对房地产的一点思考

前言：
半年前，买的房子又涨价的，还涨的比较猛，在加上最近经常在论坛上和人讨论地产房价走势。突然有了一些领悟。



正文：
        中国的房地产从1995年开始到现在也差不多14年了，这14年主旋律是涨价，本地的房价由03年觉得2600高了，到现在觉得5000比较低，不但房价有了天翻地覆的变化，连人们的购房心理都发生了大变化

还好我赶的也不算晚，哈哈………………估计我也算既得利益者吧，可以心平气和的坐下来看看走势。从03年我就意识到，房价涨价的趋势在短期内是无法逆转的。所以就投入到炒房运动中去了，虽然木有吃什么亏，但是看清楚走势，还是最近。



        但是我还知道很多人还在观望，观望的人白白错过的机会，我敢肯定，03年买得起90平方的人，在那时他觉得120是最低标准，至少150平方才够住。现在呢，连90平方都买不起了，但是估计他还觉得，至少100平方才够住，所以他还在等，他还坚信降价不远。等再过几年，估计他老人家60平方都买不起。但是还觉得的70平方才够住…………他总是在等，总是坚信房子会降价，问题事实总和他想的相反，他的经济能力总是落后心理预期一步，总是慢一拍，所以总是捞不到好处。



        买不起房的人，吵吵嚷嚷房子降价也不是一天两天了，七八年是有了，貌似也没有什么新说辞，不过是换了不同的人长年累月的炒冷饭。唯一改变只有的他们的预期面积，在不断缩小。哈哈…………看出点门道没？？？


        政府和开发商联手用温水煮青蛙的办法，一步一度的压低了这些人的心理预期，然后一步一步的把房价抬上去了。可以看到，在长达14年的这场博弈中，开发商和政府如何占上风。这个上风不是房价涨。这个有权利和信息不对称很容易做到。这个胜利体现在，开发商和政府潜移默化的让买不起房的人，认可了房子涨价。从他们的心理预期逐渐缩小就可以看出来，他们认可了房子是该涨价的。虽然他们根本没有意识到这点。



        一开始，普通大众觉得离自己太远，那时房房价还便宜，然后进入千禧年，大众开始进入愕然阶段，到05年以后，就开始进入呼天抢地阶段了。到现在很多买不起房的，最后只能诅咒…………涨吧涨吧，崩盘就一起死…………哈哈，当政府和开发商是傻子呀。那么明显的结果他们会不到。如果说商人处于逐利本性，不管死后洪水滔天，那么政府呢？？？到底发生了什么，将要导致什么结果。呵呵。我也是最近才想明白的。



        政府和开发商知道最后会崩盘，怎么还要狂炒房价捏…………哈哈，因为人家早就知道该如何发展，最后如何收场。早就做好计划了。很多人误读的政府的发言，政府从来没有正式承认房价，政府的说辞从来都是，房价涨幅过快。政府认为房价高嘛？？？呵呵



        先看下这几年房价涨的轨迹，先是媒体抹黑开发商，政府在背后收钱；然后发现光抹黑不够，百姓也不是傻子，于是换政府唱红脸，开发商唱白脸；最近又发现这个不够，很多人已经发现政府在背后牟利最多；于是又换了，中央政府唱红脸，地方政府和开发商唱白脸。我估计这么还可以忽悠个几年…………呵呵。

大家就很奇怪了……为啥，买不起房滴人呼声那么大，中央还要费尽心思唱戏捏……而且不断改进唱戏滴滴方式捏，有病是不是。要么就真像某些人说的，中央都是买办………………



        是不是买办姑且不论，但是中央为什么这么做，理由那是相当相当滴充分和光明正大滴咯，一切为了GDP，一切为了经济增长，我国一木有殖民地可以掠夺，二资源算不上多丰富，人又多，于是只要打主意打到掠夺自己身上。通过地产积累资金，拉动产业升级，拉动经济增长，吸引民间资金。加速城市化进程，就是目的，所以尽管怨声载道，但是这出戏还是得不断的唱下去，被百姓看出破绽，就只有改进唱戏的技巧，而不是把戏台砸了。

很多人就说了，这种整法，完全就是比傻游戏。嗯……如果不知道如何收场，确实是比傻游戏。但是如果知道如何收场呢捏……是谁傻，哈哈。



        看下百姓对房子的预期，从180=》120=》90………………看出什么没有。越来越小。会小到多少捏？？人均15平方的廉租房………呵呵，这就是终点，这就是收场的方法。为啥，这是香港、新加坡的廉租房标准，德国上个世纪工人阶级的户均住房面积也才每户70平方，由此可见人均15的廉租房，是财政可以负担，同时居民又可以居住的一个平衡点。

当然了，很多人就会跳出来说，你这么说，有啥子依据哟，你是既得利益者绝对是砖家。



        呵呵…………买不起房的估计都没注意到，前段时间，关于廉租房的讨论比较多，茅于轼不是说了段话嘛，啥廉租房标准不能太高，不能有厕所。茅于轼是啥人？？？官方背景的学者。之所以放这段话出来时啥意思。试探公众的反应，看看公众对人均15的廉租房能接受不？？？连没厕所的都能接受，人均15带厕所俄肯定能接受咯。结果是不能接受，茅于轼本来想让廉租房早点展开，让广大p民早日住上不要钱的房子，结果被骂的要死。哎…………从茅于轼的遭遇上，我就看出，人均15平方的廉租房，推出的时机还不成熟。人家要的某些有良心的专家说的90、100平方的大房子，这些房子降价才是很多人想要的。



        本来呢这次经济危机让中央下决心调整经济增长方式，而且也有两钱了，所以铺开廉租房是顺理成章的事情。结果茅于轼出来试探下公众反应，被骂的要死。这种贴钱还被骂的事情，雷锋的爷爷都不会做。问题是以前那种政府唱红脸，开发商唱白脸的演戏方式，已经不能适应无房大众日益增长的对文化艺术的需求，所以升级、优化演戏方式是必然的。现在中央政府把地方政府拉下水，上演这出戏的最后高潮，一边在上面嚷嚷，房价一边涨，估计还要不时杀几个在这个问题上手脚不干净，不紧密团结在党中央周围的贪官。



        无房大众在底下兴致勃勃的看着，杀贪官很解气，中央的话也暖人心，唯一郁闷的就是房价也噌噌的涨，时间就这么过去了，呵呵。等到无房大众的心理预期觉得60平方也太贵，买不起。人均15平方的廉租房，推出就成熟了，房价也涨到足够高，可以切出一部分利润来建廉租房。然后房价增幅放缓，商品房价格也高高在上，90平方搞不好就是豪宅。60%的大众不再关心商品房价了，因为离他们太远太远。他们改关心，如何排队住廉租房了，再过个20年。廉租房的在分配过程中的腐败问题，将会成为焦点。商品房价格…………是富人的事情，百姓不关心了。



        现在梳理清楚在地产市场上，发生了什么？为什么发生？以后还会发生什么。那么这一切到底会对中国造成什么影响，是不是真如很多人咋呼的那样，赌上民族的未来，彻底掏空中产阶级。



        古语有云：“以史为鉴可以明兴替。”看下改革30年发生了什么，对看清楚地产行业逐渐成为支柱产业的14年发生了什么，导致了什么很有帮助。



        十亿人民九亿商，还有一亿在观望…………说的是什么。以前的样子，很多人可能感叹，以前钱多好赚呀，随便开个店，办点事业，就成老板，就百万富翁。现在…………哎…………



        确实，在一个从物资匮乏的时代，随便办点实业，搞点生产，随便办个公司，搞点商业流通。都可以大把大把的赚钱。随着社会的发展，物资逐渐丰富，搞实业搞流通就门槛越来越高了。但是很多先行者已经先占好了位置，掘到了第一桶金，从此脱离拿80%，进入资本的行列。



        所以在一个社会支柱产业转型，社会增长方向改变的阶段，在社会财富增加的同时，总伴随着社会财富的再分配。

在转型的时候，前期都是需要很高的眼光门槛，机遇门槛，资金门槛要求不高，改革一开始，运气好，傻大胆的出来摆摊发财的不少吧，现在呢？？呵呵…………。地产市场才启动的时候，运气好，先买了，现在发达了吧。当社会支柱产业转型，社会增长方向改变从眼光、机遇型向资金型转变的时候，就意味着已经走向成熟期，不要期待超额利润。

房地产行业现在进入的资金门槛已经越来越高，就意味着越来越成熟，等到廉租房彻底铺开，房价的增长就会很平缓了，因为很大一部分需求已经被被释放到廉租房上去了。这时房地产的利润就会比较低了。但是之前的资产盛宴，分配震荡，足矣滋生一批新的资本家，足矣造就一批脱离朝九晚五的生活的有产阶级。



        如果从03年就知道，就开始买房，到08年至少都翻了一倍了，这就是第一桶金。以后他可以靠着房地产不断增长的大势，让资本不断的增值，从以地产拉动的改革红利中不断享受好处。从此脱离劳动力阶层，进入资产阶层。



        从贫困到温饱，需要的是勤奋；从温饱到小康需要的是知识；从小康倒富裕，需要的就是眼光和资本。

     当这代爱自己遍莫名其妙故事的人老去，住在廉租房里…………估计会很感慨的对儿孙们说。我们那时赚钱多容，买套房子，坐在哪里，房价就蹭蹭的长，一点风险都没有………………。儿孙估计会问他们，那你当时怎么不买的。  
    怎么回答…………忙编故事去了…………呵呵。

   对比下，90年代人们怎么看个体户？？？？也是很多奇谈怪论……………………历史总是重复的。现在感叹90年代钱好赚的人，那时候也是忙着遍故事呢。呵呵。

前言：
半年前，买的房子又涨价的，还涨的比较猛，在加上最近经常在论坛上和人讨论地产房价走势。突然有了一些领悟。



正文：
        中国的房地产从1995年开始到现在也差不多14年了，这14年主旋律是涨价，本地的房价由03年觉得2600高了，到现在觉得5000比较低，不但房价有了天翻地覆的变化，连人们的购房心理都发生了大变化

还好我赶的也不算晚，哈哈………………估计我也算既得利益者吧，可以心平气和的坐下来看看走势。从03年我就意识到，房价涨价的趋势在短期内是无法逆转的。所以就投入到炒房运动中去了，虽然木有吃什么亏，但是看清楚走势，还是最近。



        但是我还知道很多人还在观望，观望的人白白错过的机会，我敢肯定，03年买得起90平方的人，在那时他觉得120是最低标准，至少150平方才够住。现在呢，连90平方都买不起了，但是估计他还觉得，至少100平方才够住，所以他还在等，他还坚信降价不远。等再过几年，估计他老人家60平方都买不起。但是还觉得的70平方才够住…………他总是在等，总是坚信房子会降价，问题事实总和他想的相反，他的经济能力总是落后心理预期一步，总是慢一拍，所以总是捞不到好处。



        买不起房的人，吵吵嚷嚷房子降价也不是一天两天了，七八年是有了，貌似也没有什么新说辞，不过是换了不同的人长年累月的炒冷饭。唯一改变只有的他们的预期面积，在不断缩小。哈哈…………看出点门道没？？？


        政府和开发商联手用温水煮青蛙的办法，一步一度的压低了这些人的心理预期，然后一步一步的把房价抬上去了。可以看到，在长达14年的这场博弈中，开发商和政府如何占上风。这个上风不是房价涨。这个有权利和信息不对称很容易做到。这个胜利体现在，开发商和政府潜移默化的让买不起房的人，认可了房子涨价。从他们的心理预期逐渐缩小就可以看出来，他们认可了房子是该涨价的。虽然他们根本没有意识到这点。



        一开始，普通大众觉得离自己太远，那时房房价还便宜，然后进入千禧年，大众开始进入愕然阶段，到05年以后，就开始进入呼天抢地阶段了。到现在很多买不起房的，最后只能诅咒…………涨吧涨吧，崩盘就一起死…………哈哈，当政府和开发商是傻子呀。那么明显的结果他们会不到。如果说商人处于逐利本性，不管死后洪水滔天，那么政府呢？？？到底发生了什么，将要导致什么结果。呵呵。我也是最近才想明白的。



        政府和开发商知道最后会崩盘，怎么还要狂炒房价捏…………哈哈，因为人家早就知道该如何发展，最后如何收场。早就做好计划了。很多人误读的政府的发言，政府从来没有正式承认房价，政府的说辞从来都是，房价涨幅过快。政府认为房价高嘛？？？呵呵



        先看下这几年房价涨的轨迹，先是媒体抹黑开发商，政府在背后收钱；然后发现光抹黑不够，百姓也不是傻子，于是换政府唱红脸，开发商唱白脸；最近又发现这个不够，很多人已经发现政府在背后牟利最多；于是又换了，中央政府唱红脸，地方政府和开发商唱白脸。我估计这么还可以忽悠个几年…………呵呵。

大家就很奇怪了……为啥，买不起房滴人呼声那么大，中央还要费尽心思唱戏捏……而且不断改进唱戏滴滴方式捏，有病是不是。要么就真像某些人说的，中央都是买办………………



        是不是买办姑且不论，但是中央为什么这么做，理由那是相当相当滴充分和光明正大滴咯，一切为了GDP，一切为了经济增长，我国一木有殖民地可以掠夺，二资源算不上多丰富，人又多，于是只要打主意打到掠夺自己身上。通过地产积累资金，拉动产业升级，拉动经济增长，吸引民间资金。加速城市化进程，就是目的，所以尽管怨声载道，但是这出戏还是得不断的唱下去，被百姓看出破绽，就只有改进唱戏的技巧，而不是把戏台砸了。

很多人就说了，这种整法，完全就是比傻游戏。嗯……如果不知道如何收场，确实是比傻游戏。但是如果知道如何收场呢捏……是谁傻，哈哈。



        看下百姓对房子的预期，从180=》120=》90………………看出什么没有。越来越小。会小到多少捏？？人均15平方的廉租房………呵呵，这就是终点，这就是收场的方法。为啥，这是香港、新加坡的廉租房标准，德国上个世纪工人阶级的户均住房面积也才每户70平方，由此可见人均15的廉租房，是财政可以负担，同时居民又可以居住的一个平衡点。

当然了，很多人就会跳出来说，你这么说，有啥子依据哟，你是既得利益者绝对是砖家。



        呵呵…………买不起房的估计都没注意到，前段时间，关于廉租房的讨论比较多，茅于轼不是说了段话嘛，啥廉租房标准不能太高，不能有厕所。茅于轼是啥人？？？官方背景的学者。之所以放这段话出来时啥意思。试探公众的反应，看看公众对人均15的廉租房能接受不？？？连没厕所的都能接受，人均15带厕所俄肯定能接受咯。结果是不能接受，茅于轼本来想让廉租房早点展开，让广大p民早日住上不要钱的房子，结果被骂的要死。哎…………从茅于轼的遭遇上，我就看出，人均15平方的廉租房，推出的时机还不成熟。人家要的某些有良心的专家说的90、100平方的大房子，这些房子降价才是很多人想要的。



        本来呢这次经济危机让中央下决心调整经济增长方式，而且也有两钱了，所以铺开廉租房是顺理成章的事情。结果茅于轼出来试探下公众反应，被骂的要死。这种贴钱还被骂的事情，雷锋的爷爷都不会做。问题是以前那种政府唱红脸，开发商唱白脸的演戏方式，已经不能适应无房大众日益增长的对文化艺术的需求，所以升级、优化演戏方式是必然的。现在中央政府把地方政府拉下水，上演这出戏的最后高潮，一边在上面嚷嚷，房价一边涨，估计还要不时杀几个在这个问题上手脚不干净，不紧密团结在党中央周围的贪官。



        无房大众在底下兴致勃勃的看着，杀贪官很解气，中央的话也暖人心，唯一郁闷的就是房价也噌噌的涨，时间就这么过去了，呵呵。等到无房大众的心理预期觉得60平方也太贵，买不起。人均15平方的廉租房，推出就成熟了，房价也涨到足够高，可以切出一部分利润来建廉租房。然后房价增幅放缓，商品房价格也高高在上，90平方搞不好就是豪宅。60%的大众不再关心商品房价了，因为离他们太远太远。他们改关心，如何排队住廉租房了，再过个20年。廉租房的在分配过程中的腐败问题，将会成为焦点。商品房价格…………是富人的事情，百姓不关心了。



        现在梳理清楚在地产市场上，发生了什么？为什么发生？以后还会发生什么。那么这一切到底会对中国造成什么影响，是不是真如很多人咋呼的那样，赌上民族的未来，彻底掏空中产阶级。



        古语有云：“以史为鉴可以明兴替。”看下改革30年发生了什么，对看清楚地产行业逐渐成为支柱产业的14年发生了什么，导致了什么很有帮助。



        十亿人民九亿商，还有一亿在观望…………说的是什么。以前的样子，很多人可能感叹，以前钱多好赚呀，随便开个店，办点事业，就成老板，就百万富翁。现在…………哎…………



        确实，在一个从物资匮乏的时代，随便办点实业，搞点生产，随便办个公司，搞点商业流通。都可以大把大把的赚钱。随着社会的发展，物资逐渐丰富，搞实业搞流通就门槛越来越高了。但是很多先行者已经先占好了位置，掘到了第一桶金，从此脱离拿80%，进入资本的行列。



        所以在一个社会支柱产业转型，社会增长方向改变的阶段，在社会财富增加的同时，总伴随着社会财富的再分配。

在转型的时候，前期都是需要很高的眼光门槛，机遇门槛，资金门槛要求不高，改革一开始，运气好，傻大胆的出来摆摊发财的不少吧，现在呢？？呵呵…………。地产市场才启动的时候，运气好，先买了，现在发达了吧。当社会支柱产业转型，社会增长方向改变从眼光、机遇型向资金型转变的时候，就意味着已经走向成熟期，不要期待超额利润。

房地产行业现在进入的资金门槛已经越来越高，就意味着越来越成熟，等到廉租房彻底铺开，房价的增长就会很平缓了，因为很大一部分需求已经被被释放到廉租房上去了。这时房地产的利润就会比较低了。但是之前的资产盛宴，分配震荡，足矣滋生一批新的资本家，足矣造就一批脱离朝九晚五的生活的有产阶级。



        如果从03年就知道，就开始买房，到08年至少都翻了一倍了，这就是第一桶金。以后他可以靠着房地产不断增长的大势，让资本不断的增值，从以地产拉动的改革红利中不断享受好处。从此脱离劳动力阶层，进入资产阶层。



        从贫困到温饱，需要的是勤奋；从温饱到小康需要的是知识；从小康倒富裕，需要的就是眼光和资本。

     当这代爱自己遍莫名其妙故事的人老去，住在廉租房里…………估计会很感慨的对儿孙们说。我们那时赚钱多容，买套房子，坐在哪里，房价就蹭蹭的长，一点风险都没有………………。儿孙估计会问他们，那你当时怎么不买的。  
    怎么回答…………忙编故事去了…………呵呵。

   对比下，90年代人们怎么看个体户？？？？也是很多奇谈怪论……………………历史总是重复的。现在感叹90年代钱好赚的人，那时候也是忙着遍故事呢。呵呵。