关于那3.8W亿的土地增值税，央视确实给自己挖了个坑

没看过相关报道，只看最近各种媒体上热火朝天，各路人马更是是房地产商口诛笔伐，恨不得先干掉几个以示效尤，但是这会的问题还真出在CCAV~财务口的人士，只要了解土增的，基本都在看笑话。
土增这个税种吧，计算和征缴都非常特殊。按理来说增值税属于价外税，要计算金额必须完成交易增值过程才能确定税金。而且土增又是超率累进征收。最高税率50%。最终确定税率和计算税金都需要开放商在涉及土增的相关交易完成之后进行清算。之前会按照土地价款的一定比例预交土增，这个没什么好说的。但是之后这部分大头，税法明确规定，需要交易完成，进行土增清算之后才能确定税率并计算税额。说的直白一点就是：只有这个项目卖完了，至少了绝大部分卖出去了，才可以确定税率，计算税额，缴纳税金。但是一个项目从开发到卖完，少则三四年，多则十来年。在达不到清算要求的情况，从技术都没办法确定税率并计算税额，何谈缴纳一说？而且不是鄙视税务局，接触过的税务机关，除了上海和厦门两地的税务人员专业上相对合格，其他大部分地方税务人员，专业知识和对法律法规的了解上只有被企业和机构财务鄙视的份儿。再加上政府机关的效率，几遍开发商委托事务所进行清算，税务局审核清算报告的效率也低的可以。所以土增这玩意，差了3.8W亿应缴未缴，大数上可能不会差太多。但是未缴的原因，从法律上，从技术上完全合理合法。再者，开发商从财务全责发生的角度上来说也完全没有拖欠土增的意思，绝大部分开发商每年都会按照一个大概水准预估一个应缴土增金额挂在账面上，并且部分企业还会做资金准备。但是吧，想把这个税金算清楚，交出去，最后依旧要在税务局走那繁复的过程。没看过相关报道，只看最近各种媒体上热火朝天，各路人马更是是房地产商口诛笔伐，恨不得先干掉几个以示效尤，但是这会的问题还真出在CCAV~财务口的人士，只要了解土增的，基本都在看笑话。
土增这个税种吧，计算和征缴都非常特殊。按理来说增值税属于价外税，要计算金额必须完成交易增值过程才能确定税金。而且土增又是超率累进征收。最高税率50%。最终确定税率和计算税金都需要开放商在涉及土增的相关交易完成之后进行清算。之前会按照土地价款的一定比例预交土增，这个没什么好说的。但是之后这部分大头，税法明确规定，需要交易完成，进行土增清算之后才能确定税率并计算税额。说的直白一点就是：只有这个项目卖完了，至少了绝大部分卖出去了，才可以确定税率，计算税额，缴纳税金。但是一个项目从开发到卖完，少则三四年，多则十来年。在达不到清算要求的情况，从技术都没办法确定税率并计算税额，何谈缴纳一说？而且不是鄙视税务局，接触过的税务机关，除了上海和厦门两地的税务人员专业上相对合格，其他大部分地方税务人员，专业知识和对法律法规的了解上只有被企业和机构财务鄙视的份儿。再加上政府机关的效率，几遍开发商委托事务所进行清算，税务局审核清算报告的效率也低的可以。所以土增这玩意，差了3.8W亿应缴未缴，大数上可能不会差太多。但是未缴的原因，从法律上，从技术上完全合理合法。再者，开发商从财务全责发生的角度上来说也完全没有拖欠土增的意思，绝大部分开发商每年都会按照一个大概水准预估一个应缴土增金额挂在账面上，并且部分企业还会做资金准备。但是吧，想把这个税金算清楚，交出去，最后依旧要在税务局走那繁复的过程。