中国房地产这一次在劫难逃

http://www.zaobao.com/forum/views/opinion/story20140818-378835
过去这一年多以来，好多人翘首以盼大老虎的硬着陆，如今大老虎重重地摔了下来，大家又把目光集中在中国的房地产上——这只熟透了的烂苹果，什么时候会掉下来呢？笔者在《化解中国地产危机的美国经验》文中所述，房地产和其他不动产是中国眼下信贷活动最重要的抵押物，房地产危机在本质上就是债务危机，打蛇要打七寸，房地产的七寸就是债务问题，其他的限购什么的都是浮云，放开了也没有用，降准也没有用，因为中国的超级去杠杆化进程已经开启。

在《解除影子银行危机的根本之道》一文中，笔者说目前中国的增长动力，已不再是全要素生产率的提高，而是疯狂的信贷增长，但目前的信贷投资回报率，已跌到改革开放以来最低的水平。也就是借债投资产生的收益，弥补不了债务的利息支出，表面的经济增长成了以债养债的无底洞，整个经济被庞氏融资的红海所淹没。以债养债的庞氏融资就像系统性埋下的地雷，终将炸成一片。降准可以，印钞可以，但改变不了全要素生产率滞涨的事实，也就扭转不了庞氏融资主宰信贷增长的大局，爆煲只是早晚的事。

债务危机一旦全面爆发，作为信贷抵押物的房地产也无处可逃，所谓皮之不存毛将焉附。由于中国金融机构的透明性缺失为人诟病，细心的人只要多留意债务违约的新闻传闻，还有非法融资集资的战线上，不断涌现出的吴英似的人物，还是可以看出不少猫腻的。如果小雨点断断续续的分量加重，大雨滂沱就不远了。

中国房地产市场这个十多岁的老牛市和地心引力的抗争就要结束了。在这个老牛市里收获颇丰的两位地产大佬李嘉诚和王健林，在过去两三年就已布局大幅收缩在中国的投资战线，大举移师欧洲和美国。这期间，我多次劝身边多房的朋友着手将房产脱手，锁定利润；只可惜他们这么多年炒房挣钱易如反掌，早已把房产当作信仰，亦或赌红了眼，权把我的苦口良言，都当了无房族吃不到葡萄说葡萄酸的呓语。

这样的人越多，就越证明房地产市场已经进入歇斯底里的亢奋状态，就越证明烂苹果离熟透落地的日子不远了。这对于一房难求的广大普罗阶层来说，却不失为一件好事，再熬一熬，很多人就可以买房结婚了。要熬多久？笔者在给金融时报写的《我的裸婚爱情故事》一文中写明了，中国房地产在2015年左右就会见顶，因为那恰是中国债务危机爆煲的高危期。房地产危机在本质上就是债务危机，这就是问题的关键。

最近在人民网上，看到了一篇在微信朋友圈里特火的文章《月薪一万元在北京过的是怎么样的生活》，月薪1万元人民币（约2000新元）的高薪打工族的可支配收入，40%左右被租房支出占据，在不供房不养车不养孩子的情况下，勉强能够维持收支平衡。与之对应的是招商银行和《2013中国私人财富报告》，报告指出中国富人财富最大的一块就是房地产，在2012年对总财富的占比接近30%。与此同时，根据北京大学最新发布的《中国民生发展报告·2014》，2012年中国家庭净财产的基尼系数达到0.73，远远高于社会稳定的阈值。

这证明中国的收入再分配正在越来越被土地、资本、企业家和权力垄断，这就是房地产牛市给中国社会埋下的巨大隐患。房地产作为中国眼下信贷活动最重要的抵押物，甚至是投资标的，正在把财富越来越多地向土地、资本、企业家和权力输送。这种经济模式无法养活世界第一人口大国13亿的人口。必须保持劳动力这一生产要素，在收入再分配中占有一定的比较优势，否则早晚会民不聊生，天下大乱。房地产从暴利的神坛摔向地面，既可以压缩过度拉升的基尼系数，也可以压缩普罗阶层的生存成本，普罗阶层才有更多的资源去追求消费，甚至是再培训再教育。这对于中国经济向内需转型，甚至是全要素生产率的提高，都有不可估量的好处。

因此房价的见顶，可以看做是中国社会缓解阶层对立和动荡因素的自我调整机制。除此以外，中国社会老龄化的提速，也将对房地产拉动经济的模式以致命一击。2010年后，中国就进入老龄化高速期，直到2032年的22年间，老年人口比率平均每两年就会提高一个百分点，直到2053年后老龄化速度才会慢下来。根据国际清算银行的研究，人口老龄化对房价有明显的下行压力。其他因素不变，老年人口抚养比上升一个百分点，真实房价会下降三分之二个百分点。除此之外，老龄化还将提高房地产业的融资成本。因为老龄化会导致储蓄率下降，而且会提高政府的养老金和医保支出。因此房地产业将越来越频繁地和政府一起争夺越来越有限的信贷资源。
历史数据表明，房地产价格和长期融资成本成负相关性，因此老龄化会在供应层面（成本）和需求层面，对房地产价格形成下行压力。出售房地产等不动产来获得养老收入，也会越来越成为主流，这会对房地产价格形成一个强大持久的通缩压力。房地产商如果想在未来几十年，继续靠地产谋取高额利润，就必须去相对年轻化的印度尼西亚、马来西亚等新兴市场国家碰运气了。

中国房地产真的是在劫难逃了，区别就在于这个泡沫是猝然破灭，还是在可控的节奏下一步步破灭。我写《化解中国地产危机的美国经验》，就是为了阐述后一种破灭的可能，若是前者，那中国的麻烦可就大了。http://www.zaobao.com/forum/views/opinion/story20140818-378835
过去这一年多以来，好多人翘首以盼大老虎的硬着陆，如今大老虎重重地摔了下来，大家又把目光集中在中国的房地产上——这只熟透了的烂苹果，什么时候会掉下来呢？笔者在《化解中国地产危机的美国经验》文中所述，房地产和其他不动产是中国眼下信贷活动最重要的抵押物，房地产危机在本质上就是债务危机，打蛇要打七寸，房地产的七寸就是债务问题，其他的限购什么的都是浮云，放开了也没有用，降准也没有用，因为中国的超级去杠杆化进程已经开启。

在《解除影子银行危机的根本之道》一文中，笔者说目前中国的增长动力，已不再是全要素生产率的提高，而是疯狂的信贷增长，但目前的信贷投资回报率，已跌到改革开放以来最低的水平。也就是借债投资产生的收益，弥补不了债务的利息支出，表面的经济增长成了以债养债的无底洞，整个经济被庞氏融资的红海所淹没。以债养债的庞氏融资就像系统性埋下的地雷，终将炸成一片。降准可以，印钞可以，但改变不了全要素生产率滞涨的事实，也就扭转不了庞氏融资主宰信贷增长的大局，爆煲只是早晚的事。

债务危机一旦全面爆发，作为信贷抵押物的房地产也无处可逃，所谓皮之不存毛将焉附。由于中国金融机构的透明性缺失为人诟病，细心的人只要多留意债务违约的新闻传闻，还有非法融资集资的战线上，不断涌现出的吴英似的人物，还是可以看出不少猫腻的。如果小雨点断断续续的分量加重，大雨滂沱就不远了。

中国房地产市场这个十多岁的老牛市和地心引力的抗争就要结束了。在这个老牛市里收获颇丰的两位地产大佬李嘉诚和王健林，在过去两三年就已布局大幅收缩在中国的投资战线，大举移师欧洲和美国。这期间，我多次劝身边多房的朋友着手将房产脱手，锁定利润；只可惜他们这么多年炒房挣钱易如反掌，早已把房产当作信仰，亦或赌红了眼，权把我的苦口良言，都当了无房族吃不到葡萄说葡萄酸的呓语。

这样的人越多，就越证明房地产市场已经进入歇斯底里的亢奋状态，就越证明烂苹果离熟透落地的日子不远了。这对于一房难求的广大普罗阶层来说，却不失为一件好事，再熬一熬，很多人就可以买房结婚了。要熬多久？笔者在给金融时报写的《我的裸婚爱情故事》一文中写明了，中国房地产在2015年左右就会见顶，因为那恰是中国债务危机爆煲的高危期。房地产危机在本质上就是债务危机，这就是问题的关键。

最近在人民网上，看到了一篇在微信朋友圈里特火的文章《月薪一万元在北京过的是怎么样的生活》，月薪1万元人民币（约2000新元）的高薪打工族的可支配收入，40%左右被租房支出占据，在不供房不养车不养孩子的情况下，勉强能够维持收支平衡。与之对应的是招商银行和《2013中国私人财富报告》，报告指出中国富人财富最大的一块就是房地产，在2012年对总财富的占比接近30%。与此同时，根据北京大学最新发布的《中国民生发展报告·2014》，2012年中国家庭净财产的基尼系数达到0.73，远远高于社会稳定的阈值。

这证明中国的收入再分配正在越来越被土地、资本、企业家和权力垄断，这就是房地产牛市给中国社会埋下的巨大隐患。房地产作为中国眼下信贷活动最重要的抵押物，甚至是投资标的，正在把财富越来越多地向土地、资本、企业家和权力输送。这种经济模式无法养活世界第一人口大国13亿的人口。必须保持劳动力这一生产要素，在收入再分配中占有一定的比较优势，否则早晚会民不聊生，天下大乱。房地产从暴利的神坛摔向地面，既可以压缩过度拉升的基尼系数，也可以压缩普罗阶层的生存成本，普罗阶层才有更多的资源去追求消费，甚至是再培训再教育。这对于中国经济向内需转型，甚至是全要素生产率的提高，都有不可估量的好处。

因此房价的见顶，可以看做是中国社会缓解阶层对立和动荡因素的自我调整机制。除此以外，中国社会老龄化的提速，也将对房地产拉动经济的模式以致命一击。2010年后，中国就进入老龄化高速期，直到2032年的22年间，老年人口比率平均每两年就会提高一个百分点，直到2053年后老龄化速度才会慢下来。根据国际清算银行的研究，人口老龄化对房价有明显的下行压力。其他因素不变，老年人口抚养比上升一个百分点，真实房价会下降三分之二个百分点。除此之外，老龄化还将提高房地产业的融资成本。因为老龄化会导致储蓄率下降，而且会提高政府的养老金和医保支出。因此房地产业将越来越频繁地和政府一起争夺越来越有限的信贷资源。
历史数据表明，房地产价格和长期融资成本成负相关性，因此老龄化会在供应层面（成本）和需求层面，对房地产价格形成下行压力。出售房地产等不动产来获得养老收入，也会越来越成为主流，这会对房地产价格形成一个强大持久的通缩压力。房地产商如果想在未来几十年，继续靠地产谋取高额利润，就必须去相对年轻化的印度尼西亚、马来西亚等新兴市场国家碰运气了。

中国房地产真的是在劫难逃了，区别就在于这个泡沫是猝然破灭，还是在可控的节奏下一步步破灭。我写《化解中国地产危机的美国经验》，就是为了阐述后一种破灭的可能，若是前者，那中国的麻烦可就大了。