租房难成青年人新困扰 6成人认为中介抬高租金

来源:百度文库 编辑:超级军网 时间:2024/03/29 03:57:25
http://www.chinanews.com.cn/estate/2010/07-15/2402847.shtml

租房难成青年人新困扰 6成人认为中介抬高租金
2010年07月15日 04:56 来源:中国青年报 参与互动(0)  【字体:↑大 ↓小】

  部分城市房租大幅上涨 专家吁整顿市场加强监管

  近几个月来,随着房产新政的实施,全国楼市成交量一路走低,但部分城市的房租价格却一路上涨。恰逢毕业季,租房难问题成为不少刚刚步入社会的年轻人的新困扰,甚至有人感叹:“如今租房比找工作还难!”

  上周,中国青年报社会调查中心通过民意中国网,对1465人进行的一项调查显示,98.1%的人表示身边有租房的年轻人,其中41.4%的人说“非常多”。67.2%的人感觉目前城市中存在租房难问题。受访者中,85.6%的人居住在城市。

  63.2%的人认为房产中介抬高了租金  




  本次调查中,67.3%的人表示,身边的年轻人主要通过朋友、熟人帮忙租到住房;60.7%的人表示“中介公司”是年轻人租房的主要途径。此外还有:“通过租房网站看帖发帖”(56.5%)、“在小区张贴求租海报”(44.7%)。

  近来,广州医学院应届毕业生李园,正和两名同学心急火燎地找合租房。“网上有很多房源信息,但一个电话打过去,要么被告知‘已经租出去了’,要么就是中介接的电话。中介常常带好几拨人一起看房,趁你不注意,房子就被别人‘抢’走了。我们前后看了20多套房,始终没有租到。”李园认为,如今房源太少的主要原因是很多毕业生都急需租房,而一部分考研生也进入了“租房大军”。

  上海某传媒集团编辑蔡君也为租房的事伤透了脑筋。“眼看租的房子快到期了,房东却突然坚持每月涨租300元。我前段时间找了几套房源,发现房租都涨了,浦东东昌路不足50平方米的两居室,过去每月只需2200元左右,现在都要2500~2800元了。”

  目前城市租房难的主要原因是什么?调查中,75.0%的人认为许多城市房租大涨,年轻人难以承受;其次是“适合年轻人租住的房源太少”(51.5%);50.5%的人认为原因是“毕业生涌入租房市场”。

  值得注意的是,47.6%的人认为,租房难的主要原因是房产中介公司抬高租金价格;另有41.6%的人认为,租房难的原因是“放弃买房转而租房的人多了”。

  中国人民大学公共管理学院教授严金明表示,现在很多人期待国家能把房价调控到一个合适的程度,于是一些原本想买房的人,干脆先租房。而一些房产中介公司因当下住房成交量低迷,又面对庞大的“租房大军”,于是将租房市场看做救命稻草,“不排除一些中介蓄意炒高房租的情况。”

  日前,住建部发布的调研报告称,“房租上涨主要由中介推高”。对此,北京房屋中介公司集体表示不赞同,认为房租价格上涨还是供需关系决定的。

  但在本次调查中,63.2%的人认为,就是房产中介抬高了租金。

  大部分房源已被中介垄断?

  近日,准备出租自家住房的北京市市民李先生,在一家网站上发布了出租信息,并在显眼处标注:中介勿扰。“但每天还能接到十几个中介的电话,说想代理我的房子。”

  李先生说,他曾通过中介公司出租过房子,但租客退房时,他发现一些电器存在不同程度损坏。“租客告诉我,因为这件事,他的押金被中介扣了,不会再做其他赔偿。但押金的钱,我一分都没得到!中介也说,这种事他们不管。”

  “大部分房源都被中介垄断了。”华中科技大学大四学生游垠刚刚到北京进行暑期实践。他告诉记者,租房还不如住招待所划算。房产中介一般要求租户“押一付三”,同时交纳一个月的租金作为中介费。由此,按一套两居室住房每月租金3000元计算,租户一次需交纳15000元费用。即使几个人分摊房租,对于年轻人来说也很困难。

  “不少工作后的学长还告诉我,部分中介常常以各种理由扣押或少退押金。”游垠说,他也想绕开中介自己找房子,但发现真正握在房东手上的房源凤毛麟角。

  公众如何看待租房中介?调查中,67.6%的人认为租房中介市场不规范;65.3%的人表示从业人员良莠不齐;57.7%的人认为目前监管缺位,出现纠纷难解决。但也有45.9%的人觉得,中介可以帮助租房者节约时间;33.2%的人表示,中介可以让房东省心省力。

  上海市中原地产门店经理李福现坦言,国内房产中介行业发展时间不长,还很不成熟。由于行业准入门槛低,从业人员素质良莠不齐。一些中介公司着眼于长远发展,对员工的要求比较高,但也有部分中介片面追求经济利益,存在欺诈等不规范行为。

  “目前中介行业,主要还是依靠自律。我国在房地产中介机构从业人员的资格准入、对行业的监督和惩罚等方面,缺乏明确法律规定。”李福现说。

  “外来人口才是廉租房的真正需求者”

  李福现告诉记者,上海市张江高科技园区近几年推出了“人才公寓”,租赁给刚到上海工作而没能力买房的年轻人。这些年轻人租房,将享受低廉租金,还能获得政府补助。这一政策很受年轻人欢迎。

  “这样的优惠政策应该多一些。”李福现认为,要想吸引和留住更多人才,就应像上海这样极力解决外来务工青年的住房问题。

  蔡君觉得,不少地方的廉租房都是优先供应给户籍人口,对外来人口暂不供应。其实,外来人口才是廉租房的真正需求者。

  调查显示,对于解决租房难问题,81.3%的人赞同政府加大公租房和廉租房的建设。

  “对于房产中介过高收费、恶意炒高房租,以及经营过程中存在的欺骗、垄断等行为,政府应对其加大监管力度。”严金明认为,我国住房空置率较高,政府可通过税收等政策,对这些住房进行征税,促使房主将这些住房推向市场。

  游垠则建议民间成立非营利性租房中介机构,收取比商业中介低一些的费用,服务刚刚走上社会不久的年轻人,减轻他们的租房负担。

  “每年有那么多年轻人创业,但大家好像只会开网店、卖衣服,怎么不想着和高校合作开家服务年轻人的‘廉价中介’呢?肯定受欢迎。”游垠说。

  哪些办法能有效缓解租房难问题?调查显示,64.8%的人认为政府应加强对房屋租赁市场的监管;59.5%的人建议相关部门采取手段遏制中介炒房租;另有49.1%的人建议民间或高校成立非营利机构帮助大学毕业生租房。

  实习生 胡明 本报记者 王聪聪http://www.chinanews.com.cn/estate/2010/07-15/2402847.shtml

租房难成青年人新困扰 6成人认为中介抬高租金
2010年07月15日 04:56 来源:中国青年报 参与互动(0)  【字体:↑大 ↓小】

  部分城市房租大幅上涨 专家吁整顿市场加强监管

  近几个月来,随着房产新政的实施,全国楼市成交量一路走低,但部分城市的房租价格却一路上涨。恰逢毕业季,租房难问题成为不少刚刚步入社会的年轻人的新困扰,甚至有人感叹:“如今租房比找工作还难!”

  上周,中国青年报社会调查中心通过民意中国网,对1465人进行的一项调查显示,98.1%的人表示身边有租房的年轻人,其中41.4%的人说“非常多”。67.2%的人感觉目前城市中存在租房难问题。受访者中,85.6%的人居住在城市。

  63.2%的人认为房产中介抬高了租金  




  本次调查中,67.3%的人表示,身边的年轻人主要通过朋友、熟人帮忙租到住房;60.7%的人表示“中介公司”是年轻人租房的主要途径。此外还有:“通过租房网站看帖发帖”(56.5%)、“在小区张贴求租海报”(44.7%)。

  近来,广州医学院应届毕业生李园,正和两名同学心急火燎地找合租房。“网上有很多房源信息,但一个电话打过去,要么被告知‘已经租出去了’,要么就是中介接的电话。中介常常带好几拨人一起看房,趁你不注意,房子就被别人‘抢’走了。我们前后看了20多套房,始终没有租到。”李园认为,如今房源太少的主要原因是很多毕业生都急需租房,而一部分考研生也进入了“租房大军”。

  上海某传媒集团编辑蔡君也为租房的事伤透了脑筋。“眼看租的房子快到期了,房东却突然坚持每月涨租300元。我前段时间找了几套房源,发现房租都涨了,浦东东昌路不足50平方米的两居室,过去每月只需2200元左右,现在都要2500~2800元了。”

  目前城市租房难的主要原因是什么?调查中,75.0%的人认为许多城市房租大涨,年轻人难以承受;其次是“适合年轻人租住的房源太少”(51.5%);50.5%的人认为原因是“毕业生涌入租房市场”。

  值得注意的是,47.6%的人认为,租房难的主要原因是房产中介公司抬高租金价格;另有41.6%的人认为,租房难的原因是“放弃买房转而租房的人多了”。

  中国人民大学公共管理学院教授严金明表示,现在很多人期待国家能把房价调控到一个合适的程度,于是一些原本想买房的人,干脆先租房。而一些房产中介公司因当下住房成交量低迷,又面对庞大的“租房大军”,于是将租房市场看做救命稻草,“不排除一些中介蓄意炒高房租的情况。”

  日前,住建部发布的调研报告称,“房租上涨主要由中介推高”。对此,北京房屋中介公司集体表示不赞同,认为房租价格上涨还是供需关系决定的。

  但在本次调查中,63.2%的人认为,就是房产中介抬高了租金。

  大部分房源已被中介垄断?

  近日,准备出租自家住房的北京市市民李先生,在一家网站上发布了出租信息,并在显眼处标注:中介勿扰。“但每天还能接到十几个中介的电话,说想代理我的房子。”

  李先生说,他曾通过中介公司出租过房子,但租客退房时,他发现一些电器存在不同程度损坏。“租客告诉我,因为这件事,他的押金被中介扣了,不会再做其他赔偿。但押金的钱,我一分都没得到!中介也说,这种事他们不管。”

  “大部分房源都被中介垄断了。”华中科技大学大四学生游垠刚刚到北京进行暑期实践。他告诉记者,租房还不如住招待所划算。房产中介一般要求租户“押一付三”,同时交纳一个月的租金作为中介费。由此,按一套两居室住房每月租金3000元计算,租户一次需交纳15000元费用。即使几个人分摊房租,对于年轻人来说也很困难。

  “不少工作后的学长还告诉我,部分中介常常以各种理由扣押或少退押金。”游垠说,他也想绕开中介自己找房子,但发现真正握在房东手上的房源凤毛麟角。

  公众如何看待租房中介?调查中,67.6%的人认为租房中介市场不规范;65.3%的人表示从业人员良莠不齐;57.7%的人认为目前监管缺位,出现纠纷难解决。但也有45.9%的人觉得,中介可以帮助租房者节约时间;33.2%的人表示,中介可以让房东省心省力。

  上海市中原地产门店经理李福现坦言,国内房产中介行业发展时间不长,还很不成熟。由于行业准入门槛低,从业人员素质良莠不齐。一些中介公司着眼于长远发展,对员工的要求比较高,但也有部分中介片面追求经济利益,存在欺诈等不规范行为。

  “目前中介行业,主要还是依靠自律。我国在房地产中介机构从业人员的资格准入、对行业的监督和惩罚等方面,缺乏明确法律规定。”李福现说。

  “外来人口才是廉租房的真正需求者”

  李福现告诉记者,上海市张江高科技园区近几年推出了“人才公寓”,租赁给刚到上海工作而没能力买房的年轻人。这些年轻人租房,将享受低廉租金,还能获得政府补助。这一政策很受年轻人欢迎。

  “这样的优惠政策应该多一些。”李福现认为,要想吸引和留住更多人才,就应像上海这样极力解决外来务工青年的住房问题。

  蔡君觉得,不少地方的廉租房都是优先供应给户籍人口,对外来人口暂不供应。其实,外来人口才是廉租房的真正需求者。

  调查显示,对于解决租房难问题,81.3%的人赞同政府加大公租房和廉租房的建设。

  “对于房产中介过高收费、恶意炒高房租,以及经营过程中存在的欺骗、垄断等行为,政府应对其加大监管力度。”严金明认为,我国住房空置率较高,政府可通过税收等政策,对这些住房进行征税,促使房主将这些住房推向市场。

  游垠则建议民间成立非营利性租房中介机构,收取比商业中介低一些的费用,服务刚刚走上社会不久的年轻人,减轻他们的租房负担。

  “每年有那么多年轻人创业,但大家好像只会开网店、卖衣服,怎么不想着和高校合作开家服务年轻人的‘廉价中介’呢?肯定受欢迎。”游垠说。

  哪些办法能有效缓解租房难问题?调查显示,64.8%的人认为政府应加强对房屋租赁市场的监管;59.5%的人建议相关部门采取手段遏制中介炒房租;另有49.1%的人建议民间或高校成立非营利机构帮助大学毕业生租房。

  实习生 胡明 本报记者 王聪聪
房价高僵持房租上涨 地产调控下缘何买不起租不起
http://www.chinanews.com.cn/estate/2010/07-15/2402848.shtml

房价高僵持房租上涨 地产调控下缘何买不起租不起
2010年07月15日 04:59 来源:中国青年报 参与互动(0)  【字体:↑大 ↓小】

  “楼市不是宏观调控吗,怎么现在是买不起房也租不起房了?”小林这样问记者。

  小林2009年毕业,进入北京市某单位,成了一名公务员。跟绝大多数大学毕业生一样,他选择租房来解决居住问题。

  在东北三环附近,小林和人合租了一套小两居,当时的租价为每月2000元。但到了今年4月底,房东表示,租金要涨了,要提高到每月2700元。

  小林告诉记者,自己每个月的工资只有2000元出头,租金上涨之后,每个月花在租房上的钱已经超过月工资的一半,生活压力一下子就大了起来。  




  今年上半年,在北京、上海等一些城市,租金大幅上涨已经让不少人感到压力。

  根据伟业我爱我家市场研究中心的统计数据,上半年的北京市租金均价为每月每套2713元,与去年同期的2322元相比上涨了16.84%。在上海、广州、深圳等城市,租金也出现了类似的上涨。

  而在房地产交易市场上,一手、二手住宅的价格依然高挺,还没有出现公众期望的价格下跌。

  一面是房地产市场调控,另一面却是房价的僵持和租金的上涨,是什么原因造成了这种困局?

  租金上涨是中介炒作?

  就在上周,一份住房和城乡建设部主持的调查报告成为焦点。

  根据媒体报道,这份报告由住房和城乡建设部安排,其下属的房地产经纪人学会实施。报告调查了京、沪、穗、深等城市房租价格暴涨的原因,得出的结论是,房租大幅上涨的主要原因是部分中介收房做二房东,推高房租或劝说房主推高房租。

  记者与住房和城乡建设部、中国房地产估价师和房地产经纪人学会取得联系,但并未得到有关该报告的肯定答复。

  那么,中介是否是推高房租的元凶?

  伟业我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖在看到这样的新闻时,非常惊讶,他向记者表示,中介公司根本不可能有这样的能量推高房价。

  “我们公司也参与了这个调查,当时住房和城乡建设部要求每个城市出两家中介公司参与。”胡景晖说,上周才把报告递交给住房和城乡建设部,该部也就是在上周才把各个城市的报告收齐,并没有得出任何结论。

  胡景晖告诉记者,中介是可以鼓动房主涨租金,但租金上涨后市场并不见得会认同,租金上涨而没有人来租,房屋就闲置了,房主不至于傻到听从中介的摆布。

  按照他的解释,2008年由于奥运会,北京很多房主都想借机大赚一笔,纷纷提高租金,这一年,北京的房租价格都处在高点。2009年还处在金融危机的阴影中,CPI都是负的,租金处在低点,有些房主还主动降房租,就怕租客不租房。但今年,我国经济整体出现反弹,CPI的数据也在变化,大米、绿豆、蔬菜价格都在上涨,房主的心理也很简单,这些都涨了,房租为什么不涨?

  “客观地说,今年上半年房租确实上涨了,而且幅度不小。但原因并不在中介炒作。”胡景晖说,房租的高低最终还是由市场供求决定。

  他告诉记者,2008年房租大涨,但绝大多数房主并没有赚到钱,市场并不认可那个高位的价格。从2009年开始,包括北京在内的国内很多城市旧城改造力度都在加大,北京每年又有六七十万的人口进入,再加上高校毕业生的增加,客观上对房屋的需求是在增加的。人多房子少,造成的结果,要么是涨租金,要么是涨房价。

  在另一个层面,从2009年年底开始,国家开始新一轮的房地产市场调控,政策直接打压需求,抬高了购房门槛,也影响了购房人的心理预期。房价这几个月都处在僵持阶段,交易量一落千丈,没人敢买。

  “那这些房屋需求是不是不存在了?”胡景晖说,当然不是,由于这些原因,很多人已经把租房作为在北京生活的一种长期选择。按住了购房需求,租房的需求就会增加。这就导致了房租的上涨。

  楼市调控、经济回暖、拆迁量增加、毕业生增加等诸多因素都是胡景晖眼中今年租金上涨的原因,他告诉记者,今年5月的租金水平与年初相比上涨了11%左右。但是,自6月下旬至今,租金价格明显缺乏继续上涨的动力,不少区域的租金开始维稳,并出现了不同程度的下降。

  “在今年上半年房租的上涨中,中介也许能起到作用,但根本的还是供求关系在发挥作用。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

  他认为,去年年底开始的楼市调控政策出台后,很多想买房的群体开始观望,转向了租赁市场,不论是暂时租赁还是长期租赁,这种量的转移是明显的,尤其是在北京、上海等特大城市。

  去年以来,实体经济的慢慢恢复也带来了对房屋的需求增加。北京很多商业地产、写字楼的空置率已经开始下降。

  “从结构上看,租金的上涨并非所有出租房,主要还是中低端的房屋租金在上涨,5000元以上的高端房屋租金并没有明显变化。”陈国强说。

  另一家大的中介公司中原地产的分析与胡景晖颇为类似。

  中原地产工作人员告诉记者一个实际交易中的案例。北京市的李先生在通州世纪星城一直出租一套两居室,两年前到现在一直租给一对在国贸上班的小夫妻,2000元的月租一直没涨过,而最近看到很多报道都说房租涨了,在要续签下一年合同的时候,李先生表示要提价到2500元。

  然而,李先生的租客——这对小夫妻也因为房租上涨,选择土桥一套1800元的出租房。搬家以后,李先生用了一个多月时间才找到一个愿意以2400元的价格承租的客户。仔细一算账,虽然一个月多了500元,但是因为空置期长了,以前一年实得24000元,现在一算其实也就26000元。而且为了新客户还添置了几样家具,一算账,并没有得到实惠。

  据北京中原三级市场研究部统计,因为4月中旬楼市调控新政的影响,大量的购房者开始观望,从买卖市场脱离转移到租赁市场,租赁价格上涨迅速。但是到了6月中下旬,租赁价格在年内首次出现了明显的下调。中下旬均价为2765元/月相比6月初下调已经达到2.8%。而且空置时间也明显拉长,相比去年底的年平均空置5天,目前的空置时间已经达到了13天,特别是租金超过4000元的房源,空置期已经超过20天。
政府部门为何不掌握租赁市场的数据信息

  人们抱怨租金上涨过快,中介抱怨被冤枉,一个问题却浮现水面,在房屋租赁市场上,租赁价格的数据变化,似乎总是来自于房地产中介,政府部门似乎并不掌握这个数据。

  也许正是因为这个原因,很多人对“中介推高房租价格”的说法颇为认同。

  “在我国目前的房地产租赁市场上,确实存在这个问题:政府部门没有一手数据。”胡景晖告诉记者,这一点不像一手房和二手房交易价格,相关部门是掌握的,房屋租赁价格政府部门确实不掌握。  




  为什么政府部门不掌握呢?

  胡景晖告诉记者,原因在于我国的房屋租赁登记备案率非常低,几乎没有多少人会去把租赁合同拿去登记备案,而在一手房交易和二手房交易中,登记备案是必须的程序,每一套房子的交易都要登记。

  “为什么房屋租赁登记备案率低?”胡景晖说,一来是登记备案要缴税,二来是登记备案对房主没有任何好处,政府没有赋予租赁登记备案的法律意义。

  据他介绍,以前,北京市的房屋租赁,如果要登记备案、把各种税都交齐的话,缴的税占月租金的23%。后来,这个税被瘦身,改名为综合税,占月租金的5%。

  2009年,北京市地税局下发文件,明确了个人非住房出租税费征收标准。

  按照这个文件,北京市个人非住房出租应征税费可以按分税种计征和按7%或12%综合征收率计征两种方式计算缴纳。个人出租住房应征税费可以按分税种计征和按5%综合征收率计征两种方式计算缴纳。

  按照这个标准,北京市个人非住房出租月租金收入在北京市营业税起征点每月5000元以上的,综合征收率为12%;个人非住房出租月租金收入在每月5000元以下的,综合征收率为7%。

  “因为租赁的登记备案对房主没有任何好处,还需要再缴一次税,所以,几乎没有房主在出租房屋的时候会去登记备案,而且还有很多官员不愿意公开承认自己手中的房屋用来出租。这样就导致租赁市场的价格变动游离于政府相关部门掌握之外,政府没有租赁价格的数据。”胡景晖说。

  也不并是统计部门总不公布租赁市场数据,北京市统计局每个月都会公布北京市的房屋租赁价格数据,但是,北京市统计局的数据来源却是15家中介机构。

  胡景晖告诉记者,在香港,也不要求房屋租赁必须登记备案,但是如果房主与租客发生纠纷,登记备案的合同就是基本的判断依据;香港也收税,但税率非常低,大概只需要月租金的千分之一到千分之三的印花税。所以在香港,房屋租赁的登记备案率非常高。市场的数据是公开可信的。

  在胡景晖看来,租赁市场的价格数据并不难掌握,政府部门如果能把这些问题解决好,让大家意识到登记备案有好处,房主就会主动登记备案,政府部门也就能掌握这个数据。

  “如果政府对空置的房屋征收空置税,我举双手双脚赞成,这样的话能让不少房屋进入流通渠道、进入租赁市场,对价格肯定有平抑作用。但现在连什么是空置,标准都没有。”胡景晖说。
房地产宏观调控是否要继续

  根据国家统计局公开的数据,虽然与上月相比,70个大中城市房价在6月出现了轻微下降,但与上年同期相比,涨幅仍是两位数。数据显示,6月,70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月缩小1.0个百分点。

  这样的数据不足以让公众感到满意,然而近期,有关房地产宏观调控是否要继续的声音却不断出现。

  担心房地产调控误伤经济、第三套房贷松动、房地产市场调控政策有可能取消的信息在近期频繁出现。  




  面对这些声音,有关部委迅速作出表态:房地产市场调控肯定要执行下去。

  在日前结束的全国国土资源厅局长座谈会上,国土资源部部长徐绍史说,目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,一个季度后房地产市场可能会面临全面调整,房价肯定会有所下降。

  住建部官员12日表示,下一阶段,住房和城乡建设部将督促各地继续坚定不移地执行“新国十条”及相关配套政策措施,严格执行差别化的住房信贷政策,在支持居民合理住房消费的同时,坚决遏制投资投机性购房。

  中国银监会新闻发言人12日晚表示,要求各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》,其政策要求和标准无任何变化,严格执行,不能动摇。

  国资委官员也在12日对媒体表示,自国资委要求78户非房地产主业中央企业退出房地产业务以来,央企退出工作正在有序顺利地进行。

  然而,面对宏观调控下,房价僵持、房租上涨的局面,一些学者表示,宏观调控的思路还是存在瑕疵。

  “这一轮宏观调控的思路还是不对,尽管调控措施里说了要增加供应,但房屋的供应不可能说增加就增加,房地产的开发周期决定了这种供应需要时间。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩说,扩大供应应该是在稳定市场的前提下进行。如果在打击市场的环境下进行,开发商不敢拿地,供应量的增加就成了空话。遏制了需求,影响到了购房人的心理预期,导致很多人不敢买、买不了,租房成为很多人的选择,房租价格能不上涨吗?

  董藩认为,现在房地产市场的问题还在于供求关系,供应不增加,需求增加,价格必然要上涨。在这种情况下,房价和房租必然有一个要上涨。而要解决这些问题,必须从加大供应入手。

  在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,国家对房地产的历次宏观调控,其表现形态都大同小异,先影响成交量,然后再影响房价,而这中间有一个过程。前一阶段主要是成交量和预期的变化,到了现在,买卖双方都有了观点的分化。

  “每个群体对房地产调控的理解都会不同,从几个相关部委的表态来看,宏观调控的基调不会变化,这也是我们所期望的。”陈国强说。

  本报北京7月14日电 本报记者 李松涛
房价高僵持房租上涨 地产调控下缘何买不起租不起
http://www.chinanews.com.cn/estate/2010/07-15/2402848.shtml

房价高僵持房租上涨 地产调控下缘何买不起租不起
2010年07月15日 04:59 来源:中国青年报 参与互动(0)  【字体:↑大 ↓小】

  “楼市不是宏观调控吗,怎么现在是买不起房也租不起房了?”小林这样问记者。

  小林2009年毕业,进入北京市某单位,成了一名公务员。跟绝大多数大学毕业生一样,他选择租房来解决居住问题。

  在东北三环附近,小林和人合租了一套小两居,当时的租价为每月2000元。但到了今年4月底,房东表示,租金要涨了,要提高到每月2700元。

  小林告诉记者,自己每个月的工资只有2000元出头,租金上涨之后,每个月花在租房上的钱已经超过月工资的一半,生活压力一下子就大了起来。  




  今年上半年,在北京、上海等一些城市,租金大幅上涨已经让不少人感到压力。

  根据伟业我爱我家市场研究中心的统计数据,上半年的北京市租金均价为每月每套2713元,与去年同期的2322元相比上涨了16.84%。在上海、广州、深圳等城市,租金也出现了类似的上涨。

  而在房地产交易市场上,一手、二手住宅的价格依然高挺,还没有出现公众期望的价格下跌。

  一面是房地产市场调控,另一面却是房价的僵持和租金的上涨,是什么原因造成了这种困局?

  租金上涨是中介炒作?

  就在上周,一份住房和城乡建设部主持的调查报告成为焦点。

  根据媒体报道,这份报告由住房和城乡建设部安排,其下属的房地产经纪人学会实施。报告调查了京、沪、穗、深等城市房租价格暴涨的原因,得出的结论是,房租大幅上涨的主要原因是部分中介收房做二房东,推高房租或劝说房主推高房租。

  记者与住房和城乡建设部、中国房地产估价师和房地产经纪人学会取得联系,但并未得到有关该报告的肯定答复。

  那么,中介是否是推高房租的元凶?

  伟业我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖在看到这样的新闻时,非常惊讶,他向记者表示,中介公司根本不可能有这样的能量推高房价。

  “我们公司也参与了这个调查,当时住房和城乡建设部要求每个城市出两家中介公司参与。”胡景晖说,上周才把报告递交给住房和城乡建设部,该部也就是在上周才把各个城市的报告收齐,并没有得出任何结论。

  胡景晖告诉记者,中介是可以鼓动房主涨租金,但租金上涨后市场并不见得会认同,租金上涨而没有人来租,房屋就闲置了,房主不至于傻到听从中介的摆布。

  按照他的解释,2008年由于奥运会,北京很多房主都想借机大赚一笔,纷纷提高租金,这一年,北京的房租价格都处在高点。2009年还处在金融危机的阴影中,CPI都是负的,租金处在低点,有些房主还主动降房租,就怕租客不租房。但今年,我国经济整体出现反弹,CPI的数据也在变化,大米、绿豆、蔬菜价格都在上涨,房主的心理也很简单,这些都涨了,房租为什么不涨?

  “客观地说,今年上半年房租确实上涨了,而且幅度不小。但原因并不在中介炒作。”胡景晖说,房租的高低最终还是由市场供求决定。

  他告诉记者,2008年房租大涨,但绝大多数房主并没有赚到钱,市场并不认可那个高位的价格。从2009年开始,包括北京在内的国内很多城市旧城改造力度都在加大,北京每年又有六七十万的人口进入,再加上高校毕业生的增加,客观上对房屋的需求是在增加的。人多房子少,造成的结果,要么是涨租金,要么是涨房价。

  在另一个层面,从2009年年底开始,国家开始新一轮的房地产市场调控,政策直接打压需求,抬高了购房门槛,也影响了购房人的心理预期。房价这几个月都处在僵持阶段,交易量一落千丈,没人敢买。

  “那这些房屋需求是不是不存在了?”胡景晖说,当然不是,由于这些原因,很多人已经把租房作为在北京生活的一种长期选择。按住了购房需求,租房的需求就会增加。这就导致了房租的上涨。

  楼市调控、经济回暖、拆迁量增加、毕业生增加等诸多因素都是胡景晖眼中今年租金上涨的原因,他告诉记者,今年5月的租金水平与年初相比上涨了11%左右。但是,自6月下旬至今,租金价格明显缺乏继续上涨的动力,不少区域的租金开始维稳,并出现了不同程度的下降。

  “在今年上半年房租的上涨中,中介也许能起到作用,但根本的还是供求关系在发挥作用。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

  他认为,去年年底开始的楼市调控政策出台后,很多想买房的群体开始观望,转向了租赁市场,不论是暂时租赁还是长期租赁,这种量的转移是明显的,尤其是在北京、上海等特大城市。

  去年以来,实体经济的慢慢恢复也带来了对房屋的需求增加。北京很多商业地产、写字楼的空置率已经开始下降。

  “从结构上看,租金的上涨并非所有出租房,主要还是中低端的房屋租金在上涨,5000元以上的高端房屋租金并没有明显变化。”陈国强说。

  另一家大的中介公司中原地产的分析与胡景晖颇为类似。

  中原地产工作人员告诉记者一个实际交易中的案例。北京市的李先生在通州世纪星城一直出租一套两居室,两年前到现在一直租给一对在国贸上班的小夫妻,2000元的月租一直没涨过,而最近看到很多报道都说房租涨了,在要续签下一年合同的时候,李先生表示要提价到2500元。

  然而,李先生的租客——这对小夫妻也因为房租上涨,选择土桥一套1800元的出租房。搬家以后,李先生用了一个多月时间才找到一个愿意以2400元的价格承租的客户。仔细一算账,虽然一个月多了500元,但是因为空置期长了,以前一年实得24000元,现在一算其实也就26000元。而且为了新客户还添置了几样家具,一算账,并没有得到实惠。

  据北京中原三级市场研究部统计,因为4月中旬楼市调控新政的影响,大量的购房者开始观望,从买卖市场脱离转移到租赁市场,租赁价格上涨迅速。但是到了6月中下旬,租赁价格在年内首次出现了明显的下调。中下旬均价为2765元/月相比6月初下调已经达到2.8%。而且空置时间也明显拉长,相比去年底的年平均空置5天,目前的空置时间已经达到了13天,特别是租金超过4000元的房源,空置期已经超过20天。
政府部门为何不掌握租赁市场的数据信息

  人们抱怨租金上涨过快,中介抱怨被冤枉,一个问题却浮现水面,在房屋租赁市场上,租赁价格的数据变化,似乎总是来自于房地产中介,政府部门似乎并不掌握这个数据。

  也许正是因为这个原因,很多人对“中介推高房租价格”的说法颇为认同。

  “在我国目前的房地产租赁市场上,确实存在这个问题:政府部门没有一手数据。”胡景晖告诉记者,这一点不像一手房和二手房交易价格,相关部门是掌握的,房屋租赁价格政府部门确实不掌握。  




  为什么政府部门不掌握呢?

  胡景晖告诉记者,原因在于我国的房屋租赁登记备案率非常低,几乎没有多少人会去把租赁合同拿去登记备案,而在一手房交易和二手房交易中,登记备案是必须的程序,每一套房子的交易都要登记。

  “为什么房屋租赁登记备案率低?”胡景晖说,一来是登记备案要缴税,二来是登记备案对房主没有任何好处,政府没有赋予租赁登记备案的法律意义。

  据他介绍,以前,北京市的房屋租赁,如果要登记备案、把各种税都交齐的话,缴的税占月租金的23%。后来,这个税被瘦身,改名为综合税,占月租金的5%。

  2009年,北京市地税局下发文件,明确了个人非住房出租税费征收标准。

  按照这个文件,北京市个人非住房出租应征税费可以按分税种计征和按7%或12%综合征收率计征两种方式计算缴纳。个人出租住房应征税费可以按分税种计征和按5%综合征收率计征两种方式计算缴纳。

  按照这个标准,北京市个人非住房出租月租金收入在北京市营业税起征点每月5000元以上的,综合征收率为12%;个人非住房出租月租金收入在每月5000元以下的,综合征收率为7%。

  “因为租赁的登记备案对房主没有任何好处,还需要再缴一次税,所以,几乎没有房主在出租房屋的时候会去登记备案,而且还有很多官员不愿意公开承认自己手中的房屋用来出租。这样就导致租赁市场的价格变动游离于政府相关部门掌握之外,政府没有租赁价格的数据。”胡景晖说。

  也不并是统计部门总不公布租赁市场数据,北京市统计局每个月都会公布北京市的房屋租赁价格数据,但是,北京市统计局的数据来源却是15家中介机构。

  胡景晖告诉记者,在香港,也不要求房屋租赁必须登记备案,但是如果房主与租客发生纠纷,登记备案的合同就是基本的判断依据;香港也收税,但税率非常低,大概只需要月租金的千分之一到千分之三的印花税。所以在香港,房屋租赁的登记备案率非常高。市场的数据是公开可信的。

  在胡景晖看来,租赁市场的价格数据并不难掌握,政府部门如果能把这些问题解决好,让大家意识到登记备案有好处,房主就会主动登记备案,政府部门也就能掌握这个数据。

  “如果政府对空置的房屋征收空置税,我举双手双脚赞成,这样的话能让不少房屋进入流通渠道、进入租赁市场,对价格肯定有平抑作用。但现在连什么是空置,标准都没有。”胡景晖说。
房地产宏观调控是否要继续

  根据国家统计局公开的数据,虽然与上月相比,70个大中城市房价在6月出现了轻微下降,但与上年同期相比,涨幅仍是两位数。数据显示,6月,70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月缩小1.0个百分点。

  这样的数据不足以让公众感到满意,然而近期,有关房地产宏观调控是否要继续的声音却不断出现。

  担心房地产调控误伤经济、第三套房贷松动、房地产市场调控政策有可能取消的信息在近期频繁出现。  




  面对这些声音,有关部委迅速作出表态:房地产市场调控肯定要执行下去。

  在日前结束的全国国土资源厅局长座谈会上,国土资源部部长徐绍史说,目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,一个季度后房地产市场可能会面临全面调整,房价肯定会有所下降。

  住建部官员12日表示,下一阶段,住房和城乡建设部将督促各地继续坚定不移地执行“新国十条”及相关配套政策措施,严格执行差别化的住房信贷政策,在支持居民合理住房消费的同时,坚决遏制投资投机性购房。

  中国银监会新闻发言人12日晚表示,要求各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》,其政策要求和标准无任何变化,严格执行,不能动摇。

  国资委官员也在12日对媒体表示,自国资委要求78户非房地产主业中央企业退出房地产业务以来,央企退出工作正在有序顺利地进行。

  然而,面对宏观调控下,房价僵持、房租上涨的局面,一些学者表示,宏观调控的思路还是存在瑕疵。

  “这一轮宏观调控的思路还是不对,尽管调控措施里说了要增加供应,但房屋的供应不可能说增加就增加,房地产的开发周期决定了这种供应需要时间。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩说,扩大供应应该是在稳定市场的前提下进行。如果在打击市场的环境下进行,开发商不敢拿地,供应量的增加就成了空话。遏制了需求,影响到了购房人的心理预期,导致很多人不敢买、买不了,租房成为很多人的选择,房租价格能不上涨吗?

  董藩认为,现在房地产市场的问题还在于供求关系,供应不增加,需求增加,价格必然要上涨。在这种情况下,房价和房租必然有一个要上涨。而要解决这些问题,必须从加大供应入手。

  在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,国家对房地产的历次宏观调控,其表现形态都大同小异,先影响成交量,然后再影响房价,而这中间有一个过程。前一阶段主要是成交量和预期的变化,到了现在,买卖双方都有了观点的分化。

  “每个群体对房地产调控的理解都会不同,从几个相关部委的表态来看,宏观调控的基调不会变化,这也是我们所期望的。”陈国强说。

  本报北京7月14日电 本报记者 李松涛
部分城市房租大幅上涨 专家吁整顿市场加强监管
http://www.chinanews.com.cn/estate/2010/07-15/2402865.shtml

部分城市房租大幅上涨 专家吁整顿市场加强监管
2010年07月15日 06:00 来源:人民日报 参与互动(0)  【字体:↑大 ↓小】

  房价稳住了,房租却涨起来,让许多人觉得有些无所适从。

  近期部分城市房租大幅上涨的原因究竟是什么?租房市场的种种乱象,揭示出哪些制度性积弊?面对不断上涨的房租,在城市里必须租房的人们该怎么办?在对房地产市场的宏观调控中,政府应该如何加强引导和管理,建立起稳定健康的租房市场?记者进行了调查。

  房租上涨考验购房者

  ——普通住宅、热点区域涨幅明显,租房者无奈“合租”




  对大城市里很多租房住的人来说,似乎是一夜之间涨起来的房租,打破了原本平静的租房生活。

  李卫是北京一家广告公司的白领,2009年初在东四环百子湾附近的一个新小区租了一套一室一厅,租金每月2300元。一年租约满后,前一阵房东提出今年每月房租要涨500元。李卫本想在小区里另觅一套住房,令她吃惊的是,同样户型、楼层、装修标准的房子,如今至少也要3000元/月,大多都涨到3000元以上。

  要么接受涨价,要么选择搬到条件差的小区去,不愿降低居住质量的李卫最终选择了前者。

  “没想到短短一年时间,租金涨了这么多。”李卫说,“这一年薪水没涨,现在租金压力大了,至少每月要少买一件衣服。”

  如果房租上涨对李卫这样的白领而言只是“少买一件衣服”的话,对22岁的小林来说,房租则成为能否继续留在北京的一道“门槛”。

  去年6月,小林从河北廊坊一所普通大专毕业后来到北京,由于学历一般,一直没有稳定的工作,每个月收入1500元左右。因为收入低,只能和朋友在北京南城一处“城中村”合租一间平房,每月租金为900元,小林出500元。

  最近城中村改造的消息传来,小林不得不在附近的小区里租房。同样是合租,去年在这个上世纪80年代建成的小区合租一个房间约800元/月,现在至少要1000元,对小林来说几乎占据月收入的2/3。“如果真的租不到便宜的房子,就考虑回老家了,否则连吃饭钱都不够。老家毕竟有房子。”小林无奈地说。

  房租上涨对处于观望状态的购房者也是一种考验。房地产调控开始后,本打算今年初买房的郑博远选择了观望,继续租房。如今,他住的70平方米的房子租金也要涨到每月3000元以上,买一套差不多大小的房子,月供也就是4000元。

  “我知道现在买房很不理性,但房租这么高,都是给房东做贡献了,还月供好歹还是为自己。”郑博远说,“到底是买房还是继续租房,很苦恼。”

  房租上涨的现实考验着每一个租房的人。今年上半年,京沪等特大城市的房租到底涨了多少?

  据北京链家地产、中原地产、我爱我家等几家中介机构提供的数据显示,今年1—5月,北京房租持续上涨,其中4、5月份上涨幅度最大,进入6月,租金环比有所下降。据链家地产市场研究部统计,2010年上半年北京套均租金2792元/月,同比上涨18.5%左右。

  上海房屋租赁指数办公室数据显示,自去年12月至今年5月,上海房租整体平稳,略有上涨,4、5月涨幅略高。

  广州中介公司满堂红提供的数据显示,3月房租环比上涨3.3%,同比上涨16.7%,4月环比上涨1.5%,同比上涨19.3%。5、6月房租出现下降。

  链家地产分析师张月告诉记者,尽管从统计数据看,近几个月房租环比平均涨幅仅2%左右,但从结构看,呈现出普通住房租金涨幅高于高档住宅、热点区域涨幅高于非热点区域的特点。所以对很多租房者而言,感受到的租金涨幅要远大于平均数据。同时,由于租金上涨,不少租房者只好采取合租的方式。
中低价位出租房源供应不足

  ——期待更多的公租房、廉租房盘活租赁市场

  供求关系决定价格。和供求矛盾导致房价快速上涨相似,租赁市场需求大幅上涨造成的供求矛盾,成为近期房租价格上涨的主要原因。

  以北京市场为例,今年以来,北京市租赁市场成交量明显增加。据链家、我爱我家、中原等多家房地产中介公司提供的租赁成交量估算,今年上半年,北京市住房租赁市场成交约63.5万套,比去年同期增加6.1%。其中,房地产调控新政出台后的二季度,租赁成交量增加明显,共成交37.7万套,同比增加约38%。




  租房需求的增加并非偶然。近年来,北京市常住人口数量持续增加。截至2009年末,北京市常住人口达到1755万人,比2008年末增加60万人。市场分析人士认为,这样的人口增长速度,为2010年至少新增了12万套左右的租赁需求。这其中,应届毕业生产生的新增租赁需求增加最快,今年预计新增住房需求就达8万余套。

  上半年尤其是二季度租房需求大幅增加,也有其特殊原因。在严厉的房地产调控政策影响下,房地产市场成交量大幅下滑。不仅投资性需求下降,许多原本打算买房自住的刚性需求也选择观望,暂时租房住,增加了租房需求。

  此外,记者注意到,近期租金涨幅较大的北京和广州都在进行大范围的旧城改造。例如北京市海淀区和朝阳区为了建设中关村科技园和CBD,将位于区域内城乡结合部的城中村进行拆迁。再如广州市,对部分位于市中心繁华地段的城中村拆迁改造。旧城改造项目迫使聚居在城中村的部分外来人口转住到商品房小区当中,增加了租房需求,也增加了这些群体的租房负担。

  需求大幅增加,而在天平的另一端,租赁市场供给不足的状况却没有改善。

  记者近期在多家中介门店调查了解到,北京多数热点居住区的租赁供求比基本在1∶3—1∶5之间,明显供不应求。同时,整体呈现一种结构性的供不应求,特别是适合大多数普通租房者的中低价位的普通住宅供应不足,而高档公寓则供过于求。据链家地产提供的数据,目前北京普通住宅租赁供需比已经达到1∶4,高档公寓则为2.7∶1。

  显然,要缓解租赁市场供需矛盾,当务之急是要盘活租赁市场,努力增加供应尤其是普通住房的供应。

  实际上,租赁市场供应不足是个老问题。据中国房地产经纪人学会有关专家分析,由于近年来房价上涨较快,造成一线城市租金房价比高达1:500左右,也就是说要通过出租收回房价成本,可能需要40多年时间。对拥有闲置住房的家庭而言,出租显然不如出售套现划算。近年来屡次房地产宏观调控出台的相关文件中,都提出要“盘活住房租赁市场”,但一直没有出台行之有效的措施。多重因素影响下,租赁市场供应不足局面长期没有改观。

  “近期租金上涨,以及房地产市场调控带来的房价稳中有降,这种市场变化会鼓励更多人把闲置的房屋用于出租。”上述专家介绍,这有可能促使租金水平逐步稳定下来。此外,除了市场自身调节之外,要使租房市场平稳,还需要有关部门尽快出台相应的鼓励措施,如通过降低租赁环节税收、征收房屋空置税、政府提供租赁补贴等方式增加住房租赁市场供给。

  盘活存量房之外,加快廉租房和公共租赁房建设则被认为是增加租赁市场供应的最有效手段。尤其是面向中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员供应的公共租赁房,租金低于市场水平,不仅直接增加总供应量,还能改善供应结构,改变目前租赁市场普通住房供不应求的现状。据了解,今年全国共将建设约37万套公共租赁房。再经过两三年左右的时间,公租房将形成较大的供应规模,对满足老百姓租房需求、稳定房地产市场、稳定租房价格都将起到重要作用。

少数中介炒作推高房价

  ——房屋租赁市场不规范,需加强监管

  除了供求矛盾这一市场因素以外,近期租金上涨也有不少因素是人为造成的。一些中介公司成为了租金上涨的推手。

  房地产市场调控政策出台后,由于二手房交易量明显下滑导致中介业务量骤减,过去并不受青睐的租赁业务成了激烈争夺的香饽饽。一些中介公司为了争夺房源,劝业主提价,从而推高了租金。




  记者在某租房网站发布了一条出租信息,称要出租北京市青年路附近的一套40多平方米的一居室,租金为2300元/月。信息发出后,短短半小时之内,记者接到了9个中介的电话,都称希望代理这套房子的出租业务,并保证能以更高的价格租出去。其中最高报价为3000元,最低为2600元。

  除了以高价抢夺房源,赚取大约为一个月房租的中介费以外,更有少数不良中介,通过房屋租赁全程代理业务等方式,从中赚取差价。

  所谓全程代理业务,就是几年前曾经流行的“房屋银行”。业主将房子出租给中介公司,由中介负责出租,业主直接从中介收取约定的租金,但对于房子是否出租、租给谁、租金多少、租期多长却很少了解。所以,在这种模式下,中介可以很轻易地从中赚取差价。

  某中介公司的业务员小艾告诉记者最近发生的一个例子。一位业主出租北京团结湖北口的一套两居室,报价2900元。小艾以3000元的价格说服业主让他全程代理,转手就以3500元的价格租出去了。“现在要租房的人多,3500元并不难租出去。”小艾说,以租一年计算,如果是传统的中介服务模式,只能一次性赚3000元中介费。但通过这种“吃差价”的方法,每个月可以赚500元,一年就是6000元,翻了一倍。

  “全程代理业务早就该取缔了。”在房产中介行业工作十几年的业内人士钟伟告诉记者,这种模式早期是因为市场信息严重不对称和房子不好出租出现的,现在租赁市场供不应求,全程代理弊大于利,应当取缔。

  在房租上涨的人为原因中,不仅有不良中介推高房价,也有不少房东随意违背合同提高租金,迫使租房人承受高房租,而租赁合同却缺乏有效的约束力。总体而言,相对日渐规范的住房交易市场,房屋租赁市场的规范程度远远落后。

  和供应不足相似,市场不规范也是租赁市场多年来没有妥善解决的问题。尽管有关部门和行业协会三令五申要规范租赁市场、规范房地产中介的行为,但收效甚微。

  今年5月,北京市房地产中介协会曾制定公布了《房屋租赁代理业务流程》和《房屋租赁代理注意事项》,旨在进一步规范租赁市场,并联合26家中介机构做出了包括不发布虚假租赁信息、及时办理网上备案,不额外收取费用等在内的6项承诺。“从实际效果看,仅仅靠行业协会的引导和形式主义的承诺,对规范市场的作用有限。”钟伟说,规范市场,更多还需要政府的有效监管和奖惩。

  对此,专家建议,应对房地产中介公司的执业行为进行进一步规范。一是出台专门的规定对房地产中介哄抬价格、发布不实信息等行为进行规范。二是对房屋租赁代理等不合理的房地产经纪业务方式加以规制,不允许经纪机构参与经营甚至吃差价,并对相关违规行为进行惩罚。同时,建议有关部门进一步完善房屋租赁合同网上备案,并加强房屋租赁合同的约束力,监管业主有效执行租约,不得随意提高房租。

  “这一次房租上涨,暴露出租赁市场多年来积累的不少问题,房价需要调控,租金价格和租赁市场同样需要调控和整顿。”钟伟表示,“如果能借这次整顿解决制度性矛盾,建立起有利于租赁市场长期稳定的机制,对所有人来说都是一件好事。”

  本报记者 王炜