南京房价正盘整

从“涨声”一片到滞涨徘徊，从买家的持币待购到商家的紧急出仓，供应量大增而需求受抑，市场在大势的变幻中走向成熟——
　　尽管南京房地产市场没有大起大落，但今年楼市由供不应求转变为供大于求、销售由往日的火爆转变为清淡、房价由一片“涨声”转变为滞涨徘徊、商家由往日的择机而售转变为紧急出货等，这些转变也表明了南京房地产市场在今年发生了巨大的变化。和去年房价高攀、持续供不应求等不同的是，今年楼市发出的是明显的健康、持续发展的有益信号。
　　供应剧增   需求受抑
　　南京市建委发布的今年第三季度《南京市房地产开发情况分析报告》显示，今年南京累计完成房地产开发投资近１９０亿元，同比增长５３％。其中，商品房建设投资完成１５．４亿元，同比增长５４％。７～９月份完成房地产开发投资近８０亿元，同比增长９０％。而今年南京商品房施工面积目前已达２０００万平方米，同比增长５７％；商品房竣工面积３１５万平方米，同比增长１１１％；全市商品房销售面积３３５万平方米，同比增长５０％，竣工面积增幅大大超过销售面积增幅。这说明南京今后两年的供应量将大大增加，这样的形势迫使开发企业加快产品上市进程。
　　南京房地产市场研究中心有关专家认为，从市场供应看，由于２００２年～２００４年初南京土地大量投放市场，因此从本年度初期南京商品房累计供销比一直大于１，并且供销比已连续数月大于１．２∶１。１～１０月份南京商品住宅累计供销比为１．３１∶１，市场形态已逐渐由卖方市场向买方市场转变。
　　在供应量大幅增长的同时，南京楼市的购房需求却在高房价、加息、拆迁放缓等的影响下受到一定制约。首先，虽然此次加息幅度很小，但毕竟一定程度上增加了购房者的月供，而且持续加息的预期会使持币待购者对房价下降的心理预期加大。其次，由于房改后改善型主动需求经过５年多的消化已基本平稳，拆迁等被动型需求由于拆迁政策的变化随之放缓，过去居于购房主力的拆迁性购房者比例在今年已连续３个季度下滑，投资、投机型需求也在加息影响下很大程度上萎缩，这使得南京楼市在未来一段时期内市场增量需求增长乏力。
　　商家各出奇招   年底紧急清仓
　　南京房地产市场目前早已供大于求，楼市销售也由往日的火爆转为冷清，再加上未来两年南京楼市商品房供应量将剧增，购房需求增速放缓，很多房地产企业早已感受到销售的压力，这就迫使开发商为抢占先机而加快楼盘上市的速度。记者调查发现，在１１月中下旬的一个双休日就有十多个楼盘开售，在地理分布上也是“遍地开花”，城中、城北、河西、江宁都加入新盘大战。南京一家开发公司老总坦言，众多楼盘着急在年底前开售，重要原因是明年巨大的上市量让开发商感到害怕。
　　南京房地产发展研究中心的统计数据显示，８月份以来，南京住宅供应量快速增长，９月、１０月分别达到８７万平方米和１１０万平方米，而销售量各月间保持平稳，维持在６０万平方米左右。该中心数据还表明，前１０个月南京商品房累计上市接近８５０万平方米，同比增长８０％；同期住宅销售面积为６４５万平方米左右，同比增长不足８％，商品住宅上市增幅远超过销售速度。
　　在这些因素的综合作用下，开发企业被迫采取“紧急出货”的方式抢占楼市先机，各种优惠手段也层出不穷地出现在市场上。
　　打折销售是最为常见的促销手段，记者发现，目前南京各种楼盘、甚至是还没有达到预售许可条件的楼盘推介活动在双休日里频频上演，上市楼盘在售价上更是明升暗降，包括一些在全国有影响力的开发企业开发的楼盘，有的打折额度甚至超过１０万元；为吸引眼球，推出特价房和保留房；有的开发商宣称当日买房就送“马尔代夫激情６日游”、对前××位业主送海尔电器组合大红包等；甚至有楼盘打出了类似于“零首付”的特惠措施，即如果购房人有旧房子，则可用这套旧房作为新房首付款的抵押……南京房地产发展研究中心有关专家认为，开发商不论采用哪一种优惠措施，其实质都是变相降价，大规模、大幅度优惠措施的推出说明南京楼市已全面进入盘整期。
　　房价滞涨徘徊
　　当供应量快速放大、楼盘竞争日趋激烈而市场消化力没有明显增长时，价格盘整就在所难免。实际上，与上半年相比，下半年以来南京商品住宅价格已经出现调整，尤其是５～９月份价格逐渐趋于稳定，月平均上涨０．９４％，明显低于近几年的平均涨幅。南京房地产研究中心数据显示，按累计价格计算，上半年６个月涨幅为７％左右，从６月至１０月涨幅仅２．７％；其中，七八月份商品房价格月环比呈下降趋势，９月份仅小幅回升，１０月份商品住宅每平方米均价在４４５０元左右，较９月份又回落近２．６％。实际上，开发商还通过打折、优惠手段变相降价，据有关部门不完全统计，南京楼盘每平方米普遍优惠至少一二百元。
　　这些数据表明，南京房价已经进入滞涨期，其原因主要有两方面：一方面是供求状况转变导致楼市竞争更加激烈，开发商销售难度加大，进而迫使房价滞涨、或放慢上涨的幅度，甚至存在一定程度内的降价，这是促使房价滞涨的根本因素。另一方面，房价收入比超过１０∶１，市民购房压力相当大，处于高位的房价增幅空间已经不大，在年初就有专家认为目前南京房价已经预支了未来二三年的上涨幅度，这就说明南京房价自身已经有调整的必要了。从“涨声”一片到滞涨徘徊，从买家的持币待购到商家的紧急出仓，供应量大增而需求受抑，市场在大势的变幻中走向成熟——
　　尽管南京房地产市场没有大起大落，但今年楼市由供不应求转变为供大于求、销售由往日的火爆转变为清淡、房价由一片“涨声”转变为滞涨徘徊、商家由往日的择机而售转变为紧急出货等，这些转变也表明了南京房地产市场在今年发生了巨大的变化。和去年房价高攀、持续供不应求等不同的是，今年楼市发出的是明显的健康、持续发展的有益信号。
　　供应剧增   需求受抑
　　南京市建委发布的今年第三季度《南京市房地产开发情况分析报告》显示，今年南京累计完成房地产开发投资近１９０亿元，同比增长５３％。其中，商品房建设投资完成１５．４亿元，同比增长５４％。７～９月份完成房地产开发投资近８０亿元，同比增长９０％。而今年南京商品房施工面积目前已达２０００万平方米，同比增长５７％；商品房竣工面积３１５万平方米，同比增长１１１％；全市商品房销售面积３３５万平方米，同比增长５０％，竣工面积增幅大大超过销售面积增幅。这说明南京今后两年的供应量将大大增加，这样的形势迫使开发企业加快产品上市进程。
　　南京房地产市场研究中心有关专家认为，从市场供应看，由于２００２年～２００４年初南京土地大量投放市场，因此从本年度初期南京商品房累计供销比一直大于１，并且供销比已连续数月大于１．２∶１。１～１０月份南京商品住宅累计供销比为１．３１∶１，市场形态已逐渐由卖方市场向买方市场转变。
　　在供应量大幅增长的同时，南京楼市的购房需求却在高房价、加息、拆迁放缓等的影响下受到一定制约。首先，虽然此次加息幅度很小，但毕竟一定程度上增加了购房者的月供，而且持续加息的预期会使持币待购者对房价下降的心理预期加大。其次，由于房改后改善型主动需求经过５年多的消化已基本平稳，拆迁等被动型需求由于拆迁政策的变化随之放缓，过去居于购房主力的拆迁性购房者比例在今年已连续３个季度下滑，投资、投机型需求也在加息影响下很大程度上萎缩，这使得南京楼市在未来一段时期内市场增量需求增长乏力。
　　商家各出奇招   年底紧急清仓
　　南京房地产市场目前早已供大于求，楼市销售也由往日的火爆转为冷清，再加上未来两年南京楼市商品房供应量将剧增，购房需求增速放缓，很多房地产企业早已感受到销售的压力，这就迫使开发商为抢占先机而加快楼盘上市的速度。记者调查发现，在１１月中下旬的一个双休日就有十多个楼盘开售，在地理分布上也是“遍地开花”，城中、城北、河西、江宁都加入新盘大战。南京一家开发公司老总坦言，众多楼盘着急在年底前开售，重要原因是明年巨大的上市量让开发商感到害怕。
　　南京房地产发展研究中心的统计数据显示，８月份以来，南京住宅供应量快速增长，９月、１０月分别达到８７万平方米和１１０万平方米，而销售量各月间保持平稳，维持在６０万平方米左右。该中心数据还表明，前１０个月南京商品房累计上市接近８５０万平方米，同比增长８０％；同期住宅销售面积为６４５万平方米左右，同比增长不足８％，商品住宅上市增幅远超过销售速度。
　　在这些因素的综合作用下，开发企业被迫采取“紧急出货”的方式抢占楼市先机，各种优惠手段也层出不穷地出现在市场上。
　　打折销售是最为常见的促销手段，记者发现，目前南京各种楼盘、甚至是还没有达到预售许可条件的楼盘推介活动在双休日里频频上演，上市楼盘在售价上更是明升暗降，包括一些在全国有影响力的开发企业开发的楼盘，有的打折额度甚至超过１０万元；为吸引眼球，推出特价房和保留房；有的开发商宣称当日买房就送“马尔代夫激情６日游”、对前××位业主送海尔电器组合大红包等；甚至有楼盘打出了类似于“零首付”的特惠措施，即如果购房人有旧房子，则可用这套旧房作为新房首付款的抵押……南京房地产发展研究中心有关专家认为，开发商不论采用哪一种优惠措施，其实质都是变相降价，大规模、大幅度优惠措施的推出说明南京楼市已全面进入盘整期。
　　房价滞涨徘徊
　　当供应量快速放大、楼盘竞争日趋激烈而市场消化力没有明显增长时，价格盘整就在所难免。实际上，与上半年相比，下半年以来南京商品住宅价格已经出现调整，尤其是５～９月份价格逐渐趋于稳定，月平均上涨０．９４％，明显低于近几年的平均涨幅。南京房地产研究中心数据显示，按累计价格计算，上半年６个月涨幅为７％左右，从６月至１０月涨幅仅２．７％；其中，七八月份商品房价格月环比呈下降趋势，９月份仅小幅回升，１０月份商品住宅每平方米均价在４４５０元左右，较９月份又回落近２．６％。实际上，开发商还通过打折、优惠手段变相降价，据有关部门不完全统计，南京楼盘每平方米普遍优惠至少一二百元。
　　这些数据表明，南京房价已经进入滞涨期，其原因主要有两方面：一方面是供求状况转变导致楼市竞争更加激烈，开发商销售难度加大，进而迫使房价滞涨、或放慢上涨的幅度，甚至存在一定程度内的降价，这是促使房价滞涨的根本因素。另一方面，房价收入比超过１０∶１，市民购房压力相当大，处于高位的房价增幅空间已经不大，在年初就有专家认为目前南京房价已经预支了未来二三年的上涨幅度，这就说明南京房价自身已经有调整的必要了。