(转贴)时隔一月地价掉三成

<h1>国土部：从严土地管理不是收缩用地不会抬高房价</h1><div class="text">2006-05-31 21:34:00　来源: <a href="http://www.people.com.cn/" target="_blank">人民网</a>(北京)</div><div class="text">新华社北京5月31日电（记者张晓松）国土资源部土地利用司副司长束克欣31日表示，国土资源部近期采取的一系列从严土地管理的措施，旨在抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长，遏制一些地方违法违规占用土地，不是收缩用地计划，不会抬高房价。<p>　　束克欣在31日召开的有关新闻发布会上表示，国土资源部从严土地管理的措施，强调不得擅自突破土地利用总体规划和年度计划，而不是收缩用地计划。</p><p><table align="right" border="0"><tbody><tr><td><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><iframe border="0" marginwidth="0" marginheight="0" src="http://adclient.163.com/html.ng/site=netease&amp;affiliate=news&amp;cat=article&amp;type=tvscreen&amp;location=1" frameborder="no" width="360" scrolling="no" height="300"></iframe></td></tr><tr><td><iframe marginwidth="0" marginheight="0" src="http://popme.163.com/biz.html" frameborder="0" width="360" scrolling="no" height="40" bordercolor="#000000"></iframe></td></tr></tbody></table></p><p>　　为了发挥土地供应的调控作用，保证国家有关房地产市场调控措施的落实，国土资源部将对房地产开发用地的供应结构进行调整。一方面优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应；另一方面严格限制低密度、大套型住房的土地供应，坚决停止别墅类房地产开发项目土地供应。</p><p>　　束克欣指出，这些措施不仅不会抬高房价，还会起到改善住房供应结构、稳定住房价格的作用。</p><p>　　<strong>房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，这会不会带动土地价格上涨，从而拉动房价上涨？束克欣的回答是否定的。他认为，土地“招拍挂”作为一项法定制度，有利于通过市场配置资源，还土地以本来价值。土地出让金的收取，实际上压缩的是开发商的利润空间。</strong></p><p><strong>　　束克欣说，土地“招拍挂”对房价的影响很小。从全国来看，土地出让金仅占房价的10％。而在北京等地，这一比例仅为6％到8％。因此，决定房价的不是地价而是供求关系。</strong></p></div>

<p>上面两个转贴，个人只想就此提个问题：温泉镇D2地块在北京市土地整理储备中心挂牌的挂牌价是谁提出的，定价的依据是什么？</p><p>D2地块楼面价为3192元/平方米，该区域正在销售中的百旺茉莉园等项目，售价只在5500元-6500元/平方米。---开发商拿到的地价就这么贵，建筑成本按2000元/平方米算，还有动迁等成本要加上去，不算利润，房价也低不到目前的5500元-6500元/平方米。开发商也要讲利润回报的，还能指望房产商如何挤压利润呢？</p>

<h1>财政部等三部委酝酿分配土地出让金</h1><div class="text">2006-05-30 00:11:39　来源: <a href="http://www.nanfangdaily.com.cn/jj/" target="_blank">21世纪经济报道</a></div><div class="text"><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>财政部：把土地出让金收支纳入财政预算范畴，中央分享一部分</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>国土部：建立土地出让金专门管理制度，加大征地拆迁补偿</strong></p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong></strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong></strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>建设部：把至少15%的土地出让金用于廉租房建设</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">本报记者 范利祥</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">上海报道</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">“我们正在与财政部、建设部洽商土地出让金的重新分配问题。”5月29日，国土资源部一位官员向本报记者透露。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">“估计不久后，有关规定就会出台。”同一天，财政部科研所、建设部政策研究中心的相关专家也对此给予证实。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">在“国六条”出台后，三部委(国土资源部、财政部、建设部)终于牵起手来，重新审视颇受争议的土地出让金的分配问题。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>“土地财政”背后</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">土地出让金被称为地方政府的“第二财政”，属预算外收入。1993年的分税制改革后，中央把土地出让金全部划归地方政府。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">这给地方政府的财政收入留下了巨大的操作空间。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">根据国务院发展研究中心不久前的一份调研报告，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">该报告指出了地方政府对土地出让金的分配格局：30%～40%左右用作基础设施、道路、学校等公共目的用地；30%～40%左右用于工业用地；另外大约还有30%，就是商业和住宅用地，其中有一半要建经济适用房，也就是说只有15%才是真正的商业用地和房地产。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">而另外一个现实是：基础设施、道路、学校等都需要政府大量投入；工业用地一般出于招商引资的需要，有偿使用费很低，甚至是“零地价”；经济适用房也难以获得多少差额收益。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">显然，地方政府为了“保本”甚至获得更多的收益，就必须在最后一个“15%”上动脑筋。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">这样导致的结果是，为了扩大财源，地方政府一方面拼命圈地用于房地产开发，一方面拼命炒高地价、房价。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">上海市社科院一位专家同时认为，这也是导致地方政府对于廉租房制度执行不力的主要原因。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">而根据建设部最近对全国城镇廉租住房制度建设的调研结果，截至2005年年底，在全国291个地级以上城市中，尚有70个还未建立廉租房制度。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>重分难题</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">根据国土资源部公报，早在2004年，全国土地出让价款就已高达5894.14亿元。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">但上海社科院一位房地产研究权威专家认为，由于中央对土地出让金处于“零分享”和失控状态，全国土地出让金的数字混乱不堪，缺乏权威的统计数据，地方上报的数据“大多瞒报了不少”。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">“光今年第一季度全国土地出让金可能就高达3000亿。”该专家表示，“如果照这样发展下去，要突破万亿。”</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">针对巨额土地出让金，相关部委开始谋划如何重新分配。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">本报记者获得的消息表明，财政部提出了“两步走”策略：一是先把土地出让金收支纳入财政预算范畴；二是中央财政要分享一部分，以扩大向中西部省份的转移支付力度，并在地方上建立“国有土地收益基金”，给后任政府预留一些发展建设资金，避免“寅吃卯粮”。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">国土资源部则希望为土地出让金建立专门的管理制度，并加大在新农村建设、征地拆迁补偿、耕地占补平衡等方面的投入力度。“总体上至少要拿出20%左右”。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">而建设部则希望能把更多的土地出让金用于廉租房建设。“至少要15%的比例。”建设部政策研究中心的专家透露。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">“现在关键是各部委意见如何统一下来，对土地出让金进行合理分配。”财政部科研所专家则表示，“每个部委的方案都关系到国计民生。”比如避免本届政府“寅吃卯粮”、提高征地拆迁补偿比例、推行廉租房制度等等，构想都比较合理。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">“部委之间还在通过国务院来进行协调。”该专家透露。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">但本报记者在采访中了解到，地方上对此则有不同的意见。苏南某市政府一位副秘书长就认为，目前中央还不宜分享土地出让金，因为“实际上地方政府的财政收入和支出压力本来就已经很大了”，比如，地方上要把大量的收入用于不少公共设施、低收入人群等等。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">“如果中央财政硬是拿走一部分的话，地方上的压力会更大。”他坦然表示，这样的话，“地方上也会采取一定的对策。”比如，想方设法把土地出让金做小、通过规划来扩大建设用地等等。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">但“倒可以引导地方在一些方面比如廉租房、新农村建设上提高投入比例。”他认为。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">怎么分，分多少，都牵涉着各部委、地方政府以及各分配主体的利益。财政部科研所专家表示，最根本的，还是要通过财税体制改革，改变地方政府财权事权不对等的状况，扩大地方政府财源，并改善其融资机制，“而不是依赖在经营土地上。”这名专家说。</p></div>

个人认为，不管中央是否收地方的土地出让金，收多少，关键是要把地方政府在土地出让金上的收益反哺给老百姓。还不如直接对地方收取土地出让金的价格进行限制来得直接。

<div class="quote"><b>以下是引用<i>也来拍一砖</i>在2006-5-31 23:22:00的发言：</b><br/><p>上面两个转贴，个人只想就此提个问题：温泉镇D2地块在北京市土地整理储备中心挂牌的挂牌价是谁提出的，定价的依据是什么？</p><p>D2地块楼面价为3192元/平方米，该区域正在销售中的百旺茉莉园等项目，售价只在5500元-6500元/平方米。---开发商拿到的地价就这么贵，建筑成本按2000元/平方米算，还有动迁等成本要加上去，不算利润，房价也低不到目前的5500元-6500元/平方米。开发商也要讲利润回报的，还能指望房产商如何挤压利润呢？</p></div><p>你就不会到第二第三个开发商那里买地价更便宜的房子？看来你很心疼别人的成本来得高，怎么就不心疼家电商的电视价格高？冰箱贵？空调降价？家电厂家破产倒闭呢？多想想自己的心态吧，相信土地荒的人肯定就是想当房路奴的人，因为你们才相信土地荒，而我知道城市里面还没有改造的旧城多的是，这边的10年前改了，10年后政府又该拿出来改造了哦。周而复始循环生息，永远不会完。</p>

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<strong>房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，......有利于通过市场配置资源，还土地以本来价值。土地出让金的收取，实际上压缩的是开发商的利润空间。</strong>

</p><p>我反对开发商的暴利，但也主张合理的利润。我的提问主要针对上面的论述。从实际情况看，高额土地出让金并没有挤压开发商的利润，反而推高了房价。这部分成本全部转移到购房者身上了。</p>