超级军网我们家在乡下买的房子是怎么了？真诚向法律人士求助
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/26 01:17:11
<p> <strong>事情是这样的：1997年我们家隔壁邻居在镇上买地造了小别墅后就把他们家的一栋两层楼的房子（约100个平方）以21800元的价格卖给了我们家。当时合同上约定待买方付清房款，则将获得房子的“使用权、所有权和宅基地的使用权”。房款分三次付清之后，卖方称他们家的房产证在搬家过程中弄丢。事后我也提醒过爸爸妈妈把楼房去办理过户手续，但是由于家里已经盖了楼房，新买的楼房是超平方的，涉及到费用的问题，事情就这么搁置了。自1997年至今，那栋楼房一直用于出租。今年有传闻说我们那边要搞"新农村"，可能要拆迁什么，这时邻居家跳出来说房子若拆迁，则拆迁补偿费用应全由他们得。！！！我们觉得很冤，那一纸合同在拆迁中一点效力都没有吗？？？</strong></p><p><strong> 急切地想向各位学法律、懂法律的人士咨询！谢谢！！！ </strong></p><p> <strong>事情是这样的：1997年我们家隔壁邻居在镇上买地造了小别墅后就把他们家的一栋两层楼的房子（约100个平方）以21800元的价格卖给了我们家。当时合同上约定待买方付清房款，则将获得房子的“使用权、所有权和宅基地的使用权”。房款分三次付清之后，卖方称他们家的房产证在搬家过程中弄丢。事后我也提醒过爸爸妈妈把楼房去办理过户手续，但是由于家里已经盖了楼房，新买的楼房是超平方的，涉及到费用的问题，事情就这么搁置了。自1997年至今，那栋楼房一直用于出租。今年有传闻说我们那边要搞"新农村"，可能要拆迁什么，这时邻居家跳出来说房子若拆迁，则拆迁补偿费用应全由他们得。！！！我们觉得很冤，那一纸合同在拆迁中一点效力都没有吗？？？</strong></p><p><strong> 急切地想向各位学法律、懂法律的人士咨询！谢谢！！！ </strong></p>
<p>帮顶一下~</p><p>没人知道么？</p>
土地证呢？也没有？那麻烦了
MM，很同情你啊，很多事情道理上说得过去，但是法律上说不过去啊。
农村的土地是集体所有的。你是买不到的。你买的是使用权。
可以依照不当得利向出卖人主张权利。
[此贴子已经被作者于2006-7-25 22:30:30编辑过]
[此贴子已经被作者于2006-7-29 14:05:08编辑过]
<div class="quote"><b>以下是引用<i>柴旭大王</i>在2006-7-21 23:14:00的发言：</b><br/>可以依照不当得利向出卖人主张权利。</div><p>我到想就这个问题和<strong><font face="Verdana" color="#da2549">天策府讨论一下</font></strong></p><p>首先合同的标的是房屋所有权,包括房产和地产两部分,而宅基地所有权的转移必须依据一定的步骤进行.</p><p>第二,办理登记并不属于附随义务而是从给付义务,但是义务的性质不影响案件的性质,故不多说了.可是已经过了两年的诉讼时效.</p><p>第三,合同的效力没有问题,但是法律上的所有权没有转移.债权行为不能产生物权变动的效果.即使确认了合同有效也没有用.合同的标的是行为而不是物.不能改变所有权性质</p>
[此贴子已经被作者于2006-7-30 1:07:10编辑过]
<p>感谢天策府的回复</p><p>宅基地不涉及所有权的问题,这是我一时的笔误.</p><p>办理过户还是应该以从给付义务为准,判断从给付义务和附随义务的区别在于前者不履行可以要求债务人履行,而后者一般不可以强制执行,一般可以要求损害赔偿.而从附随义务又称为诚实信用义务,是为了满足合同目的的实现而分配给债权人以及债务人的义务.主要内容是协力义务以帮准合同目的的实现.向缔约过失责任,保密义务,后合同义务都是附随义务的体现.不过这个概念在实务中意义不大,只是为了帮助学生理清思路罢了.</p><p>关于诉讼时效,合同是1997年签订的,后来长期没有办理过户手续.至今已经10年了,在十年间并没有发生申请支付令或是提起确权之诉,因此不存在诉讼时效中断的情形,早已超过诉讼时效.</p><p>至于我说的不当得利的观点也是没有办法的办法.</p><p>首先举证简单,只要确认被告方取得了安置费就可以</p><p>其次,不受时效限制,不当得利的诉讼时效是从不当得利事由发生时起算的,也就是被告方获得安置费的时候起算的,这是今年的事.</p><p>而且我说的不当得立是说被告获得安置费用是不当得利,因为按道理其获得补偿是没有道理得.</p><p>至于诉讼时效中断,在法院得实务中一般以申请支付令为判断标准.所以也是很难的.</p><p>实在不行的话以违约处理,被告长期拖延办理过户手续的行为以经使原告无法获得房屋所有权,因此使合同目的不能达到.因此应该负责赔偿损失.</p><p>抛砖引玉</p>
<p>同意柴旭兄弟对从给付义务和附随义务的理论分析。这里需要说明的是，在有些学说中，对附随义务的具体内容上有不同划分，比如，以前的教材就曾经把交付票证作为附随义务的。当然，这并不影响我们对问题的认识，因为这是人为的划分，而不是原则的分歧。</p><p>关于诉讼时效，我坚持原来的观点。最高人民法院关于《民通意见》第173、174条的解释中明确规定，权利人主张权利、义务人同意履行义务、权利人向人民调解委员会或者有关单位提出权利保护的申请，都可以导致诉讼时效的中断。在实践中，这个规定得到了很好的执行，对保护当时人合法权益起到了很大作用。所以，不仅仅是申请支付令是很好的时效中断方法，这个规定也用得很多，效果也比较好。</p><p>我误会了你说的不当得利的对象，我以为你说的不当得利是指房屋的购房价款。如我上文所述，这里当然不存在不当得利的问题。</p><p>但是，如果是房屋拆迁费被房屋卖方拿走，那么确实可以认定这中间存在不当得利。不过，有权要求返还不当得利的债权人应该是房屋拆迁人，而不是本案中的买房人。因为，买方如果没有收到拆迁费用，那么他可以根据国家法律法规及他与拆迁人之间的拆迁补偿协议要求拆迁人支付拆迁费。而拆迁人把本来应该给被拆迁人的补偿费（或安置费）给了原房屋所有人（本案卖房人），则该原房屋所有人构成不当得利，应当对拆迁人负返还拆迁费的法律责任。</p><p>至于拖延办理过户的诡计，并不是没有办法破解。只要法院确认合同有效，及买方没有错过诉讼时效，那么法院就可以判决要求卖方履行合同。如卖方不履行，法院可以对房产登记管理部门发出《协助执行通知书》，强行将该房产过户。</p>
<p>天策府老兄客气了</p><p>交付票证作为附随义务主要是王泽鉴得观点,他得<债法原理>在国内民法学界影响较大,所以大家也都这么认为.不过王泽鉴本人对附随义务得说法就有很大得意见,认为附随义务在名称和使用上应作必要的修改.</p><p>咱们目前引进的王泽鉴的理论都是中国政法大学盗版的,并且还有删节.所以简单的依照大律目前现有的王泽鉴的著作很难找到答案.</p><p>虽然我国的合同法对附随义务的内涵和外延没有明确规定,但是就本案来说,把办理过户理解为附随义务明显对原告有利.</p><p>关于诉讼时效的主要问题在于无法证明在10念间原告向法院提出过申请,实际上原告已经构成"权利上的沉睡者"这个门槛不知道该如何越过.</p><p>不当得利的权利要求人不应该是拆迁人,因为拆迁人支付补偿是一种法定义务.其支付行为合法有效,不算损失.但是因为被告获得补偿而使得原告的房屋权利受到损害,原告才是失利的一方.这种情形明显是属于因第三人原因造成的不当得利.</p><p>我想起了王利明的观点,对于房屋所有权的变动,应以实际占有使用为公示方式.</p><p></p><p></p>
<p>可以换一种思路.</p><p>原告可以以合同目的不能实现为由主张解除合同.被告长期不办理过户使得原告长期不能获得所有权,因此应认定被告违约,所以申请解除合同.</p><p>合同的解除权是形成权,不受诉讼时效约束.因此可以跳过十年的门槛</p><p>同时在合同解除后起诉被告缔约过失.合同法有规定,因一方愿意造成合同无效的,应承担缔约过失责任.</p>
<p>柴旭兄弟对王泽鉴观点的评说很有意思。我也认为王的附随义务的范围包含了从给付义务的部分内容，这是因为对实际问题的复杂性理解不够深入造成的。为从理论上更精确严谨计，把二者的内涵和外延做一个法律上的界定缺是很有必要，但现在的有关法律或司法解释似乎仍付阙如。</p><p>说到诉讼时效，可惜楼主自己没来进一步说明。因为法律和司法解释规定得很清楚，时效中断的情势比较多，我们在实践中运用这些规定的情况也很普遍。比如，有些欠款甚至长达十余年的，但借助最高法院的这个司法解释仍然解决了诉讼的时效问题。当然，实务中有一些具体的操作办法，但当事人既然不问，我也不便多说。</p><p>要说房屋拆迁中的不当得利，我们应当确定一个基础，就是房屋的产权是否已经发生转移，即过户没有。因为，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第四条规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。只有被拆迁人才能享有该条例和拆迁安置补偿协议的有关权利。如果争议房屋的产权没有过户，则原房主（房屋卖方）就是合法的被拆迁人，有权根据该条例和拆迁安置补偿协议取得安置补偿费。那么，这里就不存在不当得利的可能，而只存在他对买房人承担违约责任的问题。</p><p>但是，如果房屋产权已经过户了，则房屋买方就成了被拆迁人。假如拆迁人错误地把安置补偿费<strong>直接</strong>给了原房主（卖方），则原房主构就成了不当得利，因为，既然房屋产权已经转移，他就没有权利根据原来的房屋产权取得该安置补偿费用，从而构成不当得利。由于原房主的这个不当得利来自于拆迁人，使拆迁人受到损失，而不是房屋买方（因为他仍然可以借助条例规定和拆迁协议要求拆迁人补偿），所以，原房主应当对拆迁人负返还不当得利的法律责任。</p><p></p><p></p>
<p>这到也是.不过即便如此.在审判过程中法官一般不会支持被告的.因为被告一方明显违反诚实信用规则.当然法官收黑钱的情形不在考虑范围内.只知期望楼主遇到一个有良心的法官了.</p>
<p>不过从给付义务和附随义务之间的区别还是明确的.</p><p>从给付义务是和主给付义务相对应的概念,凡是决定合同性质的给付就是主给付义务,而主给付义务之外的合同约定的给付义务就是从给付义务.到大的澡塘子洗澡,主给付义务就是提供服务,从给付义务就是提供洗浴用品.</p><p>而附随义务又称诚实信用义务,一般在合同上没有约定,但是确实法律强加的.还是澡塘子的例子,澡塘子有保护消费者人身财产安全的义务.附随义务主要是由缔约过失责任规范的协力义务和保护义务,以及消费者权益保护法规定的经营者义务.从给付义务是约定的,附随义务是法定的.</p>
天策府老兄是否是在实务界工作?怎们对发条这么熟悉.
<p>至于柴旭兄弟说的，买房人可以行使合同解除权，我以为比较困难。根据《合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。这里就存在一个法律解释问题：本案中合同的主要目的是什么？我以为不是获得房屋产权，获得产权只是手段和途径，对房屋的居住或出租才是最终目的。当然，考察当事人的目的，一方面要考虑双方订约时的真实意图，也要参考社会其他成员同此情况下的一般想法。</p><p>既然卖方已经交付了房屋，多年来也一直未曾妨碍买方合理使用，可见买方的主要目的（居住和使用）已经达到。那就不存在合同的主要目的没有实现的问题。存在问题的是合同的附随义务或从给付义务（产权过户）未能履行，但这未始不能看成合同履行存在瑕疵，而不足以否定合同主要义务已得到履行这个基本事实。在房屋买卖中，房屋交付和价款的支付才是合同的主要义务。</p><p>即便如柴旭兄弟所言，买方主要目的在于取得房屋产权，而不是居住或其他目的，那么要实现这个目的也并不是不可能。既然可能，就不能解除合同。因为，卖方可以通过申请补办房产证再过户的方式解脱这个困境，这并不太难。假如卖方坚决不肯这样做，那么买方也可以通过诉讼，申请法院强制执行（过户）。在一般情况下，如果合同能得到履行而不损及合同主要目的实现，法院原则上会判决要求履行合同，而不会作出合同无效或解除合同等极端判决，这是由合同的鼓励交易和稳定交易秩序的精神决定的。</p><p>以上意见请批评~~~</p><p></p><p></p>
<div class="quote"><b>以下是引用<i>柴旭大王</i>在2006-7-31 11:53:00的发言：</b><br/>天策府老兄是否是在实务界工作?怎们对发条这么熟悉.</div><p>呵呵，跟实务占点关系，不过实务界大抵不会这么抽象理论。我也只是现抄现卖而已，请兄弟多指教~~</p>[em01][em01][em01]
<p>这里就有问题了</p><p>一方面,被告说产权证丢失,无法过户,这就是合同目的不能实现的主要原因.没有产权证就无法过户.因此属于合同目的不能实现的情形.</p><p>另一方面,债的标的是行为不是物,法院没有权利判决强制过户.毕竟只要对方肯承担违约责任,那么他就有违约的权利.</p><p>第三,合同是买卖合同而不是租赁合同,因此合同的标的是所有权转移.所有权可有占有使用收益处分四个权能.虽然买方有了占有和使用的权能.但是没有处分权能.所以合同的目的还是没有实现.</p>
指教那可不敢当,小弟只是个未出茅庐的黄毛小生罢了.以后还得多指教.