三四线城市房地产库存天量 或有崩盘之虞

三四线城市房地产库存天量 或有崩盘之虞

2012年11月23日 07:46 来源：中华工商时报

三、四线城市库存天量

根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。

邯郸是河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年，邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米。而目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。

业内人士分析，按照中国人均居住面积31.6平方米，商业用房人均面积1.5平方米计算，人均建筑面积为33.1平方米，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于2011年1000万平方米的条件，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。

除上述城市外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。

应警惕“鬼城”风险

备受关注的鄂尔多斯从去年到现在一直处于寒冬中。据鄂尔多斯房地产开发商统计，今年在建工程中，约有75%处于停工或半停工状态。其中，今年前4个月，全市销售商品房149.8万平方米，下降20.8%；销售金额91.4亿元，下降5.8%。

“鄂尔多斯楼市泡沫破裂是意料中的事。”专业人士分析，早在2010年媒体就称鄂尔多斯为“鬼城”，即房子很多却无人居住。而今年8月的鄂尔多斯，则随处可见停工的烂尾楼和讨债者。当地一位开发商称，80%以上的建设项目都已停工，而这些房子的投资60%以上来自普通市民。“尽管鄂尔多斯是中国西部一个富有的特殊小城，但其楼市泡沫的破裂对于其他城市和中国楼市，则具有警示价值。”易居研究院企业研究中心总经理周建成表示，近年来三、四线城市房地产发展速度已脱离基本面，过于激进的土地出让速度，积累成的库存高压将使这些地区的房地产竞争更加惨烈。基于消化库存，激活市场的考虑，托市政策开始在这些城市首先发起。“相比于一线城市，感觉三、四线楼市泡沫的风险需要高度关注，并有可能成为房地产企业的绞肉机。”一位业内人士坦言。

从数据上看，三、四线城市的结构性问题已十分明显。如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前4年其平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量却相当于广州的94%。连云港和南京相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积已是南京的117%。

“北京、上海等一线大城市，吸收全国资源的能力很强，能暂时维持楼市繁荣。而那些二、三、四线城市，辐射能力有限，但却要拉起大城市框架，这样做的风险是显而易见的。”专业人士提醒：应该警惕“鬼城”风险，警惕房屋空置率居高不下进而产生的彻底崩盘。

http://house.ifeng.com/news/detail_2012_11/23/19464235_0.shtml
.三四线城市房地产库存天量 或有崩盘之虞

2012年11月23日 07:46 来源：中华工商时报

三、四线城市库存天量

根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。

邯郸是河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年，邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米。而目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。

业内人士分析，按照中国人均居住面积31.6平方米，商业用房人均面积1.5平方米计算，人均建筑面积为33.1平方米，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于2011年1000万平方米的条件，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。

除上述城市外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。

应警惕“鬼城”风险

备受关注的鄂尔多斯从去年到现在一直处于寒冬中。据鄂尔多斯房地产开发商统计，今年在建工程中，约有75%处于停工或半停工状态。其中，今年前4个月，全市销售商品房149.8万平方米，下降20.8%；销售金额91.4亿元，下降5.8%。

“鄂尔多斯楼市泡沫破裂是意料中的事。”专业人士分析，早在2010年媒体就称鄂尔多斯为“鬼城”，即房子很多却无人居住。而今年8月的鄂尔多斯，则随处可见停工的烂尾楼和讨债者。当地一位开发商称，80%以上的建设项目都已停工，而这些房子的投资60%以上来自普通市民。“尽管鄂尔多斯是中国西部一个富有的特殊小城，但其楼市泡沫的破裂对于其他城市和中国楼市，则具有警示价值。”易居研究院企业研究中心总经理周建成表示，近年来三、四线城市房地产发展速度已脱离基本面，过于激进的土地出让速度，积累成的库存高压将使这些地区的房地产竞争更加惨烈。基于消化库存，激活市场的考虑，托市政策开始在这些城市首先发起。“相比于一线城市，感觉三、四线楼市泡沫的风险需要高度关注，并有可能成为房地产企业的绞肉机。”一位业内人士坦言。

从数据上看，三、四线城市的结构性问题已十分明显。如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前4年其平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量却相当于广州的94%。连云港和南京相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积已是南京的117%。

“北京、上海等一线大城市，吸收全国资源的能力很强，能暂时维持楼市繁荣。而那些二、三、四线城市，辐射能力有限，但却要拉起大城市框架，这样做的风险是显而易见的。”专业人士提醒：应该警惕“鬼城”风险，警惕房屋空置率居高不下进而产生的彻底崩盘。

http://house.ifeng.com/news/detail_2012_11/23/19464235_0.shtml
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