公布房价成本清单再探讨:开发商心里怕着呢

来源:百度文库 编辑:超级军网 时间:2020/04/09 17:49:56
新华社报道 福州市物价局公布房价成本及“房价成本揭秘”调查以来,引起社会各界的强烈反响,有关部委予以回应和支持,认为公布房价成本清单,还购房者知情权,是非常有意义的。但也有一些开发商提出质疑甚至表示反对,认为这一做法会侵犯商业秘密,称供求决定价格,只要房子能卖出去,再高的价格也是合理的。
  公开房价成本清单,究竟是还购房者知情权,还是侵犯开发商商业秘密?记者就此进了追踪采访。
  公开房价成本有无必要?
  北京房地产业界对公开房价成本基本持反对态度。北京富力城房地产开发有限公司副总经理王志刚表示,政府相关部门公布房价成本清单,一有难度,二意义不大。中原地产华北区域总经理李文杰的观点比较直接,他认为公布开发商的房价成本清单起不到任何作用,也没有必要。“政府的本意可能是通过成本估计,约束开发商的开发利润,控制房价,但这种做法肯定无效。控制房价还是应该调节供求关系。”
  福州市物价局公布房价成本后,中央党校研究员曾业松感言:调控房价这么久,居然一直没有具体房价成本的资料供决策参考,调控的参照物不清楚,不能说不是一个缺陷。那么,房价成本到底该不该公开呢?
     北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说,我国价格法明确要求经营者在定价时遵循公平、合法和诚实信用的原则,以生产经营成本和市场供求状况作为定价的基本依据,为消费者提供价格合理的商品和服务。房价一般包括地价、建筑安装成本、配套设施费用、贷款利息、税收以及开发商中间利润。从政务信息公开的角度讲,政府公布其中由自己控制的那一部分,无可厚非,也比较可行。政府并未直接干涉开发商的定价行为。
  国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第八条明确:加强市场监测,完善市场信息披露制度,要求各有关部门加强信息沟通与整合,适时披露土地供应、商品住房市场供求,以及土地和住房价格变动等信息。福州市物价局局长朱光华等认为,商品房的社会平均成本,并不是什么行业秘密,而是应为社会所了解的公共信息,通过商品房的平均社会成本以及其平均销售价格,公众就可对房价是否合理作出自己的判断。公开房价成本并不是取代原有的调控政策,恰恰是对“国八条”中提高信息透明度这一条的补充和深化。
  中国社科院研究员易宪容认为,在房地产交易中,购房者长期处于信息不对称的弱势地位,政府公布商品房的社会平均成本,有利于改变这种不对称,增加购房者与开发商在博弈中的话语权。因此,政府部门理应将其公之于众,以维护公众的知情权。虽然不一定影响房价,但至少可以强化此前宏观调控取得的成果。
  公布成本清单是否会侵犯商业秘密?
  记者在采访中,听到一些开发商质疑的理由是:对于房地产企业过多干预,将严重影响他们的投资环境。
  北京浙金都房地产开发有限公司总经理陈豪认为,目前各楼盘的各项销售指标通过网络很容易查到,如果再公布成本,房地产商将没有任何秘密可言。这对房地产企业不公平。(见10月13日《新京报》)  
    这里我们先要弄清楚房价“成本清单”公布的是什么?房价成本主要包括四项内容:地价、建安成本、各项配套费用和运营成本四部分。需要明确的是,这里的前三项都是政府有关部门掌握的,而第四项指的是开发商的平均运营成本。虽然每个楼盘的运营成本有差异,但一般开发商会控制其占商品房销售价格一定的比例。
  楼建波说,开发商说对他们不公平,是没有道理的。构成法律上保护的商业秘密,我国反不正当竞争法第10条规定,是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。其主要特点一是公众无法获得,不能通过正常渠道得到;二是生产中有诀窍,具有实用性,能为他带来直接或间接经济效益,披露后会造成损失;三是采取了保密措施,如订立保密协议,采取保密措施。目前房价成本清单并未要求每个开发商出具他们的管理费用、人头费用等细目。而且,随着土地实行招拍挂,税收征管程序的日渐透明,房价成本中的这些部分实质上已经无密可保。
  公布房价成本是否难以操作?
  一些开发商和学者提出,公布房价成本涉及到多个部门根本无法操作。北京市国土局办公室副主任靳京在接受《新京报》记者采访时表示,房价成本大致算主要由土地成本、建安成本、其他税费等三大块组成,虽然简单,但北京有4000多家开发商,每一个开发商的楼盘开发成本不一样,真正公开房价的成本清单,就工作量来说是非常大的,并且需要足够的网络资源支持。
  江苏省物价部门相关负责人认为,所谓工作难度大,不好操作等等,从技术层面看并不存在,难在政治层面,利益共同体的影响力。他们指出,构成房价成本的各项数字,相关职能部门都有,或都能测算出来,甚至物价部门就能独立测算出来。但为了保证权威性,通常物价部门要求土地、房管、建设等部门配合并提供资料,相互印证。一般而言,每平方米的建安成本和各种配套费在同一城市所有楼盘是一样的,也就是说,这两项根本不需要一个楼盘一个楼盘去算,只有地价不同,操作简单,没有任何难度。
  南京审计学院财政税收研究所所长蒋大鸣教授认为,各政府部门推广电子政务已有相当一段时间,通过计算机网络,整合各部门信息,要算出房价的成本并不难。
  公布房价成本能撼动高房价吗?
  有些开发商和专家认为,公布房价成本清单,数据有可能是被修正的,不能从根本上撼动当前的高房价。
  北京香江国际副总裁潘明朗认为:“即使公布了房价成本清单,对降低房价也不会起到多大作用。房价的高低,是由市场供求所决定的。当市场供大于求时,房价自然下降。就是把所有的成本清单公布了,房价高低仍不受影响。”(见10月26日《中国房地产报》)
  上海社科院房地产业研究中心副主任陈则明撰文表示,要求公开成本是“乌托邦”的梦想。文章认为,想通过公布房价成本来破解楼市供求矛盾恐怕是不现实的。
  楼建波认为,房地产的价格主要是由市场供需关系决定的。房价成本是否公开,表面看并不会对商品房市场价格产生实质性影响。但是,这种公开是根治高房价的一个突破口,政府公布房价中的社会成本,尤其是土地成本,可以为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督创造有利条件,最终有助于一个有效的商品房价格监督机制的形成。专家指出,公布房价成本的关键是如何使之法律化、制度化、科学化,肯定会逐步改变住房价格机制扭曲的现状,影响房价。
  中央党校研究员曾业松表示,一些地方政府出于政绩和个别官员出于利益的考虑,可能会迫使有关部门搞数字游戏,公布不真实的成本。但问题是,缺乏成本信息要素,公众对房屋消费就可能出现所谓的“逆向选择”,这就意味着市场的低效率甚至失灵。再者,所有的调控措施都有可能碰到这个问题,不能以这一点为理由反对公开成本。按此推理,只要地方政府反对,所有的房价调控措施都不要了吗?
  一些消费者提出,是否公布成本不能只听开发商的声音,也要多听听购房者的意见。无论如何,房价应更接近真实成本。因为房地产业关系国计民生,“居者有其屋”又是全面建设小康社会的主要目标之一,政府有责任适当干预,让开发商保持合理利润而不是暴利。还购房者知情权并非终极目标,要解决住房供应结构不合理的问题,还有赖于加大经济适用房的比重,综合运用税收金融杠杆等,实现房价的理性回归。(记者/陈芳 方益波 邓华宁)新华社报道 福州市物价局公布房价成本及“房价成本揭秘”调查以来,引起社会各界的强烈反响,有关部委予以回应和支持,认为公布房价成本清单,还购房者知情权,是非常有意义的。但也有一些开发商提出质疑甚至表示反对,认为这一做法会侵犯商业秘密,称供求决定价格,只要房子能卖出去,再高的价格也是合理的。
  公开房价成本清单,究竟是还购房者知情权,还是侵犯开发商商业秘密?记者就此进了追踪采访。
  公开房价成本有无必要?
  北京房地产业界对公开房价成本基本持反对态度。北京富力城房地产开发有限公司副总经理王志刚表示,政府相关部门公布房价成本清单,一有难度,二意义不大。中原地产华北区域总经理李文杰的观点比较直接,他认为公布开发商的房价成本清单起不到任何作用,也没有必要。“政府的本意可能是通过成本估计,约束开发商的开发利润,控制房价,但这种做法肯定无效。控制房价还是应该调节供求关系。”
  福州市物价局公布房价成本后,中央党校研究员曾业松感言:调控房价这么久,居然一直没有具体房价成本的资料供决策参考,调控的参照物不清楚,不能说不是一个缺陷。那么,房价成本到底该不该公开呢?
     北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说,我国价格法明确要求经营者在定价时遵循公平、合法和诚实信用的原则,以生产经营成本和市场供求状况作为定价的基本依据,为消费者提供价格合理的商品和服务。房价一般包括地价、建筑安装成本、配套设施费用、贷款利息、税收以及开发商中间利润。从政务信息公开的角度讲,政府公布其中由自己控制的那一部分,无可厚非,也比较可行。政府并未直接干涉开发商的定价行为。
  国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第八条明确:加强市场监测,完善市场信息披露制度,要求各有关部门加强信息沟通与整合,适时披露土地供应、商品住房市场供求,以及土地和住房价格变动等信息。福州市物价局局长朱光华等认为,商品房的社会平均成本,并不是什么行业秘密,而是应为社会所了解的公共信息,通过商品房的平均社会成本以及其平均销售价格,公众就可对房价是否合理作出自己的判断。公开房价成本并不是取代原有的调控政策,恰恰是对“国八条”中提高信息透明度这一条的补充和深化。
  中国社科院研究员易宪容认为,在房地产交易中,购房者长期处于信息不对称的弱势地位,政府公布商品房的社会平均成本,有利于改变这种不对称,增加购房者与开发商在博弈中的话语权。因此,政府部门理应将其公之于众,以维护公众的知情权。虽然不一定影响房价,但至少可以强化此前宏观调控取得的成果。
  公布成本清单是否会侵犯商业秘密?
  记者在采访中,听到一些开发商质疑的理由是:对于房地产企业过多干预,将严重影响他们的投资环境。
  北京浙金都房地产开发有限公司总经理陈豪认为,目前各楼盘的各项销售指标通过网络很容易查到,如果再公布成本,房地产商将没有任何秘密可言。这对房地产企业不公平。(见10月13日《新京报》)  
    这里我们先要弄清楚房价“成本清单”公布的是什么?房价成本主要包括四项内容:地价、建安成本、各项配套费用和运营成本四部分。需要明确的是,这里的前三项都是政府有关部门掌握的,而第四项指的是开发商的平均运营成本。虽然每个楼盘的运营成本有差异,但一般开发商会控制其占商品房销售价格一定的比例。
  楼建波说,开发商说对他们不公平,是没有道理的。构成法律上保护的商业秘密,我国反不正当竞争法第10条规定,是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。其主要特点一是公众无法获得,不能通过正常渠道得到;二是生产中有诀窍,具有实用性,能为他带来直接或间接经济效益,披露后会造成损失;三是采取了保密措施,如订立保密协议,采取保密措施。目前房价成本清单并未要求每个开发商出具他们的管理费用、人头费用等细目。而且,随着土地实行招拍挂,税收征管程序的日渐透明,房价成本中的这些部分实质上已经无密可保。
  公布房价成本是否难以操作?
  一些开发商和学者提出,公布房价成本涉及到多个部门根本无法操作。北京市国土局办公室副主任靳京在接受《新京报》记者采访时表示,房价成本大致算主要由土地成本、建安成本、其他税费等三大块组成,虽然简单,但北京有4000多家开发商,每一个开发商的楼盘开发成本不一样,真正公开房价的成本清单,就工作量来说是非常大的,并且需要足够的网络资源支持。
  江苏省物价部门相关负责人认为,所谓工作难度大,不好操作等等,从技术层面看并不存在,难在政治层面,利益共同体的影响力。他们指出,构成房价成本的各项数字,相关职能部门都有,或都能测算出来,甚至物价部门就能独立测算出来。但为了保证权威性,通常物价部门要求土地、房管、建设等部门配合并提供资料,相互印证。一般而言,每平方米的建安成本和各种配套费在同一城市所有楼盘是一样的,也就是说,这两项根本不需要一个楼盘一个楼盘去算,只有地价不同,操作简单,没有任何难度。
  南京审计学院财政税收研究所所长蒋大鸣教授认为,各政府部门推广电子政务已有相当一段时间,通过计算机网络,整合各部门信息,要算出房价的成本并不难。
  公布房价成本能撼动高房价吗?
  有些开发商和专家认为,公布房价成本清单,数据有可能是被修正的,不能从根本上撼动当前的高房价。
  北京香江国际副总裁潘明朗认为:“即使公布了房价成本清单,对降低房价也不会起到多大作用。房价的高低,是由市场供求所决定的。当市场供大于求时,房价自然下降。就是把所有的成本清单公布了,房价高低仍不受影响。”(见10月26日《中国房地产报》)
  上海社科院房地产业研究中心副主任陈则明撰文表示,要求公开成本是“乌托邦”的梦想。文章认为,想通过公布房价成本来破解楼市供求矛盾恐怕是不现实的。
  楼建波认为,房地产的价格主要是由市场供需关系决定的。房价成本是否公开,表面看并不会对商品房市场价格产生实质性影响。但是,这种公开是根治高房价的一个突破口,政府公布房价中的社会成本,尤其是土地成本,可以为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督创造有利条件,最终有助于一个有效的商品房价格监督机制的形成。专家指出,公布房价成本的关键是如何使之法律化、制度化、科学化,肯定会逐步改变住房价格机制扭曲的现状,影响房价。
  中央党校研究员曾业松表示,一些地方政府出于政绩和个别官员出于利益的考虑,可能会迫使有关部门搞数字游戏,公布不真实的成本。但问题是,缺乏成本信息要素,公众对房屋消费就可能出现所谓的“逆向选择”,这就意味着市场的低效率甚至失灵。再者,所有的调控措施都有可能碰到这个问题,不能以这一点为理由反对公开成本。按此推理,只要地方政府反对,所有的房价调控措施都不要了吗?
  一些消费者提出,是否公布成本不能只听开发商的声音,也要多听听购房者的意见。无论如何,房价应更接近真实成本。因为房地产业关系国计民生,“居者有其屋”又是全面建设小康社会的主要目标之一,政府有责任适当干预,让开发商保持合理利润而不是暴利。还购房者知情权并非终极目标,要解决住房供应结构不合理的问题,还有赖于加大经济适用房的比重,综合运用税收金融杠杆等,实现房价的理性回归。(记者/陈芳 方益波 邓华宁)
<P>很简单,那会严重损害官僚和买办资本的垄断利益。</P>
<P>做生意本来就是靠坑、蒙、拐、骗,你要是把他们的成本公布了,你说定多少利润合适啊?</P>
公布了再说,不是还没公布呢吗?说不定就是一口号。此类型的口号听的都麻木了。
<P>这根本就是转移矛盾!做任何的生意,销售者都不可能把自己的成本公布的。政府这样做,只是要让消费者把矛头对准开发商,借机把自己的责任推得一干二净。</P>
5楼说得在理![em17]
[B]以下是引用[I]editman[/I]在2005-11-22 10:51:00的发言:[/B][BR]<P>这根本就是转移矛盾!做任何的生意,销售者都不可能把自己的成本公布的。政府这样做,只是要让消费者把矛头对准开发商,借机把自己的责任推得一干二净。</P>

有道理,顶!
5楼说得在理
公布房价成本清单的阻力之大难以想象,地方政府与房产开发商早已形成了巩固的利益同盟了
成本公布以后大家看见原来开发商都亏本做生意,真是对不起开发商阿
<P>政府是高房价的既得利益者,怎么可能支持把房价成本透明化。</P>
<P>高房价可以让政府以更高的价格批地,从而获取明里暗里的收入,还可以提高“权力租金”的价值。</P>
<P>就好像公车改革,精简政府一样,这种“理想主义”的政策最终是要失败的。</P>
<P>在中国办任何事情,制订任何政策,如果不把官僚阶层的利益考虑进去,是不会成功的。</P>
<P>房地产成本中包括了房产商人对官僚阶层的政治献金,岂能公布?</P>
[此贴子已经被作者于2005-11-22 23:05:25编辑过]
<P>福布斯称:中国内地税负全球第二高 香港第二轻</P>
<P>《福布斯》报告发布“全球2005税务负担指数”度量世界52个国家及地区雇主与雇员的综合税务负担—— </P>
<P>    美国财经双周刊《福布斯》发布报告称,在全球52个国家和地区中,中国香港是仅次于阿拉伯联合酋长国,全球第二个税负最轻的地方;中国内地则是全球税负第二重的地方,居于法国之后,也是亚洲税负最重的地区。中国专家称,经济高速发展,“税务负担指数”高是必须经历的阶段。 </P>
<P>    中国税负全球排名第二高 </P>
<P>    《福布斯》的“全球2005税务负担指数”调查,度量世界52个国家及地区雇主及雇员的综合税务负担,所用指标有5个,即公司所得税、个人所得税、财富税、雇主及雇员社会保障金及销售税。 </P>
<P>    该调查显示,中国在上述5个指标中,除了“雇员社保金”高于首位的法国外,其余指数均低于法国,总指数为160,全球列第二位。接下来的分别是比利时、瑞典和意大利等,中国台湾地区列49位,中国香港地区列55位,即倒数第二位,税务负担仅重于阿联酋。 </P>
<P>    单身贵族相对比较“轻松” </P>
<P>    《福布斯》还公布一项根据各地雇员税后的实际收入推算出的雇员“轻松指数”。以年薪约5万欧元的单身贵族计算,中国(以北京为例)的单身贵族扣除税款及强制社保金开支后,可净得约3.8万欧元,即可以拿到总收入的76.54%,即“轻松指数”为76.54,在全球52个国家和地区中“轻松指数”排名第17。比较靠前,年收入在5万到10万欧元的单身贵族在扣税后的收入排在22位,10万到20万欧元的单身贵族排在第28位,收入在20万欧元到100欧元的单身贵族排在第37位。 </P>
<P>    相比之下,拥有两个孩子的已婚中国雇员的排名稍微有些靠后,分别列在第24位、25位、31位和39位。总体来说,跟2004年的数据相比,中国的位次均有下滑,显示中国雇员的“轻松指数”比往年有所下降,但是幅度不大。 </P>
<P>    中国香港轻松指数也很高中国香港地区除税务负担轻以外,单身贵族雇员“轻松指数”也很高。除了5万欧元组外,其余组的指数均排列在全球第6位。香港地区已婚雇员“轻松指数”中,除了5万欧元组排在第4位外,其余的都是第6和第7位,但是位次比2004年略微下降。中国台湾地区雇员的“轻松指数”在10位至30位之间徘徊。 </P>