转贴 有一种人生悲剧叫房产投资

最近十年，中国的房地产价格持续大幅地上涨，上涨四五倍并不稀奇，显然从长期来看，房价一定是上涨的。这个长期，各国或地区的具体情况不同，时间的长短也不同。一般国家，可能只要20年，即一个时期的房价，一定比20年前高。但日本就不同，日本现在价格还没有涨到18年前的最高位，而且差得很多，那也许要12年，即30年之后，才能涨过原来的最高位。

  

但要搞清楚一点，到底房子的什么在增值？是房子的钢材或是水泥等建材？当然不是，也许钢材拆下来后可以卖个高价，但显然破坏了房子，而且大多建材，比如水泥等，拆下来以后就是垃圾。房子的建材等是不断拆旧的，不断贬值的。房子建筑本身就是不断贬值的，还要付出维护的费用，比如物业管理费。

很显然，房子增值，是土地的价值在增值。土地是不可再生的，一个地方的经济发展了，企业主或是居民，愿意为土地支付更高的价格，就实现了土地的增值。但中国大陆除农村农民宅基地上的房子以外，土地全部是国家拥有所有权。居民或企业只有拥有一定期限内的使用权。根据国家法律，国有土地使用权出让的最长期限分别是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。这个日期是从房产商拿到土地之日起算，而不是房产证办好之日。比如房产商拿到地之后，囤积了3年，施工2年，囤积楼盘2年，实际的住房使用权期限只有63年。如果土地使用权期限是50年，那就只剩53年了。



有些可爱的人，会说，中国有了《物权法》，不会把房子收回去的。那即使不收回房产，那也要重新缴纳土地使用费用，到时候的土地价格是现在的多少倍呢？土地价格每年涨10%。50年之后要涨116倍。

  

其实还根本不必考虑这个问题。中国的房子的设计寿命是多少年？据我所知是50年。那么届时房子已经是危房了，根本就不能住了。正好爆破之后，重新卖给开发商，业主重新从开发商手中买地。

  

有人会说，那业主自己在原来的土地上建房也是一样的。中国的大多房子是公寓，而不是别墅。一个地皮上有数十个业主，面积大小不一样，恐怕要把这些人团结起来，意见统一，要世界上最厉害的公关专家或谈判专家了。不要忘了孙中山说的：中国人是一盘散沙。如果有一个业主耍赖皮，不想付钱，是其他人帮他付，还是长期搁置这个事情？

  

而且业主们是没有资格这样做的。这是开发商的专有掠夺居民的权利，要不是为什么各地都严禁集资建房呢？集资建房喊了那么多年了，有搞成的吗？

  

所以有可能，几十年过后，房子不是危房，也已经破败不堪，不好居住。运气好的，还要继续为这个房子缴一笔土地费用。对于很多还幻想且这个房子养老的人，幻想把房子抵押给银行倒按揭的人，或幻想把房子作为巨大的财富留给子女的人，可能发现，一直抱有巨大期望的美梦，面临的是破灭，这不是人生一大悲剧吗？最近十年，中国的房地产价格持续大幅地上涨，上涨四五倍并不稀奇，显然从长期来看，房价一定是上涨的。这个长期，各国或地区的具体情况不同，时间的长短也不同。一般国家，可能只要20年，即一个时期的房价，一定比20年前高。但日本就不同，日本现在价格还没有涨到18年前的最高位，而且差得很多，那也许要12年，即30年之后，才能涨过原来的最高位。

  

但要搞清楚一点，到底房子的什么在增值？是房子的钢材或是水泥等建材？当然不是，也许钢材拆下来后可以卖个高价，但显然破坏了房子，而且大多建材，比如水泥等，拆下来以后就是垃圾。房子的建材等是不断拆旧的，不断贬值的。房子建筑本身就是不断贬值的，还要付出维护的费用，比如物业管理费。

很显然，房子增值，是土地的价值在增值。土地是不可再生的，一个地方的经济发展了，企业主或是居民，愿意为土地支付更高的价格，就实现了土地的增值。但中国大陆除农村农民宅基地上的房子以外，土地全部是国家拥有所有权。居民或企业只有拥有一定期限内的使用权。根据国家法律，国有土地使用权出让的最长期限分别是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。这个日期是从房产商拿到土地之日起算，而不是房产证办好之日。比如房产商拿到地之后，囤积了3年，施工2年，囤积楼盘2年，实际的住房使用权期限只有63年。如果土地使用权期限是50年，那就只剩53年了。



有些可爱的人，会说，中国有了《物权法》，不会把房子收回去的。那即使不收回房产，那也要重新缴纳土地使用费用，到时候的土地价格是现在的多少倍呢？土地价格每年涨10%。50年之后要涨116倍。

  

其实还根本不必考虑这个问题。中国的房子的设计寿命是多少年？据我所知是50年。那么届时房子已经是危房了，根本就不能住了。正好爆破之后，重新卖给开发商，业主重新从开发商手中买地。

  

有人会说，那业主自己在原来的土地上建房也是一样的。中国的大多房子是公寓，而不是别墅。一个地皮上有数十个业主，面积大小不一样，恐怕要把这些人团结起来，意见统一，要世界上最厉害的公关专家或谈判专家了。不要忘了孙中山说的：中国人是一盘散沙。如果有一个业主耍赖皮，不想付钱，是其他人帮他付，还是长期搁置这个事情？

  

而且业主们是没有资格这样做的。这是开发商的专有掠夺居民的权利，要不是为什么各地都严禁集资建房呢？集资建房喊了那么多年了，有搞成的吗？

  

所以有可能，几十年过后，房子不是危房，也已经破败不堪，不好居住。运气好的，还要继续为这个房子缴一笔土地费用。对于很多还幻想且这个房子养老的人，幻想把房子抵押给银行倒按揭的人，或幻想把房子作为巨大的财富留给子女的人，可能发现，一直抱有巨大期望的美梦，面临的是破灭，这不是人生一大悲剧吗？