫屈，因为精装房本身便意味着复杂的管控体系和节点，对开发企业的成本、管理以及后续维护的要求也更高。目前，国内尚无法实现从外部结构到室内装修，几乎一体化流程，精装房问题仍层出不穷。
早在2002年，原建设部曾出台了《商品住宅装修一次到位的实施细则》，但这个细则并未涉及材料选择、质量控制等方面细则。因此一种较为广泛的说法认为，由于精装修房出现的时间并不长，目前国家尚未出台更细化的精装修房建设标准和交付使用标准，因此无法参照现有统一标准采取一体化流程，而制定严格有效的法规和监管体制是保证精装修质量的基石。
据中国建筑装饰协会透露，带有强制性的《新建住宅精装修质量国家标准》有望年内出台。目前报到住建部标准司的送审稿将具体规定到墙面、地面、防水、门窗等精装各分部分项，厨卫精装标准也进行了明确指定。
广东尚典律师事务所副主任律师邹朝贵对上述标准的出台如此解读：“这对开发单位、设计单位、施工单位等均有法律约束力，有利于保障精装修房的质量。但是，相对装修标准的制定在技术上存在较大的难题，争议较大，其操作性及实用性尚待实践检验。”
那些深受精装修房所害的业主，对精装修房的信任度也开始大为降低。但节能环保的精装修房作为全世界房地产发展的必然趋势，并无必要因其发展之初出现质量问题而因噎废食。不过，当开发商对精装修房的质量把控上频频遭遇难题之时，业主对精装修房的验房功力则显得尤为重要。
因此，本期专题特别推出精装修房收楼指南，为购房者提供参考，以便少吃暗亏。

7月3 1日，十多次的上访后，问题依旧悬而未解，惠城区某楼盘业主前往开发商广东总部上访，至今依旧无任何进展。自今年3月始，该楼盘即陷入交楼后的无尽麻烦中。
按合同约定，在开发商自称1680元/平方米的精装修标准交付的670套房源中，3 9 6户存在不同程度的漏水事实，以至于每天在楼道或小区里，见到其他业主，最常用的问候语即是‘你家漏水吗？’，同时有业主认为开发商诱骗业主收楼，3月曾强硬要求业主先签字才能拿钥匙。此前，精装房并未成为惠州市场主流，但未来增加的趋势愈发明显。如何验收精装房？即将成为越来越多购房者需要补的课。
收房12招
0 1面积：误差超过3%可退房
收楼指南：用盒尺或激光测距仪测量房间的实际面积。如果误差较大可以要求开发商或委托专业机构复测。测量层高是否达到要求，一般住宅合同层高3m，实际测量高度应不低于2.75m。测量层高也很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，多测几处。新版购房合同已经明确规定，购房价格以套内面积计算，误差补偿也以套内面积算。而误差率，新版合同只有2个标准，即3%以内的“多退少补”，3%以上的可退房。目前争议较大的是公摊面积“缩水”的情况。新版购房合同虽然是以套内面积计价，实际上公摊面积的价格折算到套内面积上了。
0 2入户门：若已有一角翘起，最好及早更换
收楼指南：检查防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。检查室内的门是否平整，把门打开，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合，若门线不重合，比如有一角翘起，必须及早更换，否则将来变形更严重。关门后，查看四周缝隙是否均匀适宜，门、锁应该开关灵活。最好带上水平仪，测门的安装垂直度。同时，注意门上油漆是否完好无缺，面板是否光滑平整无磕碰。
0 3窗户：第一眼看到窗台有水渍，漏水概率高
收楼指南：先看窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。还要留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。检测窗与混凝土接口有无缝隙；窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。窗户玻璃是否完好，窗户油灰应饱满，粘贴牢固，油漆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。试用窗户开启关闭是否顺畅，关闭窗后密闭性是否好，窗体有无变形。
0 4墙壁：解决了墙面小问题才好去装修
收楼指南：平滑墙当然应横平竖直。墙身顶棚有无部分隆起，用小锤敲一下有无空声？环视墙身或用手触摸，便可看出此墙面是否平整滑净，墙面出现的细小裂缝一般是内保温层与饰面之间不平所造成的。仔细检查墙身、顶棚楼板有无倾斜、弯曲、隆起或凹陷。如果发现应当通知物业及时处理，这些问题不得到解决是无法开始装修的。墙面的抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。墙身、墙角接位有无水渍？裂痕？用盒尺检查房顶，取4-5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m (或者2.65m )说明房顶或地面没有倾斜。
0 5吊顶：通风口处看结构，轻钢龙骨更好
收楼指南：吊顶的结构：在竣工图纸上不显示，但精装房的侧面、灯位或中央空调的通风口能看到结构。普通业主从吊顶的观察口可以肉眼判断，按照相关规定，隐蔽工程吊顶必须使用轻钢龙骨。以前常用的木质龙骨本身含水，在四季变化尤其是冬季供暖之后可能发生收缩变化，已经被淘汰，轻钢龙骨性能非常稳定，使用寿命也相对较长。
0 6瓷砖：空鼓率超过3%，建议重新贴
收楼指南：每块瓷砖敲5-6下后，一块一块地敲打地板瓷砖，敲上去会发出实心的响声，水平不高或者偷工减料，则是空响，如果瓷砖的空鼓率超过3%，那么就要重新贴过，否则会有脱落的可能。
0 7木地板：地板嘎吱响说明基层处理不平整
收楼指南：看木地板之间的色差，如果色差太大，影响美观就肯定要换；在地板上走，发现有吱吱响的不行，这证明基层处理不平整；另外，木地板的边角是否有破损、是否有划痕也是需要注意的，地脚线是否有松动。
0 8厨卫：所有盆里放满水再排出，可测排水速度
收楼指南：用手使劲晃动上水管，看是否固定牢固，如果松动，应重新固定。打开水阀看厨房卫生间的排水是否流畅(下水管可能被建筑垃圾堵塞)。需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度，放水同时用纸巾擦拭上下管道底部看有无渗漏。如精装修房内已装有各种设备，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。关闭房屋内各水阀开关，观察水表是否空转，如有则通知房管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏，检查浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象，裂痕有时细如毛发，要仔细观察。
0 9开关/电闸：先试用开关再拉电闸
收楼指南：试用所有的电源开关、插座和电闸，用带显示灯的插座检测。电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。光力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开；距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。
10煤气水电：记得抄表、要图纸
收楼指南：普通的楼盘水路通常是三种，自来水、热水和中水。中水是非饮用水，是收集利用的雨水，一般用来冲马桶或浇花。消费者需要知道热水和中水是否具备，以及是否接错管道。还要检查水表的位置，应该在厨房或卫生间的出水口。验收合格后抄电表、水表、煤气表等数值。另外，水管要确定是合格材料，材料太差，后期很容易漏水，水管则最好是铜管。电路是指插座的位置和匹配，电线的型号和最大耗电设备的容量。购房者可向物管或开发商索要基本的水、电等图纸。今后使用中，如果出现短路、断水的情况，可以根据图纸标注，由专业人员进行维修。另外还要注意观察配电箱的漏电保护开关是否有照明；普通插座、大功率插座等有明确的分路，面板开关的安装是否平整，同时，还要测试开关是否有效。
11空气检测：认准国家认可检测报告
收楼指南：随着观念的更新，环保成为消费者在居室装修中最重视的环节，而空气污染正是装修污染中最突出的问题，是造成多种身心疾病的主因。由于精装修房使用的材料都是开发商购买的，业主对材料的质量无法把控，因此，在交房时，业主要确认空气质量达标。
首先，业主必须确定开发商购买的材料符合国家标准，有害物质不超标；其次，根据国家标准，工程竣工以后，开发商要请权威机构进行室内环境检测，并且必须向购房者出具检测报告。
现行的空气质量检测标准是G B50325-2001，对甲醛、苯、T V O C、氡以及氨5种主要的有害物质在空气中的限量进行了严格的规定。
专家提醒，需要注意的是，只有带有“CM A”标识的报告才是国家认可的经最权威检测机构检测的报告，否则是无效的。
消费者买到房子，若开发商或物业不能提供合格的报告，视为房屋质量不合格，站在维权的角度，业主是可以退房的。
12装修标准：比对与合同约定是否一致

收楼指南：保存好《收楼通知书》，看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。准备好购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，买房业主权益有哪些。
“你家漏水吗?”已成小区日常问候语
有业主返工6次，漏水问题依旧无法解决
670套精装房396套漏水，业主称开发商曾诱骗收楼
为避室内渗水，床和衣柜只能搬离墙面
本周二下午，惠城区某楼盘业主提供的一份日期显示为7月10的遗留工程报表显示，在已经交楼的670套精装房源中，396套漏水，而当初开发商宣传称附带1680元/平方米的精装修。
“因为嫌装修麻烦，当初我们才轻信了“拎包入住”的承诺。”业主刘先生说，在他8栋3单元渗水的房子中，不仅临近厕所的房间墙根部陆续在渗水，甚至连屋子都出现了渗水，其中一间房内紧贴墙体的木质衣柜也因长时间被水浸泡出现了发霉的痕迹，床、衣柜等家居设施都被业主搬离墙面。
在业主的上访书中，阳台、卫生间、厨房的漏水问题最为严重，该项目三期小区建设好的楼房共8栋，除了暂时还未交楼的3、4栋以外，现已交楼的1、2、5、6、7、8漏水都很严重。迄今为止，已收楼的业主95%以上都发现漏水。最为严重的有业主返工五六次，漏水问题依旧未解决。
小区7栋的业主黄先生卫生间的渗水导致相邻的墙壁一直处于湿润状态，而邻近的木地板已经受潮发霉。在4栋4楼一户业主家里，楼上卫生间的水直接滴落下来，而且由于渗水，木地板严重受潮发霉，甚至连墙体也因渗水发霉。
漏水频发，为何收楼验房时未发现？
漏水大面积出现，为何收楼时没有发现？业主代表曹女士称，3月交房时，开发商强硬要求业主先签字才能拿钥匙看房，同时声称当时签署的不是正式收楼确认书，验房后会再签一份正式的收楼确认书。多数业主只好签字，但后来一直未见正式确认书。还有业主称，自己当时还被要求缴纳3个月物管费才能验房，迫于无奈只好先办理交楼手续才看房屋。
收楼动作完成后，业主发现问题曾多次向开发商反映，前后近10次上访。最近一个月内，7月12日上访，开发商与业主达成补偿方案，但被业主指没有诚意；7月15日，市政府上访，市政府领导指示要求项目整改后要重新验收；7月31日，业主前往开发商广东省总部上访。
如今，更多的业主怀疑除防水工程没有做好之外，房子还存在其他的重大质量问题，但开发商拒绝业主提出的邀请第三方验房机构对房屋进行质量检测的要求。在这场至今依旧没有答案的对抗中，受到伤害的更多的购房者则是加深了对精装房的不信任。
业主上述说法并未得到开发商的证实，截至发稿之日，该楼盘两位高管的电话一位处于关机状态，另一位无论如何拨打都拒接。

对话
精装房质量出问题？
开发商全责！
对话律师：广东尚典律师事务所副主任律师邹朝贵
业主收楼时装修效果与样板房差别大
南方都市报：在你所代理的案件或接到咨询中，精装房业主收楼时最容易遇到的有哪些问题？
邹朝贵：目前因购买精装房产生的纠纷主要集中在装修做工粗糙、用材低劣，以及常见的渗水、裂缝、色差、空心等质量问题方面。另外，业主实际收楼时的装修效果与开发商展示的样板房效果差别较大也很容易产生纠纷。
南都：早在2002年，原建设部曾出台了《商品住宅装修一次到位的实施细则》，但这个细则并未涉及材料选择、质量控制等方面细则。那么，根据现行法律法规，精装房出现问题会不会出现法律上维权难的情况？
邹朝贵：《商品住宅装修一次到位的实施细则》出台已超过10年，该细则对于住宅装修的材料选择及质量控制等方面的规定都是原则性的，仅为参考作用。针对现在日新月异的装修行业，以及所出现的各式各样的问题，适用性较差，如业主购买的精装房出现问题，以此作为维权依据是远远不够的。建议业主购买精装房的，应尽量要求开发商对装修的材料品牌、做工标准、保修责任等落实到合同条款内。
业主验房时最好录音录像
南都：近几年随着精装房的逐渐普及，漏水、地板变色、甲醛超标、吊顶坍塌、房门变形等大面积装修问题也频繁见诸报端。从现有法律角度而言，出现这些问题，该怎么划分责任？
邹朝贵：精装房如出现质量问题，开发单位当然是第一责任人，应承担以此造成的全部法律责任，此外，装修施工单位及装修材料的生产厂家也可能承担相应的法律责任。
南都：精装房收楼时出现上述质量问题，业主应该怎么保留证据，怎么维权？
邹朝贵：业主收楼验房时，应携带照相、纸笔等工具，如发现问题，应拍照，并记录在案，并要求交楼人员进行书面确认，如有条件，最好进行录音、录像。
新国标有利于保障精装房质量
南都：据报道，带有强制性的《新建住宅精装修质量国家标准》将在年内出台，有望改变目前“精装房”质量监管体系至今尚无统一标准局面。目前报到住建部标准司的送审稿将具体规定到墙面、地面、防水、门窗等精装各分部分项，厨卫精装标准也进行了明确指定。你怎么看待这个事情，这个标准如果要出台，可操作性强不强，对行业、对业主会带来什么益处？
邹朝贵：《新建住宅精装修质量国家标准》如能出台，对于购买精装房的业主来说是好消息，绝大多数购房者对装修缺乏了解，以前完全由开发商决定怎么做，业主收楼时也只能从表象上粗略观察装修质量是否有问题，但对于隐蔽工程质量、材料的稳定性、有毒有害气体是否超标等情形是无法判断的。《新建住宅精装修质量国家标准》的规定是有强制性的，对开发单位、设计单位、施工单位等均有法律约束力，有利于保障精装房的质量。但是，相对装修标准的制定在技术上存在较大的难题，争议较大，其操作性及实用性尚待实践检验。

十件收楼利器：
1.小锤：用来检查墙面、地面、窗台空鼓。
2 .水桶：稍大一点，用来装水检查地漏、排水管是否通畅。
3 .卷尺/测距仪：用来检查房屋净高或有无倾斜等。
4 .有显示灯的验电插座：用来检测室内插座是否通电。
5 .网球：用来检查排污管道有无障碍物。
6 .相机：有显示日期功能的相机(带闪光灯)，用于房屋有问题时留影取证。
7 .手电筒：查看吊顶和通风口等暗角地带
8 .抹布：用来分辨是相关瑕疵、是脏还是划痕。
9 .纸巾：用来检验是否漏水。
10 .录音笔：用来存档留证。
六个注意事项：
1.房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并在发展商要求限期处理。
2 .管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸，会显示管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等。
3 .验房时切忌着急，多看、多问、多记录，仔细检查，有些细节问题很容易疏忽，比如窗子的密封是否完善。一定书面记录相关问题，便于与工程部联系整改事项。
4 .保修期内多观察，一些问题竣工验收时不一定能发现，目前国家规定的住宅装修保修期是两年，厨卫防水工程保修期是五年，这个期限内发现问题，及时与开发商或物业协商，尽量在保修期内予以解决。
5 .正常验收房子要持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：00去，有条件的可请专业人员协助验房。
6 .验完房后，验房记录(报告)业主要复印三份以上，给开发商一份，让开发商签认并盖章，自己备份好。

钱都付清了，没用的， 墙砖有空鼓，你让他来整改？ 他说又没掉下来。。。你去打官司，参照上海高院4法官。。找仲裁?那个比法院可黑多了。。。

好点的开发商、物业，出了问题还来修。。恶劣的，开发商推物业，物业推开发商，去和他们扯皮去吧。。。

这就是活在天朝的命~~