冒天下之大不韪 为房地产产业说几句话 不定时更新

别担心，我不会伪装经济学家说什么经济拉动和就业问题。
也不会伪装战略家说什么中央在下棋。
只是想把自己闲暇时候一点胡乱思考写下来，供大家参考，讨论。

房地产行业是一个在骂声中成长壮大的行业，在名目繁多的产业中，只有他是招到左右两派，官民两张嘴都口诛笔伐恨不得处之而后快的行业。

为这种行业翻案，就需要质疑一些最基本的常识，这里我主要说两点：

第一：史上最大规模的城市化是中国经济发展的巨大动力和潜力所在。
第二：中国的消费经济总体上是产能过剩的经济，是买方市场。

这两点算是很基本很被大家同意的常识了吧，但是我这里就要从对他们的质疑开始，试图稍微为房地产产业来翻翻案。

以下所有分析都建立在革命性的新技术，比如廉价有效的商业化可控核聚变+储能手段的革命性进展没有发生的情况。

对第一条常识的质疑其实很简单，有两种分析办法，第一种，把中国看做一个人，一个人要进城买房，就要花钱。这个钱就是过去积累的，买了房就不能去花天酒地旅游找鸡。忽略掉房子本身带来的生活水平提升，买房本身的这个消费行为是一种支出，一种负担，要么是花掉以前的积蓄，要么是预支未来的收入。（反应快的同学可能已经想到，城市化不是买房那么简单，还可能是买机器。也就是说城市化将带来劳动生产率的提升，这个话题我稍后再说。先把模型尽量简化。）所以单就这个购买行为而言，它更多的是指向成本而非收益。

第二种方法更简单，是将中国整体看做一个黑盒子，所有经济体内部的交易都看成是向外部交易中的一个阶段而被消除掉。在把这个黑盒子对外界的输出和输入简化到极致，那就是输出人力（包括体力和脑力），输入自然资源。根据能量守恒定律，输入与输出必须相等，那么，当你需求更高生活水平，更高城市化度的时候，自然需求更多自然资源，也就自然需要输出更多人力。在这个模型下可以很清晰的看出来，城市化意味着更多的是成本而非收益。

说到这里，我要声明一点，我不是反对城市化反而是强烈支持工业化现代化以及其必然产物城市化，我只是用最简单的一个模型向大家提示一个简单却被忽略的问题，那就是规模史无前例的城市化在未来可能的巨大收益到来之前首先带来的是史无前例的巨大的资源，社会和经济成本。

再来说说产能过剩的事儿，其实也就是一张窗户纸，只是捅不捅的事，中国整整十四亿人都是世俗的重视世俗物质生活的人，这个人口基数大约等于西欧美国加一块。见识过西欧美国普通人民的生活水平对比一下中国六亿农民+两亿城市贫民你就知道，中国经济从来都是短缺经济，解决短缺的唯一办法，在资源恒定的基础上就是提高生产效率也就是提高每单位资源对应的生活水平提升的转换率。

说到这里，很多同学就说了，这个标题党也太明显了，下笔千言离题万里啊，说了这么多房地产的影子都还没出现。别着急，把前提厘清了，下结论就会快很多了。

为什么我强烈支持工业化现代化及其必然产物城市化呢？正因为只有这样才能提高“每单位资源对应的生活水平提升的转换率。”，这可以从生产和消费两个方面考虑，生产上来说是集约化生产的效率优势，消费上的话比如假设要同等水平的服务1000人（医疗，日用，教育，交通，水/电/煤气），那么人口集约的地方的花费肯定少得多。（农村的便宜是建立在低水平服务上的。）

但是根据我的第一条论证，这样的效率提高，首先带来的是巨大的开销和负担。好比一个企业的固定资产投资，可能会带来未来更大的收益，但是对于当前的财政状况却是巨大的压力。

应付这种负担一般只有两种手段，我之前也提到了，那就是预支未来的收入与花掉以前的积蓄，对于一个底子不厚的企业/国家，以前的积蓄可以忽略不计。预支未来的收入，也就是融资，又有两种手段。
第一种：债务融资，第二种：股票融资。很多发展中国家倒在了前者上。于是后者成为更靠谱的选择。

啥叫股票融资，就是说，我需要钱去提高公司利润，你就把钱给我，我就许给你一个未来的收益分成。与债务的本质性差别就是长期性，不确定性和无抵押。

不知有意还是无意，中国的房地产产业其实已经成为一场涉及全民的规模宏大的的股票融资行为，其成本就是高企的地价/房价，许下的就是城市化带来的未来的效率提升的收益分成。当然你也可以说这是一场巨大的隐形的重税盘剥，关键在于未来的收益是不是会实现。（债务融资是通过高昂的通胀进行盘剥，中国城市化没有带来其他发展中国家城市化过程中的长期的超高通胀就是因为盘剥方式不一样）

在这个过程中，作为城市建设主体的地方政府与作为全国性基建的主体的中央政府，相当于企业，已经有房的市民相当于原始股股东，房地产商相当于承购承销的投资银行，而耗尽储蓄或者赌上未来的房奴就是新股东。史无前例的基础设施建设和城市化狂潮的资金就是这样出来的。

这个大融资有分红吗？其实是有的，近二十年人均收入的提高都有赖于劳动生产率的提高（因为动员率保持动态恒定），劳动生产率的提高有赖于资本投入，其中就包含天量的基础设施建设，城市建设乃至科研，教育投入。但是在目前这个阶段，这些股息都被强制性的被高房价变成了再投资，可以理解为非现金分红。

这个也很好理解，成长型公司本来就很少现金分红。高速增长的中国经济为什么没有让普罗大众感受到高速增长的生活水平？那是因为所谓的高速增长一部分是大融资本身带来的资金充裕假象（投资带动GDP），另一部分是分红都被强制性的拿去再投资（高房价物价吞食收入增长）。

未来的不确定性很大，不过坐上了中国这艘贼船，还是暗暗祈祷一下，前路一帆风顺。

作为承购承销的房地产行业虽然也是在IPO和二级市场中赚足甜头，但是只要算一下国民经济的体重和他们的利润，你就知道他们不过是一个经手的掌柜。真正的大头，都在社会中转了一圈，变成了高速公路，开发区，发电站，学校，医院，机场，铁路，再转了一圈，又通过提高生产率和利润的方式变成了厂房，机器和科研投入。距离真正变成大家的生活水平的提高，还要再转上一圈。

只是，不知道这一圈要几个十年，又会不会被中途打断。

以上拙见，欢迎讨论，戴帽子说啥洗地党的就不欢迎了。


更新1：根据回帖，在主楼作一些回应吧，不能一一回复了。

第一：所谓“政府融资，房地产行业承购承销，买房者强制投资”这个比喻中，政府所得仅仅是卖地收入（土地出让金）吗？

我们来看一下最新的一个新闻。“10月10日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署在城市优先发展公共交通。”http://www.gov.cn/ldhd/2012-10/10/content_2240751.htm
公共交通设施的开销，正是我对常识一质疑过程中提到的城市化的巨大成本中的一项。
发展公共交通钱从何来？我们来看总理的对策。
“加强公共交通用地综合开发。对新建公共交通设施用地的地上、地下空间，按照市场化原则实施土地综合开发，收益用于公共交通基础设施建设和弥补运营亏损。”
话说明白到这一步，还不懂的可以去面壁了。
所以在我的几条回复里反复建议，你们可以去看看各位当地的开发区工业区建设中非盈利设施建设和维护的资金来源。
简单来说，土地出让金是进到政府账本，变成财政收入的东西。你不会以为靠政府帐上那点钱可以撑起一百多个城市的市政以及全国国家级基建的急速扩张吧。

第二：本文只是将房地产业在中国城市化和现代化中扮演的角色做一下解释，完全不是做投资指南。波谲云诡的中国股市楼市的价格走向不是我能猜测的。就好比我知道牙刷是用来刷牙，但是牙刷本身价值几何，却要负责采买的老婆才知道。所以回帖中飘渺神龙朋友与我的观点有重合处也有不同处，请勿混淆。

第三：我写文的时候就已经猜到了一定会有很多朋友拿贪腐来说事。贪腐说白了就是所有者与管理者不是同一人造成的问题，经济学上称为Agency Problem。不管是企业还是政府还是其他什么组织，这种问题多多少少都会存在。更先进的制度能减少这种交易成本，但是也不能消除。拿日常的一个交易来打比方，对你来说一个苹果价值1块，结果有人卖5毛，而卖的人的进价是1毛。如果交易顺利完成，那么对你来说是5毛的利益，对于卖的人是4毛的利益。（consumer/producer surplus）而这时候欺行霸市的黑老大收保护费4毛。结果这部分成本被两者分摊，卖的人只有价格提高到7毛。结果你的利益变成了3毛，而卖家的利润变成了2毛。
这个保护费就是交易成本，如果尽量减少它的比例，就能增加其他参与者的利益。
问题是，如果因为有黑老大要收保护费，就完全不出去卖苹果以免便宜了坏人的话。
那么最后的这点利益也没有了。

其实这样说真的好无聊，老祖宗早就发明了一个词来解释这样的状况，就是因噎废食。
其他的自己琢磨琢磨就知道了。

别担心，我不会伪装经济学家说什么经济拉动和就业问题。
也不会伪装战略家说什么中央在下棋。
只是想把自己闲暇时候一点胡乱思考写下来，供大家参考，讨论。

房地产行业是一个在骂声中成长壮大的行业，在名目繁多的产业中，只有他是招到左右两派，官民两张嘴都口诛笔伐恨不得处之而后快的行业。

为这种行业翻案，就需要质疑一些最基本的常识，这里我主要说两点：

第一：史上最大规模的城市化是中国经济发展的巨大动力和潜力所在。
第二：中国的消费经济总体上是产能过剩的经济，是买方市场。

这两点算是很基本很被大家同意的常识了吧，但是我这里就要从对他们的质疑开始，试图稍微为房地产产业来翻翻案。

以下所有分析都建立在革命性的新技术，比如廉价有效的商业化可控核聚变+储能手段的革命性进展没有发生的情况。

对第一条常识的质疑其实很简单，有两种分析办法，第一种，把中国看做一个人，一个人要进城买房，就要花钱。这个钱就是过去积累的，买了房就不能去花天酒地旅游找鸡。忽略掉房子本身带来的生活水平提升，买房本身的这个消费行为是一种支出，一种负担，要么是花掉以前的积蓄，要么是预支未来的收入。（反应快的同学可能已经想到，城市化不是买房那么简单，还可能是买机器。也就是说城市化将带来劳动生产率的提升，这个话题我稍后再说。先把模型尽量简化。）所以单就这个购买行为而言，它更多的是指向成本而非收益。

第二种方法更简单，是将中国整体看做一个黑盒子，所有经济体内部的交易都看成是向外部交易中的一个阶段而被消除掉。在把这个黑盒子对外界的输出和输入简化到极致，那就是输出人力（包括体力和脑力），输入自然资源。根据能量守恒定律，输入与输出必须相等，那么，当你需求更高生活水平，更高城市化度的时候，自然需求更多自然资源，也就自然需要输出更多人力。在这个模型下可以很清晰的看出来，城市化意味着更多的是成本而非收益。

说到这里，我要声明一点，我不是反对城市化反而是强烈支持工业化现代化以及其必然产物城市化，我只是用最简单的一个模型向大家提示一个简单却被忽略的问题，那就是规模史无前例的城市化在未来可能的巨大收益到来之前首先带来的是史无前例的巨大的资源，社会和经济成本。

再来说说产能过剩的事儿，其实也就是一张窗户纸，只是捅不捅的事，中国整整十四亿人都是世俗的重视世俗物质生活的人，这个人口基数大约等于西欧美国加一块。见识过西欧美国普通人民的生活水平对比一下中国六亿农民+两亿城市贫民你就知道，中国经济从来都是短缺经济，解决短缺的唯一办法，在资源恒定的基础上就是提高生产效率也就是提高每单位资源对应的生活水平提升的转换率。

说到这里，很多同学就说了，这个标题党也太明显了，下笔千言离题万里啊，说了这么多房地产的影子都还没出现。别着急，把前提厘清了，下结论就会快很多了。

为什么我强烈支持工业化现代化及其必然产物城市化呢？正因为只有这样才能提高“每单位资源对应的生活水平提升的转换率。”，这可以从生产和消费两个方面考虑，生产上来说是集约化生产的效率优势，消费上的话比如假设要同等水平的服务1000人（医疗，日用，教育，交通，水/电/煤气），那么人口集约的地方的花费肯定少得多。（农村的便宜是建立在低水平服务上的。）

但是根据我的第一条论证，这样的效率提高，首先带来的是巨大的开销和负担。好比一个企业的固定资产投资，可能会带来未来更大的收益，但是对于当前的财政状况却是巨大的压力。

应付这种负担一般只有两种手段，我之前也提到了，那就是预支未来的收入与花掉以前的积蓄，对于一个底子不厚的企业/国家，以前的积蓄可以忽略不计。预支未来的收入，也就是融资，又有两种手段。
第一种：债务融资，第二种：股票融资。很多发展中国家倒在了前者上。于是后者成为更靠谱的选择。

啥叫股票融资，就是说，我需要钱去提高公司利润，你就把钱给我，我就许给你一个未来的收益分成。与债务的本质性差别就是长期性，不确定性和无抵押。

不知有意还是无意，中国的房地产产业其实已经成为一场涉及全民的规模宏大的的股票融资行为，其成本就是高企的地价/房价，许下的就是城市化带来的未来的效率提升的收益分成。当然你也可以说这是一场巨大的隐形的重税盘剥，关键在于未来的收益是不是会实现。（债务融资是通过高昂的通胀进行盘剥，中国城市化没有带来其他发展中国家城市化过程中的长期的超高通胀就是因为盘剥方式不一样）

在这个过程中，作为城市建设主体的地方政府与作为全国性基建的主体的中央政府，相当于企业，已经有房的市民相当于原始股股东，房地产商相当于承购承销的投资银行，而耗尽储蓄或者赌上未来的房奴就是新股东。史无前例的基础设施建设和城市化狂潮的资金就是这样出来的。

这个大融资有分红吗？其实是有的，近二十年人均收入的提高都有赖于劳动生产率的提高（因为动员率保持动态恒定），劳动生产率的提高有赖于资本投入，其中就包含天量的基础设施建设，城市建设乃至科研，教育投入。但是在目前这个阶段，这些股息都被强制性的被高房价变成了再投资，可以理解为非现金分红。

这个也很好理解，成长型公司本来就很少现金分红。高速增长的中国经济为什么没有让普罗大众感受到高速增长的生活水平？那是因为所谓的高速增长一部分是大融资本身带来的资金充裕假象（投资带动GDP），另一部分是分红都被强制性的拿去再投资（高房价物价吞食收入增长）。

未来的不确定性很大，不过坐上了中国这艘贼船，还是暗暗祈祷一下，前路一帆风顺。

作为承购承销的房地产行业虽然也是在IPO和二级市场中赚足甜头，但是只要算一下国民经济的体重和他们的利润，你就知道他们不过是一个经手的掌柜。真正的大头，都在社会中转了一圈，变成了高速公路，开发区，发电站，学校，医院，机场，铁路，再转了一圈，又通过提高生产率和利润的方式变成了厂房，机器和科研投入。距离真正变成大家的生活水平的提高，还要再转上一圈。

只是，不知道这一圈要几个十年，又会不会被中途打断。

以上拙见，欢迎讨论，戴帽子说啥洗地党的就不欢迎了。


更新1：根据回帖，在主楼作一些回应吧，不能一一回复了。

第一：所谓“政府融资，房地产行业承购承销，买房者强制投资”这个比喻中，政府所得仅仅是卖地收入（土地出让金）吗？

我们来看一下最新的一个新闻。“10月10日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署在城市优先发展公共交通。”http://www.gov.cn/ldhd/2012-10/10/content_2240751.htm
公共交通设施的开销，正是我对常识一质疑过程中提到的城市化的巨大成本中的一项。
发展公共交通钱从何来？我们来看总理的对策。
“加强公共交通用地综合开发。对新建公共交通设施用地的地上、地下空间，按照市场化原则实施土地综合开发，收益用于公共交通基础设施建设和弥补运营亏损。”
话说明白到这一步，还不懂的可以去面壁了。
所以在我的几条回复里反复建议，你们可以去看看各位当地的开发区工业区建设中非盈利设施建设和维护的资金来源。
简单来说，土地出让金是进到政府账本，变成财政收入的东西。你不会以为靠政府帐上那点钱可以撑起一百多个城市的市政以及全国国家级基建的急速扩张吧。

第二：本文只是将房地产业在中国城市化和现代化中扮演的角色做一下解释，完全不是做投资指南。波谲云诡的中国股市楼市的价格走向不是我能猜测的。就好比我知道牙刷是用来刷牙，但是牙刷本身价值几何，却要负责采买的老婆才知道。所以回帖中飘渺神龙朋友与我的观点有重合处也有不同处，请勿混淆。

第三：我写文的时候就已经猜到了一定会有很多朋友拿贪腐来说事。贪腐说白了就是所有者与管理者不是同一人造成的问题，经济学上称为Agency Problem。不管是企业还是政府还是其他什么组织，这种问题多多少少都会存在。更先进的制度能减少这种交易成本，但是也不能消除。拿日常的一个交易来打比方，对你来说一个苹果价值1块，结果有人卖5毛，而卖的人的进价是1毛。如果交易顺利完成，那么对你来说是5毛的利益，对于卖的人是4毛的利益。（consumer/producer surplus）而这时候欺行霸市的黑老大收保护费4毛。结果这部分成本被两者分摊，卖的人只有价格提高到7毛。结果你的利益变成了3毛，而卖家的利润变成了2毛。
这个保护费就是交易成本，如果尽量减少它的比例，就能增加其他参与者的利益。
问题是，如果因为有黑老大要收保护费，就完全不出去卖苹果以免便宜了坏人的话。
那么最后的这点利益也没有了。

其实这样说真的好无聊，老祖宗早就发明了一个词来解释这样的状况，就是因噎废食。
其他的自己琢磨琢磨就知道了。