宏观调控必将取得伟大胜利

<p>随着中央逐渐通过建设部和国土部等政府部门的真实材料，解读出房地产存在的三个大问题：</p><p>⒈ 政府的土地收益严重与预期不符，甚至可以说已经严重威胁到了可持续发展；</p><p>⒉ 住房供应结构严重失调，住房人买得起或住得起的房子越来越少，面积过大；</p><p>⒊ 银行信贷对开发商的倾向性政策，有严重的过倾，导致银行资产不良率过高；</p><p>政府已经全面摆脱了开发商和媒体的忽悠，使出了一连串的妙招。国六条及细则的出台，副市长的下马，国土部联手监察部狠抓土地违法，银行信贷对房地产再次紧缩，一系列的宏观调控，都带来了一个信息，房价回落势不可当，房地产市场将迅速的、全面的，发生有利于人民的改变。</p><p>那么，宏观调控会是怎样一个过程呢？我认为，如同伟大的抗日战争必然经历的防御、相持、反攻三个阶段一样，宏观调控，也必然会有以下三个阶段。</p><p>⒈ 直接调控阶段：本阶段主要是直接解决眼下面对的重点问题。</p><p>“中央把土地审批权和地方政府卖地收益收归中央”、</p><p>“招拍挂引入限房价制度”、</p><p>“狠纠供应偏离百姓需求错误”、</p><p>“取消住宅商用规范城市管理”。</p><p>⒉ 全面规范阶段：本阶段主要是规范权利义务，因势利导，稳步发展。</p><p>“政府履行为10%低收入人群提供廉租房的义务”、</p><p>“针对土地供应·房价·政府收益三者关系，逐渐以资源税取代出让金”、</p><p>“引导建筑节能和合理规划产生住宅升级换代”。</p><p>⒊ 新城开发阶段：本阶段主要是全面改革，将房地产市场和城市化全面整合。</p><p>“政府正式采纳以与市民共享经营用房租金的可持续发展建议”、</p><p>“引入政府·银行·住房人·承包商的开发模式”、</p><p>“房地产开发行业告别开发商”、</p><p>“全面普及节能·省地·环保·宜居的新一代城市和住宅”、</p><p>“建立住房资源市场调节制度·开征资源占用税和使用税，以均贫富”。</p><p></p><p>下面，逐一解读我描述的这三个阶段将发生的转变。</p><p>⒈ 土地审批权收归中央：已经是风声在耳，土地违法日益猖獗，这样的结果，应该说早在意料之中，中央只是顺水推舟，权力集中而已。</p><p>⒉ 地方土地收益归中央：由于各地政府以卖地、甚至炒地来推动GDP，引发了全国范围的房价暴涨，和一系列的社会矛盾，而使本来就答案肯定的，土地收益应统一纳入国家财政收入体系问题，已经只是一个比例问题，没有争议。</p><p>⒊ 随着北京叫停“南沙滩”地块的拍卖，标志了招拍挂已经从政府只追逐利益，，转向了同时承担社会责任的合理模式。而招标时不仅竞赛地价，同时还要限制房价的规则，已经是短时间内必然普及的一种趋势。</p><p>⒋ 尽管开发商利用某些媒体对70%在90平米以下的规定，不惜以造谣、漫骂、甚至“抬出专家”等形式进行攻击，但政府的强硬态度，是建立建设部和国土部等部门的真实数据基础上的，是有充分的科学依据的。那就是，必须为老百姓提供适宜的消费导向，必须针对现阶段的真实购买能力提供产品。以北京为例，如果不调整，难道我们真的以为首付12万，月供3000，公积金买房，每套60万，还不该是一个对工薪族封顶的合理消费限制么？超过这个数字，70%的工薪家庭还有承受力么，难道真的要把大家都逼成房奴，而引发其他消费行业萎缩的恶性循环？而即便是6000元每平米，买90平米房子，也已经达到了这个绝对危险线。开发商和他们所能鼓动的那些媒体，以及那些不明真相或已经变质的“专家”，真的以为自己有能力置政府于不顾，螳臂当车，把国民经济推到泡沫破裂的程度？</p><p>⒌ 取消住宅商用，这是一个非常振奋人心的妙招，虽然现在很多人还没意识到它的伟大作用，但别着急，随后我们会逐渐看清楚的。它不仅可以有效抑制住宅价格过快增长，还可以合理的调配供需关系，最终引导中国的房地产向可持续的方向发展。</p><p><br/>⒍ 为城市中收入最低的10%人口提供廉租房，是政府责无旁贷的义务，虽然目前我国才刚刚开始注意这个问题，政府还没有承担起这个义务，但随着人大领导们的关注，以及这个问题本身可以带来的稳定，引导社会财富合理分配，完善社会保障制度建设的重要性和好处，同时，廉租房不仅不会成为政府的财政负担，反而会对地方经济和文化的发展起到非常好的作用，所以，廉租房制度，应该是下一轮政府政策中最先被纳入全面执行阶段的政策。</p><p>⒎ 限价房用地招标，会直接导致政府本来已经存在“亏损”嫌疑的招拍挂供地模式，产生更微妙的变化。政府必然会意识到，并且从白纸黑字的统计结果中醒悟过来，逐渐转换土地收益模式。而这个转变，必然经历两个过程，其中第一个过程，就是把一次性销售70年使用权，逐渐先转换成每年重新核定，逐年收取的“物业税”。当然，这个物业税，准确的说，应该叫“土地资源占用税”。只要我们能站在政府利益的角度去看看“限价房用地招标”会导致政府卖地收益骤减这个事实，我想，我们已经不再需要更多的解释，而会一致认同这一转变会迅速产生了。</p><p>⒏ 关于新一代城市和住宅淘汰现有城市和住宅的预测，我早就已经发出了，但很多人暂时还没有意识到，事实上，现有住宅和城市存在的问题实在太多了，严重浪费土地、交通堵塞、车祸频仍、户型面积利用不合理、建筑形式和设备不节能、绿化严重不足、噪音空气等污染严重超标、社区文化缺失、没有必要的服务和被服务等等，都是很明显的征兆。所以，新一代的城市和住宅，必然在最近几年被政府和规划部门意识到，并取得全面的认同，引发中国城市化和房地产建设的全面升级。这也将是中国房地产市场全面上演“绝地反击”的正式导火索。</p><p>⒐ 从限价房用地招标引起的政府收入骤减，特别是长期收益骤减，必然导致政府开征“物业税或土地资源占用税”开始，新一轮土地收益模式研讨，必然就会在政府主管部门爆发。而在这种激烈的研讨之中，唯一可能胜出的方式，就是新城建设中，政府和住房人共同拥有全部配套收益，并以这些配套收益的50%，作为政府新的土地收益来源。而且，事实上，“取消住宅商用”，已经为这个操作，扫清了道路。也许很多人今天还无法看到，但如果您去切实的研究一下，对比一下各种模式可能产生的收益，并能意识到政府也会选择最温柔合理，收益也最多最实惠，并且能够有益于建立“和谐社会”“可持续发展”模型的科学方式。</p><p>⒑ 既然要引入“政府和住房人共享新城全部经营用房租金”的收益模型，那么，“政府规划管理、银行存贷监管、住房人出资、承包商建设”的科学开发模型，就已经呼之欲出了。想想吧，现在的模式，政府去和开发商合作，不仅会导致官员纷纷落马，还会导致城市建设遥遥无期，烂尾楼铺天盖地，甚至到了奥运主会场，机场高铁终点站、长安街东单路口（北京市政府所在地）、建国门桥西南角（北京站和北京市人大之间）这样的敏感地区，都会必然产生烂尾楼，而且长年不能解决的严重后果。相信政府对开发商的耐心已经消磨怠尽了，那么，资金真实、充实，回报要求低得合理、完全服从政府、银行和规划、设计、施工机构的科学管理，并且能够全面贯彻，真心支持“节能、省地、宜居”的要求的住房人存款，必然将取代开发商，走上城市建设的舞台。虽然，这需要先有一个勇敢的政府和官员，能够勇敢的站到人民一边，但我们完全可以相信，莱特兄弟的飞行试验，无论成败，结果都是必然的。就象人类掌握飞行技术一样，科学的新城市开发模型，也必然会很快走上历史的舞台。</p><p>⒒ 与住房人存款、银行规范管理、专业规划设计部门的设计相比，无论从哪个角度，开发商都只是一只纸老虎，到时候必然灰飞湮灭，一去不复返。就好象那种“比空气重的都飞不上天”的谬论一样，“只有开发商才能盖房子”的谬论彻底被揭穿的这一天，不会太久了。</p><p>⒓ 在“政府规划管理、银行存贷监管、住房人出资、承包商建设”的科学模型之下，人均城市生活用地会从现在的105平米，迅速节约成不到33平米，而社区人均实土绿地面积，则会提高到12-15平米（或按每购买2平米住宅即对应1平米实土绿地监护权兑现），而且户型的进深会得到缩减，太阳能、地源热泵水循环、新风系统等节能技术全面普及，单位建筑面积能耗将迅速降低到现有建筑的20%以下，节能五倍，在能源费飞涨的今天和未来，还有谁会不要求节能呢？而以廉价、舒适、守时、安全的轨道交通作为城市交通的血管，遍布到离每栋住宅楼不超过600米，社区内地面交通告别汽车，告别施工扰民和噪音的时代，也必然来临。那时候，还会引发新一轮的快递、邮政和城市物流革命，引发社区服务革命，经过专业训练的小时工、问诊员、社区教育中心、健身指导中心、娱乐交流中心等新兴行业，将在新一代城市和住宅中，成为标准配置，彻底引导我国的居民消费向合理和理性的方向发展，引导城市税收和政府财政收入向科学、稳定的方向发展。</p><p>⒔ 到了那时，政府需要再锦上添花的，就是从廉租房已经普及的成功中脱身而出，引导贫富差距向有利于和谐社会的方向做有用功。也就是科学的设定城市人均的合理住房面积，并明确产权，因为有收益分配的杠杆驱动和利益支持，所以这个问题到那时候肯定是迎刃而解的。而对于超过标准去购买和拥有住宅，则需交纳额外的资源占用费和资源使用税。这两笔财富，政府可以拿来借给穷人，以五年无息，支持年轻人或中等偏低收入家庭做购房首付的形式平衡贫富差异，引导和促进城市住宅消费。而且，对于那些消费大房子的富人或中等及以上家庭来说，这些通过政府无息的借给穷人的资金，可以在将来万一破产或遭遇法律纠纷时，依旧无条件属于自己，相当于一种特殊的避难险收益，也是非常划算和有必要的。对于买得起大房子消费的人群来说，合理的拿出些钱来，无息的在政府手里放上10-15年，用来做些善事，也应该是一种合理的消费吧。</p><p>以上就是我研究宏观调控政策，研究住房制度和保障制度，研究城市化和房地产的一点心得，希望大家多多指教。</p><p>欢迎支持我的朋友和我联系，我的电子邮件：yulgbj@163.com ，如果您愿意和我一起奋斗，也希望能和我电话联系(周一到周五9：00-17：00，号码 62007764)，和我一样，成为“蓝城”的志愿者。</p><p>相关资料下载：http://www.linecity.cn/ziliao.zip</p><p>随着中央逐渐通过建设部和国土部等政府部门的真实材料，解读出房地产存在的三个大问题：</p><p>⒈ 政府的土地收益严重与预期不符，甚至可以说已经严重威胁到了可持续发展；</p><p>⒉ 住房供应结构严重失调，住房人买得起或住得起的房子越来越少，面积过大；</p><p>⒊ 银行信贷对开发商的倾向性政策，有严重的过倾，导致银行资产不良率过高；</p><p>政府已经全面摆脱了开发商和媒体的忽悠，使出了一连串的妙招。国六条及细则的出台，副市长的下马，国土部联手监察部狠抓土地违法，银行信贷对房地产再次紧缩，一系列的宏观调控，都带来了一个信息，房价回落势不可当，房地产市场将迅速的、全面的，发生有利于人民的改变。</p><p>那么，宏观调控会是怎样一个过程呢？我认为，如同伟大的抗日战争必然经历的防御、相持、反攻三个阶段一样，宏观调控，也必然会有以下三个阶段。</p><p>⒈ 直接调控阶段：本阶段主要是直接解决眼下面对的重点问题。</p><p>“中央把土地审批权和地方政府卖地收益收归中央”、</p><p>“招拍挂引入限房价制度”、</p><p>“狠纠供应偏离百姓需求错误”、</p><p>“取消住宅商用规范城市管理”。</p><p>⒉ 全面规范阶段：本阶段主要是规范权利义务，因势利导，稳步发展。</p><p>“政府履行为10%低收入人群提供廉租房的义务”、</p><p>“针对土地供应·房价·政府收益三者关系，逐渐以资源税取代出让金”、</p><p>“引导建筑节能和合理规划产生住宅升级换代”。</p><p>⒊ 新城开发阶段：本阶段主要是全面改革，将房地产市场和城市化全面整合。</p><p>“政府正式采纳以与市民共享经营用房租金的可持续发展建议”、</p><p>“引入政府·银行·住房人·承包商的开发模式”、</p><p>“房地产开发行业告别开发商”、</p><p>“全面普及节能·省地·环保·宜居的新一代城市和住宅”、</p><p>“建立住房资源市场调节制度·开征资源占用税和使用税，以均贫富”。</p><p></p><p>下面，逐一解读我描述的这三个阶段将发生的转变。</p><p>⒈ 土地审批权收归中央：已经是风声在耳，土地违法日益猖獗，这样的结果，应该说早在意料之中，中央只是顺水推舟，权力集中而已。</p><p>⒉ 地方土地收益归中央：由于各地政府以卖地、甚至炒地来推动GDP，引发了全国范围的房价暴涨，和一系列的社会矛盾，而使本来就答案肯定的，土地收益应统一纳入国家财政收入体系问题，已经只是一个比例问题，没有争议。</p><p>⒊ 随着北京叫停“南沙滩”地块的拍卖，标志了招拍挂已经从政府只追逐利益，，转向了同时承担社会责任的合理模式。而招标时不仅竞赛地价，同时还要限制房价的规则，已经是短时间内必然普及的一种趋势。</p><p>⒋ 尽管开发商利用某些媒体对70%在90平米以下的规定，不惜以造谣、漫骂、甚至“抬出专家”等形式进行攻击，但政府的强硬态度，是建立建设部和国土部等部门的真实数据基础上的，是有充分的科学依据的。那就是，必须为老百姓提供适宜的消费导向，必须针对现阶段的真实购买能力提供产品。以北京为例，如果不调整，难道我们真的以为首付12万，月供3000，公积金买房，每套60万，还不该是一个对工薪族封顶的合理消费限制么？超过这个数字，70%的工薪家庭还有承受力么，难道真的要把大家都逼成房奴，而引发其他消费行业萎缩的恶性循环？而即便是6000元每平米，买90平米房子，也已经达到了这个绝对危险线。开发商和他们所能鼓动的那些媒体，以及那些不明真相或已经变质的“专家”，真的以为自己有能力置政府于不顾，螳臂当车，把国民经济推到泡沫破裂的程度？</p><p>⒌ 取消住宅商用，这是一个非常振奋人心的妙招，虽然现在很多人还没意识到它的伟大作用，但别着急，随后我们会逐渐看清楚的。它不仅可以有效抑制住宅价格过快增长，还可以合理的调配供需关系，最终引导中国的房地产向可持续的方向发展。</p><p><br/>⒍ 为城市中收入最低的10%人口提供廉租房，是政府责无旁贷的义务，虽然目前我国才刚刚开始注意这个问题，政府还没有承担起这个义务，但随着人大领导们的关注，以及这个问题本身可以带来的稳定，引导社会财富合理分配，完善社会保障制度建设的重要性和好处，同时，廉租房不仅不会成为政府的财政负担，反而会对地方经济和文化的发展起到非常好的作用，所以，廉租房制度，应该是下一轮政府政策中最先被纳入全面执行阶段的政策。</p><p>⒎ 限价房用地招标，会直接导致政府本来已经存在“亏损”嫌疑的招拍挂供地模式，产生更微妙的变化。政府必然会意识到，并且从白纸黑字的统计结果中醒悟过来，逐渐转换土地收益模式。而这个转变，必然经历两个过程，其中第一个过程，就是把一次性销售70年使用权，逐渐先转换成每年重新核定，逐年收取的“物业税”。当然，这个物业税，准确的说，应该叫“土地资源占用税”。只要我们能站在政府利益的角度去看看“限价房用地招标”会导致政府卖地收益骤减这个事实，我想，我们已经不再需要更多的解释，而会一致认同这一转变会迅速产生了。</p><p>⒏ 关于新一代城市和住宅淘汰现有城市和住宅的预测，我早就已经发出了，但很多人暂时还没有意识到，事实上，现有住宅和城市存在的问题实在太多了，严重浪费土地、交通堵塞、车祸频仍、户型面积利用不合理、建筑形式和设备不节能、绿化严重不足、噪音空气等污染严重超标、社区文化缺失、没有必要的服务和被服务等等，都是很明显的征兆。所以，新一代的城市和住宅，必然在最近几年被政府和规划部门意识到，并取得全面的认同，引发中国城市化和房地产建设的全面升级。这也将是中国房地产市场全面上演“绝地反击”的正式导火索。</p><p>⒐ 从限价房用地招标引起的政府收入骤减，特别是长期收益骤减，必然导致政府开征“物业税或土地资源占用税”开始，新一轮土地收益模式研讨，必然就会在政府主管部门爆发。而在这种激烈的研讨之中，唯一可能胜出的方式，就是新城建设中，政府和住房人共同拥有全部配套收益，并以这些配套收益的50%，作为政府新的土地收益来源。而且，事实上，“取消住宅商用”，已经为这个操作，扫清了道路。也许很多人今天还无法看到，但如果您去切实的研究一下，对比一下各种模式可能产生的收益，并能意识到政府也会选择最温柔合理，收益也最多最实惠，并且能够有益于建立“和谐社会”“可持续发展”模型的科学方式。</p><p>⒑ 既然要引入“政府和住房人共享新城全部经营用房租金”的收益模型，那么，“政府规划管理、银行存贷监管、住房人出资、承包商建设”的科学开发模型，就已经呼之欲出了。想想吧，现在的模式，政府去和开发商合作，不仅会导致官员纷纷落马，还会导致城市建设遥遥无期，烂尾楼铺天盖地，甚至到了奥运主会场，机场高铁终点站、长安街东单路口（北京市政府所在地）、建国门桥西南角（北京站和北京市人大之间）这样的敏感地区，都会必然产生烂尾楼，而且长年不能解决的严重后果。相信政府对开发商的耐心已经消磨怠尽了，那么，资金真实、充实，回报要求低得合理、完全服从政府、银行和规划、设计、施工机构的科学管理，并且能够全面贯彻，真心支持“节能、省地、宜居”的要求的住房人存款，必然将取代开发商，走上城市建设的舞台。虽然，这需要先有一个勇敢的政府和官员，能够勇敢的站到人民一边，但我们完全可以相信，莱特兄弟的飞行试验，无论成败，结果都是必然的。就象人类掌握飞行技术一样，科学的新城市开发模型，也必然会很快走上历史的舞台。</p><p>⒒ 与住房人存款、银行规范管理、专业规划设计部门的设计相比，无论从哪个角度，开发商都只是一只纸老虎，到时候必然灰飞湮灭，一去不复返。就好象那种“比空气重的都飞不上天”的谬论一样，“只有开发商才能盖房子”的谬论彻底被揭穿的这一天，不会太久了。</p><p>⒓ 在“政府规划管理、银行存贷监管、住房人出资、承包商建设”的科学模型之下，人均城市生活用地会从现在的105平米，迅速节约成不到33平米，而社区人均实土绿地面积，则会提高到12-15平米（或按每购买2平米住宅即对应1平米实土绿地监护权兑现），而且户型的进深会得到缩减，太阳能、地源热泵水循环、新风系统等节能技术全面普及，单位建筑面积能耗将迅速降低到现有建筑的20%以下，节能五倍，在能源费飞涨的今天和未来，还有谁会不要求节能呢？而以廉价、舒适、守时、安全的轨道交通作为城市交通的血管，遍布到离每栋住宅楼不超过600米，社区内地面交通告别汽车，告别施工扰民和噪音的时代，也必然来临。那时候，还会引发新一轮的快递、邮政和城市物流革命，引发社区服务革命，经过专业训练的小时工、问诊员、社区教育中心、健身指导中心、娱乐交流中心等新兴行业，将在新一代城市和住宅中，成为标准配置，彻底引导我国的居民消费向合理和理性的方向发展，引导城市税收和政府财政收入向科学、稳定的方向发展。</p><p>⒔ 到了那时，政府需要再锦上添花的，就是从廉租房已经普及的成功中脱身而出，引导贫富差距向有利于和谐社会的方向做有用功。也就是科学的设定城市人均的合理住房面积，并明确产权，因为有收益分配的杠杆驱动和利益支持，所以这个问题到那时候肯定是迎刃而解的。而对于超过标准去购买和拥有住宅，则需交纳额外的资源占用费和资源使用税。这两笔财富，政府可以拿来借给穷人，以五年无息，支持年轻人或中等偏低收入家庭做购房首付的形式平衡贫富差异，引导和促进城市住宅消费。而且，对于那些消费大房子的富人或中等及以上家庭来说，这些通过政府无息的借给穷人的资金，可以在将来万一破产或遭遇法律纠纷时，依旧无条件属于自己，相当于一种特殊的避难险收益，也是非常划算和有必要的。对于买得起大房子消费的人群来说，合理的拿出些钱来，无息的在政府手里放上10-15年，用来做些善事，也应该是一种合理的消费吧。</p><p>以上就是我研究宏观调控政策，研究住房制度和保障制度，研究城市化和房地产的一点心得，希望大家多多指教。</p><p>欢迎支持我的朋友和我联系，我的电子邮件：yulgbj@163.com ，如果您愿意和我一起奋斗，也希望能和我电话联系(周一到周五9：00-17：00，号码 62007764)，和我一样，成为“蓝城”的志愿者。</p><p>相关资料下载：http://www.linecity.cn/ziliao.zip</p>