建设部原司长:低收入者不能期望靠调控降房价

来源:百度文库 编辑:超级军网 时间:2024/03/29 07:01:29
腾讯新闻    东方网 经历2006年建设部、央行和财税部门的合力调整,中国房地产市场扑朔迷离地进入2007年。

      房地产市场是否已经出现泡沫,2007年房价是否会下降,政府是否续出宏调措施?围绕这些问题,《第一财经日报》日前专门与建设部房地产业司原司长、中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端进行了对话。

  《第一财经日报》:回顾2006年房地产业形势,你作何判断?

  张元端:我觉得当前房地产市场形势是很好的。

  前一段不断有人“唱衰”房地产市场,说中国楼市要“崩溃”,等等。但在宏观调控政策的引导下,楼市不仅没有“崩溃”,而且仍然是稳步发展。从2003年开始,我国经济增长率一直在10%平台上加速。在这样的宏观背景下,中国楼市必然会稳步发展。

  经验告诉我们,房地产投资增长为GDP增长的两倍左右为宜。而2006年GDP增幅为10.7%,而房地产开发投资16416亿元,同比增长24%,基本上是相匹配的。

  以2006年1至11月份全国房地产市场数据来看,全国商品房销售面积4.6亿平方米,同比增长12%。同期全国完成土地开发面积1.98亿平方米,同比增长38.1%。

  另外,从2006年5月份开始,全国楼房空置面积基本保持稳定。

  这几个方面都表明了去年楼市的景气不衰。

  《第一财经日报》:既然楼市景气不减,那么该如何评价2006年房地产的宏观调控成效?

  张元端:与以往相比,这次房地产宏观调控有两大特点:一是既要治标,更要治本,从根本上入手来稳定房价;二是已经超越了经济层面,在以经济目标为指向的同时,努力促进社会公平、社会和谐。

  这两大特点决定了调控不可能立竿见影。

  去年开始的房地产宏观调控,其实质是重建房地产市场结构。即通过大比重地发展中小套型住宅来调整供应结构,使之与需求结构相匹配;通过控制由于拆迁安置带来的被动需求和抑制投资、投机需求来缓解供、求之间的矛盾。

  既然是重建,就需要有一个过程、一定时间。供应结构的调整效果要在明后年才能显露出来。

  对房产调控,我们不能期望市场商品房的价格下降,因为即使大幅下降,低收入者仍然只能“望楼兴叹”。而应期望住房保障制度完善,期望保障房的租、售价格,中低收入者能承担得了。

  从住房保障来看,目前,许多城市都已公布了《“十一五”住房建设规划》。各城市的规划有一个共同特点:采取多种措施强化住房保障,切实提出了经济适用住房和廉租住房,以及供应“限套型、限房价”商品住宅用地等保障措施的定量指标。

        这些都是治本的措施,假以时日,必见成效。因为不少国家都是走的这个路子,而且是有成效的。

  《第一财经日报》:这一两年房价上涨并高位运行,有人认为是房改过程中过于市场化所致,你如何看待?

  张元端:住房制度改革取得的成效应加以充分肯定。在计划经济时期,我国长期实行由国家或单位提供低租金公房的实物分配制度。由于住宅投资严重不足,1978年,城镇人均住房建筑面积只有7平方米,将近一半的城镇居民家庭缺房或无房。而到2005年,城镇人均住房建筑面积提高到26平方米以上,住宅私有率为81.62%。

  当然,我们的人居状况还不尽如人意,特别是中低收入者的住房问题还有待于加快解决,需要进一步提高政府介入住房问题的认识和行动,真正形成住房的市场性分配和社会保障性分配两条腿走路的格局。这就是目前正在进行的房地产宏观调控要达到的根本目标。

  《第一财经日报》:去年建设部在着力调控房市同时也开始反思住房保障制度建设,接下去政府将会如何应对住房保障工作?

  张元端:我们对住房社会保障,从认识上、执行力度和管理上都存在欠缺。经济适用房投资连续几年出现负增长。但2006年局面得到扭转,经济适用房投资526亿元,增长10.4%。不过,经济适用房投资在整个商品住宅投资中所占比重仍然偏低,仅为4.5%。

  为解决全社会的住房问题,我们将最终建立起三个“两条腿走路”的机制:1.市场性分配和社会保障性分配两条腿走路;2.买房和租房两条腿走路;3.新房市场和旧房市场两条腿走路。强化住房保障以后,将会加粗社会保障性分配这条“腿”,从而使解决广大低收入者居住问题的步伐加快。

  这也将会从根本上减轻对市场性住房的需求压力,缓解市场性住房的供求矛盾,从而稳定和平抑市场性住房的价格。

  《第一财经日报》:你对2007年的调控方向有何预测?

  张元端:2007年将是对2006年出台政策落实到位的一年,我们只要深刻理解调控的思路。那么为了实现这个思路,出台任何符合逻辑的深化细化已有政策的新的具体政策,都是不奇怪的。

  《第一财经日报》:房地产市场有个区域特性,你对一线二线三线城市的房价走势有何看法?是否有地区存在房地产泡沫?

  张元端:我们应多把市场、房价的规律性的东西研究清楚,少作具体而又具体的断言。一般情况下,决定房价变化有六个主要因素:购买力、开发成本、商品供求关系、货币供求关系、政策导向、市场预期。

  房价的地域性很强,呈现出的一般规律是:房价的上限是购买力,下限是开发成本,房价随着商品供求关系或货币供求关系的变化,并受到政策导向和市场预期的影响(有时是强烈影响),而在上限与下限之间浮动。

  不管是一、二、三线城市,都应在此框架下来认识房价和寻找调控措施。

  (来源:第一财经日报 孙荣飞)腾讯新闻    东方网 经历2006年建设部、央行和财税部门的合力调整,中国房地产市场扑朔迷离地进入2007年。

      房地产市场是否已经出现泡沫,2007年房价是否会下降,政府是否续出宏调措施?围绕这些问题,《第一财经日报》日前专门与建设部房地产业司原司长、中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端进行了对话。

  《第一财经日报》:回顾2006年房地产业形势,你作何判断?

  张元端:我觉得当前房地产市场形势是很好的。

  前一段不断有人“唱衰”房地产市场,说中国楼市要“崩溃”,等等。但在宏观调控政策的引导下,楼市不仅没有“崩溃”,而且仍然是稳步发展。从2003年开始,我国经济增长率一直在10%平台上加速。在这样的宏观背景下,中国楼市必然会稳步发展。

  经验告诉我们,房地产投资增长为GDP增长的两倍左右为宜。而2006年GDP增幅为10.7%,而房地产开发投资16416亿元,同比增长24%,基本上是相匹配的。

  以2006年1至11月份全国房地产市场数据来看,全国商品房销售面积4.6亿平方米,同比增长12%。同期全国完成土地开发面积1.98亿平方米,同比增长38.1%。

  另外,从2006年5月份开始,全国楼房空置面积基本保持稳定。

  这几个方面都表明了去年楼市的景气不衰。

  《第一财经日报》:既然楼市景气不减,那么该如何评价2006年房地产的宏观调控成效?

  张元端:与以往相比,这次房地产宏观调控有两大特点:一是既要治标,更要治本,从根本上入手来稳定房价;二是已经超越了经济层面,在以经济目标为指向的同时,努力促进社会公平、社会和谐。

  这两大特点决定了调控不可能立竿见影。

  去年开始的房地产宏观调控,其实质是重建房地产市场结构。即通过大比重地发展中小套型住宅来调整供应结构,使之与需求结构相匹配;通过控制由于拆迁安置带来的被动需求和抑制投资、投机需求来缓解供、求之间的矛盾。

  既然是重建,就需要有一个过程、一定时间。供应结构的调整效果要在明后年才能显露出来。

  对房产调控,我们不能期望市场商品房的价格下降,因为即使大幅下降,低收入者仍然只能“望楼兴叹”。而应期望住房保障制度完善,期望保障房的租、售价格,中低收入者能承担得了。

  从住房保障来看,目前,许多城市都已公布了《“十一五”住房建设规划》。各城市的规划有一个共同特点:采取多种措施强化住房保障,切实提出了经济适用住房和廉租住房,以及供应“限套型、限房价”商品住宅用地等保障措施的定量指标。

        这些都是治本的措施,假以时日,必见成效。因为不少国家都是走的这个路子,而且是有成效的。

  《第一财经日报》:这一两年房价上涨并高位运行,有人认为是房改过程中过于市场化所致,你如何看待?

  张元端:住房制度改革取得的成效应加以充分肯定。在计划经济时期,我国长期实行由国家或单位提供低租金公房的实物分配制度。由于住宅投资严重不足,1978年,城镇人均住房建筑面积只有7平方米,将近一半的城镇居民家庭缺房或无房。而到2005年,城镇人均住房建筑面积提高到26平方米以上,住宅私有率为81.62%。

  当然,我们的人居状况还不尽如人意,特别是中低收入者的住房问题还有待于加快解决,需要进一步提高政府介入住房问题的认识和行动,真正形成住房的市场性分配和社会保障性分配两条腿走路的格局。这就是目前正在进行的房地产宏观调控要达到的根本目标。

  《第一财经日报》:去年建设部在着力调控房市同时也开始反思住房保障制度建设,接下去政府将会如何应对住房保障工作?

  张元端:我们对住房社会保障,从认识上、执行力度和管理上都存在欠缺。经济适用房投资连续几年出现负增长。但2006年局面得到扭转,经济适用房投资526亿元,增长10.4%。不过,经济适用房投资在整个商品住宅投资中所占比重仍然偏低,仅为4.5%。

  为解决全社会的住房问题,我们将最终建立起三个“两条腿走路”的机制:1.市场性分配和社会保障性分配两条腿走路;2.买房和租房两条腿走路;3.新房市场和旧房市场两条腿走路。强化住房保障以后,将会加粗社会保障性分配这条“腿”,从而使解决广大低收入者居住问题的步伐加快。

  这也将会从根本上减轻对市场性住房的需求压力,缓解市场性住房的供求矛盾,从而稳定和平抑市场性住房的价格。

  《第一财经日报》:你对2007年的调控方向有何预测?

  张元端:2007年将是对2006年出台政策落实到位的一年,我们只要深刻理解调控的思路。那么为了实现这个思路,出台任何符合逻辑的深化细化已有政策的新的具体政策,都是不奇怪的。

  《第一财经日报》:房地产市场有个区域特性,你对一线二线三线城市的房价走势有何看法?是否有地区存在房地产泡沫?

  张元端:我们应多把市场、房价的规律性的东西研究清楚,少作具体而又具体的断言。一般情况下,决定房价变化有六个主要因素:购买力、开发成本、商品供求关系、货币供求关系、政策导向、市场预期。

  房价的地域性很强,呈现出的一般规律是:房价的上限是购买力,下限是开发成本,房价随着商品供求关系或货币供求关系的变化,并受到政策导向和市场预期的影响(有时是强烈影响),而在上限与下限之间浮动。

  不管是一、二、三线城市,都应在此框架下来认识房价和寻找调控措施。

  (来源:第一财经日报 孙荣飞)
□南方周末     本报记者 戴敦峰 张春蔚

供不应求推动房价上涨

        11月13日,国家发改委、统计局联合发布了全国70个大中城市10月份的房屋价格调查。调查显示,70个城市房价同比上涨6.6%,北京涨幅高达10.7%,列全国第一。

         2005年以来出台了一系列旨在平抑房价的宏观调控政策,然而房价却逆势走高。粗略估计,2004年以来全国商品房新开楼盘均价上涨了50%以上,广州涨了80%,北京涨了一倍,上海涨了两倍。

         在这一过程中,作为商品房交易的卖方——房地产开发商究竟扮演了什么样的角色?他们如何看待房价飞涨的成因?宏观调控政策对于他们又起到了什么样的作用?

                                  买的远比卖的多

        “供不应求的市场关系造成了房价高涨。”无论是任志强、潘石屹还是张宝全,每个接受本报记者采访的房地产商在这个问题上都给出了“标准答案”。

        被称为“地产总理”的北京华远集团总裁任志强给出了房价上涨的四种原因:第一是成本推动,包括土地成本的提高,税费的增加等;第二是质量提高推动,过去的房子可能没有厨房卫生间,现在房子的品质已大大提高;第三是需求推动,供不应求,价格必涨;第四是结构型推动,比如经济适用房比例下降,商品房比例上升,好房子多了,总体价格上升。

       “这四种原因都在推动房价上涨,但供需是最主要的原因。”任志强说。

        至于商品房为什么供不应求,任归因于多个方面。

       “北京已经连续两年没有完成商品房供地任务。”任志强援引官方数据说,2005年公布的1500公顷供应量实际没有完成,今年公布1600公顷,现在已到年底,只完成57%。

       能盖房子的地少了,房子自然就少了,任志强认为这是一个理所当然的逻辑。事实似乎也是如此,北京今年的商品房竣工面积比上年下降27%。

         土地供应量下降和商品房竣工面积减少的同时,商品房销售却节节走高。以11月的数据推算,北京的商品房销售面积,去年比前年增长了5.6%,今年又比去年增长了10.8%。

        任志强认为,大城市的住房私有化率低于中小城市是需求旺盛的一个重要原因。

         通俗地讲,住房私有化率就是私人拥有住房的比例。2005年,全国住房私有化率是85.8%,宁波、烟台、襄樊等二线城市达到了96%-98%,北京、上海等大城市私有化率则不到80%。这就是说,20%多的大城市居民有买房子的需要。

       在任志强看来,一部分中低收入家庭被挤进购买商品房的队伍中也促成了需求过旺。

         他援引国务院文件说,中低收入家庭的住房问题就应当由政府的廉租房和经济适用房来解决,而不是让他们购买商品房。

          “1998年房改之后的经济适用房政策不好。有钱人买了,挤占了别人的权利;没钱人买不到,所以就去挤商品房。”

        多种因素共同作用下,商品房出现了严重的供不应求。数据显示,近年来全国每年增加800万户城市居民,但新增商品房供应量却不到400万套,而且差额主要集中在大城市。

        他认为,大城市的公共服务完备,医疗教育最好,水暖电气交通都有政府补贴,自然对富人的吸引力大,这些公共服务自然也会在房价中体现出来。“煤在山西生产,污染留在山西,财富却消费在了北京。”对本地人而言,“享受了外地财富带来的繁荣,就得有承受高物价、高房价的心理准备。”

         “除非有一天山西也能提供这么好的公共产品,富人们不用集中到北京来,北京商品房的供需才会平衡。”任志强说。

                     这两种人就不该买房?

       “我们从来不认为房价涨得快。”任志强说。

         在任志强看来,合理的房价增长第一是不高于GDP增长速度,第二是不高于人均收入增长速度。“1998-2003年期间全国房价平均增长3.5%,而全国城镇居民收入的增长是9%。2004年之后由于土地减少,北京房价增长超过9%,这几年北京人均收入增长达到了11%-13%。”

         谁在说房价涨得快?任志强认为,有两种人,一种是中低收入人群,一种是20-29岁的年轻人。

        “如果平均收入增长是11%-13%,那么高收入人群的增长就应该是20%-25%,中低收入人群应该是低增长甚至负增长。对于高收入人群来说,房价和收入增幅比是下降的,对中低收入人群来说房子确实是越来越贵,但他们的住房应该由社会住房保障体系负责,不应该挤进来买商品房。”

       还有一部分人就是20-29岁的人。国家统计局城调总队的调查显示,中国20-29岁的年轻人住房私有化率超过了78%。对此,任志强完全不予认同。“这个比例是非常高的。20-29岁之间的人你有什么能力自己买房?我们以前35-40岁才能分到房子。你29岁才工作几年?5年,有多少积累?首付都不够,可竟有78%的人有了私房!”

走出“神话时代”

     房价高涨,房地产行业直接受益,中国的房地产商们也一度成为“暴利”和“奸商”的代名词。但是任志强完全不这么认为,他说,房地产全行业的利润还比不上一家中石油。

       “2005年,5.6万家房地产开发企业的利润是1100亿,比2004年增长了100亿,而政府的土地出让金是5800亿,比2004年增长了近一倍。1992年至2003年,全国土地出让金收入累计达1万多亿元,但今年一年预计就会达到1万亿。”任志强列举官方统计数据说。

        5800亿土地出让金占3万亿财政收入的1 / 5-1 / 6,这还没算房地产业的各项税收增长。

         2005年各地房地产商均被爆出恶意炒作抬高房价的丑闻,上海一家房地产商甚至“制造”出一批姓名为1、2、3、4、5的人“购买”房屋,以制造销售旺盛的假象。这也成为房地产商恶名之始。

     然而房地产商们并不认为这是房价上涨的根本原因,他们坚持开发商就算恶意抬高也只能影响到局部房价,整体房价仍然由供求关系决定。

        北京今典集团董事长张宝全前不久写了篇题为《十五年的心情》的文章,回顾了房地产业15年的历程。

        他写道:我不讳言,我是那个(关系和暴利)时代的“既得利益者”,但随着2004年招拍挂制度强制实施之日起(业界称为“8·31大限”),“神话时代”结束了。

        也许惟一没有从那个时代中走出来的,反而是购房者的心态,反而是舆论的声音,人们仍然在对那个时代或津津乐道、或义愤填膺,仍然不断地有人拿地产商的道德大做文章,赚取掌声和噱头。

     为什么会有这种滞后效应呢?张宝全的解释是:虽然“神话时代”结束了,虽然市场规范了、法规制度成熟了、土地供应公开透明了,开发商再也不能“偷天换日”地挣“黑心钱”了,但这并不意味着购房者就能够少掏钱了!

          他写道:这是一个听起来异常刺耳、也让人觉得难以接受的事实,但总要有人把这个事实指出来。就像鲁迅笔下一心盼望“革命”的人们,终于“革命”了,却发现“革命”后一切照旧,虽然自己平日痛恨的一部分人“倒了霉”,但自己的日子却并没有什么改善。

           “尽管我身为开发商,但我还是毫不忌讳地说,如果真的是因为开发商的贪得无厌、道德沦丧,造成了房价居高不下,居者不能得其屋,那事情就太好办了。”

“越是成熟的、按照其自身规律发展运作的市场,对其成员的道德水准的依赖就越低,房地产市场也是如此。”

来源:南方周末
干脆直接说老百姓不能期望靠政府解决任何问题不就得了,来这屁话干吗
总算知道了,房价涨就是政府无能:@
任志强认为,大城市的住房私有化率低于中小城市是需求旺盛的一个重要原因
谁在说房价涨得快?任志强认为,有两种人,一种是中低收入人群,一种是20-29岁的年轻人
                --------------------------------说实在的,任的这两个判断还是比较准确的.中国经济的发展必然使得人员大量流动,统计是以居民户为单位的住房拥有率来进行的,但事实上,现在很多年轻人虽然父母家庭在一些中小城市,但他们自己却在大城市,因此其家庭的住房私有和其本人没什么直接关系.而区域经济的不平衡,则使得这部分年轻人大量集中于大城市,使得大城市住房私有率低.
不过他认为"中国20-29岁的年轻人住房私有化率超过了78%不可能"的观点恐怕过于武断,起码老妖的很多同学都买了房子,反正是父母掏首付,自己还月供.这一部分是出于"恐慌性消费",现在不买以后还要涨,那还不如早买.另一方面,对于我们这些70年代后期和80年代前期出生的人来说,经历的是中国经济高速增长的阶段,没有经历过经济衰退,因此也缺乏忧患意识,普遍看好经济前景,认为以后钱会越赚越多,月供高点也无所谓.
实际上这是很危险的,过早买房实际上降低了自己对风险的承受能力,我的一些同学就已经面临失业后无力偿还贷款的问题,只好让父母垫付.老妖一直坚持一个观点,买房后,你留下的存款起码要能应付10个月以上的月供.

不过任宣扬的什么不应该让中低收入者买商品房的观点其实是站着说话不腰疼.按照98年房改的政策,中国是要建立以经济适用房为主体的住房供应体系,也就是说政府不能依靠出售土地牟利.但这个政策从来没有被执行过,到了03年,反被建设部给改成保障体系了.
现在说什么要完善住房保障体系,其实很简单,政府只要将供应的土地用途调一下,一年供应的土地,30%建廉租房,60%建经济试用房,就留10%建给高收入人群住的商品房.
但地方政府不会放弃庞大的土地收益,这是任敢说"不应该让中低收入者买商品房"的底气.
哈,平均工资2K一月,每年涨10%也才200块!
房价5K一平方涨1%就是50块!能有可比性吗
以前的土地兼并反映在现在就是房价和收入脱节
一个栖身之所就能把普通人十数年的收入全榨干.
贫者无立锥之地.
有类似新加坡香港那样的廉租房,老百姓会全去挤着买商品房?
国家要是连最起码廉耻都不要了,那这个国家也就没什么存在的理由了.
...........................无语
调控是没希望的,

它的意思是等G-M吧.
再怎么调控,价格再怎么降,总有一部分低收入者买不起房,这话本身并没有问题。
<<南方周末>>一贯是美狗+极右,
低深入者,就是降一半,买得起房的也不是低收入者。
不管多贵都能卖出去,谁降价那不是脑袋有病吗?
话是没错,低收入者的确在哪都买不起房子.
  问题是,国家为国内庞大的城市低收入者考虑过居住问题吗?现在除了买商品房还能去住哪?睡公园还是住大街?连个搭窝棚都会被拆.老百姓无路可走房价不高才有鬼.
  把生活必须品囤积起来高价出售,地产商和政府官员间的灰色纽带牢固得很.
  我现在好歹还在业内干了段时间,地皮,房子,审批,呵呵,其中的东西就不多说了.这么说一句,大多数区级政府都有自己的政府开发公司.其中主要负责人的资产都不会少于800-1000万.他们和政府之间的关系到底是什么样的,没有人能点的墙
另外跟大家说,最近土地增值税新的收取办法出台后,短期内房价还会上涨的 .开发商不可能自己少赚钱来平抑价格~成本升高必然价格更高
原帖由 挥剑 于 2007-2-3 16:43 发表
不管多贵都能卖出去,谁降价那不是脑袋有病吗?


本质。
只要还是卖方市场,只要供需不平衡的状况没有大的转变,房价就不会降。国家能把涨幅控制一下就不错了。看看北京上海每年涌入多少要买房子的年轻人?国家就是强制定价,只能导致市场上出现私下的黑市价,么有意义。
要靠杀了这帮败类才能解决房价问题。