重庆博士农业科技园租千亩土地建别墅

来源:百度文库 编辑:超级军网 时间:2024/03/28 23:49:24
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高科农业博士园“种”的是别墅

  2002年12月,韦尔旭接到通知,让他作为村民代表去镇里开会。会议由时任金凤镇党委书记的朱军主持。韦尔旭在会上得知,九龙坡区政府引进了一个高科技农业项目———博士园,要投放到白鹤村。

  九龙坡区是重庆市的统筹城乡示范区,近年来一直致力于都市农业的开发建设。而白鹤村又是重庆新农村建设的示范村。

  村委会主任钟家祥介绍,除去博士园,全村已有10个农业开发项目,一般都是苗圃花卉、葡萄种植,或是集中养兔等,全村2000余亩农田,现已流转土地500亩左右。

  而博士园项目则又要大批量租用村民的田地,它分两期,每期500亩,进行大棚种植。韦尔旭记得,镇干部是这样说的,“园区建成后,人气聚集了,大家卖农产品、开杂货铺都可以挣钱。”

  田地被租用后,农民可获得每亩900斤谷子作为租金。另外村民们还得到保证,他们可以到博士园打工、学习大棚种植技术,每月最低有600元的工钱,将来有机会自己进行大棚种植,从而发家致富。

  当时村民都嫌租金太低。村民许凤说,她家有5人,共有5亩稻田和1亩旱地,稻谷亩产1000多斤,旱地种玉米、红薯和蔬菜,即使那些杂草也可养活3头猪。一家人的日常生活资料基本不需要购买。

  直到次年,都无人签约,后来镇政府将租金涨到了1000斤谷子,村民们才都签了转租合同。

  许凤也签了转租合同,但是她根本不清楚合同上的具体内容。她说,那天生产队长拿来的合同,只有最后一页,上面有几行字,然后是许多村民的签名。

  记者从生产队长处获得一份合同,上面只写了村民同意将田地转租给镇政府,政府在两年内完成招商引资,进行实质开发。上面没有任何项目的名称、使用用途等具体内容。

  许凤说,她也能理解,村民们为何糊涂着就签了字,自2000年以后,村里大多数年轻人都外出打工,许凤的儿子和儿媳也在其中。许凤老两口不忍土地撂荒,坚持着耕种。

  “种它干啥,种地不赚钱,荒着吧。”儿子每次回家说这话都让许凤心里很不是滋味。

  “钉子户”孤独抗争

  等到陆陆续续有人开着小车来看房,并花大把大把的钱将房子“买”走,韦尔旭才看出门道:原来这是一个房产项目。

  2003年8月30日,白鹤村的400余人都签了转租合同。韦尔旭则是村里唯一没有签字的农民。“补偿太低,损害了我的利益。”

  博士园一期所需的500亩中,需要房屋搬迁的有8家,韦尔旭是其中之一。镇政府给予的补偿标准是,土房每平米补偿150元。

  “而且耕地的补偿也不高。”韦尔旭承包了4亩柑橘园和1亩鱼塘,它们每年有超过2万元的收入,“流转后则只有不到3000元的租金。”

  韦尔旭记得,开会时镇党委领导说此次转租是按照重庆相关征地政策来操作的。他回家便去查阅了文件,发现“土地承包法”、“土地管理法”上都表示:转租和征地不同,转租必须是要农民自由、协商,不能强迫。

  此后,韦尔旭去找镇政府书记,要求补偿金额赠加1万元。他得到的答复是,只能多给他2000元。协商失败。

  “我记得很清楚,那天是2003年的2月20日。”韦尔旭去果园转悠时发现,栽种6年刚开始结果的橘树,其叶子黄了、蔫了,100多株都枯死了。韦尔旭知道那是被人撒了药。他想起,此前曾听到风声,若不搬走,果树就要被弄死。

  除了柑橘树,韦尔旭家里还有一口鱼塘,妻子曾担心被人下毒。韩伟笑着对记者说,“就是不养鱼,整塘水装月亮,装星星,我也不流转。”

  12月12日记者电话金凤镇党委书记刘小敏核实相关情况,刘小敏以太忙、不方便说为由,将电话挂断。

  2003年一开春,博士园动工,挖掘机轰隆隆地挖掉了世代延续的田坎、边界。农田被平整后,铺设各种管网。各种建材小山似的被拉进来。直到一栋栋的小楼修起来,村民才感觉有些不对。

  “当初没说要建房子呀?”韦尔旭想。等到陆陆续续有人开着小车来看房,并花大把大把的钱将房子“买”走,韦尔旭才看出门道:原来这是一个房产项目。

  韦尔旭说,大棚建设不会对土地造成破坏作用,但是别墅盖了50年后,那些地就会坏了,没法种植庄稼。韦尔旭更不愿意把土地流转出去了。

  侵犯耕地底线就是违法

  重庆成为城乡统筹试验区给中小地产商到城市周边的农村找地提供了机会,吕小遂说,但是耕地属性不得更改。

  和韦尔旭不同的是,宋洪军则是在另一个层面关注着博士园的一切动态信息,从它所涉及的政策领域到目前的销售动态。

  他是重庆嘉和日盛置业发展(集团)有限公司策划总监,同时又是一家农业开发公司的老总,正设计一种“兼顾农业和房产”的“农业地产”项目,准备步博士园后尘。

  他说,“博士园是重庆第一家农业地产,但决不会是最后一家。我不希望它成为先烈。”

  怎样利用农民手中的土地?这是宋洪军如今常会思考的问题。宋洪军说,是因为重庆城区地价飞升得太快,才让他们这些中小地产商调整策略,打算“农村包围城市”。

  今年7月30日,香港信合以41.8亿元的价格,拍下了城区中一块307亩的土地。这让宋洪军震惊,每平米2万多元,“那是天价了。”

  “这就是比谁更有钱。”让宋洪军更感到绝望的是,香港、北京包括本地的大地产商都争相在重庆拿地,但他们都不开发。“囤着,直到房价上涨到可赢利的价位。”

  宋洪军说,重庆注册的地产开发公司有2400多家,真正有项目的大概有400多家。“大多数是手上没地。如果都只在主城区开发的话,用不了一两年,一半的都会死。”

  当重庆成为城乡统筹试验区时,宋洪军发现,机会来了。

  随着城市不断发展,城市规模日益扩大,乡村和城市的边缘变得模糊,甚至相互交错。这些处于都市边缘甚至是被都市包围的农田,不可避免的逐步成为城市的一部分。农业和非农业的界限也将越来越模糊。宋洪军说,于是到城市周边的农村去找地,就成了中小地产商的出路。

  “重庆成为城乡统筹试验区给我们提供了机会,不然不敢这么干。”宋洪军和地产界朋友讨论博士园项目所具有的可行性时,总结出三大好处:第一可以利用统筹城乡的一些优惠政策;第二就是开发的投入比较小,特别适合中小企业的资金能力,第三就是利润空间并不比在主城开发小。

  “主城区的别墅价格动辄数百万元。一栋拥有田园花园的别墅虽售价60多万,但土地租金只有千斤稻谷,这会没有竞争力吗?”宋洪军说。

  在博士园的网站上,记者发现,该公司以相同模式在大连、沈阳都开发过类似产业,并取得良好销售成绩。

  宋洪军深信,发展近郊都市农业将是一种趋势,但目前最大的风险来自政策和法律。“用农业开发‘管护房’的名义,就是为了规避可能的政策风险。”

  市农委的吕小遂说,“土地流转改变其权属性质就是侵犯了耕地保护的底线,那就是违法。”

  如今,韦尔旭孤零零地住在土包上,每当暮色四起时,韦尔旭说他会有压迫感,仿佛觉得那些时髦的管护房在向他的土屋紧逼。

  对于能坚守到何时,韦尔旭心中也没有底,他又听到风声,明年无论如何都要让他搬走。
农耕地开发房产必须遏止

  链接

  邱道持,2001年-2007年7月任重庆国土资源与房屋管理局副局长,西南大学教授,土地流转问题专家,现为重庆市政协常委。12月15日,记者就九龙坡区博士园项目所涉及的土地流转问题对其进行采访。

  破坏耕地开发地产必须遏止

  新京报:重庆博士园这一项目您知道吗?它以农业建设的旗号进行房地产开发,这样做是否存在问题?

  邱道持:我知道博士园。它的模式还是有风险的。我知道它,因为它曾经打过广告,称订购房屋可获得一块农业生产用地,可以开展农业科研或利用。但是它的非农用地比例太大,有搞房地产的嫌疑。

  新京报:而博士园的非耕作用地面积占到整体约一半,正常的比例应该是多少?

  邱道持:原则上在8%以内,不能超出这个比例。如果涉及到农用地转变用途,转为建设用地,这就要求到我们国土部门报告,要获得批准才行。有些地方,我们也在查处,把流转的农耕土地擅自改变用途,用以建设房产项目,这个必须得制止。如果不制止,耕地将受到破坏,还会扰乱房地产市场。

  新京报:12月10日,重庆国土资源和房屋管理局公布了十大典型土地违法案例,“博士园”并不在其列。国土部门为何没将其列为违法用地?

  邱道持:一般来讲,国土部门在接到群众举报后,再去检查。原则上,如果情况反映上来,我们会先去区里调查,形成一个初步的方案意见再报到市局。

  新京报:有人举报博士园吗?

  邱道持:我现在没管。

  试验区的土地管理也不能乱

  新京报:今年6月,重庆成为城乡统筹试验区,许多地产商认为他们的春天来临了,可以去开发农村土地了,那么作为试验区,土地政策与执法和以前有什么不同呢?

  邱道持:九龙坡区比较特殊,它是重庆城乡统筹试验示范区。但探索也必须在现行的法律框架内。

  我觉得农用地应该按照国家要求严格管理,无论是发展建设农业也好,还是建设新农村也好,农业的基础地位不能削弱,那就需要一定数量的耕地来保障,因此在农用地管理方面不能乱。

  新京报:房地产界有一种不同的提法,现在城市和乡镇边界将越来越模糊化,城里有乡、乡里有城。这个地段的农村老是发展传统农业,单位土地的产出价值不是很高,能不能探索出一条房地产和农业和谐相处的模式呢?

  邱道持:为了推进现代农业发展,我们欢迎各类人士到农村,推进农村土地流转,但是一定是发展现代农业。搞果园、养殖,只要是农业都可以。前不久,农业部、国土资源部都发文件,支持集中饲养,发展现代饲养业。用地,我们现在的权力下放到县里了。真正推进农业发展我们都支持。如果不是推进农业发展,肯定会遇到障碍。

  新京报:温家宝总理前些日子也强调要保护耕地,并称我国耕地资源紧缺。

  邱道持:中国因为人口多,耕地相对就少,这个特殊国情决定了对耕地的保护最严格。近段时间农产品价格上涨很猛,现在有相当一部分粮食和食用油都依靠国际市场,国际市场涨幅也比较大,所以我们国内价格也很高。当前的形势更证明了,中央经济工作会和十七大都提出的要加强农业的基础地位,发展现代农业的正确性。所以从土地利用这个角度来讲,要保护和维护这样的发展目标。

  镇政府超期转包也是违法

  新京报:土地流转中,乡镇政府会扮演什么角色?

  邱道持:由于乡镇政府兼有发展和保护的矛盾,当要求它加快发展的压力过大,它有时候就会弱化保护资源和环境这两项。因此,它就参与一些,明知道不符合国家法律规定,比如说土地流转方面、耕地的占用等,就没有履行到职责。之所以出现这样的状况,是因为受非科学发展观的影响。

  新京报:当镇政府和农民之间出现利益分歧时,镇政府在农民不自愿的情况下,把土地转租了,国土资源局该怎么办?

  邱道持:我们也发现有个别地方的乡镇政府,没有发挥农民的主体作用,取代农民、违背农民的意愿,强行推进流转,甚至违反了国家的法律,导致农民不满。情况属实,我们就要下处理意见,要查处的。

  新京报:土地流转是否设有期限?

  邱道持:我们有一个土地承包经营权的法律,规定了农民是30年。那么流转期限在30年是可以的。如果超过30年,就有问题了。镇政府签超过30年合同不符合法律。

  □本报记者 李增勇 重庆报道