碧桂园广东再陷拿地风波 平均地价不足百元

http://business.sohu.com/20110910/n318964745.shtml
碧桂园在安徽和县违规拿地被查后，国土部责令其停工，并罚款100万元。然而，这张温柔的罚单并没有使碧桂园在同样问题上知难而退。

　　碧桂园清泉城在“广州后花园”清远市佛冈县拔地而起，今年以8000元/平方米的楼价火热登场。该项目背后，却隐藏着地方政府以每平方米不足百元的价格向农民征收万亩土地的秘密。随着“强行征地”事件曝光，廉价拿地产生的巨额收益内幕，亦逐渐浮出水面。

　　平均地价不足百元

　　碧桂园清泉城首期项目于今年5月开盘，碧桂园方面表示，开盘两天内销售认购金额约4.8亿元，目前首期项目已基本售罄。

　　与清泉城项目毗邻的莲塘村，村民黄丽娟（化名）对开盘当日的热闹场景印象深刻，但这种热闹的背后，却加剧了她的担忧，她担心眼前被强行用黄土填平的稻田和果地，以及两口供60亩水田灌溉的池塘，“产量和收成都将减半。”黄丽娟说。

　　《华夏时报》记者在现场看到，被填的土地已长满杂草，而填土筑起的正是一条宽约7米、从公路通往清泉城的水泥路。施工人员告诉记者，该道路由清泉城负责，5月1日开盘前已动工，“要用村民的地，建一条乡村大道。”

　　记者从多村了解到，县政府2010年初开始向石角镇莲塘村、水头镇新坣村和莲瑶村征地。但大多数村民不同意补偿协议，并与当地政府发生多次冲突，使得征地工作至今仍未完成，强行填土、建“乡村大道”可能与此有关。

　　据一位接触佛冈县政府的人士透露，这三村的土地已被碧桂园相中，并纳入了清泉城版图扩展的范围。清泉城销售部负责人则表示，清泉城即将向现有项目的东、西两侧扩张，碧桂园也将拿下该区域的地块。

　　与黄丽娟相似，莲塘村村民黄绍明（化名）不能接受廉价的征地补偿。据悉，水头镇政府在2010年上半年召开村民会议，表示受佛冈县人民政府委托，以水田1.9万元/亩、旱地1.4万元/亩、山地5600元/亩以及相应青苗费补偿条件，征收莲瑶村共3500亩土地。

　　莲瑶村村民告诉记者，这其中有九成是水田，接近3000亩，而旱地和山地合计不足500亩。按照这样的赔偿价格推算，征得莲瑶村3500亩（约233万平方米左右），只需要支付9000万元左右土地补偿费，均价仅约为38元/平方米。

　　“这完全是用低价买断了我们和子孙今后的生存来源。”黄绍明向记者解释拒绝签署征地协议的原因之一。他算了笔账，每户人家约有2亩水田地，每年收入能保证在6000元左右。此外，佛冈的砂糖桔远近驰名，每户人家都有种着桔子的山地，每年获得3000元以上的收入不成问题。如果按照政府所说的赔偿标准，每户只能获得平均约5万的“断路钱”。

　　值得关注的是，“不能再被骗第二次”也成为了莲瑶村大部分村民拒绝征地的原因。记者从佛冈县政府了解到，2002年政府已经向莲瑶村成功征得土地4000亩，2010年开始的征地行动是第二期，预计将征得超过5000亩土地，而莲瑶村这次也属于征地范围。

　　“我们的土地当年被以租代征的方式强行被卖掉了，现在正建着碧桂园清泉城的别墅。”莲瑶村村民黄志坚（化名）称。

　　原来，水头镇政府和莲瑶村干部2002年召集16个村民小组开征地代表会。参与该会的村民代表黄志强（化名）回忆，起初干部们以征地的方式来征求代表意见，但遭到代表的否决，最后决定以租地等方式达成协议。协议规定，以每年每亩10元的租金，租用50年，另外一次性补偿青苗费50元/亩。“当时每亩山地就以550元被租走，绝对没有签订征地协议。”黄志强说。

　　记者获得的两份《征用土地协议书》文件显示，水头镇政府于2002年6月向莲瑶村两个村民小组分别征得82亩和223亩土地，补偿金额分别约为4.9万元和13万元。以此推算，地面均价则约为0.89元/平方米和0.83元/平方米，每平方米竟然不足一元。

　　对于这4000亩土地是否以同样的协议书被“租”或“征”，水头镇政府不予置评。但有土地交易资深人士向记者分析，按这样的价格标准来推断，很有可能是租地，而不是征地。

　　是租还是征，目前仍无法确认。但肯定的是，这4000亩土地已落入清远市卓越弘建置业投资有限公司手中。

　　佛冈县官方网站的一份消息显示，该公司是以旅游观光为主的私营企业，于2007年7月引入莲瑶村，占地面积为4030亩，征地工作现已基本完成。据媒体报道，2007年由佛冈县发改局批准立项的“莲瑶温泉旅游房产项目”中，由该公司建设的“东方一品”属项目以内。蹊跷的是，2009年碧桂园集团收购该公司，“东方一品”则更名为碧桂园清泉城一期。

　　清远市发改局官网上“2010年清远市重点建设项目计划表”显示，佛冈碧桂园为第79号重点项目，占地6000亩，将建设高尔夫球场、园林别墅、五星级酒店，建设时间为2009年至2012年。

　　巨额差价落入谁家

　　资深人士向记者分析，在2010年开始的征地计划中，如果土地赔偿平均单价果真只有38元/平方米，那地方政府的收益十分可观。

　　佛冈县国土资源网公布实施《佛冈县国有土地使用权基准地价标准》的通知显示，在商业用地土地级别范围中，三级和四级的基准地价分别为780元/平方米和490元/平方米。在住宅用地土地级别范围内，三级和四级的基准地价为530元/平方米和340元/平方米。

　　而2010年开始的征地计划范围属于三级或四级用地。该人士表示，只从这些标准推算，意味着开发商要拿下这片约5000亩（合计333万平方米）的土地，需要的资金可能会超过10亿。可是，在政府完成土地的拆迁、平整等一级开发前，政府花费的总成本可能只是1亿左右。

　　“在征地的这段时间里，政府领导常常与一些社会人士同时出现。”村民黄绍明回忆道。

　　据接触到县政府核心的人士向记者透露，在2010年征地行动中，县政府委托了4名有背景的人士筹办了征地公司，双方达成征地公司需要完成征地任务的30%才算达标，然后每征得一亩地可获9万元收益的协议。

　　此外，开发商的收益也不菲。

　　碧桂园清泉城销售部公开资料栏处展现了取得的国有土地使用权证明，无一例外，证明显示的土地使用权人均为碧桂园的子公司清远市卓越弘建置业投资有限公司，使用权类型为出让，但“取得价格”一栏却空置。记者向佛冈县国土资源局咨询土地出让价格以及查看相关批文时，对方表示不能随便透露情况并拒绝出示。

　　莲瑶村村民李海波也是一名商人，在碧桂园清泉城销售部看完样板房后他慨叹道：“万万想不到，当年以几毛钱的单价被贱价拿走的地，9年之后的今天，需要以每平方9000多元的价格才买得起这地上建起的房子。”

　　碧桂园公布的2011年中期业绩报告中称，截至7月31日，碧桂园佛冈清泉城已取得国有土地使用权证的建筑面积为528992平方米。而用作未来发展建筑面积为411009平方米，预计竣工日期在2013年第三季度。

　　碧桂园曾公开表示奉行一体化开发模式，这一模式在“快速开发、快速销售”的前提下，能有效控制成本，同时以购房者可接受的合理价格迅速推向市场。

　　2010年年报数据显示，碧桂园全年销售面积约600万平方米，销售额为329亿元，销售均价为5483元/平方米，是销售榜10强名单中均价最低的；同时，公司毛利率为32.4%，净利率为16.6%，处于行业中游水平。

　　官商惩罚无下文

　　沸沸扬扬的碧桂园案曾令安徽和县的官场动荡不已。今年3月，安徽和县县委、县政府、县政协一把手领导均受到处分。实际上，屡受质疑的清远碧桂园事件也曾引发当地官场的震动。

　　今年5月，清远市政协常务副主席阮灶新被省纪委带走调查，至今仍未有最新消息传出。据称，这与阮在任清城区委书记期间非法征地案有关。2003年至2005年，清远市清城区石角镇政府为解决碧桂园房地产项目用地问题，在未经批准情况下非法征收10516.86亩农民集体土地。

　　据水头镇内部人士透露，今年4月23日因征地而引起的冲突事件发生后，镇政府领导班子立即更换了2名书记和5名其他官员。

　　正逢清远官场易将之际，碧桂园因安徽和县案吃下了国土部的一记“红牌”，被责令停工并处罚100万元。但本已停售的项目却于今年6月恢复销售。

　　安徽和县事件迫使碧桂园首次面对公众回应违规事件，称企业是在政府的领导下参与地方经济建设，此次事件的最终处理决定已明确表明，不存在官商勾结，企业没有行贿，更没有腐败现象。对于安徽省和县政府违法批、占土地案，国土部已经在4月18日做出明确定论，主要是安徽省和县政府违法批、占土地。

　　“被罚的100万元，要搁在清泉城，只能买上半间230平方米的小美墅。”多名业内人士向记者分析，清远的现象与以往曝光的碧桂园案件类似，在人口不足14万的县城，引来了轰动的投资和项目建设，要插手进去的利益方肯定不止一两个。

http://business.sohu.com/20110910/n318964745.shtml
碧桂园在安徽和县违规拿地被查后，国土部责令其停工，并罚款100万元。然而，这张温柔的罚单并没有使碧桂园在同样问题上知难而退。

　　碧桂园清泉城在“广州后花园”清远市佛冈县拔地而起，今年以8000元/平方米的楼价火热登场。该项目背后，却隐藏着地方政府以每平方米不足百元的价格向农民征收万亩土地的秘密。随着“强行征地”事件曝光，廉价拿地产生的巨额收益内幕，亦逐渐浮出水面。

　　平均地价不足百元

　　碧桂园清泉城首期项目于今年5月开盘，碧桂园方面表示，开盘两天内销售认购金额约4.8亿元，目前首期项目已基本售罄。

　　与清泉城项目毗邻的莲塘村，村民黄丽娟（化名）对开盘当日的热闹场景印象深刻，但这种热闹的背后，却加剧了她的担忧，她担心眼前被强行用黄土填平的稻田和果地，以及两口供60亩水田灌溉的池塘，“产量和收成都将减半。”黄丽娟说。

　　《华夏时报》记者在现场看到，被填的土地已长满杂草，而填土筑起的正是一条宽约7米、从公路通往清泉城的水泥路。施工人员告诉记者，该道路由清泉城负责，5月1日开盘前已动工，“要用村民的地，建一条乡村大道。”

　　记者从多村了解到，县政府2010年初开始向石角镇莲塘村、水头镇新坣村和莲瑶村征地。但大多数村民不同意补偿协议，并与当地政府发生多次冲突，使得征地工作至今仍未完成，强行填土、建“乡村大道”可能与此有关。

　　据一位接触佛冈县政府的人士透露，这三村的土地已被碧桂园相中，并纳入了清泉城版图扩展的范围。清泉城销售部负责人则表示，清泉城即将向现有项目的东、西两侧扩张，碧桂园也将拿下该区域的地块。

　　与黄丽娟相似，莲塘村村民黄绍明（化名）不能接受廉价的征地补偿。据悉，水头镇政府在2010年上半年召开村民会议，表示受佛冈县人民政府委托，以水田1.9万元/亩、旱地1.4万元/亩、山地5600元/亩以及相应青苗费补偿条件，征收莲瑶村共3500亩土地。

　　莲瑶村村民告诉记者，这其中有九成是水田，接近3000亩，而旱地和山地合计不足500亩。按照这样的赔偿价格推算，征得莲瑶村3500亩（约233万平方米左右），只需要支付9000万元左右土地补偿费，均价仅约为38元/平方米。

　　“这完全是用低价买断了我们和子孙今后的生存来源。”黄绍明向记者解释拒绝签署征地协议的原因之一。他算了笔账，每户人家约有2亩水田地，每年收入能保证在6000元左右。此外，佛冈的砂糖桔远近驰名，每户人家都有种着桔子的山地，每年获得3000元以上的收入不成问题。如果按照政府所说的赔偿标准，每户只能获得平均约5万的“断路钱”。

　　值得关注的是，“不能再被骗第二次”也成为了莲瑶村大部分村民拒绝征地的原因。记者从佛冈县政府了解到，2002年政府已经向莲瑶村成功征得土地4000亩，2010年开始的征地行动是第二期，预计将征得超过5000亩土地，而莲瑶村这次也属于征地范围。

　　“我们的土地当年被以租代征的方式强行被卖掉了，现在正建着碧桂园清泉城的别墅。”莲瑶村村民黄志坚（化名）称。

　　原来，水头镇政府和莲瑶村干部2002年召集16个村民小组开征地代表会。参与该会的村民代表黄志强（化名）回忆，起初干部们以征地的方式来征求代表意见，但遭到代表的否决，最后决定以租地等方式达成协议。协议规定，以每年每亩10元的租金，租用50年，另外一次性补偿青苗费50元/亩。“当时每亩山地就以550元被租走，绝对没有签订征地协议。”黄志强说。

　　记者获得的两份《征用土地协议书》文件显示，水头镇政府于2002年6月向莲瑶村两个村民小组分别征得82亩和223亩土地，补偿金额分别约为4.9万元和13万元。以此推算，地面均价则约为0.89元/平方米和0.83元/平方米，每平方米竟然不足一元。

　　对于这4000亩土地是否以同样的协议书被“租”或“征”，水头镇政府不予置评。但有土地交易资深人士向记者分析，按这样的价格标准来推断，很有可能是租地，而不是征地。

　　是租还是征，目前仍无法确认。但肯定的是，这4000亩土地已落入清远市卓越弘建置业投资有限公司手中。

　　佛冈县官方网站的一份消息显示，该公司是以旅游观光为主的私营企业，于2007年7月引入莲瑶村，占地面积为4030亩，征地工作现已基本完成。据媒体报道，2007年由佛冈县发改局批准立项的“莲瑶温泉旅游房产项目”中，由该公司建设的“东方一品”属项目以内。蹊跷的是，2009年碧桂园集团收购该公司，“东方一品”则更名为碧桂园清泉城一期。

　　清远市发改局官网上“2010年清远市重点建设项目计划表”显示，佛冈碧桂园为第79号重点项目，占地6000亩，将建设高尔夫球场、园林别墅、五星级酒店，建设时间为2009年至2012年。

　　巨额差价落入谁家

　　资深人士向记者分析，在2010年开始的征地计划中，如果土地赔偿平均单价果真只有38元/平方米，那地方政府的收益十分可观。

　　佛冈县国土资源网公布实施《佛冈县国有土地使用权基准地价标准》的通知显示，在商业用地土地级别范围中，三级和四级的基准地价分别为780元/平方米和490元/平方米。在住宅用地土地级别范围内，三级和四级的基准地价为530元/平方米和340元/平方米。

　　而2010年开始的征地计划范围属于三级或四级用地。该人士表示，只从这些标准推算，意味着开发商要拿下这片约5000亩（合计333万平方米）的土地，需要的资金可能会超过10亿。可是，在政府完成土地的拆迁、平整等一级开发前，政府花费的总成本可能只是1亿左右。

　　“在征地的这段时间里，政府领导常常与一些社会人士同时出现。”村民黄绍明回忆道。

　　据接触到县政府核心的人士向记者透露，在2010年征地行动中，县政府委托了4名有背景的人士筹办了征地公司，双方达成征地公司需要完成征地任务的30%才算达标，然后每征得一亩地可获9万元收益的协议。

　　此外，开发商的收益也不菲。

　　碧桂园清泉城销售部公开资料栏处展现了取得的国有土地使用权证明，无一例外，证明显示的土地使用权人均为碧桂园的子公司清远市卓越弘建置业投资有限公司，使用权类型为出让，但“取得价格”一栏却空置。记者向佛冈县国土资源局咨询土地出让价格以及查看相关批文时，对方表示不能随便透露情况并拒绝出示。

　　莲瑶村村民李海波也是一名商人，在碧桂园清泉城销售部看完样板房后他慨叹道：“万万想不到，当年以几毛钱的单价被贱价拿走的地，9年之后的今天，需要以每平方9000多元的价格才买得起这地上建起的房子。”

　　碧桂园公布的2011年中期业绩报告中称，截至7月31日，碧桂园佛冈清泉城已取得国有土地使用权证的建筑面积为528992平方米。而用作未来发展建筑面积为411009平方米，预计竣工日期在2013年第三季度。

　　碧桂园曾公开表示奉行一体化开发模式，这一模式在“快速开发、快速销售”的前提下，能有效控制成本，同时以购房者可接受的合理价格迅速推向市场。

　　2010年年报数据显示，碧桂园全年销售面积约600万平方米，销售额为329亿元，销售均价为5483元/平方米，是销售榜10强名单中均价最低的；同时，公司毛利率为32.4%，净利率为16.6%，处于行业中游水平。

　　官商惩罚无下文

　　沸沸扬扬的碧桂园案曾令安徽和县的官场动荡不已。今年3月，安徽和县县委、县政府、县政协一把手领导均受到处分。实际上，屡受质疑的清远碧桂园事件也曾引发当地官场的震动。

　　今年5月，清远市政协常务副主席阮灶新被省纪委带走调查，至今仍未有最新消息传出。据称，这与阮在任清城区委书记期间非法征地案有关。2003年至2005年，清远市清城区石角镇政府为解决碧桂园房地产项目用地问题，在未经批准情况下非法征收10516.86亩农民集体土地。

　　据水头镇内部人士透露，今年4月23日因征地而引起的冲突事件发生后，镇政府领导班子立即更换了2名书记和5名其他官员。

　　正逢清远官场易将之际，碧桂园因安徽和县案吃下了国土部的一记“红牌”，被责令停工并处罚100万元。但本已停售的项目却于今年6月恢复销售。

　　安徽和县事件迫使碧桂园首次面对公众回应违规事件，称企业是在政府的领导下参与地方经济建设，此次事件的最终处理决定已明确表明，不存在官商勾结，企业没有行贿，更没有腐败现象。对于安徽省和县政府违法批、占土地案，国土部已经在4月18日做出明确定论，主要是安徽省和县政府违法批、占土地。

　　“被罚的100万元，要搁在清泉城，只能买上半间230平方米的小美墅。”多名业内人士向记者分析，清远的现象与以往曝光的碧桂园案件类似，在人口不足14万的县城，引来了轰动的投资和项目建设，要插手进去的利益方肯定不止一两个。