超级军网开放小区五大问题
来源：百度文库 编辑：超级军网 时间：2024/04/25 22:54:08
“我家小区的围墙是不是要拆掉了?”日前，已建成小区逐步开放的消息一出，从网友到市民都炸了锅。有人说从长远看利于城市发展，也有人觉得自己的居住权益会受到损害。
22日，记者走访济南、青岛等多个小区，发现大多数市民觉得小区开放难度很大。要想实现“窄马路、密路网”的街区制，恐怕还要解决生活环境、小区治安、社区管理、道路维护、居民产权等方面的五大问题。
环境问题如何解决? 粪便满地噪音不断，睡都睡不着
开放式小区并不是一个新鲜概念，早在20多年前，青岛的八大湖小区建成的就是开放式小区。该小区楼间距很大，相邻的两栋楼间距最宽可达30米以上。为了方便居民出入，小区主干道太湖路上还设了公交车站。但是，随着私家车保有量逐年增多，小区道路已经拥挤起来。
22日下午，记者在太湖路上看到，马路边上虽然有禁停标志，但还是停了不少车，只要有公交车辆进出车站，路上的私家车就要停车等待。因为路两侧都停上了车，这条道路最窄时只能允许一辆车通过。
“住这个小区视野好、采光好，交通也比较方便。”五年前张鹏从这个小区搬离，他曾经比较中意小区的环境，但住久了还是没习惯。“什么人都能随意进出，尤其是小区有个八大湖公园，周边养狗的人都来遛狗，人行道上宠物狗的粪便随处可见。”
与张鹏相反，济南市民田心(化名)最近刚从一封闭式小区搬入省体对面一开放式小区。“中午睡觉时各种噪音层出不穷，车辆鸣笛声，甚至还有鸡叫。经常很久才能睡一会儿，比以前差远了。”田心正在准备安装隔音窗户，看看噪声能否消除。”
“如果有封闭和开放式小区的各一套房子供我选择，我肯定还是选择封闭式小区的房子。”张鹏和田心几乎都说了同样的话，如果生活环境无法保证，谁还选择开放式小区?
安全谁来保证? 住开放式小区，半夜醉汉砸门
市民更喜欢开放式小区还是封闭式小区，或许从房价也可以看出一二。在济南市棋盘街附近，21世纪不动产一位工作人员告诉本报记者，“在棋盘街附近，老房子、封闭式的单位宿舍，价格在每平13000元左右，开放式的便宜一两千元，安全是一个原因。”
曾在棋盘小区住过的张强(化名)告诉记者，“安全真是一大问题，曾有醉汉半夜砸我家的门，太可怕了。如果你有孩子你就会知道的，孩子安全是个很大的问题。”
据济南市天桥区公安分局刑警三中队副中队长陈国华介绍，因为开放式小区外来人口多，居民流动性大，带来的治安、停车问题确实比封闭小区多。“从办案经验来看，开放式小区案件的发生率是封闭小区的两倍还多。”他表示，这些案件主要集中在盗窃、抢劫等方面。“开放式小区偷电动车电瓶，砸汽车玻璃的事情格外多。”
因为开放式小区没有固定停车位，争抢车位以及车辆刮擦的概率大大增加，由此带来的邻里纠纷也不容忽视。在青岛八大湖小区住过的张鹏透露，因为小区正规停车位很少，他的车刚买了一个星期，经常被社会人员随意索要停车费，“如果不交，我的车就会被放气。”
“如果小区放开，治安问题首当其冲，只有保证最起码的安全，居民才会有开放意愿。”陈国华说。
小区怎么管理? 物业管理需要大变样
从现有条件看，让已建成住宅小区逐步打开，管理也是一大问题。济南龙泉物业管理有限责任公司负责人陈女士表示，封闭小区逐步开放后，物业管理压力很大。
“我们在济南管理20多个小区，都是封闭式的，之所以不愿接受开放式小区，就是因为难度太大。”陈女士说，外来人员不是小区业主，对于本小区的公共设施、绿化带等不会特别在意，门禁、围墙、大门不再起作用，问题可想而知。
济南燕子山社区党总支书记、居委会主任于永峰对此也深有感触。他们目前管理燕子山小区东区、西区，还有一个单位宿舍，前者是开放式小区，后者是封闭式的，加起来人口有10000多人。“济南的社区居委会，大多数是这种搭配。”于永峰说，社区的负责人都有同样的感受:希望辖区都是封闭式小区，开放式的太不好管理了。
于永峰说，管理无序是开放式小区的通病，因为政府和市场分工不明确，居委会要充当“保姆”和“管家”身份。“我们居委会正式人员只有五个人，除了要完成日常各种行政工作，还要负责小区的卫生、保洁、车辆停放管理等，真是忙不过来。”于永峰感慨，小区各种外来人员进进出出，十分杂乱，安全管控等都是压力和挑战。
道路维护谁负责? 小区道路公共化，市政维护成本不低
抛开对安全性的担忧，小区道路的产权和维护等等也是现实问题。
一位不愿具名的房地产业内人士介绍，和配建学校已明确应由开发商投资建设并移交给教育部门不一样，地块内的道路到底应是市政道路还是小区内道路，应该由谁来投资，如何验收、移交等都不明确。“开发商开发一个地块，多数只能自己修路。由于维护成本高，开发商也想把路交给市政部门来管理，但是往往因没有达到移交标准而很难实现移交。开发商为了减少维护成本，只能选择封闭道路。”
记者了解到，小区道路多数为混凝土路面，厚度不如市政道路，而且由于通行车辆较少，一般没有信号灯。“如果路面出现问题，仅按填补坑洼的方式修补，一平米沥青路面的维护成本一年约50元，再加上路上的人行道等易损部分，一条路的维护成本不低。”市中区市政部门相关负责人介绍。济南市政部门多位工作人员坦言，每年的市政道路的维护都需要上报计划，再根据财政拨款来确定维修哪几条，有不少市政道路因资金不足而推迟维修计划。
“放开之后，路面受到小区外行人、车辆的影响有多大，也要具体分析。”济南市市政公用局工作人员说。
是否存产权争议? 使用权开放 需对接物权法
据地产业内人士介绍，目前开发商拿地时，绿地、道路也计入拿地面积，由开发商进行统筹和规划。在项目开发阶段，这部分权益归开发商所有，开发完之后归业主所有。如果实行小区开放，小区的绿地和道路使用权就相当于让小区业主拱手让给社会公众。
有专家表示，商品房出售时，建筑面积中包括依法应当分摊的公用建筑面积，这部分面积往往规划为公共道路和公共绿地，社区中的内部道路很可能是由业主真金白银购买，并受物权法保护，将业主私属面积公共化存在合法性问题。
北京理工大学法学院教授徐昕接受采访时认为，要求住宅小区打开，内部道路公共化，“既不合理，更不合法”。
徐昕指出，新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，没有问题，但是已经建成的住宅小区，是业主花钱购买的私有财产，小区规划红线内的道路，使用权归全体业主公用，受宪法和法律保护，没有义务对外开放，政府无权干预。
如果说新建小区原则上不再走向“门禁社区”很容易实现，那对已建成的小区“拆墙破院”或将成为最棘手的问题，民意通过和赔偿方案对政府而言都是考验。“假如把小区开放，会给我退钱么?又按照什么样的标准进行补偿呢?”一位网友留言称。
打开一张济南地图看济南的路，经十路以北的路比经十路以南的多。老商埠区的经纬路最密集，每隔200至300米就有一条可通行的路。而往东的路网则明显变疏，约500米才有一条可通行的路。在青年东路、文化西路、历山路、经十路组成的长宽约1000米的方块中，仅有一条南北向的千佛山路穿过，东西向的道路间隔500米，但南北向的间隔有1000米。这块区域内，千佛山路以西是山东大学千佛山校区，千佛山路以东则是一个封闭小区。
山东大学千佛山校区相对开放，设置了东、南、北等多个门，行人和非机动车可以入内，不过外来车辆入内后从另一个门驶离需要刷卡计时收费。而千佛山路东侧的这个封闭小区则设有门禁系统，一般不允许非业主入内。“你要是进去就要登记，明确去几号楼才能进去。”该小区门卫说。
记者从该小区历山路上一处暂不需要门禁的入口进入后发现，小区内有一条东西路连通了历山路与千佛山路，仅允许小区内住户步行或非机动车通行，机动车辆则需要走地下车库通行。记者测算，该小区如果放开行人、非机动车走这条东西向路，行人能少绕至少470米路。
在解放路、历山东路、和平路、历山路组成的长约1000米、宽约550米的区域内，虽然诚基中心可供外来车辆和行人进入，但北边却与山东建筑大学之间设置了围墙，该区域内没有一条东西向或南北向可通达的路。“不同地块之间由于归属不同的产权单位，也增加了很多围墙，让本来可以通路的地方不能通路。如果小区放开，济南支路密度将增加，市民的确少绕不少路。”山东大学交通规划设计研究中心主任张汝华说。“我家小区的围墙是不是要拆掉了?”日前，已建成小区逐步开放的消息一出，从网友到市民都炸了锅。有人说从长远看利于城市发展，也有人觉得自己的居住权益会受到损害。
22日，记者走访济南、青岛等多个小区，发现大多数市民觉得小区开放难度很大。要想实现“窄马路、密路网”的街区制，恐怕还要解决生活环境、小区治安、社区管理、道路维护、居民产权等方面的五大问题。
环境问题如何解决? 粪便满地噪音不断，睡都睡不着
开放式小区并不是一个新鲜概念，早在20多年前，青岛的八大湖小区建成的就是开放式小区。该小区楼间距很大，相邻的两栋楼间距最宽可达30米以上。为了方便居民出入，小区主干道太湖路上还设了公交车站。但是，随着私家车保有量逐年增多，小区道路已经拥挤起来。
22日下午，记者在太湖路上看到，马路边上虽然有禁停标志，但还是停了不少车，只要有公交车辆进出车站，路上的私家车就要停车等待。因为路两侧都停上了车，这条道路最窄时只能允许一辆车通过。
“住这个小区视野好、采光好，交通也比较方便。”五年前张鹏从这个小区搬离，他曾经比较中意小区的环境，但住久了还是没习惯。“什么人都能随意进出，尤其是小区有个八大湖公园，周边养狗的人都来遛狗，人行道上宠物狗的粪便随处可见。”
与张鹏相反，济南市民田心(化名)最近刚从一封闭式小区搬入省体对面一开放式小区。“中午睡觉时各种噪音层出不穷，车辆鸣笛声，甚至还有鸡叫。经常很久才能睡一会儿，比以前差远了。”田心正在准备安装隔音窗户，看看噪声能否消除。”
“如果有封闭和开放式小区的各一套房子供我选择，我肯定还是选择封闭式小区的房子。”张鹏和田心几乎都说了同样的话，如果生活环境无法保证，谁还选择开放式小区?
安全谁来保证? 住开放式小区，半夜醉汉砸门
市民更喜欢开放式小区还是封闭式小区，或许从房价也可以看出一二。在济南市棋盘街附近，21世纪不动产一位工作人员告诉本报记者，“在棋盘街附近，老房子、封闭式的单位宿舍，价格在每平13000元左右，开放式的便宜一两千元，安全是一个原因。”
曾在棋盘小区住过的张强(化名)告诉记者，“安全真是一大问题，曾有醉汉半夜砸我家的门，太可怕了。如果你有孩子你就会知道的，孩子安全是个很大的问题。”
据济南市天桥区公安分局刑警三中队副中队长陈国华介绍，因为开放式小区外来人口多，居民流动性大，带来的治安、停车问题确实比封闭小区多。“从办案经验来看，开放式小区案件的发生率是封闭小区的两倍还多。”他表示，这些案件主要集中在盗窃、抢劫等方面。“开放式小区偷电动车电瓶，砸汽车玻璃的事情格外多。”
因为开放式小区没有固定停车位，争抢车位以及车辆刮擦的概率大大增加，由此带来的邻里纠纷也不容忽视。在青岛八大湖小区住过的张鹏透露，因为小区正规停车位很少，他的车刚买了一个星期，经常被社会人员随意索要停车费，“如果不交，我的车就会被放气。”
“如果小区放开，治安问题首当其冲，只有保证最起码的安全，居民才会有开放意愿。”陈国华说。
小区怎么管理? 物业管理需要大变样
从现有条件看，让已建成住宅小区逐步打开，管理也是一大问题。济南龙泉物业管理有限责任公司负责人陈女士表示，封闭小区逐步开放后，物业管理压力很大。
“我们在济南管理20多个小区，都是封闭式的，之所以不愿接受开放式小区，就是因为难度太大。”陈女士说，外来人员不是小区业主，对于本小区的公共设施、绿化带等不会特别在意，门禁、围墙、大门不再起作用，问题可想而知。
济南燕子山社区党总支书记、居委会主任于永峰对此也深有感触。他们目前管理燕子山小区东区、西区，还有一个单位宿舍，前者是开放式小区，后者是封闭式的，加起来人口有10000多人。“济南的社区居委会，大多数是这种搭配。”于永峰说，社区的负责人都有同样的感受:希望辖区都是封闭式小区，开放式的太不好管理了。
于永峰说，管理无序是开放式小区的通病，因为政府和市场分工不明确，居委会要充当“保姆”和“管家”身份。“我们居委会正式人员只有五个人，除了要完成日常各种行政工作，还要负责小区的卫生、保洁、车辆停放管理等，真是忙不过来。”于永峰感慨，小区各种外来人员进进出出，十分杂乱，安全管控等都是压力和挑战。
道路维护谁负责? 小区道路公共化，市政维护成本不低
抛开对安全性的担忧，小区道路的产权和维护等等也是现实问题。
一位不愿具名的房地产业内人士介绍，和配建学校已明确应由开发商投资建设并移交给教育部门不一样，地块内的道路到底应是市政道路还是小区内道路，应该由谁来投资，如何验收、移交等都不明确。“开发商开发一个地块，多数只能自己修路。由于维护成本高，开发商也想把路交给市政部门来管理，但是往往因没有达到移交标准而很难实现移交。开发商为了减少维护成本，只能选择封闭道路。”
记者了解到，小区道路多数为混凝土路面，厚度不如市政道路，而且由于通行车辆较少，一般没有信号灯。“如果路面出现问题，仅按填补坑洼的方式修补，一平米沥青路面的维护成本一年约50元，再加上路上的人行道等易损部分，一条路的维护成本不低。”市中区市政部门相关负责人介绍。济南市政部门多位工作人员坦言，每年的市政道路的维护都需要上报计划，再根据财政拨款来确定维修哪几条，有不少市政道路因资金不足而推迟维修计划。
“放开之后，路面受到小区外行人、车辆的影响有多大，也要具体分析。”济南市市政公用局工作人员说。
是否存产权争议? 使用权开放 需对接物权法
据地产业内人士介绍，目前开发商拿地时，绿地、道路也计入拿地面积，由开发商进行统筹和规划。在项目开发阶段，这部分权益归开发商所有，开发完之后归业主所有。如果实行小区开放，小区的绿地和道路使用权就相当于让小区业主拱手让给社会公众。
有专家表示，商品房出售时，建筑面积中包括依法应当分摊的公用建筑面积，这部分面积往往规划为公共道路和公共绿地，社区中的内部道路很可能是由业主真金白银购买，并受物权法保护，将业主私属面积公共化存在合法性问题。
北京理工大学法学院教授徐昕接受采访时认为，要求住宅小区打开，内部道路公共化，“既不合理，更不合法”。
徐昕指出，新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，没有问题，但是已经建成的住宅小区，是业主花钱购买的私有财产，小区规划红线内的道路，使用权归全体业主公用，受宪法和法律保护，没有义务对外开放，政府无权干预。
如果说新建小区原则上不再走向“门禁社区”很容易实现，那对已建成的小区“拆墙破院”或将成为最棘手的问题，民意通过和赔偿方案对政府而言都是考验。“假如把小区开放，会给我退钱么?又按照什么样的标准进行补偿呢?”一位网友留言称。
打开一张济南地图看济南的路，经十路以北的路比经十路以南的多。老商埠区的经纬路最密集，每隔200至300米就有一条可通行的路。而往东的路网则明显变疏，约500米才有一条可通行的路。在青年东路、文化西路、历山路、经十路组成的长宽约1000米的方块中，仅有一条南北向的千佛山路穿过，东西向的道路间隔500米，但南北向的间隔有1000米。这块区域内，千佛山路以西是山东大学千佛山校区，千佛山路以东则是一个封闭小区。
山东大学千佛山校区相对开放，设置了东、南、北等多个门，行人和非机动车可以入内，不过外来车辆入内后从另一个门驶离需要刷卡计时收费。而千佛山路东侧的这个封闭小区则设有门禁系统，一般不允许非业主入内。“你要是进去就要登记，明确去几号楼才能进去。”该小区门卫说。
记者从该小区历山路上一处暂不需要门禁的入口进入后发现，小区内有一条东西路连通了历山路与千佛山路，仅允许小区内住户步行或非机动车通行，机动车辆则需要走地下车库通行。记者测算，该小区如果放开行人、非机动车走这条东西向路，行人能少绕至少470米路。
在解放路、历山东路、和平路、历山路组成的长约1000米、宽约550米的区域内，虽然诚基中心可供外来车辆和行人进入，但北边却与山东建筑大学之间设置了围墙，该区域内没有一条东西向或南北向可通达的路。“不同地块之间由于归属不同的产权单位，也增加了很多围墙，让本来可以通路的地方不能通路。如果小区放开，济南支路密度将增加，市民的确少绕不少路。”山东大学交通规划设计研究中心主任张汝华说。
22日，记者走访济南、青岛等多个小区，发现大多数市民觉得小区开放难度很大。要想实现“窄马路、密路网”的街区制，恐怕还要解决生活环境、小区治安、社区管理、道路维护、居民产权等方面的五大问题。
环境问题如何解决? 粪便满地噪音不断，睡都睡不着
开放式小区并不是一个新鲜概念，早在20多年前，青岛的八大湖小区建成的就是开放式小区。该小区楼间距很大，相邻的两栋楼间距最宽可达30米以上。为了方便居民出入，小区主干道太湖路上还设了公交车站。但是，随着私家车保有量逐年增多，小区道路已经拥挤起来。
22日下午，记者在太湖路上看到，马路边上虽然有禁停标志，但还是停了不少车，只要有公交车辆进出车站，路上的私家车就要停车等待。因为路两侧都停上了车，这条道路最窄时只能允许一辆车通过。
“住这个小区视野好、采光好，交通也比较方便。”五年前张鹏从这个小区搬离，他曾经比较中意小区的环境，但住久了还是没习惯。“什么人都能随意进出，尤其是小区有个八大湖公园，周边养狗的人都来遛狗，人行道上宠物狗的粪便随处可见。”
与张鹏相反，济南市民田心(化名)最近刚从一封闭式小区搬入省体对面一开放式小区。“中午睡觉时各种噪音层出不穷，车辆鸣笛声，甚至还有鸡叫。经常很久才能睡一会儿，比以前差远了。”田心正在准备安装隔音窗户，看看噪声能否消除。”
“如果有封闭和开放式小区的各一套房子供我选择，我肯定还是选择封闭式小区的房子。”张鹏和田心几乎都说了同样的话，如果生活环境无法保证，谁还选择开放式小区?
安全谁来保证? 住开放式小区，半夜醉汉砸门
市民更喜欢开放式小区还是封闭式小区，或许从房价也可以看出一二。在济南市棋盘街附近，21世纪不动产一位工作人员告诉本报记者，“在棋盘街附近，老房子、封闭式的单位宿舍，价格在每平13000元左右，开放式的便宜一两千元，安全是一个原因。”
曾在棋盘小区住过的张强(化名)告诉记者，“安全真是一大问题，曾有醉汉半夜砸我家的门，太可怕了。如果你有孩子你就会知道的，孩子安全是个很大的问题。”
据济南市天桥区公安分局刑警三中队副中队长陈国华介绍，因为开放式小区外来人口多，居民流动性大，带来的治安、停车问题确实比封闭小区多。“从办案经验来看，开放式小区案件的发生率是封闭小区的两倍还多。”他表示，这些案件主要集中在盗窃、抢劫等方面。“开放式小区偷电动车电瓶，砸汽车玻璃的事情格外多。”
因为开放式小区没有固定停车位，争抢车位以及车辆刮擦的概率大大增加，由此带来的邻里纠纷也不容忽视。在青岛八大湖小区住过的张鹏透露，因为小区正规停车位很少，他的车刚买了一个星期，经常被社会人员随意索要停车费，“如果不交，我的车就会被放气。”
“如果小区放开，治安问题首当其冲，只有保证最起码的安全，居民才会有开放意愿。”陈国华说。
小区怎么管理? 物业管理需要大变样
从现有条件看，让已建成住宅小区逐步打开，管理也是一大问题。济南龙泉物业管理有限责任公司负责人陈女士表示，封闭小区逐步开放后，物业管理压力很大。
“我们在济南管理20多个小区，都是封闭式的，之所以不愿接受开放式小区，就是因为难度太大。”陈女士说，外来人员不是小区业主，对于本小区的公共设施、绿化带等不会特别在意，门禁、围墙、大门不再起作用，问题可想而知。
济南燕子山社区党总支书记、居委会主任于永峰对此也深有感触。他们目前管理燕子山小区东区、西区，还有一个单位宿舍，前者是开放式小区，后者是封闭式的，加起来人口有10000多人。“济南的社区居委会，大多数是这种搭配。”于永峰说，社区的负责人都有同样的感受:希望辖区都是封闭式小区，开放式的太不好管理了。
于永峰说，管理无序是开放式小区的通病，因为政府和市场分工不明确，居委会要充当“保姆”和“管家”身份。“我们居委会正式人员只有五个人，除了要完成日常各种行政工作，还要负责小区的卫生、保洁、车辆停放管理等，真是忙不过来。”于永峰感慨，小区各种外来人员进进出出，十分杂乱，安全管控等都是压力和挑战。
道路维护谁负责? 小区道路公共化，市政维护成本不低
抛开对安全性的担忧，小区道路的产权和维护等等也是现实问题。
一位不愿具名的房地产业内人士介绍，和配建学校已明确应由开发商投资建设并移交给教育部门不一样，地块内的道路到底应是市政道路还是小区内道路，应该由谁来投资，如何验收、移交等都不明确。“开发商开发一个地块，多数只能自己修路。由于维护成本高，开发商也想把路交给市政部门来管理，但是往往因没有达到移交标准而很难实现移交。开发商为了减少维护成本，只能选择封闭道路。”
记者了解到，小区道路多数为混凝土路面，厚度不如市政道路，而且由于通行车辆较少，一般没有信号灯。“如果路面出现问题，仅按填补坑洼的方式修补，一平米沥青路面的维护成本一年约50元，再加上路上的人行道等易损部分，一条路的维护成本不低。”市中区市政部门相关负责人介绍。济南市政部门多位工作人员坦言，每年的市政道路的维护都需要上报计划，再根据财政拨款来确定维修哪几条，有不少市政道路因资金不足而推迟维修计划。
“放开之后，路面受到小区外行人、车辆的影响有多大，也要具体分析。”济南市市政公用局工作人员说。
是否存产权争议? 使用权开放 需对接物权法
据地产业内人士介绍，目前开发商拿地时，绿地、道路也计入拿地面积，由开发商进行统筹和规划。在项目开发阶段，这部分权益归开发商所有，开发完之后归业主所有。如果实行小区开放，小区的绿地和道路使用权就相当于让小区业主拱手让给社会公众。
有专家表示，商品房出售时，建筑面积中包括依法应当分摊的公用建筑面积，这部分面积往往规划为公共道路和公共绿地，社区中的内部道路很可能是由业主真金白银购买，并受物权法保护，将业主私属面积公共化存在合法性问题。
北京理工大学法学院教授徐昕接受采访时认为，要求住宅小区打开，内部道路公共化，“既不合理，更不合法”。
徐昕指出，新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，没有问题，但是已经建成的住宅小区，是业主花钱购买的私有财产，小区规划红线内的道路，使用权归全体业主公用，受宪法和法律保护，没有义务对外开放，政府无权干预。
如果说新建小区原则上不再走向“门禁社区”很容易实现，那对已建成的小区“拆墙破院”或将成为最棘手的问题，民意通过和赔偿方案对政府而言都是考验。“假如把小区开放，会给我退钱么?又按照什么样的标准进行补偿呢?”一位网友留言称。
打开一张济南地图看济南的路，经十路以北的路比经十路以南的多。老商埠区的经纬路最密集，每隔200至300米就有一条可通行的路。而往东的路网则明显变疏，约500米才有一条可通行的路。在青年东路、文化西路、历山路、经十路组成的长宽约1000米的方块中，仅有一条南北向的千佛山路穿过，东西向的道路间隔500米，但南北向的间隔有1000米。这块区域内，千佛山路以西是山东大学千佛山校区，千佛山路以东则是一个封闭小区。
山东大学千佛山校区相对开放，设置了东、南、北等多个门，行人和非机动车可以入内，不过外来车辆入内后从另一个门驶离需要刷卡计时收费。而千佛山路东侧的这个封闭小区则设有门禁系统，一般不允许非业主入内。“你要是进去就要登记，明确去几号楼才能进去。”该小区门卫说。
记者从该小区历山路上一处暂不需要门禁的入口进入后发现，小区内有一条东西路连通了历山路与千佛山路，仅允许小区内住户步行或非机动车通行，机动车辆则需要走地下车库通行。记者测算，该小区如果放开行人、非机动车走这条东西向路，行人能少绕至少470米路。
在解放路、历山东路、和平路、历山路组成的长约1000米、宽约550米的区域内，虽然诚基中心可供外来车辆和行人进入，但北边却与山东建筑大学之间设置了围墙，该区域内没有一条东西向或南北向可通达的路。“不同地块之间由于归属不同的产权单位，也增加了很多围墙，让本来可以通路的地方不能通路。如果小区放开，济南支路密度将增加，市民的确少绕不少路。”山东大学交通规划设计研究中心主任张汝华说。“我家小区的围墙是不是要拆掉了?”日前，已建成小区逐步开放的消息一出，从网友到市民都炸了锅。有人说从长远看利于城市发展，也有人觉得自己的居住权益会受到损害。
22日，记者走访济南、青岛等多个小区，发现大多数市民觉得小区开放难度很大。要想实现“窄马路、密路网”的街区制，恐怕还要解决生活环境、小区治安、社区管理、道路维护、居民产权等方面的五大问题。
环境问题如何解决? 粪便满地噪音不断，睡都睡不着
开放式小区并不是一个新鲜概念，早在20多年前，青岛的八大湖小区建成的就是开放式小区。该小区楼间距很大，相邻的两栋楼间距最宽可达30米以上。为了方便居民出入，小区主干道太湖路上还设了公交车站。但是，随着私家车保有量逐年增多，小区道路已经拥挤起来。
22日下午，记者在太湖路上看到，马路边上虽然有禁停标志，但还是停了不少车，只要有公交车辆进出车站，路上的私家车就要停车等待。因为路两侧都停上了车，这条道路最窄时只能允许一辆车通过。
“住这个小区视野好、采光好，交通也比较方便。”五年前张鹏从这个小区搬离，他曾经比较中意小区的环境，但住久了还是没习惯。“什么人都能随意进出，尤其是小区有个八大湖公园，周边养狗的人都来遛狗，人行道上宠物狗的粪便随处可见。”
与张鹏相反，济南市民田心(化名)最近刚从一封闭式小区搬入省体对面一开放式小区。“中午睡觉时各种噪音层出不穷，车辆鸣笛声，甚至还有鸡叫。经常很久才能睡一会儿，比以前差远了。”田心正在准备安装隔音窗户，看看噪声能否消除。”
“如果有封闭和开放式小区的各一套房子供我选择，我肯定还是选择封闭式小区的房子。”张鹏和田心几乎都说了同样的话，如果生活环境无法保证，谁还选择开放式小区?
安全谁来保证? 住开放式小区，半夜醉汉砸门
市民更喜欢开放式小区还是封闭式小区，或许从房价也可以看出一二。在济南市棋盘街附近，21世纪不动产一位工作人员告诉本报记者，“在棋盘街附近，老房子、封闭式的单位宿舍，价格在每平13000元左右，开放式的便宜一两千元，安全是一个原因。”
曾在棋盘小区住过的张强(化名)告诉记者，“安全真是一大问题，曾有醉汉半夜砸我家的门，太可怕了。如果你有孩子你就会知道的，孩子安全是个很大的问题。”
据济南市天桥区公安分局刑警三中队副中队长陈国华介绍，因为开放式小区外来人口多，居民流动性大，带来的治安、停车问题确实比封闭小区多。“从办案经验来看，开放式小区案件的发生率是封闭小区的两倍还多。”他表示，这些案件主要集中在盗窃、抢劫等方面。“开放式小区偷电动车电瓶，砸汽车玻璃的事情格外多。”
因为开放式小区没有固定停车位，争抢车位以及车辆刮擦的概率大大增加，由此带来的邻里纠纷也不容忽视。在青岛八大湖小区住过的张鹏透露，因为小区正规停车位很少，他的车刚买了一个星期，经常被社会人员随意索要停车费，“如果不交，我的车就会被放气。”
“如果小区放开，治安问题首当其冲，只有保证最起码的安全，居民才会有开放意愿。”陈国华说。
小区怎么管理? 物业管理需要大变样
从现有条件看，让已建成住宅小区逐步打开，管理也是一大问题。济南龙泉物业管理有限责任公司负责人陈女士表示，封闭小区逐步开放后，物业管理压力很大。
“我们在济南管理20多个小区，都是封闭式的，之所以不愿接受开放式小区，就是因为难度太大。”陈女士说，外来人员不是小区业主，对于本小区的公共设施、绿化带等不会特别在意，门禁、围墙、大门不再起作用，问题可想而知。
济南燕子山社区党总支书记、居委会主任于永峰对此也深有感触。他们目前管理燕子山小区东区、西区，还有一个单位宿舍，前者是开放式小区，后者是封闭式的，加起来人口有10000多人。“济南的社区居委会，大多数是这种搭配。”于永峰说，社区的负责人都有同样的感受:希望辖区都是封闭式小区，开放式的太不好管理了。
于永峰说，管理无序是开放式小区的通病，因为政府和市场分工不明确，居委会要充当“保姆”和“管家”身份。“我们居委会正式人员只有五个人，除了要完成日常各种行政工作，还要负责小区的卫生、保洁、车辆停放管理等，真是忙不过来。”于永峰感慨，小区各种外来人员进进出出，十分杂乱，安全管控等都是压力和挑战。
道路维护谁负责? 小区道路公共化，市政维护成本不低
抛开对安全性的担忧，小区道路的产权和维护等等也是现实问题。
一位不愿具名的房地产业内人士介绍，和配建学校已明确应由开发商投资建设并移交给教育部门不一样，地块内的道路到底应是市政道路还是小区内道路，应该由谁来投资，如何验收、移交等都不明确。“开发商开发一个地块，多数只能自己修路。由于维护成本高，开发商也想把路交给市政部门来管理，但是往往因没有达到移交标准而很难实现移交。开发商为了减少维护成本，只能选择封闭道路。”
记者了解到，小区道路多数为混凝土路面，厚度不如市政道路，而且由于通行车辆较少，一般没有信号灯。“如果路面出现问题，仅按填补坑洼的方式修补，一平米沥青路面的维护成本一年约50元，再加上路上的人行道等易损部分，一条路的维护成本不低。”市中区市政部门相关负责人介绍。济南市政部门多位工作人员坦言，每年的市政道路的维护都需要上报计划，再根据财政拨款来确定维修哪几条，有不少市政道路因资金不足而推迟维修计划。
“放开之后，路面受到小区外行人、车辆的影响有多大，也要具体分析。”济南市市政公用局工作人员说。
是否存产权争议? 使用权开放 需对接物权法
据地产业内人士介绍，目前开发商拿地时，绿地、道路也计入拿地面积，由开发商进行统筹和规划。在项目开发阶段，这部分权益归开发商所有，开发完之后归业主所有。如果实行小区开放，小区的绿地和道路使用权就相当于让小区业主拱手让给社会公众。
有专家表示，商品房出售时，建筑面积中包括依法应当分摊的公用建筑面积，这部分面积往往规划为公共道路和公共绿地，社区中的内部道路很可能是由业主真金白银购买，并受物权法保护，将业主私属面积公共化存在合法性问题。
北京理工大学法学院教授徐昕接受采访时认为，要求住宅小区打开，内部道路公共化，“既不合理，更不合法”。
徐昕指出，新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，没有问题，但是已经建成的住宅小区，是业主花钱购买的私有财产，小区规划红线内的道路，使用权归全体业主公用，受宪法和法律保护，没有义务对外开放，政府无权干预。
如果说新建小区原则上不再走向“门禁社区”很容易实现，那对已建成的小区“拆墙破院”或将成为最棘手的问题，民意通过和赔偿方案对政府而言都是考验。“假如把小区开放，会给我退钱么?又按照什么样的标准进行补偿呢?”一位网友留言称。
打开一张济南地图看济南的路，经十路以北的路比经十路以南的多。老商埠区的经纬路最密集，每隔200至300米就有一条可通行的路。而往东的路网则明显变疏，约500米才有一条可通行的路。在青年东路、文化西路、历山路、经十路组成的长宽约1000米的方块中，仅有一条南北向的千佛山路穿过，东西向的道路间隔500米，但南北向的间隔有1000米。这块区域内，千佛山路以西是山东大学千佛山校区，千佛山路以东则是一个封闭小区。
山东大学千佛山校区相对开放，设置了东、南、北等多个门，行人和非机动车可以入内，不过外来车辆入内后从另一个门驶离需要刷卡计时收费。而千佛山路东侧的这个封闭小区则设有门禁系统，一般不允许非业主入内。“你要是进去就要登记，明确去几号楼才能进去。”该小区门卫说。
记者从该小区历山路上一处暂不需要门禁的入口进入后发现，小区内有一条东西路连通了历山路与千佛山路，仅允许小区内住户步行或非机动车通行，机动车辆则需要走地下车库通行。记者测算，该小区如果放开行人、非机动车走这条东西向路，行人能少绕至少470米路。
在解放路、历山东路、和平路、历山路组成的长约1000米、宽约550米的区域内，虽然诚基中心可供外来车辆和行人进入，但北边却与山东建筑大学之间设置了围墙，该区域内没有一条东西向或南北向可通达的路。“不同地块之间由于归属不同的产权单位，也增加了很多围墙，让本来可以通路的地方不能通路。如果小区放开，济南支路密度将增加，市民的确少绕不少路。”山东大学交通规划设计研究中心主任张汝华说。
人口素质太低不适合。
都想学外国，国情不同，你咋不学国外的政治制度？