王石拐点说背后的真相(转)

转贴:这是<楼市>杂志出版人蔡鸿岩的一篇博文,有点意思.大家看看

和冯主席续说章子怡——万科到底要做什么？



万通冯主席近日一篇文章——万科是地产界的章子怡，看了之后感受颇多。其中两个观点尤其不敢苟同。



其中冯主席说：“在房地产行业这几年相当多的变化及政策导向中，媒体扮演了重要角色，把很多小问题变成大话题，又将大话题变化了大问题，于是就出现了新政策。”这句话翻译过来的意思就是，这几年政府所出的许多不切实际的调控政策，大都是由于媒体误导才制定出来的。我想这样的推断出自于有过从政经历的冯主席的之口，未免让人感到有些失望。



就文中冯主席讲的“有几个媒体记者形成了一个小沙龙要唱衰楼市，他们相信自己能把小问题变成大话题，然后把楼市唱衰”这句话的事由出处，我倒想讲一讲事情背后的故事。



10月10日晚，老潘在北京万达索福特酒店举办SOHO中国上市庆功会，我和搜狐总裁龚宇、华厦时报总编水皮等若干个媒体的老大同坐一桌。席间，几个人聊起房地产当前形势的问题，大家一致认为现在房地产与股市对赌，相互抬高价格的格局形势于房地产、于中国经济发展都很不利。大家谈起来是否能够媒体联手对这一现象进行一番集中的报道讨论，以阻止地价房价攀比疯狂上涨的态势。龚宇的原话是：我们能不能真得给政府和老百姓做点实事，别让开发商这么疯狂地涨价了！



大家一致同意，并商定会后就在楼下大堂吧再碰些具体操作的问题。这时，中房报的单大伟也凑了过来，并且马上随声应和，慷慨激昂地说早就应该这么做。



会后我们几个人加上中国经营报记者李乐、新浪网地产主编杨熙一起在索福特酒店大堂商量了一些具体的事情。次日晚，我们又在一起就相关应关注的地产圈内重点应监督的企业或事情交流了意见。大家开始各自准备相关的报道，重点就是针对个别开发商过度甚至非法囤地，以及捂盘炒房等问题。之后我们《楼市》杂志先后连续策划刊发了“地产‘寡头’真言背后”“地产‘寡头’黑白对话”等系列文章；《华夏时报》也连续报道了“碧桂园6300亩土地调查管委会称分批出让规避”等文章。



就在这个时候，10月31日王石在自己公司的一次活动上对媒体讲：万科不囤地捂盘，房地产不是暴利。作为企业该挣的钱挣了（指股市和楼市双赢），该做的事做了（随行就市该涨价也涨了），该冒的尖冒了（当地王拿地），可你还要站出来说我没挣大钱。这就有点说不过去了。于是次日（11月1日），我自己在新浪的博客里有感而发，写了篇“王石得了便宜不卖乖”，本想随意发几句牢骚怪话，从媒体人角度点评一下这件事。可万没想到，之后的事情变得这样复杂和“严重”，无意间让万科启动了一次规模空前危机公关行动。



11月2日，冯主席在香山组织他的“风马牛集中营”野战Party。晚上，估摸着是战斗结束了，冯主席给打来电话问我写博客指责王石说万科不囤地的事，冯讲“现在房地产形势挺恶劣的，媒体能不能尽管少说点话”，并说王石、郁亮都和他是哥们儿，想让他约我见面聊聊。我说说话是媒体的权力和职责，见万科高层随时都可以。当时，冯主席还问我说，听说你们有个什么联盟，想要一起打压一下楼市。我当时回他说，我们地产媒体的大家平时就联系比较紧密，很多报道之前大家都会相互通气，了解探听一下更多的信息，现在大家的判断都认为上市地产公司借助股市哄炒地价的做法非常危险，所以会做一些必要的联合报道。我想，这也就是冯主席借“张子怡”谈万科时提到的“一个小媒体沙龙想唱衰楼市”的出处吧。

与冯主席通话后的第二周周三（12月7日）晚，也曾是多年熟人的万科集团的一位副总约我独自一人在东三环顺峰边上一家餐厅吃了饭。而此前我已知道，就在同一时刻，郁亮总经理在京城大厦顶层的京城俱乐部宴请包括人民日报在内的二十余家媒体总编或主任，共进晚宴。

而在这场媒体“危机公关”之前两天，也就是11月5日《中国房地产报》发表了一篇社论文章——“解读王石“不囤地”言论需要专业态度”。文章发表一上网，焦点网的马磊立即在MSN转发链接过来，并和我说，他感觉这篇文章是针对着我那篇“王石得了便宜还卖乖”文章来的。我仔细看过后，发现确有此迹象，便打电话给单大伟，单大伟说这事他也没有办法，是王石找了建设部的某位副部长，这位副部长压着让他们胡总编写的社论。

解读王石“不囤地”论到底是否需要专业态度？何为“专业态度”？我想无须争论，短短几天后发生的事情就已经证明，专业不专业并不重要，重要的是当事者——万科要做什么现在已经真相大白！

任何企业都有其发展目标以及战略，企业家也以其自身的经营理念影响着企业每一步的发展。万科作为中国首批上市的企业，王石老人家一直的素求是能够让万科做大，扩大行业绝对份额成为地产航母。万科上市近二十时间，也正因为是他老人家坚定的信念左右，才有了当初著名的“君万之争”事件发生；才会有王石要做减法，坚决“卖掉万科”，引进华润为第一大股东；才会有了华润收并任志强的华远，华润派王石的嫡系干将郭均出任华润总经理之职，并导致任志强弃华润而去，愤然组建新华远；才会有了8.31之后，王石不依不饶坚定地与不知趣的、起哄抢地的顺驰孙宏斌进行口诛笔伐战斗的情景出现……

就在王石侃侃而谈万科没有囤地、没有捂盘惜售之后一个半月的时间，老人家再次语出惊人，出乎意料地在接受央视记者时表态，万科08年不再当地王，并且“很不专业地”劝慰公众三四年别买房。中国地产老大此番言语一出，即震惊了舆论以及整个地产界。此日包括万科自身在内的几乎所有地产股应声而下，股价急跌。三、四年前谢国忠、魏杰先生曾经预言的“中国房地产冬天”似乎真正来临。中国地产当仁不让的“老大”带头唱衰楼市，其自毁家门的举动真正用心何在？凡爱思考的人都百思不得其解。但也有“聪明人”做出以下推断：

版本之一：先抬地价，再降房价是之为“阵仓”，是万科的阴谋。持此种判断的“专业人士”认为，万科前年以及去年不惜高价疯狂圈地，目的是要在全国目标拓展的城市完成战略布局。在这些重点城市，万科采取高价拿地的策略，主要用意在于设定此城市地价门槛，为擅长取地的本地中、小开发商和可能的竞争者设置拿地障碍。之后，再“顺应时势”策略性地降低房价（注意：万科的降价只是广州、深圳两地，而非有些媒体所称的“全线降价），这样一来，凡是近两年参与过抢地的开发商，如果没有好的融资渠道，立刻就会感觉到回款压力，资金链随时可能断裂。“被撂在冰上”的开发商又适逢信贷全面紧缩，手里的土地或项目自然就会流出，万科这样的大公司即可以公司带项目一把收进，进而免去招拍挂程序，廉价获得土地或项目。

版本之二，为了和政府政策保持一致，不惜牺牲同行的利益，保持自身持续生产开工能力。稍有经验的开发商无知晓中国房地产是典型的政策市，不和政府搞好关系的开发商很难想象如何存活下去。而万科在此方面可谓是驾轻就熟，王石在揣摸政府的政策方向上可谓是老谋深算。近期所有的迹象表明，中央对房地产的调控政策除方向和策略进行适度调整外，总体上只能越来越紧，而不会有任何的松动。所以，此时讨好政府也属于明智之举，对于一个股权极度分散的上市公司来说，利润率高低的确不很重要，重要的是所有的部下长期能有活干，能有饭吃，能有股票升升降降中持久的收益。往俗点儿说，捞取点儿政治资本，至少干房地产的不会有什么亏吃。哪怕是干经济适用房、两限房，甚至廉租房。

作为一个房地产开发商，王石带头唱衰楼市，并付之以降价行动的做法的确令人匪夷所思。至于这种做法是不是让他能成为“地产界的张子怡”则另当别论。与张子怡不同，万科出身豪门，最早的上市公司加上多年专业的经验积累，使其无论哪方面的品相都有过人之处，成为中国不仅仅是房地产行业企业所学习的榜样。但是，这一轮地产从飚升直至回落的过程中，万科前前后后的做法、王石的不同阶段的言行是否得当，确实值得探讨商榷。因为毕竟我们真正得好口碑的房地产企业少之又少，毕竟大家期望的万科不应该是如此这般擅变无长。转贴:这是<楼市>杂志出版人蔡鸿岩的一篇博文,有点意思.大家看看

和冯主席续说章子怡——万科到底要做什么？



万通冯主席近日一篇文章——万科是地产界的章子怡，看了之后感受颇多。其中两个观点尤其不敢苟同。



其中冯主席说：“在房地产行业这几年相当多的变化及政策导向中，媒体扮演了重要角色，把很多小问题变成大话题，又将大话题变化了大问题，于是就出现了新政策。”这句话翻译过来的意思就是，这几年政府所出的许多不切实际的调控政策，大都是由于媒体误导才制定出来的。我想这样的推断出自于有过从政经历的冯主席的之口，未免让人感到有些失望。



就文中冯主席讲的“有几个媒体记者形成了一个小沙龙要唱衰楼市，他们相信自己能把小问题变成大话题，然后把楼市唱衰”这句话的事由出处，我倒想讲一讲事情背后的故事。



10月10日晚，老潘在北京万达索福特酒店举办SOHO中国上市庆功会，我和搜狐总裁龚宇、华厦时报总编水皮等若干个媒体的老大同坐一桌。席间，几个人聊起房地产当前形势的问题，大家一致认为现在房地产与股市对赌，相互抬高价格的格局形势于房地产、于中国经济发展都很不利。大家谈起来是否能够媒体联手对这一现象进行一番集中的报道讨论，以阻止地价房价攀比疯狂上涨的态势。龚宇的原话是：我们能不能真得给政府和老百姓做点实事，别让开发商这么疯狂地涨价了！



大家一致同意，并商定会后就在楼下大堂吧再碰些具体操作的问题。这时，中房报的单大伟也凑了过来，并且马上随声应和，慷慨激昂地说早就应该这么做。



会后我们几个人加上中国经营报记者李乐、新浪网地产主编杨熙一起在索福特酒店大堂商量了一些具体的事情。次日晚，我们又在一起就相关应关注的地产圈内重点应监督的企业或事情交流了意见。大家开始各自准备相关的报道，重点就是针对个别开发商过度甚至非法囤地，以及捂盘炒房等问题。之后我们《楼市》杂志先后连续策划刊发了“地产‘寡头’真言背后”“地产‘寡头’黑白对话”等系列文章；《华夏时报》也连续报道了“碧桂园6300亩土地调查管委会称分批出让规避”等文章。



就在这个时候，10月31日王石在自己公司的一次活动上对媒体讲：万科不囤地捂盘，房地产不是暴利。作为企业该挣的钱挣了（指股市和楼市双赢），该做的事做了（随行就市该涨价也涨了），该冒的尖冒了（当地王拿地），可你还要站出来说我没挣大钱。这就有点说不过去了。于是次日（11月1日），我自己在新浪的博客里有感而发，写了篇“王石得了便宜不卖乖”，本想随意发几句牢骚怪话，从媒体人角度点评一下这件事。可万没想到，之后的事情变得这样复杂和“严重”，无意间让万科启动了一次规模空前危机公关行动。



11月2日，冯主席在香山组织他的“风马牛集中营”野战Party。晚上，估摸着是战斗结束了，冯主席给打来电话问我写博客指责王石说万科不囤地的事，冯讲“现在房地产形势挺恶劣的，媒体能不能尽管少说点话”，并说王石、郁亮都和他是哥们儿，想让他约我见面聊聊。我说说话是媒体的权力和职责，见万科高层随时都可以。当时，冯主席还问我说，听说你们有个什么联盟，想要一起打压一下楼市。我当时回他说，我们地产媒体的大家平时就联系比较紧密，很多报道之前大家都会相互通气，了解探听一下更多的信息，现在大家的判断都认为上市地产公司借助股市哄炒地价的做法非常危险，所以会做一些必要的联合报道。我想，这也就是冯主席借“张子怡”谈万科时提到的“一个小媒体沙龙想唱衰楼市”的出处吧。

与冯主席通话后的第二周周三（12月7日）晚，也曾是多年熟人的万科集团的一位副总约我独自一人在东三环顺峰边上一家餐厅吃了饭。而此前我已知道，就在同一时刻，郁亮总经理在京城大厦顶层的京城俱乐部宴请包括人民日报在内的二十余家媒体总编或主任，共进晚宴。

而在这场媒体“危机公关”之前两天，也就是11月5日《中国房地产报》发表了一篇社论文章——“解读王石“不囤地”言论需要专业态度”。文章发表一上网，焦点网的马磊立即在MSN转发链接过来，并和我说，他感觉这篇文章是针对着我那篇“王石得了便宜还卖乖”文章来的。我仔细看过后，发现确有此迹象，便打电话给单大伟，单大伟说这事他也没有办法，是王石找了建设部的某位副部长，这位副部长压着让他们胡总编写的社论。

解读王石“不囤地”论到底是否需要专业态度？何为“专业态度”？我想无须争论，短短几天后发生的事情就已经证明，专业不专业并不重要，重要的是当事者——万科要做什么现在已经真相大白！

任何企业都有其发展目标以及战略，企业家也以其自身的经营理念影响着企业每一步的发展。万科作为中国首批上市的企业，王石老人家一直的素求是能够让万科做大，扩大行业绝对份额成为地产航母。万科上市近二十时间，也正因为是他老人家坚定的信念左右，才有了当初著名的“君万之争”事件发生；才会有王石要做减法，坚决“卖掉万科”，引进华润为第一大股东；才会有了华润收并任志强的华远，华润派王石的嫡系干将郭均出任华润总经理之职，并导致任志强弃华润而去，愤然组建新华远；才会有了8.31之后，王石不依不饶坚定地与不知趣的、起哄抢地的顺驰孙宏斌进行口诛笔伐战斗的情景出现……

就在王石侃侃而谈万科没有囤地、没有捂盘惜售之后一个半月的时间，老人家再次语出惊人，出乎意料地在接受央视记者时表态，万科08年不再当地王，并且“很不专业地”劝慰公众三四年别买房。中国地产老大此番言语一出，即震惊了舆论以及整个地产界。此日包括万科自身在内的几乎所有地产股应声而下，股价急跌。三、四年前谢国忠、魏杰先生曾经预言的“中国房地产冬天”似乎真正来临。中国地产当仁不让的“老大”带头唱衰楼市，其自毁家门的举动真正用心何在？凡爱思考的人都百思不得其解。但也有“聪明人”做出以下推断：

版本之一：先抬地价，再降房价是之为“阵仓”，是万科的阴谋。持此种判断的“专业人士”认为，万科前年以及去年不惜高价疯狂圈地，目的是要在全国目标拓展的城市完成战略布局。在这些重点城市，万科采取高价拿地的策略，主要用意在于设定此城市地价门槛，为擅长取地的本地中、小开发商和可能的竞争者设置拿地障碍。之后，再“顺应时势”策略性地降低房价（注意：万科的降价只是广州、深圳两地，而非有些媒体所称的“全线降价），这样一来，凡是近两年参与过抢地的开发商，如果没有好的融资渠道，立刻就会感觉到回款压力，资金链随时可能断裂。“被撂在冰上”的开发商又适逢信贷全面紧缩，手里的土地或项目自然就会流出，万科这样的大公司即可以公司带项目一把收进，进而免去招拍挂程序，廉价获得土地或项目。

版本之二，为了和政府政策保持一致，不惜牺牲同行的利益，保持自身持续生产开工能力。稍有经验的开发商无知晓中国房地产是典型的政策市，不和政府搞好关系的开发商很难想象如何存活下去。而万科在此方面可谓是驾轻就熟，王石在揣摸政府的政策方向上可谓是老谋深算。近期所有的迹象表明，中央对房地产的调控政策除方向和策略进行适度调整外，总体上只能越来越紧，而不会有任何的松动。所以，此时讨好政府也属于明智之举，对于一个股权极度分散的上市公司来说，利润率高低的确不很重要，重要的是所有的部下长期能有活干，能有饭吃，能有股票升升降降中持久的收益。往俗点儿说，捞取点儿政治资本，至少干房地产的不会有什么亏吃。哪怕是干经济适用房、两限房，甚至廉租房。

作为一个房地产开发商，王石带头唱衰楼市，并付之以降价行动的做法的确令人匪夷所思。至于这种做法是不是让他能成为“地产界的张子怡”则另当别论。与张子怡不同，万科出身豪门，最早的上市公司加上多年专业的经验积累，使其无论哪方面的品相都有过人之处，成为中国不仅仅是房地产行业企业所学习的榜样。但是，这一轮地产从飚升直至回落的过程中，万科前前后后的做法、王石的不同阶段的言行是否得当，确实值得探讨商榷。因为毕竟我们真正得好口碑的房地产企业少之又少，毕竟大家期望的万科不应该是如此这般擅变无长。