超级军网上尉军官因公出国，却因未交物业会费房屋遭强制拍卖
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/27 17:01:51
Michael Clauer非常烦恼，他是德克萨斯州国民警卫队的上尉军官，2008年他所在的部队正在伊拉克执行任务，有一天他的妻子给他打了一个电话，上尉刚刚拿起电话，就听到他太太近乎歇斯底里的喊叫声，他立刻明白出了大事了，他太太要他马上回家，因为法院来了通知，“我们家的房子被没收了，我被限期搬出去，这房子马上要被公开拍卖了！”，上尉觉得难以致信，他们确实拥有一幢两层的楼房，市场价值31万5千美元，可是房款已经全部付清了，他并不欠银行的钱，凭什么要Foreclosure他的房子？
上尉请了假，匆匆赶回家去，可等到了那里，才知道已经晚了，他的房子早已经被拍卖了，而且买下来的那个人不久就又把这房子转卖了去。这是这么回事？原来没收他的房子的不是银行，而是物业管理委员会(Homeowners association),这是个由地产发展商建立的全国性组织，其作用是管理物业，每当有人要买房产，他必须加入这个协会，而在接受这个协会提供的各项服务的同时，他必须交纳会费。由于某些不够自觉的房主拖欠会费，实力强大的物业管理委员会在美国各地游说通过法律对胆敢拖欠的房主严加惩罚，在包括德克萨斯的许多地方，法律授权物业管理委员会没收屡次拖欠会费的房主拥有的房产，并对其进行公开拍卖，在德克萨斯，这个过程无须经过法官裁决，物业管理委员会只要向法院备案就可以执行没收和拍卖的行动。上尉就是这个法律的牺牲品，他拖欠会费达到有零有整的977.55美元。这应该是个不小的数字。物业管理委员会的回应是，在启动没收/拍卖的程序前，他们曾经几次给他们来信，通告如果不还钱的后果，上尉太太说在丈夫出征后，她患上了忧郁症，因而很久没有拆邮件，因此对此一无所知。不管如何，上尉的房子被拍卖了，拍卖的最终价是3201美元，买主房子到手后很快转手以13万5千美元卖掉。
可以想象上尉想不通，他决心打官司讨个说法，他的律师告诉他，虽然能够理解他的心情，可是物业管理委员会的做法是完全合法的，“你不是唯一因为欠会费失掉房子的”，物业管理委员会对于欠会费的行为一直严惩不贷，你要是欠几百块钱，很快就会发现除了欠款还被课以罚金，两者还加上利息，转眼欠款就成了几千元，有不少人想打官司，可物业管理委员会能雇用第一流的律师，再加上法律站在他们一方，所以很少有败诉的时候，而且根据德克萨斯的法律，在这种情况下输掉官司，物业管理委员会的律师费也得有你承担。律师说“我总是这样建议找我资讯的房主，如果你欠的钱不是太多的话，那么最好的解决方法是让你太太去他们的办公室，坐在工作人员那里痛哭哀求，对他们说你们已经无路可走，求求他们可怜可怜你们，高抬贵手，放你们一条生路。那些工作人员并不见得是坏人，许多时候就因此帮你们建立一个分期还债的办法”。不过上尉运气比这些人要好，他是个在前线服役的军人，根据德克萨斯的法律，在他没有从前线回国前，他的房产是受法律保护，不应该被拍卖的。所以上尉的官司是有希望打赢的。事实果然如此，经过2年有余的法庭审理，上尉终于要回了他的房子。
有一种说法，物业管理委员会和买下这种被拍卖的房产的人之间有许多黑幕，当然物业管理委员会坚决否认这种恶毒的谣言。
转贴：http://www.sbanzu.com/topicdispl ... 823&BoardID=190
原文：http://www.dallasnews.com/shared ... ohome.298b2aa8.html
http://www.npr.org/templates/story/story.php?storyId=128078864
Michael Clauer非常烦恼，他是德克萨斯州国民警卫队的上尉军官，2008年他所在的部队正在伊拉克执行任务，有一天他的妻子给他打了一个电话，上尉刚刚拿起电话，就听到他太太近乎歇斯底里的喊叫声，他立刻明白出了大事了，他太太要他马上回家，因为法院来了通知，“我们家的房子被没收了，我被限期搬出去，这房子马上要被公开拍卖了！”，上尉觉得难以致信，他们确实拥有一幢两层的楼房，市场价值31万5千美元，可是房款已经全部付清了，他并不欠银行的钱，凭什么要Foreclosure他的房子？
上尉请了假，匆匆赶回家去，可等到了那里，才知道已经晚了，他的房子早已经被拍卖了，而且买下来的那个人不久就又把这房子转卖了去。这是这么回事？原来没收他的房子的不是银行，而是物业管理委员会(Homeowners association),这是个由地产发展商建立的全国性组织，其作用是管理物业，每当有人要买房产，他必须加入这个协会，而在接受这个协会提供的各项服务的同时，他必须交纳会费。由于某些不够自觉的房主拖欠会费，实力强大的物业管理委员会在美国各地游说通过法律对胆敢拖欠的房主严加惩罚，在包括德克萨斯的许多地方，法律授权物业管理委员会没收屡次拖欠会费的房主拥有的房产，并对其进行公开拍卖，在德克萨斯，这个过程无须经过法官裁决，物业管理委员会只要向法院备案就可以执行没收和拍卖的行动。上尉就是这个法律的牺牲品，他拖欠会费达到有零有整的977.55美元。这应该是个不小的数字。物业管理委员会的回应是，在启动没收/拍卖的程序前，他们曾经几次给他们来信，通告如果不还钱的后果，上尉太太说在丈夫出征后，她患上了忧郁症，因而很久没有拆邮件，因此对此一无所知。不管如何，上尉的房子被拍卖了，拍卖的最终价是3201美元，买主房子到手后很快转手以13万5千美元卖掉。
可以想象上尉想不通，他决心打官司讨个说法，他的律师告诉他，虽然能够理解他的心情，可是物业管理委员会的做法是完全合法的，“你不是唯一因为欠会费失掉房子的”，物业管理委员会对于欠会费的行为一直严惩不贷，你要是欠几百块钱，很快就会发现除了欠款还被课以罚金，两者还加上利息，转眼欠款就成了几千元，有不少人想打官司，可物业管理委员会能雇用第一流的律师，再加上法律站在他们一方，所以很少有败诉的时候，而且根据德克萨斯的法律，在这种情况下输掉官司，物业管理委员会的律师费也得有你承担。律师说“我总是这样建议找我资讯的房主，如果你欠的钱不是太多的话，那么最好的解决方法是让你太太去他们的办公室，坐在工作人员那里痛哭哀求，对他们说你们已经无路可走，求求他们可怜可怜你们，高抬贵手，放你们一条生路。那些工作人员并不见得是坏人，许多时候就因此帮你们建立一个分期还债的办法”。不过上尉运气比这些人要好，他是个在前线服役的军人，根据德克萨斯的法律，在他没有从前线回国前，他的房产是受法律保护，不应该被拍卖的。所以上尉的官司是有希望打赢的。事实果然如此，经过2年有余的法庭审理，上尉终于要回了他的房子。
有一种说法，物业管理委员会和买下这种被拍卖的房产的人之间有许多黑幕，当然物业管理委员会坚决否认这种恶毒的谣言。
转贴：http://www.sbanzu.com/topicdispl ... 823&BoardID=190
原文：http://www.dallasnews.com/shared ... ohome.298b2aa8.html
http://www.npr.org/templates/story/story.php?storyId=128078864
315000$的房子，3201$买进，135000$卖出，还只欠了1000刀不到，这个条款倒是挺NB的。。。。。。
回复 2# racher
可能是对付恶意拖欠的法律条文。有些国家对付老赖非常有手段的。不过这个上尉的妻子是有限能力的精神病人，他自己又在海外，可以说自己不知情的，非恶意拖欠物业费。
可能是对付恶意拖欠的法律条文。有些国家对付老赖非常有手段的。不过这个上尉的妻子是有限能力的精神病人，他自己又在海外，可以说自己不知情的，非恶意拖欠物业费。
新侨联委员 发表于 2010-7-29 09:24 
美国人在处理各种经济问题上，手段真的是相当毒辣。。。。。。
美国人在处理各种经济问题上，手段真的是相当毒辣。。。。。。
racher 发表于 2010-7-29 09:27
在美国，警察开罚单，当事人千万别拉拉扯扯，只能上法庭申辩，有一个中国教授用手拉了警察的手不让开罚单，当场就被打翻过去。
在美国，恶意欠债恐怕会被恶意追讨……美国人很多是流氓犯罪后代，倒是在法制上挺健全的哈。
在美国，警察开罚单，当事人千万别拉拉扯扯，只能上法庭申辩，有一个中国教授用手拉了警察的手不让开罚单，当场就被打翻过去。
在美国，恶意欠债恐怕会被恶意追讨……美国人很多是流氓犯罪后代，倒是在法制上挺健全的哈。
呵呵！要是在中国有这么一回事不知道JY们回怎么说呢？
狐心 发表于 2010-7-29 09:50
会说神奇的国度。。
会说神奇的国度。。
过程基本合理
不过市值30万的房子 拍3千 悬殊100倍 这个是怎么操作出来的
而且抑郁症 是否算丧失或者部分丧失民事能力 怎么规定的? 对这样的人进行催缴等行为 应该如何操作
不过市值30万的房子 拍3千 悬殊100倍 这个是怎么操作出来的
而且抑郁症 是否算丧失或者部分丧失民事能力 怎么规定的? 对这样的人进行催缴等行为 应该如何操作
zhepro 发表于 2010-7-29 10:08
引用一下他人的评述
在美国，中产阶级都有自己的会计师和商务律师，他们会专门处理当事人的报税等经济事宜。
不光有邮件，还同样有上门通知和电话通知。
如果是经济负担原因造成的拖欠，通常可以由慈善机构或个人申请方式获得减免及延期。
这个案例，是典型的非经济承受能力原因拖欠。而且实用的借口是典型的托词。
引用一下他人的评述
在美国，中产阶级都有自己的会计师和商务律师，他们会专门处理当事人的报税等经济事宜。
不光有邮件，还同样有上门通知和电话通知。
如果是经济负担原因造成的拖欠，通常可以由慈善机构或个人申请方式获得减免及延期。
这个案例，是典型的非经济承受能力原因拖欠。而且实用的借口是典型的托词。
业委会的确操蛋（LZ的翻译有点问题，HOA应该翻译作业主委员会，实际上也是由业主构成的），好在很多州都修改法律，防止业委会权力过大。不过未经法院审判就可以拍卖房屋，德州的法律看来还真操蛋啊。
你们就没看到这一段？
他是个在前线服役的军人，根据德克萨斯的法律，在他没有从前线回国前，他的房产是受法律保护，不应该被拍卖的。所以上尉的官司是有希望打赢的。事实果然如此，经过2年有余的法庭审理，上尉终于要回了他的房子。
再说了，物业委员会是按照法律办事，只能说那些人没有充分考虑到主人家的情况，这种情况下不近人情而已，作为全家的经济来源，他们应该通知此军人而不是一个有着抑郁症的女人；法律不是完美的，是需要道德去补充的，所以美国还是有很多人是钻空子为生
你们就没看到这一段？
他是个在前线服役的军人，根据德克萨斯的法律，在他没有从前线回国前，他的房产是受法律保护，不应该被拍卖的。所以上尉的官司是有希望打赢的。事实果然如此，经过2年有余的法庭审理，上尉终于要回了他的房子。
再说了，物业委员会是按照法律办事，只能说那些人没有充分考虑到主人家的情况，这种情况下不近人情而已，作为全家的经济来源，他们应该通知此军人而不是一个有着抑郁症的女人；法律不是完美的，是需要道德去补充的，所以美国还是有很多人是钻空子为生
业委会也是钻了法律的空子，好多州近两年都通过法律限制业委会的权力。
{:3_85:}沃尔玛可以在中国欠供货商的款，也可以要这费要那费，在美国，欠供货商超过五千美元，对不起，去法院申请对你破产清算
{:3_85:}沃尔玛可以在中国欠供货商的款，也可以要这费要那费，在美国，欠供货商超过五千美元，对不起，去法院申请对你破产清算
恩，美国法律好严厉
MOMI 发表于 2010-7-29 10:48
打扰请教下，对政府部门的欠款，不知美国是如何规定的？？:handshake
打扰请教下，对政府部门的欠款，不知美国是如何规定的？？:handshake
回复 15# 淹死的鱼
联邦政府还不上帐估计得参照冰岛:D 州政府破产就破产呗，关门停业;P 拍卖政府大楼
回复 15# 淹死的鱼
联邦政府还不上帐估计得参照冰岛:D 州政府破产就破产呗，关门停业;P 拍卖政府大楼
可以和国内 一样让法院撤销拍卖么？
可以和国内 一样让法院撤销拍卖么？
法制社会，依法治国的典范。
MOMI 发表于 2010-7-29 12:04
呵……谢啦。[:a14:]
呵……谢啦。[:a14:]
这样谁还去当兵呀，MD太不河蟹了
太腐败了，不怕士兵哗变呀？
肯定是得罪中情局的密探了
强悍的法律啊
呵呵！要是在中国有这么一回事不知道JY们回怎么说呢？
狐心 发表于 2010-7-29 09:50
《心寒，沙场归来，却发现住宅竟被政府廉价拍卖！》
一个为国血战沙场多年的军人，回到家乡时等待他的不是鲜花和荣誉，而是他那已经得了精神病的妻子和无家可归的窘境。仅仅因为他欠缴了几百元物业费（因为当时他在为国打仗！！！！）他的房子竟然就被以一千多元的价格拍卖掉！！
…………………………（省略煽情语言一万字）
这一刻，我泪流满面。
这是一个什么样的社会啊！！
申请五美分！！！{:wu:}
呵呵！要是在中国有这么一回事不知道JY们回怎么说呢？
狐心 发表于 2010-7-29 09:50
《心寒，沙场归来，却发现住宅竟被政府廉价拍卖！》
一个为国血战沙场多年的军人，回到家乡时等待他的不是鲜花和荣誉，而是他那已经得了精神病的妻子和无家可归的窘境。仅仅因为他欠缴了几百元物业费（因为当时他在为国打仗！！！！）他的房子竟然就被以一千多元的价格拍卖掉！！
…………………………（省略煽情语言一万字）
这一刻，我泪流满面。
这是一个什么样的社会啊！！
申请五美分！！！{:wu:}
MD太让士兵寒心了
心寒，沙场归来，发现住宅竟被没收。